N° RG 25/00962 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J5EL

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 19 MARS 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/04001

Tribunal judiciaire de Rouen du 5 février 2025

APPELANTE :

SCI CLAYTONE [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée et assistée par M^e Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

SAS BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON – CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Florence MAS de la SCP MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de Lille substituée par M^e Sylvain VERBRUGGHE, avocat au barreau de Lille, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 janvier 2026 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 15 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 19 mars 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me BANGUI, directrice des services de greffe judiciaires.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2010, la SCI Claytone [Adresse 1] a consenti à la S.A.S. Bouygues Immobilier un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à Rouen, moyennant un loyer de 114 640 euros HT.

Par acte d’huissier du 8 mars 2019, la société Claytone a fait délivrer congé à la société Bouygues Immobilier, avec offre de renouvellement à compter du 21 décembre 2019 moyennant un loyer de 116 150 euros HT.

La libération des locaux est intervenue le 30 juillet 2021.

Le 3 septembre 2021, la société Claytone a fait délivrer à la société Bouygues Immobilier un commandement de payer la somme de 34 093,46 euros au titre du loyer et des charges du troisième trimestre 2021.

Par acte d’huissier du 29 septembre 2021, la société Claytone a fait assigner la société Bouygues Immobilier devant le tribunal judiciaire de Rouen notamment en paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale soit la somme de 190 988,13 euros.

Par jugement du 5 février 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par la société Claytone [Adresse 1] ;

— rejeté la demande de la société Bouygues Immobilier tendant au paiement de la somme de 14 524,78 euros ;

— condamné la société Claytone [Adresse 1] à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 39 256,73 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— condamné la société Claytone [Adresse 1] aux entiers dépens ;

— condamné la société Claytone [Adresse 1] à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire ;

— rappelé que la décision rendue était de droit exécutoire.

La société Claytone [Adresse 1] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 11 mars 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 4 juin 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Claytone [Adresse 1] qui demande à la cour de :

— infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Rouen le 5 février 2025 en ce qu’elle a rejeté l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à rembourser à la société Bouygues Immobilier le dépôt de garantie à hauteur de 39 256,73 euros ;

— infirmer aussi la décision en ce qu’elle a condamné la société Claytone [Adresse 1] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— juger que la société Bouygues Immobilier n’a pas clairement exercé son droit d’option et la condamner, en conséquence, au paiement d’une somme de

190 988,13 euros correspondant aux loyers échus et impayés jusqu’aux termes de la période triennale.

Subsidiairement,

— considérer que les tergiversations de la société Bouygues Immobilier ont généré un préjudice au détriment de la société Claytone [Adresse 1] justifiant que la société Bouygues Immobilier soit condamnée au paiement de la somme de

250 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

— condamner additionnellement la société Bouygues Immobilier au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5 000 euros, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions du 4 septembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Bouygues Immobilier demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la société Bouygues Immobilier en répétition du différentiel entre le montant de l’indemnité d’occupation et le montant du loyer payé, c’est-à-dire rejeté la demande de l’intimée tendant au paiement de la somme de 14 524,78 euros.

Statuant de nouveau,

— condamner la société Claytone [Adresse 1] à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 14 524,78 euros au titre des indemnités d’occupation indues ;

— le confirmer pour le surplus, en ce compris les frais irrépétibles et dépens à la charge de la société Claytone [Adresse 1].

Sur les frais irrépétibles et dépens,

— condamner à titre la société Claytone [Adresse 1] au paiement à la société Bouygues Immobilier d’une somme de 7 000 euros correspondant aux frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en tenant compte :

* des frais de gestion du dossier par la SCP Yves Marchal-Natacha Marchal- Florence Mas-Isabelle Collinet-Marchal-Anne-Sophie Vérité-Marion Calmels pendant la durée de la procédure, d’un montant de 2 000 euros ;

* des frais irrépétibles de la SCP Yves Marchal-Natacha Marchal-Florence Mas- Isabelle Collinet-Marchal-Anne-Sophie Vérité-Marion Calmels dans le cadre de la présente procédure, tenant compte de la durée de cette procédure et de la difficulté de l’affaire, d’un montant de 5 000 euros.

— condamner la société Claytone [Adresse 1] aux frais et entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les relations contractuelles des parties

Moyens des parties

La société Claytone soutient que :

* la société Bouygues Immobilier s’est maintenue dans ses locaux ce qui constitue une acceptation tacite pour le maintien d’une relation contractuelle durable ; le loyer a été réglé spontanément et la société Bouygues Immobilier qualifie elle-même cette relation de contrat de bail ;

* l’exercice du droit d’option doit être clair et non équivoque ce qui n’a pas été le cas ; la société Bouygues Immobilier ne s’est pas positionnée en faveur d’une fin du contrat de bail, mais au contraire pour une poursuite de celui-ci sur une durée qu’elle a voulu discuter ; elle a évoqué la possibilité d’envisager une date de résiliation amiable, ce qui signifie que la locataire avait pour intention de poursuivre la relation contractuelle ce qui justifie que les loyers soient réglés jusqu’à l’expiration de la première période triennale suivant la délivrance du congé.

La société Bouygues Immobilier réplique que :

* par un courriel du 20 mai 2019, elle a refusé le renouvellement du bail compte tenu de son projet de déménagement, tout en sollicitant un maintien précaire dans les lieux ; le bailleur en a pris acte par courriel du 31 mai 2019 et il a consenti au principe de la précarité, sauf à discuter le montant de l’occupation ; elle a maintenu son refus de renouveler le bail  ; à compter du 21 décembre 2019, elle a été occupante sans droit ni titre des locaux restitués le 30 juillet 2021 ; aucune somme ne saurait lui être facturée au-delà de cette date ;

* à supposer pour les besoins de la discussion que le bail se serait poursuivi, à défaut d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, elle a exercé son droit d’option et libéré les locaux le 30 juillet 2021 ; elle ne saurait être tenue de payer des loyers et charges pour la période postérieure à la date de restitution des locaux ; les clés ont été reprises par le bailleur le 5 octobre 2021.

Réponse de la cour

L’article L145-9 du code de commerce dispose que « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

(')

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Un bail commercial a été conclu entre les parties le 21 décembre 2010 pour une durée de neuf années.

Par acte extrajudiciaire du 8 mars 2019, la société Claytone a donné congé à la société Bouygues Immobilier avec offre de renouvellement mettant ainsi fin au bail en cours et faisant obstacle à la tacite prorogation.

Par courriel du 20 mai 2019, antérieur à la date de l’échéance contractuelle du bail, adressé à la société Claytone, la société Bouygues Immobilier a indiqué souhaiter se maintenir dans les lieux mais seulement quelques mois et « sous forme de bail précaire à valider ».

La société Bouygues Immobilier a maintenu sa position par ses courriels des 26 février 2020 et 30 juillet 2020 et par son courrier du 17 décembre 2020 signifié à la société Claytone le 18 décembre suivant, courrier aux termes duquel elle indique « nous avons manifesté à plusieurs reprises notre volonté de ne pas procéder au renouvellement du bail puisque nous souhaitions déménager dans de nouveaux locaux en cours de construction (') le bail signé entre la société Claytone et la société Bouygues Immobilier le 21 décembre 2010 n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. »

Il s’ensuit que la société Bouygues Immobilier a manifesté son refus de l’offre de renouvellement qui lui avait été faite le 8 mars 2019 quand bien même elle s’est maintenue dans les lieux de façon prolongée jusqu’au 30 juillet 2021 et après avoir annoncé des dates de départ non tenues tout en payant le loyer réclamé. N’ayant pas donné son consentement au renouvellement, le droit d’option n’avait pas à s’exercer.

Le congé ayant été donné par le bailleur le 8 mars 2019 avec offre de renouvellement du bail à la date de l’échéance contractuelle au 20 décembre 2019, la société Bouygues Immobilier s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre à compter du 21 décembre 2019 jusqu’à son départ le 30 juillet 2021.

Le bail ayant pris fin par l’effet du congé, la SCI Claytone n’est pas fondée à solliciter le paiement des loyers pour la période postérieure à la date de restitution des locaux et jusqu’à la fin de période triennale.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Claytone de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société Claytone soutient que :

* si l’on considère que la société Claytone a exercé son droit d’option ceci a eu pour effet de mettre un terme aux relations contractuelles générant un préjudice au détriment du bailleur qui s’est retrouvé brusquement sans locataire et dans l’impossibilité de s’organiser par anticipation pour retrouver un successeur, préjudice reconnu par la société Bouygues Immobilier qui a proposé dans les mois qui ont suivi la réception du congé la rédaction d’un bail prévoyant une date de résiliation anticipée avec une indemnisation proposée de 80 000 euros ; la société Bouygues Immobilier n’a jamais réclamé le remboursement du dépôt de garantie ;

* les dommages et intérêts réclamés incluant le dépôt de garantie, sont justifiés tant en application des règles relatives à la responsabilité contractuelle que sur celles relatives à la responsabilité délictuelle ; en laissant croire à la bailleresse qu’elle allait se maintenir dans les lieux, puis en donnant des dates de départ changeantes, la société Bouygues Immobilier a commis une faute, générant un préjudice justifiant la somme sollicitée et à tout le moins de conserver le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux.

La société Bouygues Immobilier réplique que :

* le bailleur conclut en cause d’appel à la faute délictuelle ; il n’est démontré aucune faute délictuelle du preneur à l’origine d’un préjudice pour le bailleur, une évaluation du préjudice et un lien de causalité ; si le bailleur évoque un manque de visibilité sur la date de restitution des locaux alors qu’elle était occupante sans droit ni titre et pouvait parfaitement être expulsée, il n’a entrepris aucune démarche ; l’indemnisation du bailleur au titre du maintien dans les lieux est déjà effectuée par l’indemnité d’occupation ;

* le bailleur ne démontre pas avoir été empêché de relouer par la présence du preneur ; il n’a jamais tenté de relouer son bien ; le préjudice du bailleur est déclaré mais non justifié, à tel point qu’il excède même le montant du loyer jusqu’à l’échéance triennale suivante ; le dépôt de garantie est retenu pas le bailleur, alors qu’il a vendu l’immeuble en fin d’année 2022.

Réponse de la cour

La société Bouygues Immobilier s’étant maintenue sans droit ni titre seule sa responsabilité quasi délictuelle peut être recherchée.

S’agissant d’un accord sur une indemnisation de 80 000 euros, il ressort simplement des messages échangés entre les parties en mai 2019 que dans le cadre d’un maintien dans les lieux jusqu’au mois de juillet 2020 inclus, la société Bouygues Immobilier proposait de régler 70 000 euros tandis que la société Claytone sollicitait de son côté la somme de 80 000 euros sans qu’aucune conséquence ne puisse être tirée de cet échange sur la responsabilité de la société Bouygues Immobilier.

La demande de dommages et intérêts est présentée à hauteur de 250 000 euros étant seulement précisé par la société Claytone qu’elle comprend le montant du dépôt de garantie de 39 256,73 euros.

Par conséquent, la différence entre ces deux montants de 210 743,27 euros tend à correspondre pour l’essentiel à l’indemnisation de la perte des loyers jusqu’au 20 décembre 2022 à hauteur de 190 988,13 euros.

La société Bouygues Immobilier a informé la société Claytone par courriel du 20 mai 2019 qu’elle partirait fin juillet 2020. Il ressort de la réponse qui lui a été apportée le 31 mai 2019 par le bailleur un accord pour « un départ à date certaine à fin juillet 2020 ». Mais dans la suite de l’annonce le 26 février 2020 d’un départ reporté au 31 janvier 2021, la société Claytone a manifesté son désaccord par un courrier du 13 mars 2020 auquel il a été répondu par la société Bouygues Immobilier par de nouvelles dates de départ ainsi au 30 avril 2021 par un courrier du 30 juillet 2020 puis au 20 juin 2021 par le courrier du 17 décembre 2020 notifié par acte extrajudiciaire pour finalement quitter les lieux un mois plus tard.

Ainsi durant plus de 16 mois après l’échéance contractuelle du 21 décembre 2019, la société Bouygues Immobilier a à plusieurs reprises modifié la date de restitution des locaux en imposant des dates de départ non tenues jusqu’à ce qu’elle quitte effectivement les lieux le 30 juillet 2021.

Si compte tenu de l’incertitude de la date de départ de l’occupant, ce maintien dans les lieux apparaît fautif, la société Claytone ne justifie par aucune pièce avoir été empêchée de relouer les locaux par la présence du preneur alors que le message du 23 juillet 2021 de M. [A], gérant de la SCI Claytone, indiquant « pour une autre visite pouvez vous nous faire ouvrir le 2 août ' » tend à faire ressortir qu’une visite avait déjà eu lieu durant la période d’occupation des lieux.

Il n’est pas plus établi que les locaux n’ont pas été loués après le départ de la société Bouygues Immobilier et si tel a été le cas il n’est pas justifié du temps durant lequel les locaux n’ont pas été loués de sorte que la société Claytone ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait de cette situation.

En l’absence de responsabilité de la société Bouygues Immobilier, il convient de confirmer le jugement qui a débouté la société Claytone de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le dépôt de garantie

Si la société Claytone a fait appel de la disposition qui la condamne à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 39 256,76 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, elle formule cette demande à titre de dommages et intérêts. Or, ainsi que dit plus haut, elle ne justifie nullement avoir subi un préjudice.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Claytone à payer cette somme à la société Bouygues Immobilier.

Sur les indemnités d’occupation

La société Bouygues Immobilier soutient que :

* l’indemnité d’occupation de droit commun est définitivement et rétroactivement fixée à 100 000 euros à compter du 21 décembre 2019 ; l’indexation a été pratiquée par le bailleur sans assise contractuelle ni légale, donc sans aucun fondement ; les services comptables du preneur, qui n’ont aucun pouvoir de représentation, paient simplement ce qui leur est demandé de payer par le bailleur.

Réponse de la cour

L’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. »

Le locataire qui renonce au renouvellement se trouve, pour la période postérieure à la date d’expiration contractuelle du bail, dans la situation d’un occupant sans titre justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun.

Durant la période d’occupation des locaux sans droit ni titre, la société Bouygues Immobilier a réglé la somme de 26 911,22 euros réclamée par la société Claytone, somme qui a été indexée par cette dernière.

Si l’indexation prévue au bail du 21 décembre 2010 a été supprimée par l’avenant du 21 juin 2016, il est constant qu’il était loisible au bailleur de réclamer cette somme à titre d’indemnité d’occupation de droit commun dès lors qu’à compter du 21 décembre 2019, le bail et l’avenant avaient pris fin.

Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Bouygues Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 14 524,75 euros.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La société Claytone partie perdante pour l’essentiel sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Bouygues Immobilier une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 février 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Claytone [Adresse 1] aux dépens d’appel,

Condamne la SCI Claytone[Adresse 1] à payer à la SAS Bouygues Immobilier la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La directrice des services de greffe judiciaires, La présidente de chambre,