N° RG 24/02807 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JXKD

+ 24/3406

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 3 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00942

Tribunal judiciaire de Rouen du 4 juillet 2024

APPELANTS et INTIMES :

Madame [W] [U] épouse [D]

née le 5 octobre 1980 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Elyssa KRAIEM, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Yohan VIAUD, avocat au barreau de Nantes

Monsieur [I] [D]

né le 5 août 1980 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Elyssa KRAIEM, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Yohan VIAUD, avocat au barreau de Nantes

SCCV NYMPHEAS

RCS de [Localité 7] 827 725 607

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Nicolas LEPAROUX, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 10 septembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 10 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 3 décembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 3 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent à cette audience.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 22 janvier 2021, M. [I] [D] et Mme [W] [U], son épouse, ont acquis de la Sccv Nymphéas les lots 51 et 71 correspondant respectivement à un appartement et à une place de parking, vendu en l’état futur d’achèvement au sein de la copropriété de l’immeuble Nymphéas situé [Adresse 3] à [Localité 8]. La livraison était fixée au 30 juin 2021.

Une déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 30 décembre 2021 par la Sccv Nymphéas. L’appartement a fait l’objet d’une livraison avec réserves le 8 février 2023. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de leur conseil du 22 février 2024, M. et Mme [D] ont mis en demeure la Sccv Nymphéas de procéder à la levée des réserves.

Par acte extrajudiciaire du 28 février 2024, M. et Mme [D] ont assigné la Sccv Nymphéas devant le tribunal judiciaire de Rouen en vue de la voir condamnée à lever sous astreinte toutes les réserves inscrites au procès-verbal de réception du 8 février 2023, outre celles dénoncées au niveau du balcon de l’appartement.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— condamné la Sccv Nymphéas à reprendre l’intégralité des désordres affectant l’appartement de M. et Mme [D], tels que listés dans le procès-verbal de constat d’huissier du 8 février 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

— condamner la Sccv Nymphéas aux dépens,

— condamner la Sccv Nymphéas à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

Par déclarations reçues au greffe les 5 août (RG 24-02807) et 27 septembre (RG 24-03406) 2024, M. et Mme [D] et la Sccv Nymphéas ont respectivement interjeté appel du jugement. Les procédures ont été jointes le 8 janvier 2025, l’affaire se poursuivant sous le n°RG 24/02807.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025, M. [I] [D] et Mme [W] [U], épouse [D], demandent à la cour, au visa des articles 1642-1, 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris en tant qu’il a

. limité la condamnation de la Sccv Nymphéas à la reprise des seules réserves listées dans le procès-verbal de constat d’huissier du 8 février 2023,

. débouté M. et Mme [D] de leur demande en réparation de leur préjudice locatif,

. débouté M. et Mme [D] de leur demande en réparation de leur préjudice fiscal,

— confirmer dans toutes ses autres dispositions,

statuant de nouveau de chacun de ces chefs,

— débouter la Sccv Nymphéas de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Sccv Nymphéas à procéder à la levée de l’ensemble des réserves inscrites au procès-verbal de livraison du 8 février 2023 outre celles dénoncées au niveau du balcon de l’appartement, tel que la liste est précisée et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir :

° porte d’entrée à recaler, régler,

° choc sur l’arrête du mur d’entrée,

° choc important sur la poignée de la porte d’entrée,

° peinture à reprendre sur les tuyaux d’évacuation des WC,

° finition de la peinture sur le bâti de la porte des WC charnière,

° reprise de la planéité de la porte des WC intérieur,

° remplacement de l''illeton de la porte d’entrée,

° reprise de la peinture du bâti de la porte d’entrée et de la peinture de l’intérieur de la porte,

° reprise de la peinture sur le dessus du coffret de volet roulant du salon,

° nettoyage d’une tache au-dessus de la prise électrique à droite de la baie vitrée,

° mur droit porte de salle de bains, réparer peinture retouches à faire,

° dépoussiérage sur la face externe, nettoyage à parfaire, à dépoussiérer,

° dans le salon : des projections de peinture et des projections d’enduit sur la face extérieure,

° un choc à droit du radiateur du salon,

° rayure importante dans le couloir à droite de la porte,

Cuisine

° manque des vis de fixation à droite et à gauche de la hotte,

° manque tétons étagère, placard haut de gauche,

° élément haut à gauche, étagère à fixer,

° reprise de la peinture sur les tuyaux PVC d’évacuation,

° nettoyage du tiroir bas sous la plaque à induction,

° nettoyage de la peinture sur le tiroir bas,

° manque de peinture en partie basse au-dessus de l’arrêt de porte de salle de bains,

° retouche dans le coin inférieur droit de la salle de bains face externe,

Chambre 1

° défaut visuel à l’entrée à gauche, au pied du bâti porte, masquer le défaut,

° reprendre bandes placo mur gauche et sur poteau béton gauche,

° refaire joint acrylique sur rail haut placard,

° micro-rayure du vitrage de la fenêtre,

° refaire joint acrylique du coffrage volet électrique des deux côtés,

° peinture bâti intérieur porte,

° en entrant sur la gauche, manque bande calicot, à reprendre avec fissures apparentes,

° fissures sur la colonne béton,

° nettoyage radiateur (deux marques),

Chambre 2

° refixer baguette sous volet roulant gauche,

° piquage sur la fenêtre de droite en partie centrale,

° refaire joint acrylique au-dessus rail placard,

° coups sur la peinture entre bâtis et interrupteurs,

° changer plinthe gauche placard (environ 80 cm), traces noirâtres et mauvaise pose du joint,

° nettoyage de la peinture extérieur,

° peinture sur bande supérieure,

° retouches sur dessus de la porte face interne,

° nettoyage du mur gauche du placard,

° barre de seuil à recoller,

Salle de bains,

° mettre baguette de finition à droite entourage baignoire,

° changer entourage baignoire,

° reprendre joints entourage baignoire et murs,

° reprise joint tranche carrelage pare douche,

° nettoyage faïence mur au-dessus baignoire,

° nettoyer intérieur porte cellier,

° égaliser joint acrylique dessus baignoire,

° choc porte intérieur cellier,

° remplacer bonde baignoire,

° enlever plastique de protection chaudière,

° intérieur porte salle de bains : repeindre et défaut planéité,

° face interne porte salle de bains gondolée,

° local chaudière

° coups sur la porte,

° plastique chaudière à enlever,

° manque enjoliveur interrupteur cellier,

° enduit grossier,

° projections de peinture sur les murs et de la porte,

° interrupteur recouvert de peinture,

Divers

° fusibles à nettoyer : projections de peinture,

° relevé compteur électrique LINKY : 60 kWh sur le PRM 50043499542978,

° compteur gaz : 276 m3,

° place de parking 15 livrée,

Balcon

° enduit grossier, des différences de matière, des projections de peinture,

° deux carreaux cassés,

— condamner la Sccv Nymphéas à leur régler la somme de 13 680 euros TTC en réparation de leur préjudice locatif,

— condamner la Sccv Nymphéas à leur régler la somme de 4 537 euros TTC en réparation de leur préjudice fiscal,

— condamner la Sccv Nymphéas à les indemniser des frais d’assistance fiscale qu’ils ont dû exposer à hauteur de la somme de 1 560 euros,

— condamner la Sccv Nymphéas à leur régler la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d’appel,

— condamner la Sccv Nymphéas, aux entiers dépens d’appel.

Ils sollicitent la reprise de tous les désordres listés au dispositif de leurs écritures. Ils rappellent que le vendeur d’immeuble à construire est tenu de livrer à ses acquéreurs un ouvrage exempt de vices et que dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, le vendeur demeure tenu de remédier aux vices de construction apparents pendant douze mois à compter de la réception, ou treize à compter de la livraison du bien. Ils soutiennent qu’en l’espèce ont été inscrites au procès-verbal de livraison de nombreuses réserves mais qu’ils n’ont obtenu de leur vendeur la levée d’aucune d’entre-elle.

Ils font valoir que la Sccv Nymphéas ne saurait prétendre avoir procédé à la levée des réserves :

— alors qu’elle n’est à même de fournir qu’un procès-verbal de « levée des réserves » unilatéral, contesté et non signé par les concluants,

— que ce document ne fait état que de deux réserves sur les 66 défauts, malfaçons et non-façons dénoncés,

— et qu’il s’avère que les deux seules réserves visées ne sont en réalité pas levées puisqu’elles subsistent à ce jour.

Ils contestent les causes de prorogation du délai de livraison avancées par la Sccv Nymphéas. Ils estiment que la Sccv Nymphéas ne peut se prévaloir d’une suspension du chantier pendant 61 jours en raison de la mesure de confinement intervenue entre mars et avril 2020 alors que le contrat de vente a été réitéré le 22 janvier 2021, plus d’un an après la mesure de confinement. Ils soulignent que la Sccv Nymphéas ne démontre aucun évènement imprévisible et irrésistible en lien avec la pandémie de covid-19 survenu sur le chantier après la conclusion du contrat de vente. Ils soutiennent qu’il n’est pas démontré que les intempéries reprises par le maître d''uvre dans son relevé ont été de nature à empêcher complétement la poursuite du chantier, notamment pour ce qui est des simples jours de vent.

Ils contestent également l’opposabilité des défaillances d’intervenants aux opérations de construction par la Sccv Nymphéas pour justifier son retard de livraison. Ils affirment que la Sccv Nymphéas ne peut se prévaloir d’une défaillance de la société Seb et de son sous-traitant la société Gc terrassement pour justifier de son retard dès lors que le marché du maître d''uvre d’exécution a été résilié le 20 juin 2020, avant la régularisation du contrat de vente.

Ils contestent le fait de se voir opposer la défaillance de la société Atha en charge des lots électricité, couverture, charpente, menuiseries extérieures et plomberie/chauffage/ventilation. Ils rappellent que le vendeur d’immeuble à construire ne peut se prévaloir de la clause de prorogation du délai de livraison en invoquant une cause de suspension intervenue postérieurement à la période de livraison annoncée. Ils soutiennent qu’en l’espèce, la société Atha a été mise en demeure pour la première fois par la société Nymphéas au mois de mai 2022, et son marché a finalement été résilié le 25 mai 2022, soit près d’un an après le délai de livraison annoncé aux concluants au 30 juin 2021. Ils concluent qu’ils ne sauraient donc se voir opposer la défaillance de l’intervenante à l’acte de construire et ses conséquences sur le chantier dès lors que la société Atha est intervenue postérieurement au délai de livraison annoncé.

Ils estiment que la Sccv Nymphéas ne justifie pas des conséquences concrètes de la défaillance de la société Bsci sur le déroulement de chantier, qui n’a pas immobilisé le chantier pendant 90 jours à la suite de la conclusion du contrat dès lors que son marché a été résilié dès le mois de mars 2021.

Ils soutiennent encore que la Sccv Nymphéas ne démontre pas en quoi les difficultés rencontrées par Enedis pour la mise en service des compteurs ont suspendu la livraison pendant une période totale de 8 mois, ni en quoi ce retard est entièrement imputable à la société Enedis, dès lors que cet évènement est postérieur à la période de livraison annoncée, et qu’il est manifeste que la Sccv Nymphéas a manqué de diligence dans ses relations avec le concessionnaire dès lors qu’elle ne justifie que d’un courrier de mise en demeure adressé en octobre 2022 alors que le chantier aurait été suspendu pendant 8 mois.

Ils sollicitent au titre du préjudice locatif l’octroi de la somme de 13 680 euros, pour un bien aujourd’hui loué mensuellement à hauteur de 720 euros, correspondant à 19 mois de loyers non perçus en raison du retard de livraison qu’ils ont subi. Ils précisent que le bien étant mis en location dans le cadre du dispositif Pinel, les variations des prix locatifs pratiqués en France invoquées par la Sccv Nymphéas ne saurait être retenues pour réduire leur indemnisation. Ils ajoutent que le montant des loyers étant légalement encadré, l’indemnisation devant leur revenir ne peut être inférieure à 13 654 euros dès lors que pour les baux conclus en 2021, le barème locatif Pinel plafonnait les loyers à 10,51 euros hors charges par mètre carré, correspondant en l’espèce à un loyer mensuel plafonné à 712 euros hors charges pour un appartement de 67,76 m².

Ils sollicitent au titre du préjudice fiscal l’octroi de la somme de 4 537 euros. Ils rappellent qu’en pratique, pour une vente en l’état futur d’achèvement, la déclaration d’impôt concernant le dispositif Pinel doit être régularisée dans l’année suivant l’achèvement de l’appartement ; que la déclaration d’impôt doit contenir un engagement de location, cet engagement n’étant valable que si le bien est achevé ; qu’ils se considéraient dans leur droit lorsqu’en mai 2022, ils ont sollicité le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel sur leurs revenus 2021 alors que les travaux n’ont en réalité été achevés qu’en 2023. Ils concluent qu’ils ont dû être contraint de supporter une régularisation d’impôt imputable au retard de livraison.

Par conclusions notifiées le 6 janvier 2025, la Sccv Nymphéas demande à la cour de :

— juger recevable et bien fondée la Sccv Nymphéas en l’ensemble de ses demandes,

— juger que la Sccv Nymphéas justifie de causes légitimes et sérieuses décalant le délai de livraison contractuellement prévu entre les parties,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires,

— infirmer les dispositions du jugement entrepris en ce qu’il a :

. condamné la Sccv Nymphéas à reprendre l’intégralité des désordres affectant l’appartement de M. et Mme [D], tels que listés dans le procès-verbal de constat d’huissier du 8 février 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

. condamner la Sccv Nymphéas aux dépens,

. condamner la Sccv Nymphéas à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— dire et juger que les désordres allégués par M. et Mme [D] ont fait l’objet de travaux de reprise,

en conséquence,

— débouter M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. et Mme [D], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à la Sccv Nymphéas la somme de 4 000 euros au titre de la procédure d’appel,

— condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens.

Elle indique avoir procédé à la reprise des désordres signalés par M. et Mme [D] en se prévalant du procès-verbal de levée des réserves établi le 28 septembre 2023.

Pour le surplus, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté

M. et Mme [D] de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre. Elle soutient que conformément à l’acte de vente de M. et Mme [D] la date prévisionnelle d’achèvement des constructions a été fixée au 30 décembre 2021, l’acte prévoyant également des causes légitimes de suspension du délai prévisionnel d’achèvement des travaux. Elle rappelle que si le vendeur s’oblige à livrer le bien dans un délai déterminé à l’acte, ce délai peut toutefois faire l’objet d’une suspension, compte tenu de la survenance d’évènement remplissant les critères de la force majeure ou constituant une cause légitime de suspension du délai visée au contrat.

Elle se prévaut des dispositions des décrets n°2020-260 du 16 mars 2020, n°2020-293 du 23 mars 2020 et n°2020-423 du 11 mai 2020 comme cause légitime de prorogation du délai de livraison pendant 61 jours. Elle fait valoir que la pandémie de covid-19 a constitué pour elle un évènement de force majeure puisque ce n’est que le 11 mai 2020, avec un ralentissement de la propagation de la pandémie, qu’un allègement des mesures de déplacement et la mise en place d’un protocole sanitaire adapté sur les chantiers qu’ils ont pu reprendre très progressivement. En outre, elle se prévaut de journées d’intempéries comme cause légitime de prorogation du délai de livraison pour un total de 210 jours. Elle précise que sur la période courant d’avril 2020 à fin janvier 2022 ont été recensés 51 jours de gel/neige, 21 jours de vent et 138 jours de pluie de nature à retarder le chantier.

Elle explique avoir également dû faire face aux défaillances de :

— la société Bsci, maître d''uvre d’exécution,

— la société Européenne du bâtiment (Seb), titulaire du lot gros-'uvre, terrassement, démolition,

— la société Gc terrassement, sous-traitante pour la réalisation des travaux de terrassement et d’enlèvement de terre,

— la société Atha bâtiment titulaire des lots électricité, couverture, charpente, menuiseries extérieures, plomberie, chauffage, ventilation. Elle explique avoir dû procéder à la résiliation de différents marchés lesquelles constituent une cause légitime de prorogation du délai prévisionnel d’achèvement, au même titre que la procédure judiciaire ouverte à l’encontre de la Société européenne du bâtiment et de la société Bsci.

Elle précise que compte tenu du contexte sanitaire et géopolitique les entreprises de travaux ont été confrontées à des pénuries de matériaux retardant l’avancement du chantier, notamment concernant la société Cbc.

Elle ajoute avoir rencontré des contraintes liées aux concessionnaires gaz et électricité, engendrant du retard dans l’achèvement des travaux et repoussant la livraison des biens de 5 mois dès lors que la société Enedis a fait une mauvaise appréciation de l’ouvrage à édifier lors de l’instruction du permis initial, le transformateur prévu étant incompatible avec le projet.

Elle conclut que contrairement à ce qu’a relevé le tribunal, elle justifie d’un report du délai de livraison et ainsi d’une absence de faute contractuelle, M. et Mme [D] n’étant pas à cet égard légitimes à solliciter la réparation d’un quelconque préjudice.

Elle souligne que le préjudice sollicité pour la perte locative ne peut constituer qu’une perte de chance qui ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Elle considère que les appelants sont irrecevables à solliciter la somme de 13 680 euros TTC dès lors que le loyer pris en considération est celui d’un contrat de bail signé en 2023, celui-ci ne correspondant pas à la valeur locative applicable en 2021.

Elle explique que M. et Mme [D] ne justifient pas de la réalité de leur préjudice découlant du dispositif Pinel puisque l’appartement livré par la Sccv Nymphéas a bien été achevé et mis en location dans le délai du dispositif fiscal. Elle ajoute que l’avantage fiscal appliqué à tort par M. et Mme [D] pourra être appliqué à compter des revenus de l’année 2023.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 2 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la levée des réserves

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

La charge de la preuve de la levée des réserves incombe au débiteur de l’obligation de livraison d’un ouvrage exempt de vices.

En l’espèce, la livraison de l’ouvrage est intervenue avec réserves le 8 février 2023.

Le procès-verbal de livraison établi par M. [P] [O] du cabinet Bhb, représentant les acquéreurs, au contradictoire de la Sccv Nymphéas, fait état de réserves au niveau de l’entrée, le salon, la cuisine, les deux chambres et la salle de bains.

La Sccv Nymphéas ne discute pas la portée de ce document mais se réfère au procès-verbal de levée de réserves du 28 septembre 2023 pour faire valoir qu’elle a rempli ses obligations.

En réalité, ce document ne porte que sur deux réserves : une « micro-rayure dans la chambre 1 » et un « piquage sur vitrage fenêtre droite chambre 2 » ; il est signé par le gérant de la société Sm Renov qui est intervenue « en l’absence du locataire ».

Cette seule pièce, à la fois non contradictoire et très limitée quant aux défauts visés, ne peut valoir procès-verbal de levée des réserves.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Nymphéas à reprendre sous astreinte l’ensemble des désordres listés dans le procès-verbal de livraison effectué contradictoirement par constat du commissaire de justice du 8 février 2023.

M. et Mme [D] reprochent au tribunal de ne pas avoir repris l’intégralité des réserves dont l’inexécution est rappelée poste par poste comme suit :

° porte d’entrée à recaler, régler,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° choc sur l’arrête du mur d’entrée,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° choc important sur la poignée de la porte d’entrée,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire et ce fait n’est pas établi.

° peinture à reprendre sur les tuyaux d’évacuation des WC,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° finition de la peinture sur le bâti de la porte des WC charnière,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° reprise de la planéité de la porte des WC intérieur,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° remplacement de l''illeton de la porte d’entrée,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° reprise de la peinture du bâti de la porte d’entrée et de la peinture de l’intérieur de la porte,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° reprise de la peinture sur le dessus du coffret de volet roulant du salon,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° nettoyage d’une tache au-dessus de la prise électrique à droite de la baie vitrée,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° mur droit porte de salle de bains, réparer peinture retouches à faire,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire et le fait n’est pas établi.

° dépoussiérage sur la face externe, nettoyage à parfaire, à dépoussiérer,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire et le fait n’est pas établi.

° dans le salon : des projections de peinture et des projections d’enduit sur la face extérieure,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire et le fait n’est pas établi.

° un choc à droit du radiateur du salon,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire et le fait n’est pas établi.

° rayure importante dans le couloir à droite de la porte,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire et le fait n’est pas établi.

Cuisine

° manque des vis de fixation à droite et à gauche de la hotte,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° manque tétons étagère, placard haut de gauche,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison signé par les parties.

° élément haut à gauche, étagère à fixer,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° reprise de la peinture sur les tuyaux PVC d’évacuation,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° nettoyage du tiroir bas sous la plaque à induction,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° nettoyage de la peinture sur le tiroir bas,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° manque de peinture en partie basse au-dessus de l’arrêt de porte de salle de bains,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° retouche dans le coin inférieur droit de la salle de bains face externe,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

Chambre 1

° défaut visuel à l’entrée à gauche, au pied du bâti porte, masquer le défaut,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison signé par les parties.

° reprendre bandes placo mur gauche et sur poteau béton gauche,

Les deux points repris dans le procès-verbal de livraison sont évoqués ci-dessous.

° refaire joint acrylique sur rail haut placard,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° micro-rayure du vitrage de la fenêtre,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° refaire joint acrylique du coffrage volet électrique des deux côtés,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° peinture bâti intérieur porte,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° en entrant sur la gauche, manque bande calicot, à reprendre avec fissures apparentes,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° fissures sur la colonne béton,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° nettoyage radiateur (deux marques),

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

Chambre 2

° refixer baguette sous volet roulant gauche,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° piquage sur la fenêtre de droite en partie centrale,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° refaire joint acrylique au-dessus rail placard,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° coups sur la peinture entre bâtis et interrupteurs,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° changer plinthe gauche placard (environ 80 cm), traces noirâtres et mauvaise pose du joint,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° nettoyage de la peinture extérieur,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° peinture sur bande supérieure,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° retouches sur dessus de la porte face interne,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° nettoyage du mur gauche du placard,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° barre de seuil à recoller,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

Salle de bains,

° mettre baguette de finition à droite entourage baignoire,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° changer entourage baignoire,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° reprendre joints entourage baignoire et murs,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° reprise joint tranche carrelage pare douche,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° nettoyage faïence mur au-dessus baignoire,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° nettoyer intérieur porte cellier,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison signé par les parties.

° égaliser joint acrylique dessus baignoire,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° choc porte intérieur cellier,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison signé par les parties.

° remplacer bonde baignoire,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° enlever plastique de protection chaudière,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° intérieur porte salle de bains : repeindre et défaut planéité,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° face interne porte salle de bains gondolée,

A défaut de plus grandes précisions, il s’agit manifestement du même poste que le précédent.

Local chaudière

° coups sur la porte,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° plastique chaudière à enlever,

Ce point est déjà énoncé ci-dessus.

° manque enjoliveur interrupteur cellier,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° enduit grossier,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire et le fait n’est pas établi.

° projections de peinture sur les murs et de la porte,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire et le fait n’est pas établi.

° interrupteur recouvert de peinture,

A défaut de plus grandes précisions, il s’agit manifestement du même poste que le précédent.

Divers

° fusibles à nettoyer : projections de peinture,

Ce point est porté dans le procès-verbal de livraison.

° relevé compteur électrique LINKY : 60 kWh sur le PRM 50043499542978,

Il ne s’agit pas d’un désordre.

° compteur gaz : 276 m3,

Il ne s’agit pas d’un désordre.

° place de parking 15 livrée,

Il ne s’agit pas d’un désordre.

Balcon

° enduit grossier, des différences de matière, des projections de peinture,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire.

° deux carreaux cassés,

Ce point n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire.

Le constat des lieux dressé le 16 mars 2023 concernant particulièrement le balcon porte sur des défauts apparents qui n’ont pas été dénoncés à la Sccv Nymphéas dans le délai du mois suivant la livraison intervenue le 8 février 2023. Ils ne seront pas retenus.

En définitive, quelques postes ont été portés exclusivement dans le procès-verbal de livraison signé par les parties le 8 février 2023 sans être repris dans le constat du commissaire de justice du même jour. En conséquence, le dispositif du jugement sera complété par la référence également au procès-verbal signé par les parties le même jour, les autres points étant exclus pour les motifs indiqués c’est-à-dire, à défaut de désordres, de faits avérés et/ou dénoncés par les acquéreurs à la Sccv Nymphéas.

Le premier juge a prononcé une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement.

M. et Mme [D] demandent la même astreinte à compter de la décision à intervenir.

La décision du premier juge sera complétée en ce qu’elle ne comporte pas de terme au cours de l’astreinte.

En conséquence, en cas d’inexécution, l’astreinte provisoire sera fixée à 100 euros par jour, passé le délai de trois mois :

— à compter de la signification du jugement et dans la limite de 90 jours pour les désordres portés dans le procès-verbal de livraison du commissaire de justice du 8 février 2023,

— à compter de la signification du présent arrêt et dans la limite de 90 jours pour les désordres portés dans le procès-verbal de livraison signé par les parties le 8 février 2023 non compris dans le constat du commissaire de justice.

Sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [D]

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il en résulte que l’octroi de dommages et intérêts ne peut intervenir qu’en présence d’un manquement contractuel, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

— Sur le préjudice locatif

M. et Mme [D] sollicitent, en raison du retard de livraison, la condamnation de la Sccv Nymphéas à la somme de 13 680 euros au titre du préjudice locatif.

En l’espèce, en page 6 au paragraphe « DELAI D’ACHEVEMENT » l’acte de vente stipule que « Pour satisfaire aux dispositions de l’article L. 261-11 c) du code de la construction et de l’habitation les Parties déclarent que les BIENS devront être achevés, au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation pour être livrés au 30 juin 2021 sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une manière générale d’une cause de suspension du délai de livraison autre cause suspensive de suspension des délais, ainsi qu’il est précisé en seconde partie du présent acte. »

En page 33, au paragraphe « DELAI DE LIVRAISON – ACHEVEMENT » il est précisé au quatrièmement « Délai d’exécution des travaux » que « Le VENDEUR s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des fractions vendues soient achevés au plus tard le 30 juin 2021 sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une manière générale d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Pour l’application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison, notamment :

— Les intempéries empêchant les travaux ou l’exécution des « Voies et Réseaux Divers » (V.R.D) selon la réglementation des chantiers du bâtiment.

— La grève qu’elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier y compris, celles sous-traitantes,

— Le retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la décon ture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).

— Le retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d''uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— Les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— Les retards liés à des contraintes qui seraient imposées par la découverte d’anomalies du sous-sol (telles que, sans que cette liste soit limitative, présence de pollution, de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-'uvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, toute découverte dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR ;

— Les troubles résultant d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, accidents de chantier, inondations, incendie

— Les retards imputables aux compagnies cessionnaires (E.D.F. – G.D.F. VEOLIA, etc.).

— L’intervention de la Direction des Monuments Historiques ou autres Administrations en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi sous la propre responsabilité de l’architecte ou de l’homme de l’art chargé du suivi du chantier. »

En réalité, la livraison de l’immeuble fixée au 30 juin 2021 est intervenue le 8 février 2023 soit avec 19 mois et quelques jours.

Pour échapper aux conséquences du retard de livraison, la Sccv Nymphéas invoquent des causes de suspension du délai tenant à :

— des injonctions administratives de suspendre ou d’arrêter les travaux ;

La Sccv Nymphéas expose que les mesures gouvernementales prises afin de lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 ont imposé une suspension du chantier pendant 61 jours.

Tel que relevé par M. et Mme [D], la force majeure tirée de la crise sanitaire du covid-19 est inopposable à leur égard dès lors que le contrat qui les liaient à la Sccv Nymphéas a fait l’objet d’un acte authentique le 22 janvier 2021, soit après la levée de l’ensemble des mesures de restriction, reprenant en page 33 une date d’achèvement des travaux au 30 juin 2021.

En conséquence, la Sccv Nymphéas qui n’a pas usé de la faculté de proposer aux acquéreurs une date de livraison différée ne peut se prévaloir de causes antérieures pour éviter les conséquences du retard.

— des intempéries ;

La Sccv Nymphéas invoquent une suspension du chantier en raison des intempéries pendant 210 jours. Elle verse aux débats trois attestations de la Sas Cmoe, maître d''uvre, faisant mention des suspensions de chantier pour les périodes de juillet 2020 à décembre 2020, de janvier 2021 au 30 octobre 2021 et d’avril 2021 à fin janvier 2022.

M. et Mme [D] soulignent à juste titre qu’il ne saurait leur être opposé des retards de livraison en raison d’intempéries survenues avant la réitération du contrat de vente. La période de juillet à décembre 2020 est dès lors exclue.

Pour le surplus, l’appelante ne verse aucun élément permettant de déterminer l’impact des intempéries sur l’évolution du chantier. Si le maître d''uvre atteste du nombre de jours affectées par des intempéries en 2021 et 2022, au titre du gel, du vent, de la pluie, ce seul décompte ne permet pas d’exonérer la Sccv Nymphéas de ses obligations à l’égard des acquéreurs puisqu’aucune pièce ne complète cette production pour en retenir des conséquences sur le déroulement des travaux.

— des défaillances d’intervenants sur le chantier ;

Pour se prévaloir d’une suspension du chantier pendant 90 jours, la Sccv Nymphéas explique qu’elle a subi les conséquences de la défaillance des sociétés Bsci, maître d''uvre d’exécution, Seb, chargée du lot gros 'uvre – terrassement – démolition, Gc terrassement, chargée du lot terrassement – enlèvement de terre, et Athat bâtiment, chargée des lots électricité, couverture, charpente, menuiseries extérieures, plomberie – chauffage – ventilation qui ont donné lieu à la résiliation des différents marchés attribués à ces sociétés. Elle se prévaut également de l’ouverture d’une mesure de liquidation judiciaire à l’encontre des sociétés Seb et Bsci.

La Sccv Nymphéas évoque une « désorganisation du chantier » ayant contribué au retard de celui-ci. Elle n’expose pas ni ne justifie par des éléments probants comme des mises en demeure d’exécuter ou des comptes-rendus de chantier quelles ont été concrètement les répercussions des résiliations de marché intervenues et des placements en liquidation judiciaire de certaines sociétés intervenantes. En outre, les éléments produits concernent des faits de 2022 et donc bien plus tard que la date d’achèvement fixée en juin 2021.

— une difficulté d’approvisionnement en matériaux rencontrée par la Sa Cbc ;

Par courrier recommandé du 14 avril 2022, la Sa Cbc a averti la Sccv Nymphéas de difficulté d’approvisionnement de certains matériaux nécessaires à son intervention.

Or, tel que relevé par les acquéreurs, le vendeur d’immeuble à construire ne peut se prévaloir d’une clause de prorogation du délai de livraison en invoquant une cause de suspension intervenue postérieurement à la période de livraison annoncée.

Ainsi, alors que la livraison de l’immeuble était attendue pour le 30 juin 2021, les difficultés d’approvisionnement en matériaux alléguées ne sont intervenues qu’à compter du 14 avril 2022, soit postérieurement au délai de livraison annoncé à l’acte de vente.

— un retard imputable à des concessionnaires ;

Par courriers des 10 mars et 26 avril 2022, la Sccv Nymphéas a averti ses acquéreurs de difficultés quant à la mise en service de la chaudière par Grdf, imposant un délai de 6 à 8 semaines, et à l’installation du transformateur électrique devant alimenter le bâtiment, la construction d’un local technique étant rendu nécessaire selon Enedis repoussant à fin mai 2022 puis juillet 2022, la livraison.

La Sccv Nymphéas estime que les retards liés à la mise en service du transformateur électrique sont directement imputables à Enedis dès lors qu’elle aurait fait une mauvaise appréciation des besoins en alimentation électrique du projet. Elle verse aux débats une notice explicative de sa demande de permis de construire modificatif qui précise : « Cette demande de permis de construire modificatif concerne la demande d’Enedis pour l’intégration d’un transformateur sur l’emprise du bâtiment, non prise en compte lors de la demande de permis de construire initiale, Enedis n’ayant pas intégré les éléments constitutifs de ce permis ; il est effectif que leur étude a considéré que le projet était un lotissement avec un emplacement de transformateur incompatible avec le projet qui pourtant leur avait été adressé. »

Or, la Sccv Nymphéas ne justifie pas précisément les données qu’elle a transmises au concessionnaire lors de sa demande de permis de construire initiale afin qu’il adapte son ouvrage au projet envisagé. Elle ne justifie que d’un courrier adressé à Enedis le 27 octobre 2022 pour lui faire part de ses difficultés concernant le raccordement du projet électrique. Aucune mise en demeure d’exécuter, ni courriers de relance ne sont produits par la Sccv Nymphéas afin d’imputer strictement le retard allégué au concessionnaire.

En définitive, si effectivement elle a rencontré différentes difficultés afin d’aboutir à l’achèvement de la construction, la Sccv Nymphéas ne peut se prévaloir d’aucune cause de suspension du délai de livraison de l’ouvrage qu’elle a fait réaliser en raison d’une part de la période concernée, d’autre part de l’absence de cause légitime de suspension du délai. A l’issue du délai d’achèvement fixé au 30 juin 2021, elle n’a adressé aucune notification aux acquéreurs en ce sens, les lettres du 10 mars 2022 et du 26 avril 2022 annonçant des perspectives pour mai puis juillet 2022 n’étant pas respectées de surcroît.

En raison du retard à la livraison de leur appartement, M. et Mme [D] n’ont pas pu le proposer à la location et percevoir en conséquence des loyers. Les appelants justifient une mise en location du bien dès le 15 mars 2023 pour la somme mensuelle de 720 euros hors charges. S’agissant d’une location relevant d’un dispositif Pinel et dès lors réglementé, le montant mensuel du loyer sollicité qui n’est en outre pas excessif peut être retenu soit 720 euros.

Ainsi, par infirmation du jugement entrepris, le préjudice locatif subi par M. et Mme [D], comme demandé, doit être indemnisé à hauteur de 13 680 euros (720 euros × 19 mois de retard).

— Sur le préjudice fiscal

M. et Mme [D] se prévalent d’un préjudice fiscal après avoir dû régulariser leur situation fiscale auprès du Trésor public à hauteur de 4 537 euros, ayant sollicité le bénéfice du dispositif Pinel aux termes de leur déclaration d’impôt 2022 sur leurs revenus de 2021.

Toutefois, ils sont à l’origine de l’erreur alléguée dans la rédaction de la déclaration de revenus effectuée initialement en 2022 sur les ressources de l’année 2021 et disposaient des éléments d’information utiles. En outre, leur déclaration n’a pas donné lieu à un redressement mais à une rectification de leur part afin que l’imposition soit calculée correctement. Ils ne peuvent invoquer un préjudice fiscal puisque d’une part ils n’ont fait que respecter leurs obligations, que d’autre part leurs revenus n’étaient pas majorés par la perception d’un loyer. Ils ne communiquent d’ailleurs pas leur avis d’imposition des années ultérieures mettant en évidence un préjudice subi en 2021 en raison des paramètres d’évaluation de l’imposition.

M. et Mme [D] ajoutent avoir dû exposer la somme de 1 560 euros au titre de frais d’assistance pour modifier leur déclaration à l’administration. Ils ne versent aux débats qu’une facture d’honoraires de leur conseil d’un montant TTC de 468 euros relative « à notre assistance fiscale conformément à notre lettre de mission du 6 janvier 2023 ». Or, les appelants ne versent pas aux débats la lettre de mission. Au demeurant, le montant de l’indemnité sollicitée et celui inscrit sur la facture ne correspond pas.

En conséquence, M. et Mme [D] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice fiscal, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur les frais de procédure

Les dispositions du jugement à ce titre seront confirmées.

La Sccv Nymphéas succombe en partie à l’instance et en supportera les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef et sera condamnée à payer à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toute autre demande,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la Sccv Nymphéas à reprendre l’intégralité des désordres affectant l’appartement de M. et Mme [D],

— tels qu’énoncés dans le procès-verbal de constat contradictoire du commissaire de justice du 8 février 2023, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et dans la limite de 90 jours,

— et pour le surplus des désordres, tels qu’énoncés dans le procès-verbal de livraison signé contradictoirement par les parties le 8 février 2023, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et dans la limite de 90 jours ;

Condamne la Sccv Nymphéas à payer à M. [I] [D] et Mme [W] [U] épouse [D] :

— la somme de 13 680 euros en réparation du préjudice locatif,

— la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus des demandes ;

Condamne la Sccv Nymphéas aux dépens de l’instance.

Le greffier, La présidente de chambre,