N° RG 25/01102 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J5N2

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 05 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00894

Ordonnance du président du tribunal judiciaire de Rouen du 20 février 2025

APPELANT :

Monsieur [F] [H]

né le 29 Novembre 1962 à [Localité 15] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Florence DELAPORTE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEES :

Syndic. de copro. IMMEUBLE '[Adresse 11]' pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Z] GESTION

[Adresse 1] et [Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON – CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN et assisté par M^e Claire DEWERDT de la SELEURL CLAIRE DEWERDT AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, plaidant.

S.A.S. SMASHED

[Adresse 11]

[Localité 4]

Non constituée bien que régulièrement assignée par voie de commissaire de justice le 14 avril 2025 à personne morale.

PARTIE INTERVENANTE :

S.C.I. LE KHEOPS

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentéeet assistée par M^e Florence DELAPORTE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 18 septembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 18 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 puis prorogé à ce jour.

ARRET :

REPUTE CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 05 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Le Kheops est propriétaire d’un local commercial dans un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 9] et placé sous le régime de la copropriété.

La SCI Le Kheops a consenti un bail commercial sur ce local à la société Smashed aux fins d’exploitation d’une activité de restauration rapide.

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble s’est plaint de nuisances en lien avec l’installation d’un conduit d’extraction de fumée de cuisson en provenance de ce restaurant, conduit raccordé à celui de la cheminée en pierres de l’immeuble.

Par acte du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires «[Adresse 11]» a fait assigner Monsieur [V] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen afin d’obtenir notamment sa condamnation in solidum avec la société Smashed à faire procéder au débistrage du conduit de cheminée de l’immeuble et ce sous astreinte, ainsi que sa condamnation in solidum avec la société Smashed à faire réaliser un tubage du conduit de cheminée de l’immeuble sur toute sa longueur avec un matériau galvanisé à partir de la hotte de cuisine du local commercial à usage de restaurant jusqu’à l’extérieur de l’immeuble ainsi qu’à la production des factures permettant de justifier de l’exécution des travaux.

Par ordonnance de référé du 20 février 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— renvoyé au principal les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

— rejeté les demandes à l’encontre de la société Smashed ;

— ordonné à Monsieur [F] [H] de faire procéder au débistrage du conduit de cheminée de l’immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 9], avec évacuation des déchets ;

— assorti l’obligation prévue par l’ordonnance ainsi rendue d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant 90 jours, à compter du 30e jour suivant la signification de l’ordonnance ainsi rendue ;

— rejeté la demande tendant à voir condamner in solidum Monsieur [F] [H] et la société Smashed à faire réaliser un tubage du conduit de cheminée de l’immeuble ;

— ordonné à Monsieur [F] [H] de produire au syndic Cabinet [Z] Gestion, les factures permettant de justifier de la bonne exécution du débistrage du conduit ;

— rejeté la demande tendant à voir condamner in solidum Monsieur [F] [H] et la société Smashed à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 9], la somme provisionnelle de 1.194 euros en remboursement du coût de l’inspection vidéo du conduit réalisé par la société [U] le 7 août 2024 ;

— condamné Monsieur [F] [H] aux entiers dépens, qui ne comprennent pas le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [P] [G] sur la période comprise entre le 4 septembre 2023 et le 28 décembre 2023, d’un montant de 609,20 euros ;

— condamné Monsieur [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 9], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [H] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 14 mars 2025.

Par ordonnance du 4 septembre 2025 la présidente de la chambre civile et commerciale de la cour a :

— déclaré irrecevables les demandes tendant au prononcé de l’irrecevabilité des demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] pris en la personne de son syndic la société Cabinet [Z] Gestion ;

— débouté Monsieur [V] [H] et la société le Khéops de toutes leurs autres demandes.

— déclaré régulière et valable l’assignation en intervention forcée signifiée le 5 juin 2025 à la société le Khéops à la demande du syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9] représenté par son syndic la société Cabinet [Z] Gestion.

— déclaré recevable l’intervention forcée de la société le Khéops régularisée par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025.

— condamné in solidum Monsieur [V] [H] et la société le Khéops à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8] [Localité 16] représenté par son syndic la société Cabinet [Z] Gestion, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Monsieur [V] [H] et la société le Khéops aux dépens du présent incident.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 12 septembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Monsieur [F] [H] et de la société Le Kheops qui demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Rouen le 20 février 2025 à l’égard de Monsieur [H] ;

— juger que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, se heurtent à une fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt et de qualité pour agir à l’égard de Monsieur [F] [H], qui n’est pas copropriétaire, avec toutes suites et conséquences de droit.

Par conséquent :

— juger irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, à l’égard de Monsieur [F] [H].

A titre subsidiaire, sur le fond :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Rouen le 20 février 2025 en ce qu’elle a ordonné à Monsieur [H] de faire procéder au débistrage du conduit de cheminée de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] Rouen, avec évacuation des déchets ;

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a assorti l’obligation prévue par l’ordonnance d’une astreinte de 100 euros par jour, pendant 90 jours à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision ;

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a ordonné à Monsieur [F] [H] de produire au syndic Cabinet [Z] Gestion les factures permettant de justifier de la bonne exécution du débitrage du conduit ;

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné Monsieur [F] aux entiers dépens ;

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, de son appel incident à l’égard de Monsieur [F] [H] ;

— juger que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, sont irrecevables à l’égard de la société Le Kheops, en l’absence de toute évolution du litige et, par application des dispositions de l’article 555 du code de procédure civile.

Par conséquent :

— juger irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, à l’égard de la société Le Kheops, avec toutes suites et conséquences de droit dans le cadre de l’assignation en intervention forcée.

A titre plus subsidiaire, sur le fond :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’égard de la société Le Kheops, en l’absence de tout constat contradictoire du fait de l’absence de trouble illicite et en raison de l’existence de contestations sérieuses au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, concernant les obligations pesant sur le copropriétaire, dont l’appréciation ne relève que du juge du fond.

A titre subsidiaire et si par extraordinaire, la cour jugeait recevables et fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion :

— condamner la société Smashed à garantir la société Le Kheops de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, au regard du contenu et des stipulations du bail et des obligations lui incombant en sa qualité de preneur ;

— débouter syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’égard de Monsieur [F] [H] et de la société Le Kheops.

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, à régler à la société Le Kheops la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion, à régler à Monsieur [F] [H] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Cabinet [Z] Gestion aux dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions du 15 septembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] », de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] qui demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 20 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’elle a :

*déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] représenté par son Syndic la société Cabinet [Z] Gestion à l’encontre de Monsieur [V] [H] et de la société Smashed ;

* ordonné à Monsieur [F] [H] de faire procéder au débistrage du conduit de cheminée de l’immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 9], avec évacuation des déchets ;

* assorti l’obligation prévue par l’ordonnance ainsi rendue d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant 90 jours, à compter du 30e jour suivant la signification de l’ordonnance ainsi rendue ;

* ordonné à Monsieur [F] [H] de produire au syndic Cabinet [Z] Gestion, les factures permettant de justifier de la bonne exécution du débistrage du conduit ;

* condamné Monsieur [F] [H] aux entiers dépens, qui ne comprennent pas le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [P] [G] sur la période comprise entre le 4 septembre 2023 et le 28 décembre 2023, d’un montant de 609,20 euros ;

* condamné Monsieur [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 9], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 20 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’elle a :

* rejeté les demandes à l’encontre de la société Smashed ;

* rejeté la demande tendant à voir condamner in solidum Monsieur [F] [H] et la société Smashed à faire réaliser un tubage du conduit de cheminée de l’immeuble ;

* rejeté la demande tendant à voir condamner in solidum Monsieur [F] [H] et la société Smashed à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 9], la somme provisionnelle de 1.194 euros en remboursement du coût de l’inspection vidéo du conduit réalisé par la société [U] le 7 août 2024 ;

* rejeté la demande tendant à voir condamner in solidum Monsieur [X] [H] et la société Smashed à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 9] la somme provisionnelle 609,20 euros TTC au titre du procès-verbal de constat établi par Maître [P] [G] sur la période comprise entre le 4 septembre 2023 et le 28 décembre 2023.

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum Monsieur [F] [H] et la société Smashed à faire réaliser un tubage du conduit de cheminée de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9], sur toute sa longueur avec un matériau en acier galvanisé (coupe-feu, résistant 400° pendant 2 heures), et ce à partir de la hotte de cuisine du local commercial à usage de restaurant jusqu’à l’extérieur de l’immeuble, soit en toiture, conformément aux préconisations formulées par la société [U] dans son rapport du 7 août 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum Monsieur [F] [H] et la société Smashed à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9] la somme provisionnelle de 1.194 euros TTC en remboursement du coût l’inspection vidéo du conduit réalisé par la société [U] le 7 août 2024 ;

— condamner in solidum Monsieur [F] [H] et la société Smashed à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9] la somme provisionnelle de 609,20 euros TTC au titre du procès-verbal de constat établi par Maître [P] [G] sur la période comprise entre le 4 septembre 2023 et le 28 décembre 2023 d’un montant de 609,20 euros TTC.

A titre subsidiaire,

Statuant à nouveau,

— déclarer recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] représenté par son Syndic la société Cabinet [Z] Gestion à l’encontre de la société Le Kheops et de la société Smashed ;

— condamner in solidum la société Le Kheops et la société Smashed à faire procéder au débistrage du conduit de cheminée de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9] avec évacuation des déchets conformément au devis établi par la société [U] du 11 septembre 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum la société Le Kheops et la société Smashed à faire réaliser un tubage du conduit de cheminée de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9], sur toute sa longueur avec un matériau en acier galvanisé (coupe-feu, résistant 400° pendant 2 heures), et ce à partir de la hotte de cuisine du local commercial à usage de restaurant jusqu’à l’extérieur de l’immeuble, soit en toiture, conformément aux préconisations de formulées par la société [U] dans son rapport du 7 août 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum la société Le Kheops et la société Smashed à produire à la société Cabinet [Z] Gestion, Syndic, les factures permettant de justifier de la bonne exécution du débistrage du conduit et de la réalisation d’un tubage conforme, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum la société Le Kheops et la société Smashed à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8] [Localité 16] la somme provisionnelle de 1.194 euros TTC en remboursement du coût l’inspection vidéo du conduit réalisé par la société [U] le 7 août 2024 ;

— condamner in solidum la société Le Kheops et la société Smashed à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société Le Kheops et la société Smashed aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [P] [G] sur la période comprise entre le 4 septembre 2023 et le 28 décembre 2023 d’un montant de 609,20 euros TTC.

Subsidiairement,

— ordonner le démontage par la société Le Kheops du conduit du ou des appareil(s) d’extraction de fumées, vapeur et graisses de cuisson du local commercial lui appartenant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 16] (lot n°4) raccordé sur le conduit de cheminée en pierre de cet immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner l’interdiction pour la société Le Kheops et ses locataires commerciaux de raccorder leurs appareils de cuisson et d’extraction des fumées, vapeurs et graisses de cuisson du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 14] (lot n°4) sur le conduit de cheminée en pierre de cet immeuble, en l’absence de mise en 'uvre d’un tubage sur toute la longueur du conduit de cheminée avec un matériau en acier galvanisé (coupe-feu, résistant 400° pendant 2 heures) jusqu’en toiture, conformément aux préconisations de formulées par la société [U] dans son rapport du 7 août 2024.

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [V] [H] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] représenté par son Syndic la société Cabinet [Z] Gestion à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société Le Kheops de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] représenté par son Syndic la société Cabinet [Z] Gestion à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [V] [H], la société Le Kheops et la société Smashed à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] représenté par son Syndic la société Cabinet [Z] Gestion la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [V] [H], la société Le Kheops et la société Smashed aux entiers dépens.

La société Smashed n’a pas constitué avocat. La signification d’avis d’orientation et fixation de la déclaration d’appel a été faite le 14 avril 2025 à la société Smashed par remise d’une copie de l’acte à M. [J] qui a déclaré être habilité à recevoir copie. Il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir

— Sur la recevabilité de l’action engagée contre M.[H]

Moyens des parties

M. [H] soutient que :

* il n’est pas copropriétaire des lots litigieux dépendant de la copropriété et ne l’a jamais été ; la société EURL H1 a vendu à la SCI Le Kheops les lots 3, 4, 5, 31, 32, 33 de la copropriété [Adresse 11] ;

* la société Le Kheops est propriétaire des lots litigieux donnés à bail à la société Smashed le 9 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

* ce n’est qu’au cours de la procédure d’appel qu’il a été informé de l’identité du véritable propriétaire du lot n° 4 litigieux à usage commercial de sorte qu’il s’en rapporte à la sagesse de la cour.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

En application de l’article 32 du code précité, «  Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Aux termes de l’article 122 du même code, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Il est établi par la copie authentique de l’acte de vente du 21 avril 2021 produite par M. [H] à hauteur d’appel que la société Le Kheops société civile immobilière immatriculée au RCS [Localité 16] sous le n° 895 091 536, ayant siège social [Adresse 11], prise en la personne de son gérant, M.[F] [H] a acquis les lots 3, 4, 5, 31, 32, 33 de la copropriété [Adresse 11].

M. [V] [H] n’étant pas propriétaire des lots litigieux dépendant de cette copropriété, il n’a pas qualité pour défendre contre une action visant à lui faire effectuer des travaux sur l’immeuble dont s’agit de sorte que les demandes dirigées contre lui en cette qualité par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représenté par son syndic sont irrecevables.

L’ordonnance de référé sera dès lors infirmée en ce qu’elle a ordonné à M. [V] [H] de faire procéder au débistrage du conduit de cheminée de l’immeuble en cause et ce sous astreinte et rejeté la demande tendant à sa condamnation in solidum avec société Smashed à faire réaliser un tubage de cheminée de l’immeuble, ces demandes étant irrecevables.

— Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la SCI Le Kheops dans le cadre de l’intervention forcée

Moyens des parties

La SCI fait valoir que :

* il n’y a aucune évolution du litige au sens de l’article 555 du code de procédure civile puisqu’elle est propriétaire, depuis le début, des lots dépendants de la copropriété [Adresse 11] ; ces éléments ne sont pas nouveaux et étaient parfaitement connus de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

* par ordonnance du 4 septembre 2025, la présidente de la chambre a déclaré recevable l’intervention forcée de la société le Khéops ; la Cour n’a pas lieu à statuer à nouveau sur la recevabilité.

Réponse de la cour

Il résulte de la combinaison des articles 913-6 et 913-8 du code de procédure civile que les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des interventions en appel ont autorité de chose jugée au principal et peuvent être déférées par simple requête à la cour dans les quinze jours de leur date.

L’ordonnance du 4 septembre 2025 qui a déclaré recevable l’intervention forcée de la société le Khéops régularisée par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025 qui n’a pas été déférée à la cour dans les 15 jours de son prononcé a autorité de la chose jugée.

La fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes présentées dans le cadre de l’assignation forcée se heurte à l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance précitée.

Elle est par conséquent irrecevable.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

* la non-conformité du système d’extraction des fumées de cuisson du local commercial porte atteinte à la sécurité des occupants de l’immeuble compte tenu du risque d’incendie ; cette non-conformité et le danger qui en découle est un des motifs justifiant la fermeture administrative temporaire de la société Smashed par arrêté du 24 avril 2025 ;

* eu égard notamment au risque d’incendie, il y a urgence à ce que le nettoyage du conduit et les travaux de mise en conformité du système d’extraction des fumées de cuisson de la cuisine du local commercial soient effectués ;

* le nettoyage du conduit de cheminée est rendu nécessaire par son seul usage par la société Smashed, dans le cadre de son activité de restauration ;

* les demandes sont conformes aux stipulations du règlement de copropriété et à celles du contrat de bail commercial ; elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

* la société Smashed et la propriétaire ont reconnu qu’il leur incombait, de procéder aux travaux de tubage du conduit de cheminée ; ils sont indispensables pour assurer la sécurité des occupants de l’immeuble et pour mettre fin aux nuisances olfactives subies par ces derniers ; le trouble manifestement illicite est caractérisé ;

* il a eu connaissance de la non-conformité du raccordement du conduit d’évacuation de la hotte aspirante du local commercial au conduit de cheminée de l’immeuble et du risque d’incendie induit à la suite de l’intervention de la société [U] le 7 août 2024 ; le syndic en a immédiatement fait part à M. [H] et à la société Smashed en vain ;

* le conduit de cheminée en pierre de l’immeuble a été conçu pour l’évacuation des cheminées alimentées en bois de chauffage, lesquelles ne sont plus utilisées voire bouchées ; ce conduit traverse l’ensemble des appartements des différents étages et passe dans les combles aux droits de la charpente en bois ; il n’a pas été conçu pour l’évacuation des vapeurs et graisses ; en l’absence de tubage sur toute sa longueur, le conduit de cheminée de l’immeuble ne présente pas l’étanchéité et le degré coupe feu requis pour prévenir le risque d’incendie et assurer la sécurité des personnes et des biens ;

* la société Le Kheops, bailleresse, n’a pas mis son locataire en mesure de pouvoir exploiter son restaurant sans provoquer les nuisances reprochées ;

* le conduit de cheminée est une partie commune de l’immeuble ; cependant seul le local commercial l’utilise et ce, de façon non-conforme à son usage initial ; les cheminées des appartements n’étant plus utilisées, de fait la propriétaire du local commercial a la jouissance exclusive du conduit de cheminée ;

* une résolution n° 15 a été votée le 2 juin 2025 par l’assemblée générale des copropriétaires autorisant la société Le Kheops à réaliser les travaux de débistrage et de tubage ;

* l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour le raccordement du conduit de la hotte aspirante au conduit de cheminée de l’immeuble n’a jamais été demandée ni accordée ; si tel avait été le cas, cette autorisation aurait été conditionnée par la réalisation préalable d’un tubage et à défaut, le syndicat des copropriétaires aurait refusé de donner son autorisation compte tenu du risque d’incendie et des nuisances causées ;

* le raccordement, au demeurant non-conforme, de ce conduit sur celui de cheminée de l’immeuble sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite ; si la cour considère que la société Le Kheops n’a pas vocation à faire exécuter les travaux de tubage et de débistrage, elle ordonnera à la bailleresse le démontage et l’interdiction à la même et à ses locataires commerciaux de tout raccordement d’un conduit d’appareils d’extraction de fumées, vapeur et graisses de cuisson du local commercial lui appartenant sur le conduit de cheminée de l’immeuble.

La société Le Kheops réplique que :

* il n’est pas démontré qu’elle soit à l’origine des désordres évoqués ; la société [U] évoquait potentiellement d’autres causes ; aucun constat contradictoire n’a été établi ;

*la société Smashed a fait l’objet d’un arrêté portant cessation provisoire d’activité pour des raisons essentiellement portant sur l’hygiène ; ce qui lui est reproché ne peut qu’échapper à la responsabilité du bailleur ;

* il est surprenant que le syndicat des copropriétaires se prévale des termes du bail commercial ;

*toutes les demandes ont été rejetées à l’égard de la société Smashed alors qu’elle est potentiellement à l’origine des désordres et est la seule exploitante des locaux ;

* la bailleresse ne saurait être tenue de procéder au tubage de la cheminée constituant une partie commune de l’immeuble et aucune obligation ne peut peser sur elle à ce titre ;

* l’activité de la société Smashed a cessé ; ainsi la situation de danger évoquée par le syndicat de la copropriété est exclue et il ne peut être soutenu, par la copropriété, l’existence d’un trouble illicite ou encore d’urgence ;

* la ville de [Localité 16] impose des travaux à la société Smashed, qui ne relèvent donc pas des prérogatives du bailleur ;

* le syndicat des copropriétaires n’a pas justifié de la réouverture du fonds de commerce et il ne prend pas la peine de distinguer les parties, alors qu’aucune solidarité ne se présume ce qui constitue une contestation sérieuse.

Réponse de la cour

L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des référés et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée

— Sur la demande de travaux

La société Smashed est l’exploitante du local commercial qui appartient à la SCI Le Kheops et elle exerce une activité de restauration rapide en vente sur place ou à emporter.

Il a été constaté par Maître [P] [G], commissaire de justice, entre les mois de septembre et décembre 2023 des nuisances olfactives affectant les parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a fait intervenir la SAS [U] et il ressort du rapport d’intervention de l’entreprise du 7 août 2024 que le conduit d’évacuation de la hotte aspirante du local commercial raccordé au conduit de cheminée de l’immeuble est fortement encrassé de bistre, ce qui explique l’odeur persistante de friture mêlée à celle du bistre. Il est recommandé par cette entreprise d’effectuer une inspection dans les appartements des étages supérieurs afin de vérifier si les conduits ne sont pas interconnectés afin de permettre de déterminer si le bistre provient d’une autre source depuis plusieurs années.

L’intervenant a relevé que le conduit de la hotte d’extraction est tubé sur un mètre.

Il recommande de tuber le conduit pour prévenir le risque d’incendie et de prévoir son nettoyage.

Il est admis entre M. [H] et le syndicat des copropriétaires que le conduit de cheminée de l’immeuble est une partie commune et une discussion est engagée entre les parties sur le point de savoir qui doit prendre en charge les travaux, ou dans quelle proportion, ce qui peut également dépendre de l’usage que les autres copropriétaires peuvent avoir de la cheminée compte tenu des observations de la société [U]. Sur ce point le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir procédé à l’inspection des étages supérieurs.

Cette discussion entre les parties sur la prise en charge des travaux est illustrée par le courrier du 24 janvier 2025 de la société Le Kheops adressé au conseil du syndicat des copropriétaires aux termes duquel elle indiquait, alors, que si la prise en charge du tubage de la cheminée lui incombait, elle considérait que l’intervention du débistrage relevait de la copropriété en faisant observer que « le bistre s’est cumulé dans la cheminée depuis le début de l’existence de l’immeuble ».

Le rapport de l’entreprise [U] n’impute pas la présence du bistre dans le conduit de cheminée à la seule activité de la hotte aspirante du local commercial.

Et comme relevé par le juge des référés l’opération de nettoyage devrait permettre d’identifier, dans le même temps, les différents usages sur le conduit de cheminée et permettre à la copropriété de prendre les décisions les plus appropriées sur la pose d’un système de tubage.

Il s’ensuit que la demande d’exécution des travaux litigieux en tant qu’obligation des sociétés Le Kheops et Smashed se heurte à l’existence de contestations sérieuses, la discussion portant sur la nature des travaux, leur étendue, la ou les parties devant les exécuter relevant de la compétence du juge du fond.

Il n’ y a donc pas lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux.

Sur la demande de démontage de l’appareil d’extraction et d’interdiction pour la société Le Kheops et ses locataires commerciaux de raccorder leurs appareils d’extraction de cuisson sur le conduit de cheminée en pierre de l’immeuble

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, un tel trouble étant susceptible d’être qualifié de manifestement illicite au sens de l’article 835, précité, du code de procédure civile. Le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

L’article X intitulé « Conditions d’occupation » du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » stipule à cet égard au 1) ce qui suit : «'En aucun cas, un propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations, ou autre causes. L’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés ».

Ainsi que dit plus haut il a été constaté par Maître [P] [G], commissaire de justice, entre les mois de septembre et décembre 2023 des nuisances olfactives affectant les parties communes de l’immeuble. Déjà par un courrier du mois de juillet 2023, M.[H] avait été informé des nuisances liées à l’odeur de friture dont les occupants de l’immeuble se plaignaient du fait de l’activité du locataire du local commercial.

Par un arrêté du 24 avril 2025 de la ville de [Localité 16] l’activité commerciale de la société Smashed a été provisoirement suspendue et l’établissement fermé en raison notamment de graves manquements aux règles d’hygiène alimentaire et en outre du fait de la non-conformité de l’installation du conduit d’extraction de la hotte aspirante. Cet arrêté précise que la réouverture de l’établissement est conditionnée en ce qui concerne la hotte à la fourniture du certificat de conformité de l’installation du conduit d’aspiration de la hotte aspirante.

La société Le Kheops ne conteste pas que l’autorisation du raccordement du conduit de la hotte aspirante au conduit de cheminée n’a jamais été demandée au syndicat des copropriétaires.

Des nuisances olfactives ont été constatées.

Il est recommandé par la société [U] le tubage du conduit de cheminée pour prévenir un risque d’incendie.

Il s’ensuit qu’est établie l’existence d’un trouble manifestement illicite dont se plaint le syndicat des copropriétaires ayant nécessairement gêné les occupants de l’immeuble et qu’il convient de faire cesser.

Ces nuisances sont imputables au système d’extraction des fumées de cuisson du local commercial et dont l’installation n’a pas été autorisée.

La demande de démontage formulée par le syndicat des copropriétaires contre la société Le Kheops du conduit du ou des appareils d’extraction de fumées, vapeur et graisses de cuisson du local commercial ne peut pas prospérer dès lors que ladite société n’est pas propriétaire de l’installation, l’installation appartenant à la société Smashed ce qui n’est pas contesté. Il convient de l’en débouter.

Mais il convient de faire interdiction à la société Le Kheops et à ses locataires commerciaux de raccorder leurs appareils de cuisson et d’extraction des fumées, vapeurs et graisses de cuisson du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 14] (lot n°4) sur le conduit de cheminée en pierre de cet immeuble.

Cette mesure apparaît la plus appropriée à faire cesser le trouble constaté nonobstant la fermeture de l’établissement qui est seulement provisoire et qui ne concerne que la société Smashed.

Sur la demande de provision

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] demande la condamnation provisionnelle de la SCI Le Kheops et la SAS Smashed à lui rembourser la somme de 1 1194 euros TTC au titre de l’inspection vidéo du conduit réalisée par la société [U] le 7 août 2024.

Il ne développe aucune argumentation sur ce point dans la partie discussion de ses conclusions de sorte que cette demande de provision sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les demandes dirigées contre M.[H] ayant été jugées irrecevables, l’ordonnance qui l’a condamné aux dépens et à payer une indemnité de procédure au syndicat des copropriétaires sera infirmée.

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » n’ayant pas perdu sa cause contre la SCI Le Kheops, cette dernière sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui ne comprennent pas le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [P] [G] sur la période comprise entre le 4 septembre 2023 et le 28 décembre 2023, d’un montant de 609,20 euros et ladite SCI sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application de ces mêmes dispositions à l’encontre de la société Smashed.

L’équité ne commande pas plus d’en faire application au bénéfice de M.[H] dès lors que ce n’est qu’en cause d’appel que le syndicat des copropriétaires a été informé qu’il n’était pas copropriétaire du local commercial litigieux.

Le syndicat des copropriétaires ayant obtenu en partie gain de cause, la société Le Kheops sera condamnée à lui payer la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Dit irrecevables les demandes dirigées contre M. [V] [H],

Dit irrecevable la fin de non-recevoir invoquée par la SCI Le Kheops tirée de l’irrecevabilité des demandes présentées à son encontre dans le cadre de l’assignation forcée délivrée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son syndic,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de travaux sollicités par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son syndic,

Fait interdiction à la société Le Kheops et ses locataires commerciaux de raccorder leurs appareils de cuisson et d’extraction des fumées, vapeurs et graisses de cuisson du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 14] (lot n°4) sur le conduit de cheminée en pierre de cet immeuble,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son syndic de sa demande de démontage par la société Le Kheops du conduit du ou des appareils d’extraction de fumées, vapeur et graisses de cuisson du local commercial lui appartenant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 14] (lot n°4) raccordé sur le conduit de cheminée en pierre de cet immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son syndic de sa demande de provision,

Condamne la SCI le Kheops aux dépens de première instance et de l’appel qui ne comprennent pas le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [P] [G] sur lapériode comprise entre le 4 septembre 2023 et le 28 décembre 2023, d’un montant de 609,20 euros ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société Smashed,

Déboute M.[H] et la SCI Le Kheops de leurs demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Le Kheops à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

La greffière, La présidente,