Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section c, 13 mars 2025, n° 23/02522

CA Nîmes
Infirmation partielle 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer avait été signifié et que le non-paiement des loyers justifiait la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation illégale des lieux par Mme [W] [S] après la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a décidé que Mme [W] [S] devait payer une indemnité d'occupation à partir de la date de résiliation du bail, calculée sur la base du loyer contractuel.
Accepté
Créance subrogative
La cour a reconnu le droit de l'appelante à être remboursée des sommes versées au bailleur, en raison de sa qualité de caution subrogée.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. c, 13 mars 2025, n° 23/02522
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/02522
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02522 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I43T

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

12 juin 2023 RG :23/00405

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[S]

Copie exécutoire délivrée

à :Selarl MAS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 13 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CARPENTRAS en date du 12 Juin 2023, N°23/00405

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, S.A.S au capital de 20 000 000,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie-ange SEBELLINI de la SELARL MAS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

Mme [W] [S]

assignée à étude d’huissier le 26/09/2023

née le 26 Décembre 1997 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 août 2020, M. [G] [J] a donné à bail à Mme [W] [S] un logement située [Adresse 2] à [Localité 6].

La SAS Action Logement Services s’est portée caution de Mme [W] [S] pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire, a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par Mme [W] [S] soit 1 855,00 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023, la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [W] [S], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Carpentras.

La SASU Action Logement Service a fait signifier à Mme [W] [S] un commandement de payer la somme de 1 855,00 € en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail le 19 novembre 2020, resté vain.

Par jugement réputé contradictoire du 12 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a:

— constaté l’irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [W] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 15635 euros ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [W] [S] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ;

— rappelé aux parties qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par déclaration du 25 juillet 2023, la SASU Action Logement Services a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a constaté l’irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, et en ce qu’il a rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 23 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SASU Action Logement Services, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil, de :

Infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 5] en date du 12 juin 2023 en ce qu’il a :

« Constaté l’irrecevabilité des demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire

— Confirmé le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 5] en date du 12 juin 2023 en ce qu’il a :

— Condamné Mme [W] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 15 635 euros ;

— Condamné Mme [W] [S] aux entiers dépens, non compris le coût du commandement ; »

Statuant à nouveau :

— dire et juger recevable et bienfondé Action Logement Services en son action ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [W] [S].

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [S] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— condamner Mme [W] [S] au paiement du coût du commandement de payer ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— condamner Mme [W] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

En réactualisant la créance

— condamner Mme [W] [S] à payer à Action Logement Services la somme de 20 405 € arrêté au 20 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19/11/2020 sur la somme de 1 855,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Y ajoutant

— condamner Mme [W] [S] à payer à Action Logement Services la somme de 1000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [W] [S] en tous les dépens d’appel.

Au soutien de son appel, la SASU Action Logement Services fait valoir que la jurisprudence a admis la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d’une clause de réserve de propriété et que le juge des contentieux de la protection ne pouvait donc pas rajouter des conditions à l’article 2036 du code civil sauf à se faire législateur.

L’appelante, subrogée dans les droits du bailleur, est donc en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire mais également en expulsion des locataires défaillants.

Elle indique qu’au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement de payer, lequel vise expressément la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les causes dudit commandement n’ont pas été réglées par le locataire, et qu’il est donc incontestable que la clause résolutoire est acquise.

Elle ajoute par ailleurs que le non règlement des loyers par le locataire constitue un manquement grave qui justifie la résiliation du bail.

Elle conclut enfin qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au titre des indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, étant relevé que le bail ne prévoit aucune majoration indemnitaire pour la détermination du montant de l’indemnité d’occupation.

Mme [W] [S], intimée , auquel la déclaration d’appel a été signifiée 26 septembre 2023 et les conclusions de l’appelante le 2 novembre 2023 selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de la SAS Action Logement Services en résiliation de bail, expulsion, et fixation d’une indemnité d’occupation,

Il sera rappelé que le dispositif institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’état et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en 'uvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménage rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de 3 ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogé à tous les droits et action dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en 'uvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat- UESL, stipule :

« Conformément à l 'article 2306 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’Impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées… Le Bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale » (article 8.1).

« Dès la déclaration de l’impayé de loyer, la Caution s’engage à … informer les Locataires des déclarations d’Impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le Locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site, procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion » (article 8.2)

Cette même convention définit le terme « loyer » comme « le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que sous certaines conditions les indemnités d’occupation éventuellement prononcée en cas de résiliation du bail, à l’exclusion de toute autre pénalité ou indemnité réclamé par le bailleur au locataire. »

La quittance subrogative stipule « conformément aux termes de l’article 2306 du code civil, dont ci-après l’énoncé, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s 'exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services ».

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant une augmentation du montant de la dette cautionnée.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, l’action de l’appelante en résiliation de bail et ses conséquences est recevable.

Sur la demande de résiliation et d’expulsion,

La SA Action Logement produit notamment la quittance subrogative en date des 9 novembre 2020.

Dès lors, à la date de la délivrance du commandement signifié le 19 novembre 2020, la SAS Action Logement Services disposait d’une créance subrogative.

Elle était donc fondée à invoquer l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 15 août 2020.

Selon l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 19 novembre 2020 au locataire pour la somme de 1 855 € au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise au 19 janvier 2021 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.

Le bail étant résilié, l’expulsion de l’intimé, à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, doit être autorisée, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Compte tenu de la résiliation du bail, Mme [W] [S] occupe les lieux sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 20 janvier 2021 qui sera fixée au montant du loyer mensuel augmenté des charges.

Sur la demande en paiement,

La subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

En l’espèce, la dernière quittance subrogative produite est en date du 10 octobre 2023 arrêtée à la somme de 20 405 € mois de septembre 2023 compris.

La SAS Action Logement Services en sa qualité de caution ayant désintéressé le créancier bailleur est donc fondée à exercer un recours à l’encontre de ce dernier à hauteur de la somme payée.

Par suite et infirmant le jugement déféré, il convient de condamner Mme [W] [S] à payer à la somme de 20 405 € avec intérêt au taux légal à compter du 19 novembre 2020 sur la somme de 1 855 €, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

S’agissant des indemnités d’occupation postérieures, l’intimée sera condamnée à les payer à la SAS Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront infirmées tandis que celles concernant les frais irrépétibles seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimée supportera les dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’appelante ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare l’action de la SAS Action Logement Services en résiliation de bail recevable,

Constate la résiliation du bail au 19 janvier 2021,

En conséquence, dit que Mme [W] [S] devra libérer les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant,

Passé ce délai, autorise la SAS Action Logement Services à faire procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec l’assistance de la Force Publique,

Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Fixe l’indemnité d’occupation due par Mme [W] [S] à compter du 20 janvier 2021 au montant du loyer mensuel augmenté des charges,

Condamne Mme [W] [S] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de M. [G] [J], la somme de 20 405 €, mois de septembre 2023 compris, avec intérêt au taux légal à compter du 19 novembre 2020 sur la somme de 1 855 €, et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Condamne Mme [W] [S] à payer à la SAS Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative au titre des indemnités d’occupation échues postérieurement au mois de septembre 2023,

Condamne Mme [W] [S] aux dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer,

Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,