Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximite, 18 septembre 2025, n° 24/03636

CA Rouen
Confirmation 18 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligations du bailleur en matière de logement décent
La cour a estimé que la locataire ne prouve pas les manquements du bailleur à ses obligations, et que les interventions effectuées par le bailleur étaient suffisantes.
Rejeté
Préjudice moral lié aux conditions de logement
La cour a jugé que la locataire ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral justifiant une indemnisation, en raison de l'absence de preuve des manquements du bailleur.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a confirmé le jugement initial qui a débouté la locataire de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700, considérant que la demande n'était pas fondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximite, 18 sept. 2025, n° 24/03636
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	24/03636
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Michel BRESSOTEmmanuelle MENOU
Cabinet(s) :	SCP AGUERARSD AVOCATS

Texte intégral

N° RG 24/03636 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JZHI

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/01037

Jugement du tribunal judiciaire hors jaf, jex, jld, j. expro, jcp d’evreux du 30 août 2024

APPELANTE :

Madame [J] [P]

née le 26/07/1957 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Jean-Michel BRESSOT, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-007939 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE :

SAEM MON LOGEMENT 27 venant aux droits de EURE HABITAT

immatriculée au rcs d'[Localité 6] sous le n° 301 898 037

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’eure

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 mai 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 18 septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2005, l’office public de l’habitat du département de l’Eure (Eure Habitat), devenu par la suite la SAEM MON LOGEMENT 27, a consenti à Mme [J] [P] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 6] (27).

A la suite d’une intervention pour une recherche de fuite d’eau le 29 avril 2021, le groupe d’expertise AFD a établi un rapport amiable non-contradictoire le 30 avril 2021.

Par lettre recommandée du 18 octobre 2021, Mme [J] [P] a mis en demeure la SAEM MON LOGEMENT 27 de remettre en état son logement dans un délai de quinze jours, sous peine de solliciter une expertise judiciaire.

Par la suite Mme [J] [P] a décidé de quitter le logement, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ayant été établi le 17 août 2022 par M. [X] [K], représentant de la société EDLS mandatée par la SAEM MON LOGEMENT 27.

Le 3 août 2022, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée en référé, confiée à M. [M] [O], lequel a rendu son rapport le 20 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, Mme [J] [P] a fait assigner la SAEM MON LOGEMENT 27 aux fins de la faire condamner au paiement de diverses sommes indemnitaires.

Par jugement contradictoire du 30 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évreux a :

débouté Mme [J] [P] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

débouté Mme [J] [P] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;

débouté Mme [J] [P] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté Mme [J] [P] de sa demande de condamnation aux dépens;

condamné Mme [J] [P] à payer à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

condamné Mme [J] [P] aux entiers dépens ;

rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Par déclaration électronique du 18 octobre 2024, Mme [J] [P] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions communiquées le 10 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [J] [P] demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

— infirmer le jugement attaqué ;

— condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 au règlement des sommes de:

9 200 euros au titre du préjudice de jouissance,

5 000 euros au titre du préjudice moral,

1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

outre les entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Dans ses conclusions communiquées le 18 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SAEM MON LOGEMENT 27 demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 30 août 2024, en ce qu’il a :

débouté Mme [J] [P] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

débouté Mme [J] [P] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;

débouté Mme [J] [P] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté Mme [J] [P] de sa demande de condamnation aux dépens;

condamné Mme [J] [P] à payer à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

condamné Mme [J] [P] aux entiers dépens ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

En conséquence,

— débouter Mme [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

— condamner en cause d’appel Mme [J] [P] à régler à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [J] [P] à régler les entiers dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire en réparation des préjudices de jouissance et moral :

Mme [J] [P] sollicite, sur le fondement des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, la condamnation de la SAEM MON LOGEMENT 27 à lui payer les sommes de 9 200 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et 5 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Elle explique qu’à partir de l’année 2021, son bailleur a méconnu ses obligations de «délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparations et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement». A ce titre, Mme [J] [P] déclare diverses infiltrations d’eau aux niveaux de l’évier de la cuisine, de la baignoire et du réservoir d’eau, ainsi qu’un dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) et un défaut de remise en état des joints présents sur les équipements sanitaires et huisseries.

De plus, l’appelante précise que ses préjudices ont été aggravés par son état de santé qui était déjà fragile à cette époque, puisqu’elle déclare être handicapée avec un taux d’incapacité supérieur ou égal à 80 %.

La SAEM MON LOGEMENT 27 demande, au visa de l’article 1231-1 du code civil, la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [J] [P] de sa demande d’indemnisation au titre des préjudices de jouissance et moral. La bailleresse, en plus de mettre en avant l’absence de calcul pour déterminer le montant des préjudices, soutient avoir effectué tous les diligences et travaux nécessaires pour remédier aux différentes problématiques que sa locataire lui exposait. A cet égard, elle s’appuie sur dix-sept certificats d’intervention délivré par la société PROXISERVE au cours de la période du 7 janvier 2020 au 26 mai 2021 (pièces n° 4 et 5 de l’intimée).

En droit, au titre de l’alinéa 1er de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : «Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.»

Quant aux dispositions de l’article 1719 du code civil, elles prévoient que : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

Enfin, l’article 1231-1 du code civil dispose que : «Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.»

A titre liminaire, il convient de préciser que les mesures d’expertise judiciaire se sont déroulées le 20 septembre 2022, soit postérieurement à la sortie des lieux de Mme [J] [P] le 17 août 2022.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire la présence, dans la cuisine, de traces de rouilles en bas du radiateur et des traces légères d’humidité sous le meuble de l’évier ; dans la première chambre, des traces légères d’humidité au-dessus du radiateur et des traces de rouille sur la barre de rideaux ; dans la deuxième chambre, des traces de rouille en bas du radiateur.

Si la présence d’une fuite légère au niveau de l’évier de la cuisine a été constatée lors de l’expertise amiable réalisée le 29 avril 2021, en revanche, les autres désordres que cette expertise a pu relever (une fuite légère au niveau du mécanisme du réservoir des sanitaires et un manque d’étanchéité de la baignoire) ne sont pas constatés par l’expert judiciaire, de telle sorte que cela vient corroborer la position de l’intimée, qui justifie avoir fait intervenir à plusieurs reprises (dix-sept fois) une entreprise spécialisée pour répondre aux demandes de Mme [J] [P]. A cet égard, l’opérateur de l’entreprise a pu mentionner que la VMC sur laquelle on lui a demandé d’intervenir à plusieurs reprises ne présentait aucun désordre, qu’il n’y avait rien à signaler, de même que sur la présence d’éventuelles graisses ou poussières, tout en soulignant que la «locataire est très difficile» ou «très très désagréable» (pièces n° 4).

Concernant les joints de la douche, une reprise complète a été effectuée le 14 mai 2021, en même temps que le remplacement du mécanisme du sanitaire. Puis, le 26 mai 2021, un changement de l’évier en inox et de la robinetterie, avec une reprise de l’évacuation, a également été opéré. Au surplus, Mme [J] [P] ne fournit aucun élément permettant de constater une quelconque détérioration de ses biens meubles, qui aurait été endommagés par les différents désordres qu’elle allègue.

Dans ces conditions il y a lieu de considérer que Mme [J] [P] ne rapporte pas la preuve de manquements de la bailleresse à ses obligations. Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes indemnitaires en réparation des préjudices de jouissance et moral qu’elle allègue.

Les dispositions du jugement entrepris seront confirmées en ce sens.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [P] sera condamnée aux dépens d’appel.

Mme [J] [P] sera condamnée à payer à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 août 2024 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6]';

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [P] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ';

Condamne Mme [J] [P] à payer à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 1'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffière Le président