N° RG 23/02378 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JNFH

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00235

Jugement du juge des contentieux de la protection de Dieppe du 13 Juin 2023

APPELANTE :

Madame [X] [Z] épouse [K]

née le 31 décembre 1979 à [Localité 6]

ONM '[Adresse 7]'

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Eugénie BENOIST de la SCP DIRASSE ET BENOIST, avocat au barreau de DIEPPE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005242 du 06/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMES :

Monsieur [H] [B]

né le 02 novembre 1998 à MAYOTTE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Sandrine DORANGE, avocat au barreau de DIEPPE substituée par M^e Caroline FLIN, avocat au barreau de DIEPPE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005945 du 16/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

E.P.I.C. HABITAT 76 MARITIME

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 03 juin 2024 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

A l’audience publique du 03 juin 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 12 septembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame Tilliez, conseillère substituant la présidente de chambre empêchée M^me Gouarin et par Madame Dupont, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 05 février 2021, l’Office Public de l’Habitat du Département de Seine-Maritime, Habitat 76, a consenti à M. [H] [B] et Mme [X] [Z] épouse [K] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] (76), à effet du 10 février 2021, moyennant le paiement d’un loyer révisable mensuel de 493,89 euros, outre les charges.

Mme [K] a quitté les lieux.

Par courriers datés du 07 juillet 2021, Habitat 76 a pris acte de la renonciation par Mme [K] à son droit au bail, formulée dans un courrier reçu le 11 juin 2021 et en a informé M. [B], indiquant à celui-ci qu’il restait seul titulaire du bail à compter du 11 juin 2021.

Par actes d’huissier délivrés à l’étude les 15 février 2022 et 02 mars 2022, l’OPH Habitat 76 a fait délivrer respectivement à Mme [K] et à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 686,83 euros en principal et frais d’acte.

Sur assignation délivrée le 24 juin 2022 à M. [B] et à Mme [K] par l’OPH Habitat 76 et dénoncée au Préfet de la Seine-Maritime par voie électronique le même jour, aux fins notamment de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation solidaire au paiement de diverses sommes, suivant jugement contradictoire du 13 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe a :

— rejeté la demande de Mme [K] en prononcé de la nullité du contrat de bail du 05 février 2021 ;

— condamné M. [B] à payer, en deniers ou quittances à Habitat 76 la somme de 5 346,95 euros au titre de loyers et charges arrêtés au mois de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mars 2022 sur la somme de 2 545,86 euros et de la décision pour le surplus et condamné Mme [K] solidairement avec lui au paiement de cette somme à hauteur de 1015,91 euros ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 05 février 2021 conclu entre Habitat 76 d’une part et M. et Mme [B] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 1] étaient réunies au 02 mai 2022 ;

— constaté que Mme [K] avait quitté les lieux ;

— rejeté la demande de M. [B] en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire ;

— ordonné la libération des lieux ;

— dit qu’à défaut par M. [B] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

— condamné M. [B] à payer à Habitat 76 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté la demande de M. [B] en condamnation de Mme [K] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre pour la période où elle résidait dans le logement ;

— rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire ;

— dit que la décision serait notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande d’Habitat 76 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [B] et Mme [K] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de commandement de payer du 15 février 2022 et 02 mars 2022 et de l’assignation du 24 juin 2022.

Par déclaration électronique du 10 juillet 2023, Mme [K] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions communiquées le 05 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [X] [K] demande à la cour, au visa des articles 1128 du code civil et 8-2 de la loi du 06 juillet 1989 de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé ;

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a rejeté sa demande tendant au prononcé de la nullité du contrat de bail daté du 05 février 2021 ;

Statuant de nouveau ,

— prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 05 février 2021 entre l’OPH 76 et Mme [K] pour vice du consentement, avec toutes les conséquences de droit ;

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [K] solidairement avec M. [B] au paiement à hauteur de la somme de 1 015,91 euros auprès de l’OPH 76 ;

Statuant à nouveau,

— limiter les sommes qui seraient dues par Mme [K] jusqu’à l’envoi de la lettre recommandée soit sa réception le 08 mai 2021 par Habitat 76, soit la somme de 495,62 euros ;

En tout état de cause,

— débouter l’OPH 76 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— dire que chaque partie conservera ses propres dépens.

Dans ses conclusions communiquées le 20 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [H] [B] demande à la cour, au visa de l’article 1343-5 du code civil de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel incident formé à l’encontre du jugement déféré ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

— l’autoriser à régler le solde de sa dette à l’OPH 76 en 24 mensualités ;

— condamner Mme [K] à le garantir du montant total de la condamnation mise à sa charge ;

— déclarer l’appel de Mme [K] recevable mais mal fondé et l’en débouter ;

— statuer ce que de droit quant au dépens.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 20 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, l’OPH Habitat 76 demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— débouter Mme [K] de sa demande tendant à ce que soit prononcée la nullité du contrat de bail et également de sa demande de limiter les sommes qui seraient dues à hauteur de 495,62 euros ;

— débouter M. [B] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ainsi que de ses demandes de délais ;

— condamner Mme [K] au paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner conjointement et solidairement Mme [K] et M. [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du bail d’habitation signé le 05 février 2021

Mme [K] maintient en appel sa demande de nullité du contrat de bail signé le 05 février 2021, pour vice du consentement, motifs pris, d’une part, de son incompréhension de la portée de son engagement en raison de son défaut de maîtrise de la langue française, et d’autre part du comportement abusif de M. [B] qui a imité sa signature sur le contrat de bail et a trompé de nombreux interlocuteurs.

Les intimés contestent cette version.

La bailleresse conclut que les allégations avancées par Mme [K] ne sont pas justifiées et qu’elle a bien signé le contrat de bail en connaissance de cause.

M. [B] ne conteste ni la régularité du bail, ni la cotitularité de ce contrat et estime être la victime des agissements de Mme [K].

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Mme [K] ne justifie pas plus en appel qu’en première instance de sa méconnaissance de la portée de son engagement contractuel du fait de sa difficile maîtrise de la langue française, ni que son consentement aurait été vicié.

Le premier juge a exactement constaté au visa des articles 1128 et 1130 du code civil, par des motifs que la cour adopte, que Mme [K] ne justifiait pas de sa totale incompréhension du contenu du bail lors de la signature du contrat, alors qu’elle pouvait grâce à son cocontractant se faire traduire la portée de son engagement et n’a en outre rien dit de cette difficulté à la bailleresse.

Elle ne prouve pas non plus le vice du consentement issu d’un dol commis par M. [B], dont elle se prévaut, le premier juge soulignant que l’appelante ne contestait aucunement sa qualité de cotitulaire du bail après son départ du logement, dans le courrier qu’elle a adressé à l’OPH Habitat 76 avec l’aide de l’organisme la Passerelle.

En appel, elle expose désormais que M. [B] aurait imité sa signature, alors qu’il résulte du jugement entrepris qu’elle affirmait avoir signé le dit contrat devant le premier juge.

Or la comparaison des signatures apposées sur le contrat de bail, sa pièce d’identité, son dépôt de plainte et ses courriers fait apparaître une similarité qui contredit cette nouvelle version.

Le premier juge a donc rejeté à bon droit la demande de Mme [K] tendant au prononcé de la nullité du contrat de bail signé le 05 février 2021.

Le contrat de bail étant valable, les dispositions du jugement relatives au constat de résiliation du bail et d’expulsion ainsi qu’à la condamnation de M. [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, non contestées en appel, seront confirmées.

Sur le montant des sommes dues

Aucune des parties ne conteste en appel le montant de l’arriéré locatif fixé par le premier juge à la somme de 5 346,95 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mars 2022 sur la somme de 2 545,86 euros et du 13 juin 2023, date du jugement entrepris pour le surplus.

En effet, l’appelante demande simplement une limitation de sa condamnation à hauteur de la somme de 495,62 euros et M. [B] ne critique pas le solde dû au bailleur.

Aux termes de l’article 8-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxième alinéa est un motif légitime et sérieux au sens du premier alinéa de l’article 15.

Mme [K] fait valoir, au visa de cet article, qu’elle ne peut être condamnée à payer la totalité de la dette locative au motif qu’elle a quitté le logement en raison des violences commises par M. [B], faits dénoncés par lettre recommandée avec avis de réception, reçue le 08 mai 2021 par Habitat 76.

Habitat 76 s’oppose à une telle demande, indiquant que l’appelante fait une mauvaise application des dispositions de l’article 8-2 susvisé dès lors que les conditions d’application de ce texte ne son pas remplies.

Le premier juge a en effet justement relevé, par des motifs que la cour adopte, que Mme [K] ne remplissait pas l’ensemble des conditions légales pour bénéficier des dispositions de l’article 8-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en l’absence de vie maritale et d’une copie d’une ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale, jointe à son courrier, le dépôt d’une plainte pénale le 12 juillet 2022 constituant un justificatif insuffisant à lui seul.

Le premier juge en a tiré des conclusions exactes en fixant à la date du 15 avril 2022 la fin de l’engagement de paiement solidaire de Mme [K] et en calculant le montant de la somme due solidairement par Mme [K] avec M. [B] à hauteur de 1015,91 euros pour cette période litigieuse, ce que les intimés ne contestent d’ailleurs pas.

La décision de première instance sera donc confirmée sur le montant des arriérés locatifs dûs tant par M. [B] que par Mme [K] à l’OPH Habitat 76.

Sur les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [B] interjette appel incident du jugement pour obtenir une suspension des effets de la clause résolutoire, s’engageant à respecter les délais de paiement qui lui seront impartis sur deux années, afin d’apurer sa dette locative.

Habitat 76 s’oppose à la présente demande et sollicite la confirmation de la décision déférée.

Les éléments versés aux débats démontrent cependant que sa dette locative a encore augmenté, le dernier décompte arrêté le 11 mars 2024 mentionnant un arriéré de loyers, de charges et de frais à hauteur de 10 080 euros et que sa situation financière actuelle est fluctuante et précaire, rendant inenvisageable un quelconque plan d’apurement qu’il serait susceptible de respecter.

La décision ayant débouté M. [B] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail du 05 février 2021 sera donc confirmée.

Sur la demande de condamnation en garantie de Mme [K]

M. [B] sollicite la condamnation de Mme [K] à le garantir du montant total des condamnations mises à sa charge, résultant des impayés concernant la période d’habitation commune du logement.

Or, il ne justifie pas plus en appel qu’en première instance, ni qu’il a remis les sommes prélevées sur son compte à hauteur de 1040 euros sur la période litigieuse à Mme [K], ni qu’elles étaient effectivement destinées à payer le loyer.

Le jugement ayant débouté M. [B] de sa demande sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] et M. [B], succombant en leurs demandes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

En outre, Mme [K] sera condamnée à payer à l’OPH Habitat 76 la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Enfin, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à appel,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [H] [B] et Mme [X] [Z] épouse [K] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [X] [Z] épouse [K] à payer à l’OPH Habitat 76 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La conseillère substituant la présidente