COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 354

Rôle N° RG 20/06209 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGACL

[D] [E] [H] [I]

C/

[J], [V], [D] [O]

[P], [T] [U]

Société IMMOBILIERE DU COURS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric GROSSO

M^e Claude RAMOGNINO

M^e Anne LASBATS-MAZILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’Aix-en-Provence en date du 22 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/04002.

APPELANT

Monsieur [D] [H] [E] [I]

né le 03 Février 1949 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [J], [V], [D] [O]

né le 18 Mars 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté et assisté par M^e Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Mademoiselle [P], [T] [U]

née le 27 Octobre 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté et assisté par M^e Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société IMMOBILIERE DU COURS,

demeurant Chez Madame [F] [C] [Adresse 3]

représentée et assistée par M^e Anne LASBATS-MAZILLE de l’AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 13 avril 2017, M. [D] [I] a confié à la SARL l’Immobilière du cours, un mandat sans exclusivité de vendre son bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6],

consistant en une maison à usage d’habitation de plain-pied et un jardin avec abri voiture, garage

et cellier, pour une surface de 10 a et 46 centiares, outre un chemin de terre, le tout au prix de

280 000 euros.

M. [J] [O] et Mme [P] [U] ont visité le bien par l’intermédiaire de la SARL

l’Immobilière du cours, avant d’en faire l’acquisition au prix de 279 000 euros, par acte authentique reçu en l’étude de M^e BotallaGambetta, notaire, le 16 octobre 2017.

Souhaitant réaliser des travaux, M. [O] et Mme [U] ont fait mesurer le bien par la Maison du diagnostic qui en a évalué la superficie à 62,37 m².

Soutenant subir un préjudice en raison de la différence de superficie entre la superficie affichée lors de la vente et le diagnostic réalisé, par acte du 23 juillet 2018 M. [O] et Mme [U] ont assigné M. [I] et la SARL l’immobilière du cours devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en indemnisation.

Par jugement du 22 juin 2020, cette juridiction a :

— condamné in solidum M. [I] et la SARL l’Immobilière du cours à payer à M. [O]

et Mme [U], à titre de dommages et intérêts en réparation de la moins-value sur la moindre

surface du bien vendu, la somme de 36 248 euros ;

— débouté M. [O] et Mme [U] de leurs demandes indemnitaires au titre d’une perte de

possibilité d’agrandissement et de surélévation de l’immeuble ;

— condamné in solidum M. [I] et la SARL l’Immobilière du cours à payer à M. [O]

et Mme [U] en réparation de leur préjudice de jouissance et moral la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté M. [I] de son appel en garantie à l’encontre de la SARL l’immobilière du cours;

— condamné in solidum M. [I] et la SARL l’Immobilière du cours à verser à M. [O]

et Mme [U] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné in solidum M. [I] et la SARL l’Immobilière du cours aux entiers dépens de

la procédure ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que M. [I], vendeur, avait manqué à son obligation de délivrance en vendant un bien d’une surface moindre que ce qui avait été promis au contrat et que l’agence immobilière avait également manqué à son obligation d’information et à son devoir de diligence en annonçant une superficie erronée sans l’avoir vérifiée au préalable.

Le tribunal a retenu qu’il n’incombait pas aux acquéreurs de rechercher l’information afférente

à la superficie réelle du bien sur le diagnostic de performance énergétique qui a pour seule vocation de vérifier les performances énergétiques.

En revanche, il a estimé qu’il n’était démontré par aucune pièce que le vendeur ou son mandataire avaient connaissance du projet d’agrandissement du bien et de son caractère déterminant dans le consentement donné par les acquéreurs.

Pour le surplus des préjudices, le tribunal a considéré que le préjudice de jouissance lié à la moindre surface devait être réparé, mais qu’en revanche, aucune indemnisation n’était due au titre des désordres affectant le bien au motif que la demande n’est fondée sur aucun texte.

S’agissant des rapports entre co-responsables, il a jugé que M. [I] ne pouvait lui-même

ignorer que la surface du bien, telle qu’annoncée, ne correspondait pas à la surface réelle, en déduisant que sa demande afin d’être relevé et garanti par la SARL l’Immobilière du cours n’était pas fondée.

Par acte du 8 juillet 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [I] a relevé appel de cette décision, en ce qu’elle l’a condamné à payer à M. [O] et

Mme [U] la somme de 36 248 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la moindre surface du bien et 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et moral, l’a débouté de son appel en garantie à l’encontre de la SARL L’immobilière du cours et condamné à verser à M. [O] et Mme [U] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tout en le déboutant de sa demande d’indemnité au titre de ses propres frais irrépétibles.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 31 janvier 2024.

Par arrêt avant dire droit rendu le 27 mars 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment :

— ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s’expliquer sur les dispositions applicables à l’action en garantie exercée par M. [O] et Mme [U] ainsi que sur la clause d’exclusion de garantie de contenance et de superficie des constructions stipulée dans le compromis de vente signé par les parties le 19 juin 2017,

— réservé les dépens et frais irrépétibles.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 septembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 15 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, M. [D] [I] demande à la cour, au visa des articles 1240, 1582 et 1992 du code civil, de :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [O] et Mme [U] la somme de 36 248 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la moindre surface et10 000 eruos à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et moral, a rejeté son appel en garantie à l’encontre de la SARL l’immobilière du cours, condamné à verser à M.[O] et Mme [U] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tout en le déboutant de sa demande d’indemnité au titre de ses propres frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [O] et Mme [U] de toutes leurs demandes ;

— condamner la SARL l’immobilière du cours à le relever et le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— condamner M. [O] et Mme [U] d’une part, la SARL l’immobilière du cours d’autre

part, à lui payer 5 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O], Mme [U] et la SARL l’immobilière du cours aux dépens.

M. [I] considère qu’il n’a commis aucune faute et n’est donc pas tenu d’indemniser les acquéreurs.

D’une part, il soutient qu’une annonce immobilière n’a aucune valeur contractuelle mais qu’en tout état de cause, la faute ne pourrait être imputée qu’à l’agence immobilière puisqu’il n’avait aucune connaissance des mentions précises de cette annonce.

D’autre part, l’appelant expose que ni le compromis ni l’acte authentique de vente ne mentionnent la surface habitable du bien vendu et qu’il n’a donc donné aucune fausse information aux acquéreurs. En outre, M. [I] fait valoir que M. [O] et Mme [U] disposaient d’un document mentionnant la surface réelle du bien vendu puisqu’elle était mentionnée sur le diagnostic de performance énergétique. Il estime également qu’aucune manoeuvre dolosive ne peut lui être reproché puisqu’un proche des acquéreurs qui a déclaré être maçon a pris des mesures dans la maison avant la vente.

M. [I] considère que, puisque la mention de la surface habitable n’est pas exigée par les textes, le prix du bien n’est pas en corrélation directe avec la surface et donc l’acquéreur ne peut se prévaloir d’aucun préjudice subi qui serait dû à une surface réelle inférieure à celle annoncée.

De plus, il fait valoir que le juge a indemnisé deux fois le trouble de jouissance puisque l’indemnisation du préjudice de moindre surface indemnise déjà le préjudice de jouissance.

L’appelant fait valoir que l’agence immobilière a commis une faute en publiant une annonce sans prendre de mesures exactes du bien. Or, il invoque le principe selon lequel le mandataire qui commet une faute causant un préjudice à son mandant est tenu de l’indemniser. M. [I] considère que son préjudice est constitué de la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface inférieure et que l’agence immobilière étant un professionnel de l’immobilier, elle doit l’indemniser de ce préjudice.

Sur l’arrêt avant dire droit, M. [I] considère qu’en l’absence de mention de la contenance au contrat, il a respecté les dispositions de l’article 1615 du code civil, étant rappelé que l’annonce n’a aucun caractère contractuel.

De plus, il soutient que la clause de non garantie des surfaces vendues doit s’appliquer dès lors qu’elle est licite, qu’il n’est pas un professionnel et se trouve être de bonne foi.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés et d’appel incident, régulièrement notifiées le 28 juin 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, M. [O] et Mme [U] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté leur demande au titre des préjudices consécutifs à la perte de possibilité d’agrandissement et aux désordres affectant la construction ;

Statuant à nouveau,

— juger n’y avoir lieu à application de la clause exonératoire de garantie de contenance et de superficie des constructions,

— condamner in solidum M. [I] et la SARL l’immobilière du cours à leur payer 36 248

euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la moindre surface du bien vendu, 18 766 euros,

en réparation du préjudice consécutif à la perte de possibilité d’agrandissement et de surélévation du bien et 20 000 euros en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance ;

— débouter M. [I] et la SARL l’immobilière du cours de leurs demandes ;

— condamner in solidum M. [I] et la SARL l’immobilière du cours à leur payer, chacun, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [I] et la SARL l’immobilière du cours aux entiers dépens

de première instance et d’appel.

M. [O] et Mme [U] considèrent que la SARL L’immobilière du cours a engagé sa responsabilité délictuelle. Il estiment en effet qu’elle a commis une faute en faisant paraître une annonce immobilière comportant la mention d’une surface de 75m² alors que cette information n’a pas été vérifiée par elle et s’est révélée fausse. Les intimés font valoir qu’ils se sont fondés sur ses affirmations inexactes pour acheter le bien et estiment donc que la faute est en lien direct avec le préjudice dont ils se prévalent.

De plus, ils font valoir que, même si la mention de la surface habitable de 75m² n’était pas présente dans la désignation du bien figurant au compromis et à l’acte de vente, elle était indiquée au chapitre du droit de préemption public du compromis et dans la déclaration d’intention d’aliéner annexée à l’acte d’achat notarié ce qui a permis de corroborer les mentions de l’annonce publicitaire.

M. [O] et Mme [U] contestent l’argument de l’intimée et estiment que le diagnostic de performance énergétique ne peut leur être opposé. Ainsi, ils font valoir que les acquéreurs d’un bien immobilier ne regardent pas ce diagnostic pour y trouver la superficie du bien mais pour connaître la consommation énergétique et qu’il ne peut dès lors avoir pour effet de corriger la mention erronée dans l’annonce publicitaire.

M. [O] et Mme [U] considèrent également que la mention 'Loi Carrez’ les a d’autant plus induit en erreur et démontre que la SARL L’immobilière du cours a tenté de les abuser en leur faisant croire que cette superficie était certifiée par une mesure Loi Carrez. Ainsi, il estiment avoir subi un vice du consentement puisqu’ils ont cru acquérir une maison de 75m2 qui n’en faisait que 63m² réellement et qu’il s’agit d’une qualité substantielle de la chose vendue.

Enfin, les intimés font valoir qu’ils n’ont jamais procédé à des mesures de leur maison avant la vente mais uniquement qu’un oncle a mesuré quelques pièces en vue des travaux d’aménagement prévus.

M. [O] et Mme [U] considèrent que la responsabilité de M. [I] est engagée au regard du préjudice qu’ils estiment avoir subi du fait de la moindre surface. Ils soutiennent que l’appelant ne peut affirmer ignorer les mentions de l’annonce publicitaire puisque c’est lui qui a fourni les informations à l’agence immobilière pour la rédiger mais qu’en tout état de cause il devait s’assurer que les informations délivrées étaient exactes. De plus, ils exposent que la superficie erronée était également présente dans le compromis de vente qu’il a signé.

Ils font valoir qu’il ne peut pas plus ignorer la véritable superficie du bien litigieux et considèrent qu’il a donné cette fausse information délibérément afin de vendre la maison à un prix plus élevé.

M. [O] et Mme [U] font valoir que le bien vendu n’est pas conforme à ce qui était prévudans le compromis de vente et la déclaration d’intention d’aliéner et qu’il s’agit donc d’un manquement à l’obligation de délivrance d’une chose conforme visée aux articles 1604 et suivants du code civil.

De plus, ils exposent que tel qu’il ressort du procès-verbal de constat établi le 31 décembre 2018, le bien litigieux ne comporte ni fondations ni vide sanitaire ce qui est à l’origine d’inondations, de dégâts des eaux et de remontées d’humidité.

Les intimés sollicitent subsidiairement la condamnation de M. [I] et de la SARL L’immobilière du cours sur le fondement de la garantie des vices cachés, estimant qu’il existe un vice caché qui n’était ignoré ni du vendeur ni de l’agence immobilière.

M. [O] et Mme [U] sollicitent la condamnation de M. [I] et de la SARL L’immobilière du cours au paiement de diverses sommes au titre des différents préjudices allégués.

Ainsi, ils font valoir que le préjudice relatif à la moins value correspondant à la moindre surface de la maison vendue déduction faite de la valeur du terrain est d’un montant de 37 532 euros, montant qui, divisé par 50% correspond au préjudice de la perte de possibilité de surélévation et d’agrandissement soit 18 766 euros. Ils considèrent que l’évaluation de cette dernière moins value ne doit pas être conditionnée à la preuve d’un projet d’agrandissement puisqu’il s’agit d’un élément intrinsèque de la moins value du bien, l’agrandissement possible étant amputé de 26m².

Enfin, M. [O] et Mme [U] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et moral ainsi que celui résultant des désordres dus à l’absence de fondations, de drainage et d’étanchéité pour une somme totale de 20 000 euros au regard de l’obligation de délivrance conforme du bien.

Sur l’arrêt avant dire droit, ils considèrent que la clause exonératoire de garantie ne peut être appliquée en l’espèce au regard de la mauvaise foi de M. [I] qui ne pouvait ignorer involontairement une différence de superficie de 13 m² et de celle de la SARL l’Immobilière du cours qui, en qualité de professionnelle, était censée connaître la non-conformité affectant le bien vendu et avait l’obligation de vérifier la surface du bien mis en vente, d’autant que l’indication de la contenance et de la surface du bien figure dans le compromis au chapitre du droit de préemption publique.

Ils font valoir que le fait que la superficie habitable soit 20 % moins importante que celle annoncée alors que la tolérance sur la variation de quantité est de 5 % suffit à considérer qu’il s’agit d’un défaut manifeste de conformité.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 3 juillet 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, la SARL l’Immobilière du cours demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1604 du code civil, de :

— infirmer le jugement du 22 juin 2020 du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec M. [I] à payer à M. [O] et Mme [U] la somme de 36 248 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la moins-value sur la moindre surface du bien vendu, 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et moral et 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [O] et Mme [U] de toutes leurs demandes ;

— condamner M. [O] et Mme [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SARL L’immobilière du cours considère que la surface de l’habitation n’est pas un élément déterminant du consentement des acquéreurs, raison pour laquelle elle serait absente de la description du bien même si en tout état de cause l’information était accessible au regard de la mention de la superficie sur la première page du diagnostic de performance énergétique. L’intimée fait valoir en outre que selon la jurisprudence, l’erreur mentionnée dans l’annonce publicitaire est corrigée du fait de la perfection de la vente.

La SARL L’immobilière du cours conteste le préjudice allégué par M. [I] puisqu’elle estime qu’il ne rapporte pas la preuve de la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre en considérant que le bien a été vendu selon le prix du marché pour un bien équivalent d’une surface de 63m². De plus, elle fait valoir que l’annonce immobilière mentionnant la superficie de 75m² a été rédigée selon les éléments fournis par M. [I] et qu’il ne peut donc affirmer qu’elle a rédigée seule l’annonce pour se soustraire à la responsabilité qui lui incombe.

L’intimée considère qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’information. En effet, elle fait valoir que ne constitue pas une faute la déclaration erronée de l’agent immobilier à l’acquéreur s’il a vérifié l’information dans la mesure du possible suivant les circonstances de la cause. Or, elle considère que la demande formulée au service du cadastre de la commune de [Localité 6] qui lui a communiqué la superficie de 70m² constitue une telle vérification.

Elle fait également valoir qu’une différence de superficie n’est pas constitutive d’un dol dès lors que les vendeurs n’ont pas eu la volonté de tromper les acquéreurs qui avaient eu l’opportunité de mesurer le bien. Or, elle expose que M. [O] et Mme [U] ont visité le bien à diverses reprises et qu’elle produit un témoignage attestant de leur mesurage complet de la maison.

La SARL L’immobilière du cours conteste le calcul opéré dans le jugement et fait valoir que le prix payé par M. [O] et Mme [U] est conforme au prix du marché même avec une superficie de 63m² et se réfère pour cela à des annonces immobilières ainsi qu’à une évaluation du bien. Elle considère qu’il ne s’agit pas d’un préjudice lié à la perte d’une pièce habitable mais plutôt d’une réduction d’une superficie de départ de 70m² du fait d’aménagements intérieurs non pris en compte dans le mesurage loi Carrez réalisé par les acquéreurs. De plus, elle fait valoir que la Cour de cassation a cassé un arrêt ayant retenu un calcul du préjudice de mesurage erroné à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue et du montant des frais de vente.

L’intimée considère que le préjudice lié à la perte de possibilité d’extension ou de surélévation n’est pas démontré puisque les acquéreurs ne démontrent pas que ce projet était déterminant dans leur choix d’acquisition. Elle considère qu’en tout état de cause, si un préjudice devait être retenu par la cour, au regard du PLU applicable, une extension de 25,5m² est seule possible pour une surface de 63m² ce qui correspondrait à un préjudice de 6m² par rapport à la surface annoncée.

Enfin, la SARL L’immobilière du cours estime que M. [O] et Mme [U] ne justifie pas leur préjudice de jouissance lié à la diminution de la surface.

Sur l’arrêt avant dire droit, elle soutient que la clause d’exclusion au titre de la garantie de contenance est applicable dès lors que la surface du bien n’était pas indiquée dans la désignation du bien figurant au compromis, seule partie dans laquelle elle devait se trouver pour être prise en considération, peu important la mention au chapitre sur le droit de préemption, M. [I] ayant ainsi bien procédé à la vente du bien désigné au compromis.

Toutefois, elle estime que si M. [I] devait être considéré de mauvaise foi, sa propre responsabilité ne peut être engagée puisque les mentions de la déclaration d’intention d’aliéner ont été effectuées par ce dernier, vendeur.

MOTIFS

Sur la responsabilité délictuelle de la Sarl Immobilière du cours

L’engagement de la responsabilité civile délictuelle de la Sarl Immobilière du cours à l’égard des consorts [O]-[U] suppose la démonstration par ceux-ci d’une faute de l’agence leur ayant directement causé un préjudice.

Il n’est pas discuté que l’annonce immobilière publiée par l’agence intimée contenait une mention erronée de la superficie du bien vendu par M. [D] [I].

Pour autant, il est acquis que les données contenues dans de tels documents ne constituent qu’un descriptif publicitaire, de sorte qu’une telle erreur ne peut à elle seule consacrer un droit à indemnisation des acquéreurs.

En effet, la seule reconnaissance de la légèreté fautive de l’agence immobilière dans la rédaction de l’annonce litigieuse ne peut à elle seule consacrer le droit à indemnisation des consorts [O]-[U], à qui il appartient de démontrer qu’ils ont subi un préjudice directement causé par ce manquement.

Or, il est valablement indiqué par le professionnel de l’immobilier que la désignation du bien dans le compromis de vente ne comportait mention d’aucune superficie, et que le calcul de surface habitable figurant en tête du rapport de performance énergétique annexé au compromis de vente est juste.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par les acquéreurs que ceux-ci, à l’occasion d’une visite antérieure à la signature du compromis, ont été accompagnés d’un tiers ayant procédé, au moins partiellement l’admettent-ils, au mesurage du bien acquis.

Les consorts [O]-[U] invoquent par ailleurs dans le corps de leurs écritures des manoeuvres dolosives de la part de l’agence immobilière du fait de cette mention erronée. Etant rappelé que la seule erreur ne consacre pas une intention dolosive, il appartient en outre à ceux qui s’en prévalent de rapporter la preuve de ce que le dol est tel que sans lui, ils n’auraient pas contracté ou auraient renoncé à contracter à des conditions substantiellement différentes.

La circonstance que les acquéreurs aient visité le bien à plusieurs reprises, et aient été en mesure de procéder à un mesurage du bien est de nature à écarter l’intention dolosive, les lieux étant connus des acquéreurs. En outre, les diagnostics immobiliers fournis et annexés au compromis de vente ont fait l’objet d’un paraphe de la part de chacun des acquéreurs, étant rappelé que la superficie du bien est mentionnée en première page du diagnostic.

Il n’est donc pas démontré l’intention dolosive de l’agence.

La responsabilité de l’agence immobilière sera écartée et le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de M. [D] [I]

L’obligation de délivrance conforme d’un bien acquis implique, aux termes de l’article 1611 du code civil, la condamnation du vendeur à des dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

La conformité s’apprécie sur la base de documents contractuels. Or, il n’est pas discuté que le compromis de vente ne contenait aucune mention de superficie, qu’à l’inverse, le diagnostic annexé à cet acte contenait la bonne superficie, et que l’acte définitif ne mentionnait pas davantage de telle mention, seuls les immeubles construits sous le statut de la copropriété étant obligatoirement soumis à un mesurage.

En tout état de cause, il était inséré dans l’acte une clause de non garantie des surfaces vendues intitulée 'CONTENANCE DU TERRAIN ET DES CONSTRUCTIONS’ stipulant que 'Le VENDEUR ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions.'

Cette clause, dont la licéité n’est pas discutée, s’applique dès lors que le vendeur est un non professionnel et qu’il est de bonne foi, la charge de la preuve de sa mauvaise foi reposant sur les acquéreurs.

Ceux-ci déduisent de l’indication erronée contenue dans l’annonce la mauvaise foi de leur vendeur. Ce seul argument est insuffisant à démontrer celle-ci, voire l’intention dolosive évoquée dans le corps de leurs écritures, dès lors qu’ils ont pu visiter le bien à plusieurs reprises, le mesurer, et que la mention initiale erronée sur l’annonce n’a jamais figuré dans aucun document contractuel.

En outre, et à l’inverse de ce qu’invoquent les consorts [O]-[U], l’ampleur de la différence rendait celle-ci aisément décelable.

Il convient donc, en présence de cette clause exonératoire de garantie et alors que la bonne foi du vendeur n’est pas efficacement remise en cause, d’écarter la responsabilité de M. [I] fondée sur le défaut de délivrance conforme.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la demande de condamnation de M. [I] et de la société l’Immobilière du Cours au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’invocation, à titre subsidiaire, de la garantie des vices cachés, à l’encontre du vendeur et de l’agence immobilière, ne peut davantage prospérer, d’une part en ce que l’agence immobilière ne peut en être tenue, et d’autre part, s’agissant de M. [I], en l’état des données précédemment rappelées, tenant tant à l’absence de mention dans le compromis puis dans l’acte de vente, qu’aux visites effectuées et du mesurage auquel les acquéreurs ont fait procéder.

Les consorts [O]-[U] échouent en effet à démontrer le caractère caché du vice allégué à l’égard de M. [I], ne démontrent pas en outre sa mauvaise foi qui permettrait d’écarter la clause exonératoire de garantie.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [D] [I] et la société L’immobilière du Cours à indemniser M. [J] [O] et Mme [P] [U] des préjudices allégués en raison de la surface du bien vendu.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

Succombant M. [J] [O] et Mme [P] [U] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 2 500 euros à M. [D] [I] et à la Sarl L’immobilière du Cours chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. [I] et la SARL l’Immobilière du cours à payer à M. [O]

et Mme [U], à titre de dommages et intérêts en réparation de la moins-value sur la moindre

surface du bien vendu, la somme de 36 248 € ;

— condamné in solidum M. [I] et la SARL l’Immobilière du cours à payer à M. [O]

et Mme [U] en réparation de leur préjudice de jouissance et moral la somme de 10 000 €

à titre de dommages et intérêts ;

— débouté M. [I] de son appel en garantie à l’encontre de la SARL l’immobilière du cours;

— condamné in solidum M. [I] et la SARL l’Immobilière du cours à verser à M. [O]

et Mme [U] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [I] et la SARL l’Immobilière du cours aux entiers dépens de

la procédure ;

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [J] [O] et Mme [P] [U] de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [D] [I] et de la Sarl l’Immobilière du Cours ;

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [O] et Mme [P] [U] in solidum aux entiers dépens et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile

Condamne M. [J] [O] et Mme [P] [U] in solidum à régler 2 500 euros à M. [D] [I] et à la Sarl L’immobilière du Cours chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président