[Z], [S] [K]

[P] [B] épouse [K]

C/

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/01387 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GRPF

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 29 octobre 2024,

rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mâcon – RG : 23/00758

APPELANTS :

Monsieur [Z], [S] [K]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 10]

[Localité 4]

Madame [P], [E] [B] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 9] (69)

[Adresse 10]

[Localité 4]

Assistés de M^e Caroline CERVEAU-COLLIARD, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représentés par M^e Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD- RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 127

INTIMÉE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIDF)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Assistée de M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, plaidant, et représentée par M^e Jean-Eudes CORDELIER, membre de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 31

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Olivier MANSION, Président de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 Novembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Au terme d’un acte authentique reçu le 13 février 2004 par Maître [N], notaire à [Localité 9], le Crédit Immobilier de France Rhône-Alpes Auvergne (CIFRAA), devenu Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), a consenti à M. [Z] [K] et à Mme [P] [B], son épouse, un prêt de 304 000 euros remboursable en 240 mensualités, destiné à financer l’acquisition en l’état de futur achèvement de lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 8], destiné à la location.

Ce prêt s’inscrivait dans le cadre d’un programme immobilier commercialisé par la société Apollonia.

Les emprunteurs ayant cessé de régler les mensualités du prêt, la déchéance du terme a été prononcée le 6 août 2010.

Les époux [K] ont par la suite déposé plainte contre le notaire pour escroquerie, faux et usage de faux, délit de tromperie, violation des dispositions du code monétaire et financier et de la loi Scrivener.

Ils se sont constitués partie civile dans l’information ouverte devant le tribunal judiciaire de Marseille, à l’encontre de la société Apollonia et des notaires.

Par acte du 26 juillet 2010, M. et Mme [K] ont saisi le tribunal de grande instance de Marseille afin d’engager la responsabilité notamment du notaire rédacteur d’acte, de la société Apollonia, ainsi que celle du CIFRAA devenu CIFD.

Suite à une décision d’incompétence, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le tribunal de grande instance d’Evry.

Par ordonnance du 17 septembre 2015, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance d’Evry a ordonné le sursis à statuer sur l’action en responsabilité engagée par les époux [K] à l’encontre de la banque jusqu’à ce qu’intervienne une décision définitive dans la procédure pénale instruite auprès du tribunal de grande instance de Marseille.

Par ordonnance du 27 juin 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation du sursis à statuer présentée par le CIFD.

L’appel formé par le CIFD à l’encontre de cette ordonnance a été déclaré irrecevable par ordonnance du président de la chambre 4-1 de la cour d’appel de Paris du 27 février 2020.

La banque a de nouveau sollicité la reprise de l’instance, qui lui a été refusée par une ordonnance du juge de la mise en état d’Evry du 9 janvier 2025.

Suivant procès-verbal du 27 juillet 2023, le CIFD a pratiqué, sur le fondement de l’acte dressé par Maître [N] le 13 février 2004, une saisie-attribution des loyers entre les mains de la société Garden City [Localité 8].

La saisie a été dénoncée à M. et Mme [K] le 4 août 2023.

Par acte du 31 août 2023, M. et Mme [K] ont contesté cette saisie-attribution devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mâcon.

Par jugement du 29 octobre 2024, le juge de l’exécution de Mâcon a :

— rejeté la contestation de M. [Z] [K] et Mme [P] [K] née [B],

— validé la saisie attribution pratiquée par le CIFD le 27 juillet 2023 sur les sommes détenues par la SARL Garden City [Localité 8] et dénoncée par acte signifié le 4 août 2023, déduction faite du montant de la clause pénale et des frais de rejet et de transmission au contentieux,

— débouté M. [Z] [K] et Mme [P] [K] née [B] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] [K] et Mme [P] [K] née [B] aux dépens.

M. et Mme [K] ont relevé appel de cette décision le 7 novembre 2024.

Aux termes de leurs conclusions n°3 notifiées le 6 octobre 2025, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

— déclarer leur action recevable,

— infirmer le jugement rendu le 29 octobre 2024 par juge de l’exécution de Mâcon en

ce qu’il :

rejette leur contestation,

valide la saisie-attribution pratiquée par le CIFD le 27 juillet 2023 sur les sommes détenues par la SARL Garden City [Localité 8] et dénoncée par acte signifié le 4 août 2023, déduction faite du montant de la clause pénale et des frais de rejet et de transmission au contentieux,

les déboute de leurs demandes de dommages et intérêts,

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamne aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans la procédure en paiement engagée par CIFD à leur encontre devant le tribunal judiciaire d’Evry,

A titre principal,

— débouter CIFD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— ordonner la nullité de l’acte de saisie-attribution du 27 juillet 2023 et de sa dénonciation du 4 août suivant à leur égard,

— ordonner la mainlevée de la saisie-attribution sur les loyers de la société Garden City [Localité 8],

A titre subsidiaire,

— constater la prescription de l’exécution de l’acte notarié du 13 février 2004,

— ordonner la mainlevée de la saisie-attribution sur les loyers de la société Garden City [Localité 8] du 27 juillet 2023 aux frais de CIFD,

A titre plus subsidiaire,

— constater l’absence d’exigibilité de la créance issue de l’acte notarié du 13 février 2004,

— ordonner la production par CIFD d’un décompte actualisé au jour de l’arrêt à intervenir tenant compte de la vente des lots de [Localité 8] n°186, 78 et 79 à hauteur de 89 071,60 euros,

— ordonner la mainlevée de la saisie-attribution sur les loyers de la société Garden City [Localité 8] du 27 juillet 2023 aux frais de CIFD,

A titre bien plus subsidiaire,

— cantonner la saisie-attribution au seul capital restant dû,

En tout état de cause,

— constater le caractère abusif de la saisie-attribution pratiquée par CIFD et la condamner à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner CIFD à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En ses dernières écritures notifiées le 1er avril 2025, le Crédit Immobilier de France Développement demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 29 octobre 2024 en ce qu’il a :

rejeté la contestation de M. et Mme [K],

validé la saisie-attribution pratiquée par ses soins le 27 juillet 2023 sur les sommes détenues par la société Global Exploitation (sic),

débouté M. et Mme [K] de leur demande de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déduit de la saisie-attribution la clause pénale et les frais de rejet,

Statuant à nouveau,

— intégrer la clause pénale et les frais de rejet dans le cadre de la saisie-attribution,

— condamner en cause d’appel M. et Mme [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hormis les cas où le sursis est de droit, le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

M. et Mme [K] sollicitent en l’espèce le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans la procédure qui les oppose au CIFD devant le tribunal judiciaire d’Evry, en faisant état d’un risque de contrariété de décisions.

Il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats que :

— par acte du 26 juillet 2010, M. et Mme [K] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Marseille, parmi de multiples parties (Apollonia, notaires, banques, promoteurs…), le CIFRAA, aux droits duquel vient le CIFD, en indemnisation des préjudices subis du fait de leurs acquisitions immobilières,

— par conclusions au fond notifiées le 11 octobre 2011, le CIFRAA a demandé reconventionnellement aux époux [K] le paiement du solde des prêts contractés auprès de lui, et notamment du prêt de 304 000 euros souscrit pour financer l’acquisition des biens situés à [Localité 8],

— à la suite du renvoi de l’affaire du tribunal de grande instance de Marseille à celui d’Evry, et selon ordonnance du 17 septembre 2015, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente d’une décision dans la procédure pénale ouverte à Marseille,

— les demandes ultérieures de révocation du sursis à statuer formées par le CIFD ont été rejetées.

Dans le cadre de cette instance devant le tribunal judiciaire d’Evry, il est établi par la production de leur assignation que M. et Mme [K] ' qui font valoir dans la présente instance que la saisie-attribution est fondée sur un acte notarié qui 'n’a pas autorité de chose jugée, mais qui a été établi pour servir une escroquerie’ ', ne sollicitent pas la nullité de cet acte, mais uniquement l’allocation de dommages et intérêts.

Alors qu’aucune exception aux fins de nullité du titre exécutoire fondant la saisie-attribution contestée n’est pendante devant le tribunal judiciaire d’Evry, le fait que le juge de l’exécution soit saisi des mêmes moyens de défense formulés par les emprunteurs, tendant notamment à l’application de la déchéance du droit à intérêts et à la contestation du quantum de la créance, ne justifie pas, au vu de l’ancienneté du litige, que soit ordonné un sursis à statuer, alors que le juge de l’exécution peut statuer sur ces demandes.

Il est en outre rappelé que, ainsi que le prévoit l’article L.111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution est poursuivie aux risques du créancier et celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer de M. et Mme [K] dans l’attente de la décision définitive du tribunal judiciaire d’Evry.

Sur la disqualification de l’acte authentique de prêt du 13 février 2004

M. et Mme [K] soutiennent, sur le fondement de l’article 1318 (ancien) et sur celui de diverses dispositions du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, que l’acte de prêt du 13 février 2004, support de la procédure d’exécution mise en oeuvre par le CIFD, est dépourvu de caractère authentique, justifiant d’ordonner la nullité de l’acte de saisie-attribution du 27 juillet 2023 et de sa dénonciation du 4 août suivant, et la mainlevée consécutive de la saisie-attribution.

Dans sa version en vigueur au 13 février 2004, l’article 1318 du code civil (devenu l’article 1370 de ce code), dispose que 'l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties'.

Selon l’article 23 du décret n°71-941, devenu à compter du 1er février 2006, l’article 41 de ce décret, 'tout acte fait en contravention aux dispositions contenues […] aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 11 et à l’article 13 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant.'

Sur la recevabilité de la demande des époux [K] :

Le CIFD fait valoir que le délai de prescription de l’acte suit celui de la créance, à savoir cinq ans, et considère que la demande des époux [K] est en l’espèce prescrite, dès lors que l’acte dont ils demandent la requalification date du 13 février 2004, qu’ils l’ont partiellement exécuté et que le moyen tiré de la dépendance du notaire était en outre connu depuis 2008-2009.

Il convient de rappeler que même disqualifié, l’acte litigieux vaudrait comme acte sous seing privé constatant un prêt, résultant par ailleurs de l’acceptation le 9 décembre 2003 par les époux [K] de l’offre de crédit immobilier émise le 27 novembre 2003 par le CIFRAA.

En conséquence, l’exécution volontaire par les époux [K] de leurs obligations nées de ce prêt n’exclut pas qu’ils puissent présenter une demande de disqualification de l’acte authentique du 13 février 2004, étant observé qu’il ressort des conclusions de l’établissement financier du 11 octobre 2011 que l’action en paiement dirigée à leur encontre est fondée sur cette offre acceptée et non sur l’acte notarié.

Par ailleurs, la demande de disqualification de l’acte authentique du 13 février 2004 formulée par les appelants constitue un moyen de défense opposé au CIFD pour l’empêcher de mettre en oeuvre la saisie-attribution litigieuse, et n’est en conséquence pas enfermée dans un délai de prescription.

Aucune irrecevabilité ne saurait donc être opposée à ce titre aux époux [K].

Sur le défaut de signature de l’acte et d’annexion de la procuration :

M. et Mme [K] soutiennent que la copie exécutoire de l’acte notarié du 13 février 2004 n’est pas paraphée ni signée, et que les annexes ne comportent pas l’apostille du notaire, en invoquant les dispositions des articles 12, 13, 14, 21 et 22 du décret du 26 novembre 1971.

Il résulte de l’article 9 alinéa 4 du décret du 26 novembre 1971 dans sa rédaction applicable au présent litige (désormais repris à l’article 14 alinéa 4) que 'chaque feuille est paraphée par le notaire et les signataires de l’acte sous peine de nullité des feuilles non paraphées.'

En outre, selon l’article 8 alinéa 1 du décret (désormais repris à l’article 22 alinéa 1), 'les pièces annexées à l’acte doivent être revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée du notaire.'

L’article 15 du décret (désormais article 34) afférent aux copies exécutoires précise toutefois en ses alinéas 3 et 4 que 'chaque feuille est revêtue du paraphe du notaire à moins que toutes les feuilles ne soient réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition ou qu’elles ne reproduisent les paraphes et signatures de la minute.

La signature du notaire et l’empreinte du sceau sont apposées à la dernière page et il est fait mention de la conformité de la copie exécutoire ou de l’expédition avec l’original.'

Or en l’espèce, la copie exécutoire comporte bien, sur chacune de ses feuilles ' soit sur toutes les pages impaires ' le paraphe du notaire, ainsi que la signature de celui-ci en dernière page.

De même, chacune des annexes comporte en sa première page un tampon constatant cette annexe, sur lequel est apposée la signature du notaire.

Les prescriptions réglementaires ont donc bien été respectées sur ces points.

Les époux [K] font par ailleurs valoir que leur procuration du 5 novembre 2003 n’est pas annexée à l’acte, de sorte qu’on ne connaît pas l’identité du notaire qui l’aurait reçue à leur domicile.

Selon l’article 8 alinéa 2 du décret du 26 novembre 1971 (désormais article 21 alinéa 2), 'les procurations sont annexées à l’acte à moins qu’elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l’acte. Dans ce cas il est fait mention dans l’acte du dépôt de la procuration au rang des minutes.'

Il est toutefois acquis que l’inobservation de l’obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique et, par là même, son caractère exécutoire (Cass. ch. mixte, 21 déc. 2012, n° 11-28.688 et n° 12-15.063).

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la contestation des époux [K] de ce chef.

Sur l’intérêt du notaire à l’acte :

L’article 2 du décret n°71-941, dans sa version applicable en l’espèce, énonce une incapacité d’instrumenter ainsi libellée : 'Les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés.'

Le décret n°45-0117 du 19 décembre 1975 pris pour l’application du statut du notariat dispose en son article 13, afférent aux règles de discipline, qu''il est interdit aux notaires, soit par eux-mêmes, soit par personnes interposées, soit directement, soit indirectement : […] 4° De s’intéresser dans aucune affaire pour laquelle ils prêtent leur ministère […]'.

M. et Mme [K] font valoir que l’intérêt visé par l’article 2 du décret du 26 novembre 1971, à la lumière du décret du décret du 19 décembre 1975 et de la doctrine, est la perte d’indépendance et d’impartialité du notaire.

Ils considèrent que Maître [N] avait en l’espèce un intérêt financier à conserver la société Apollonia comme apporteur d’affaires, eu égard à l’importance des émoluments perçus au titre des 148 ventes qu’il a instrumentées dans le cadre des programmes commercialisés par cette dernière. Ils ajoutent que le notaire s’est mobilisé et organisé pour répondre aux injonctions et besoins de la société d’Apollonia, sous le contrôle de laquelle il a exercé son ministère, ne disposant d’aucune liberté pour la rédaction d’actes relevant pourtant de son domaine d’intervention.

Il résulte toutefois de la lecture de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971 que la notion d’intérêt doit s’entendre d’un acte contenant une disposition en faveur du notaire rédacteur, ou de sa famille ou d’un proche, ou encore concernant l’un de ses associés.

Or, si Maître [N] a en l’espèce reçu de nombreux actes ayant concouru à la prospérité économique de son étude notariale, par la perception des émoluments tarifés correspondants, il n’est pas établi qu’il aurait procédé lui-même à des acquisitions dans le cadre du programme immobilier, ou que certains emprunteurs aient été liés à lui ou à ses proches ou associés.

Dans ces conditions, les développements de M. et Mme [K] relatifs au volume des affaires apportées par la société Apollonia et aux intérêts financiers du notaire sont sans rapport avec les incapacités d’instrumenter prescrites par l’article 2 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971.

En conséquence, le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a rejeté la contestation de M. et Mme [K] tendant à la disqualification de l’acte authentique de prêt en acte sous seing privé.

Sur la prescription de l’exécution forcée de l’acte authentique de prêt

Il résulte de l’application combinée des articles L. 111-3 et L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution que l’exécution des titres exécutoires mentionnés au 4° de l’article L. 111-3, à savoir les actes notariés revêtus de la formule exécutoire, reste soumise au délai de prescription de la créance qu’ils constatent.

S’agissant en l’espèce d’un prêt immobilier, les époux [K] maintiennent à hauteur d’appel que le délai biennal de l’article L. 137-2 du code de la consommation doit s’appliquer. Ils ajoutent que, quand bien même l’application de la prescription quinquennale invoquée par le CIFD serait retenue, celle-ci serait acquise.

A l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, emportant son exigibilité.

Il est constant en l’espèce que la déchéance du terme a été prononcée le 6 août 2010, qui constitue le point de départ du délai de prescription pour le capital restant dû.

A cette date, sept échéances, soit celles de janvier à juillet 2010, étaient impayées.

La mesure d’exécution forcée contestée a été mise en oeuvre le 27 juillet 2023, plus de cinq ans et a fortiori plus de deux ans après chacune des échéances impayées et la déchéance du terme.

L’intimé soutient que, conformément aux prévisions de l’article 2234 du code civil, il se trouvait dans l’impossibilité d’agir jusqu’au 15 mars 2023, date de l’arrêt de confirmation de l’ordonnance de non-lieu partiel concernant les accusations de faux.

Il ajoute que, en application des articles 2241 et 2244 du code civil, la prescription a été interrompue par la demande reconventionnelle en paiement des crédits non réglés qu’il a dirigée contre les époux [K], le 11 octobre 2011. Il précise qu’à ce jour, cette demande fait toujours l’objet d’un sursis à statuer, de sorte que sa créance n’est pas prescrite.

Les époux [K] considèrent que l’action en paiement initiée à leur encontre par la banque devant le tribunal de grande instance de Marseille (la procédure ayant ensuite été renvoyée au tribunal de grande instance d’Evry) n’a aucun effet sur la procédure d’exécution de l’acte notarié.

Ils se prévalent d’un arrêt rendu le 19 mars 2020 par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation qui retient que l’action en exécution d’un titre exécutoire constitue une instance distincte de celle engagée afin de faire établir judiciairement l’existence d’une créance et que le régime de prescription applicable doit être examiné pour chacune de ces actions, et ils soutiennent que les deux actions ne tendent pas aux mêmes fins.

Ils en déduisent que l’interruption de la prescription de l’action en reconnaissance de la créance n’a pas pour effet d’interrompre la prescription de l’exécution du titre.

Il résulte de l’article 2241 du code civil que si en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions tendent à un même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

Or, l’instance en paiement introduite par l’intimé le 11 octobre 2011 ' toujours en cours compte tenu du sursis à statuer prononcé le 17 septembre 2015 ' et l’action en exécution forcée initiée par celui-ci ayant le même but, à savoir le désintéressement du prêteur, l’introduction de la première a interrompu le délai de prescription de la seconde (Cass. Civ. 1ère, 12 juillet 2023, n°21-25.587 et 28 mai 2025, n°23-12.281).

Ainsi, l’effet interruptif continuant toujours de produire ses effets, aucune prescription n’était acquise au moment de la saisie-attribution du 27 juillet 2023.

Sur l’exigibilité de la créance du CIFD

Les époux [K], qui soutiennent qu’ils doivent être considérés comme des consommateurs, invoquent la jurisprudence issue des arrêts rendus par la Cour de cassation le 22 mars 2023 (Cass. Civ. 1ère, n°21-16.044 et 21-16.476), aux termes de laquelle une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées, sans préavis d’une durée raisonnable, doit être qualifiée d’abusive.

Ils considèrent que le délai de 8 jours entre la mise en demeure et la déchéance du terme, fixé dans l’offre de prêt annexée à l’acte authentique, constitue une clause abusive, qui doit être réputée non écrite, de sorte que l’intégralité de la créance revendiquée par la banque n’était pas exigible.

Il convient toutefois de relever que les époux [K] ont réalisé, selon leurs propres déclarations, 24 acquisitions immobilières pour un investissement total de 3 702 713 euros. Le crédit litigieux fait partie de cette opération d’ensemble destinée à l’acquisition en VEFA de biens immobiliers, à des fins locatives, par le biais d’une opération d’investissement de grande ampleur. L’établissement de crédit fait en outre valoir sans être contredit qu’à l’instar des autres 'emprunteurs Apollonia', les appelants sont inscrits au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel.

Ces circonstances amènent à considérer que, en plus de l’activité principale de chirurgien dentiste de M. [K], les emprunteurs exerçaient accessoirement une activité professionnelle au titre de leur opération d’investissement immobilier.

La discussion initiée par les époux [K] relativement à la soumission volontaire du contrat au code de la consommation est en outre inopérante s’agissant de l’appréciation de l’exigibilité de la créance de l’établissement financier par l’effet de la déchéance du terme.

En effet, l’application volontaire du code de la consommation invoquée par les époux [K] ne vise que les dispositions afférentes aux crédits immobiliers (articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, dans leur rédaction applicable à la date du prêt), et non celle afférente aux clauses abusives (ancien article L. 132-1, et désormais L. 212-1, du code de la consommation), qui ne s’applique que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs.

En conséquence, le CIFD peut efficacement se prévaloir, à l’encontre de M. et Mme [K], de la déchéance du terme prononcée le 6 août 2010.

Sur le montant de la créance du CIFD

Sur la déchéance du droit aux intérêts :

Les appelants font valoir que le contrat de prêt immobilier a été volontairement soumis par les parties aux dispositions de la loi Scrivener, et que, celles-ci n’ayant pas été respectées en ce qui concerne l’envoi d’une offre de prêt par voie postale conformément aux prescriptions de l’article L. 312-7 du code de la consommation dans sa rédaction applicable au présent litige, l’intimé encourt la sanction de déchéance du droit aux intérêts contractuels prévue par l’article L. 312-33 du même code.

Le CIFD objecte que cette demande est prescrite, car présentée pour la première fois plus de cinq ans après la régularisation du contrat de prêt.

Sur le fond, il conteste toute soumission volontaire du prêt litigieux aux dispositions protectrices du code de la consommation. Il considère en effet que la référence, dans l’offre de prêt, aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation est équivoque, puisqu’il n’était pas informé de la finalité du prêt et du statut de loueurs professionnels des acquéreurs.

La déchéance du droit aux intérêts contractuels soulevée par M. et Mme [K] n’étant pas assortie d’une quelconque demande en restitution d’éventuels intérêts trop perçus, elle s’analyse exclusivement en un moyen de défense au fond non soumis à prescription.

Sur le fond, il n’est pas établi, ni même allégué, que la banque disposait des fiches de réservation des appartements et des baux commerciaux pour établir son offre, ni que M. et Mme [K] l’auraient informée de leur statut de loueur de meublé professionnel.

En outre, si le CIFRAA, aux droits duquel vient le CIFD, a consenti aux appelants six crédits immobiliers au total, pour un montant cumulé de 1 368 451 euros, ainsi qu’il résulte de ses conclusions devant le tribunal de grande instance d’Evry, le crédit litigieux était chronologiquement le premier (les autres prêts ayant été souscrits courant 2006), de sorte que la banque n’a pas été amenée, lors de son octroi, à se questionner sur une possible destination professionnelle des prêts.

Dans ces conditions, la mention dans les offres de prêt de dispositions du code de la consommation est insuffisante à démontrer une volonté non-équivoque de l’intimé de se soumettre au code de la consommation.

Enfin, la référence en page 3 de l’acte notarié à la loi Scrivener ne relevait pas d’une inscription de faux par la banque qui en contestait l’application, comme le soutiennent les appelants, dès lors que l’acte authentique ne fait foi jusqu’à inscription de faux que de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et Mme [K] de leur demande tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts contractuels de l’établissement financier, fondée sur les dispositions du code de la consommation.

Sur l’indemnité de résiliation :

Les appelants soutiennent n’avoir pas accepté l’indemnité conventionnelle de 7 % réclamée par le CIFD, et considèrent par ailleurs que celle-ci constitue une clause pénale devant être minorée compte tenu de son caractère excessif.

Le CIFD relève que la clause litigieuse figure à l’acte de prêt, et fait valoir que son montant, correspondant à la somme de 10 590,80 euros, n’est en rien excessif.

Le bénéfice pour la banque de cette indemnité, en cas d’exigibilité anticipée résultant de la défaillance de l’emprunteur, est en effet expressément stipulé dans les conditions générales de l’offre de prêt acceptée par les époux [K] le 9 décembre 2003, annexées à l’acte authentique du 13 février 2004.

Il résulte de l’offre de prêt que celui-ci a été accordé sur une durée de 20 années, à un taux nominal initial révisable de 4,70 %, impliquant le versement d’intérêts contractuels évalués à 175 648,28 euros.

Or, les intérêts contractuels, intégrés dans les échéances mensuelles, ont été réglés par les époux [K] jusqu’au début de l’année 2010 ; ils ont ensuite continué à courir, suite à la défaillance des emprunteurs, de sorte que le CIFD est en mesure de réclamer à ce jour un montant supérieur à celui qui résultait du paiement de l’intégralité des mensualités du prêt.

En conséquence, l’indemnité de 7 % réclamée par l’intimé est manifestement excessive, et doit être ramenée, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, à la somme de 1 euro.

***

M. et Mme [K] font valoir qu’ils ont vendu leurs lots n°186, 78 et 79 à hauteur de 89 071,60 euros, somme dont le CIFD doit tenir compte dans le cadre de sa mesure de saisie-attribution.

L’intimé a bien déduit ce paiement dans son décompte des sommes arrêté au 23 juin 2025.

S’il a en outre actualisé à cette dernière date le montant des intérêts contractuels échus, il convient de s’en tenir à la somme mentionnée de ce chef dans l’acte du 27 juillet 2023, l’effet attributif de la mesure étant cantonné aux causes de la saisie.

Par ailleurs, l’article L. 312-33 du code de la consommation énonce qu’en sus essentiellement de l’indemnité de 7 % due en cas de défaillance de l’emprunteur et de déchéance du terme, le prêteur ne peut réclamer aucune somme à l’exception toutefois du remboursement, sur justification, des frais taxables qui lui auront été occasionnés par la défaillance de l’emprunteur, le remboursement forfaitaire de frais de recouvrement étant exclu.

Le CIFD ne justifiant pas, en l’espèce, avoir effectivement exposé des frais de rejet à hauteur de 210 euros et des frais de transmission contentieux de 80 euros, ces sommes ne peuvent pas être prises en compte.

Il résulte de tout ce qui précède que la saisie-attribution litigieuse doit être validée mais cantonnée à la somme en principal et intérêts de 324 951,31 euros, soit :

— échéances impayées au 06/08/2010 : 15 327,34 euros

— capital restant dû au 06/08/2010 : 278 431,02 euros

— intérêts échus au 06/08/2010 : 395,92 euros

— clause pénale : 1,00 euro

— intérêts échus du 07/08/2010 au 05/06/2023 : 119 105,56 euros

— provision pour intérêts à échoir/1 mois : 762,07 euros

— règlements : – 89 071,60 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts pour abus de saisie

Le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par M. et Mme [K] sur le fondement des dispositions de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, dès lors que, la saisie-attribution ayant été validée dans son principe, elle ne saurait être qualifiée d’abusive.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de la saisie-attribution litigieuse, doivent être supportés par les époux [K].

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur du CIFD. Mais dans les circonstances particulières de l’espèce, il y a lieu de laisser à sa charge l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a validé la saisie-attribution pratiquée par le CIFD le 27 juillet 2023 sur la somme détenue par la SARL Garden City [Localité 8] et dénoncée par acte signifié le 4 août 2023, déduction faite du montant de la clause pénale et des frais de rejet de transmission au contentieux,

Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant,

Valide la saisie-attribution pratiquée par le CIFD le 27 juillet 2023 sur la somme détenue par la SARL Garden City [Localité 8] et dénoncée par acte signifié le 4 août 2023,

Cantonne cette saisie à hauteur de la somme en principal et intérêts de 324 951,31 euros,

Condamne M. et Mme [K] aux dépens de la procédure d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président