N° RG 25/00911 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J5AX

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 28 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00895

Tribunal judiciaire d’Evreux du 28 janvier 2025

APPELANTE :

S.A. L’IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEES :

S.C.I. CCLB

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée et assistée par M^e Anne TUGAUT de la SELARL EKIS, avocat au barreau du HAVRE substituée par M^e Olivier JOUGLA, avocat au barreau du HAVRE

S.A.R.L. DSJ SARL

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Pauline COSSE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau d’EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 19 mars 2026 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me GUILLARD, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 19 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 28 mai 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière présente lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 29 août 1986, la S.C.I. CCLB a conclu un bail à construction avec la S.C.C.V. [Adresse 4], portant sur des parcelles sises à [Localité 4] anciennement cadastrées AW [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], lesquelles ont été réunies pour former la parcelle AW [Cadastre 5], elle-même transformée pour former aujourd’hui la parcelle AW [Cadastre 6] dans le cadre d’un projet de construction et d’exploitation d’un centre commercial.

Ce bail a été conclu pour 35 ans, soit jusqu’au 29 août 2021.

Par acte authentique signé le même jour, la SCCV Les Peupliers a conclu avec M [N] un bail à construction portant sur les parcelles anciennement cadastrées AW [Cadastre 7] et [Cadastre 8] lesquelles ont été réunies pour former la parcelle AW [Cadastre 9] pour une durée de 35 ans.

Par suite d’une promesse de vente de M [N], la SCI CCLB est devenue propriétaire de ce second ensemble de parcelles à compter du 7 mai 1992.

Sur ces parcelles a été construit, conformément aux dispositions des baux à construction, le Centre Commercial [Adresse 5].

La SCI ACAF est venue aux droits de la SCCV Les Peupliers par la signature le 3 septembre 1986 d’une vente en l’état futur d’achèvement des lots n°6 à 20 du futur bâtiment qui devait être construit et elle a loué les différents locaux commerciaux du centre commercial édifié.

S’agissant des biens sur lesquels la SCCV Les Peupliers a conservé la qualité de preneur à construction, ceux-ci ont fait l’objet de plusieurs crédits-baux permettant dans un premier temps à la société Comodis de venir aux droits de la SCCV Les Peupliers, puis à la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires de devenir preneur à construction des trois baux à construction précédemment énoncés, à l’exception des lots cédés à la SCI A.C.A.F.

Ainsi la SCCV Les peupliers a loué les différents locaux commerciaux du centre commercial édifié et notamment à la Sarl Chez Shao qui exploitait un fonds de commerce de restauration traiteur et plats à emporter, le bail prenant effet le 1er septembre 2000 et expirant le 1er septembre 2009.

Par acte du 7 janvier 2005, la SARL Chez Shao représentée par son liquidateur judiciaire a cédé à Mme [O] [M] le fonds de commerce et le droit au bail avec cession du droit au bail « pour le temps restant à courir » des locaux dans lesquels le fonds est exploité.

Un nouveau bail a été consenti à Mme [M] par la société Comodis venue aux droits de la SCCV Les Peupliers par acte du 2 juin 2009, à effet rétroactif du 7 janvier 2005 expirant le 6 janvier 2014.

Par acte du 17 octobre 2011, Madame [M] a cédé son fonds de commerce à la société DSJ incluant son droit au bail.

Par courrier recommandé du 16 août 2021 avec accusé de réception du 18 août 2021, la SCI CCLB a notifié à la société DSJ l’expiration du bail commercial au 29 août 2021 et lui a proposé de régulariser un nouveau bail avec de nouvelles charges et conditions, ce à quoi la société DSJ s’est opposée.

Par actes d’huissier des 28 février et 3 mars 2022, la société CCLB a fait assigner les sociétés L’Immobilière Européenne des Mousquetaires et DSJ devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de voir constater l’occupation sans droit ni titre de la société DSJ et de voir ordonner son expulsion, sous garantie de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires.

Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire d’Evreux a :

— dit que la société DSJ est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l’expiration du bail à cette date ;

— dit que la société DSJ devra quitter le local commercial susvisé et le rendre libre de toute occupation de son chef et de ses biens, ainsi que de tous autres occupants qui s’y trouveraient, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement rendu ;

— ordonné à défaut de départ volontaire de la société DSJ dans le délai imparti, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société DSJ au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, équivalente aux montants suivants :

* loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1 036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008 ;

* provision sur charge correspondant au budget annuel ;

* provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT ;

— débouté la société DSJ de sa demande de garantie par la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires des condamnations prononcées à son encontre ;

— débouté la société DSJ de sa demande tendant à la condamnation de la société Cclb à conclure un nouveau bail aux conditions et charges antérieures ;

— condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 140.681 euros en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial ;

— débouté la société DSJ de sa demande indemnitaire au titre des frais de licenciement ;

— débouté la société DSJ de sa demande tendant à conditionner le paiement des indemnités d’occupation mises à sa charge au paiement de l’indemnité réparatrice mise à la charge de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires ;

— condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires aux dépens de l’instance ;

— condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les sociétés CCLB et L’Immobilière Européenne des Mousquetaires du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 mars 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 1er décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires qui demande à la cour de :

— juger la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires recevable en son appel ;

— recevoir et dire bien fondée la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires en ses demandes.

En conséquence :

— confirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Evreux le 28 janvier 2025 (RG n°22/00895) en ce qu’il a :

* dit que la société DSJ est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l’expiration du bail à cette date ;

* dit que la société DSJ devra quitter le local commercial susvisé et le rendre libre de toute occupation de son chef et de ses biens, ainsi que de tous autres occupants qui s’y trouveraient, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement rendu ;

* ordonné à défaut de départ volontaire de la société DSJ dans le délai imparti, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

* rejeté la demande d’astreinte ;

* dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* condamné la société DSJ au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, équivalente aux montants suivants :

** loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1 036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008 ;

** provision sur charge correspondant au budget annuel ;

** provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT ;

* débouté la société DSJ de sa demande de garantie par la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires des condamnations prononcées à son encontre ;

* débouté la société DSJ de sa demande tendant à la condamnation de la société Cclb à conclure un nouveau bail aux conditions et charges antérieures ;

* débouté la société DSJ de sa demande indemnitaire au titre des frais de licenciement ;

* débouté la société DSJ de sa demande tendant à conditionner le paiement des indemnités d’occupation mises à sa charge au paiement de l’indemnité réparatrice mise à la charge de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires ;

* débouté les sociétés CCLB et L’Immobilière Européenne des Mousquetaires du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— réformer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Evreux le 28 janvier 2025 (RG n°22/00895) en ce qu’il a :

* condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 140.681 euros en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial ;

* condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires aux dépens de l’instance ;

* condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté les sociétés CCLB et L’Immobilière Européenne des Mousquetaires du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal :

— débouter la société CCLB et la société DSJ de toutes demandes formulées à l’égard de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires, et notamment de leurs demandes de garantir la SARL DSJ de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre et au paiement de toute indemnité réparatrice de tout préjudice de la société DSJ ;

— débouter la société DSJ de sa demande tendant à voir la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires condamnée à régler la somme de 140.681 euros, au titre de la perte de son fonds de commerce, ainsi qu’au montant des frais de licenciement injustifiés.

A titre subsidiaire :

— si par extraordinaire la cour venait à confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 28 janvier 2025 en ce qu’il a condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial, juger que celle-ci ne peut excéder la somme de 13.640,50 euros.

En tout état de cause :

— condamner la société DSJ au paiement de la somme de 10.000 euros au profit de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société DSJ aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Claire Soubrane, avocat au barreau de Rouen, au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 12 janvier 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société DSJ qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 28 janvier 2025 par le tribunal judiciaire d’Evreux en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la société DSJ au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, équivalente aux montants suivants :

* loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008.

Y faisant droit :

— condamner la société D.S.J. au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’au 20 septembre 2025, date de libération des lieux, équivalente aux montants suivants :

* loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit au montant de 1.036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction avec comme valeur de référence de l’indice celle du 2ème trimestre 2018, qui sera comparé pour la première révision à celui du 2ème trimestre 2019, lequel servira d’indice de référence pour la révision suivante et ainsi de suite ;

— condamner solidairement les sociétés L’Immobilière Européenne des Mousquetaires et société CCLB à payer à la société D.S.J. la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires et la société CCLB aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 5 septembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société CCLB qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— rejeter l’ensemble des prétentions et demandes de la société DSJ et de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires ;

— condamner la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société CCLB la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de relever que le 24 septembre 2025, la société DSJ a restitué le local commercial correspondant au lot de copropriété n° 75 et qu’elle n’est pas appelante du jugement du 28 janvier 2025 en ce qu’il a dit que la société DSJ est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l’expiration du bail à cette date.

Sur la responsabilité de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires

— Sur la faute

La société l’Immobilière Européenne des Mousquetaires soutient que :

* les baux à construction en vertu desquels le centre commercial [Adresse 5] a été édifié ont été publiés au service de la publicité foncière ; la société DSJ pouvait en prendre connaissance ;

* des réunions d’information avaient lieu depuis 2017 sur le projet de rénovation du centre à l’initiative du bailleur à construction ; la société DSJ était informée de l’expiration du bail à construction ; elle n’est pas sans savoir que le bail commercial est révoqué par le seul effet de la loi lorsque le bail à construction arrive à son terme ;

* plusieurs courriers ont été adressés à la société DSJ l’informant de l’existence du bail à construction et des conséquences de son expiration, la société CCLB lui ayant proposé la signature d’un nouveau bail commercial ;

* elle ne saurait être tenue pour responsable du refus de la société DSJ quant aux propositions qui lui ont été présentées afin d’assurer la continuité de son exploitation ; la société DSJ est seule responsable de la perte de son droit au bail ;

* la stipulation du bail à construction selon laquelle les engagements de location prendraient fin aux termes du bail à construction mettait à la charge de la société CCLB soit d’organiser la libération des lieux, soit de consentir un nouveau bail ;

* n’ayant commis aucune faute en sa qualité de preneur à construction de la SCI CCLB, elle ne saurait être tenue de réparer le préjudice de la société DSJ résultant de l’extinction de son bail commercial.

La société DSJ réplique que :

* ni Madame [O] [M], ni la société DSJ n’ont jamais disposé de la moindre information de la part de la société Comodis sur sa qualité de titulaire d’un bail à construction, et sur le fait que c’était en cette qualité qu’elle pouvait leur consentir un bail commercial ;

* la société Comodis se devait d’en informer les personnes auxquelles elle consentait des baux commerciaux, dès lors que l’existence d’un bail à construction comportait la remise en cause du droit au renouvellement du bail commercial ;

* la responsabilité de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires est engagée dans la perte du fonds de commerce ;

* il n’incombe pas au preneur de mettre en doute la qualité de propriétaire de son bailleur, en vérifiant auprès du service de la publicité foncière que tel est bien le cas ;

* l’exigence de loyauté et de bonne foi prescrite par l’article 1104 du code civil impose au bailleur de fournir spontanément l’ensemble des informations permettant la conclusion du contrat ;

* peu importe la date à laquelle la société DSJ a reçu les premiers courriers l’informant de l’existence d’un bail à construction , dès lors qu’elle est titulaire d’un bail qui n’y fait aucune allusion.

La société CCLB fait valoir que :

* l’expiration du bail à construction ainsi que celle du bail commercial sont acquises de plein droit et avec cette expiration, le preneur du bail à construction, bailleur du bail commercial, en l’occurrence la Société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires devait rendre les locaux libres de tous occupants à cette date ; cette dernière s’est abstenue de toute action envers son preneur ;

* pour sa part, elle n’a aucune obligation d’information envers le preneur d’un bail commercial concernant l’existence du bail à construction ;

* pour autant, la société D.S.J. était quant à elle parfaitement informée, à tout le moins depuis 2017, de cette situation ; la prétendue ignorance du bail à construction ne pourrait en aucun cas être imputée à la SCI CCLB qui n’a aucun lien avec le preneur à bail commercial.

Réponse de la cour

Pour retenir la responsabilité de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires, les premiers juges ont considéré que :

— la société Comodis aux droits de laquelle vient la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires n’a pas rappelé dans le contrat de bail du 2 juin 2009 l’existence du bail à construction alors que ce terme, qui déroge à la durée de 9 ans contractuellement fixée conformément aux statuts des baux commerciaux, et qui a été tacitement reconduite, constituait un élément essentiel du contrat qu’elle ne pouvait passer sous silence ;

— si le bail à construction a été publié au service de la publicité foncière, cette publication ne porte que sur le terrain sur lequel a été édifié le centre commercial, de sorte que la consultation par la société DSJ, preneur d’un des locaux commerciaux du centre commercial, du registre de la publicité foncière ne l’aurait pas autrement mieux renseignée sur les charges et conditions de son bail ;

— il n’est justifié par la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires d’aucune notification ou à tout le moins d’une information officielle à la société DSJ, avec un délai de prévenance raisonnable, de ce que son bail arrivait à expiration. Le seul courrier de ce type produit au dossier émane de la société CCLB et a été adressé le 27 juillet 2021 ;

— la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires a donc manqué à son devoir d’information et d’exécution de bonne foi à l’égard de son cocontractant ;

— sa responsabilité est donc engagée à l’égard de la société DSJ qui est bien fondée à obtenir réparation de son préjudice résultant de ce manquement.

Ces motifs sont et demeurent pertinents et la cour les adopte.

Sur la réparation du préjudice subi

La société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires fait valoir que :

* le barème d’évaluation de fonds de commerce [G] [E] établit qu’une activité de restauration rapide s’évalue à hauteur de 60% du chiffre d’affaires annuel HT, et ne peut être appliqué sans examiner la spécificité du fonds de commerce ;

* la société DSJ ne produit pas, malgré la sommation de communiquer, ses chiffres d’affaires pour les dernières années 2022, 2023 et 2024, alors que l’indemnité doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif des locaux intervenu courant septembre 2025 ; en l’absence de justification de la part de la société DSJ de ses derniers chiffres d’affaires, l’évaluation de l’indemnité à hauteur de 140.681 euros ne saurait être retenue ;

* les locaux occupés par la société DSJ dépendent du centre commercial [Adresse 5] ; elle ne possède pas de clientèle propre ; son activité est transférable dans de nouveaux locaux ; la société DSJ s’étant réinstallée, son activité était transférable ;

* en admettant que la société DSJ ait droit à une indemnité, ce qu’elle conteste, elle devrait correspondre à une indemnité de transfert calculée en tenant compte de la valeur du droit au bail, correspondant au différentiel entre le montant du loyer du bail s’il avait été renouvelé et la valeur locative ;

* le bail commercial du 2 juin 2009 excédant douze ans, la règle du plafonnement du loyer est exclue et le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative ; il n’existerait donc pas de différence entre le loyer du bail s’il avait été renouvelé et la valeur locative, de sorte que la société DSJ n’aurait droit à aucune indemnité principale de transfert ; elle ne pourrait prétendre qu’à des indemnités accessoires, à savoir l’indemnisation de ses frais de déménagement ainsi que la réparation du trouble commercial.

La société DSJ réplique que :

* il résulte des différents barèmes d’évaluation qu’un fonds de commerce de restauration «moyenne gamme» implanté en province, se négocie entre 60 % et 90 % du chiffre d’affaires annuel TTC, soit en moyenne 75 % ; la moyenne annuelle de son chiffre d’affaires de 2018 à 2021 a été de 187.575 euros ; ayant été déclarée occupante sans droit ni titre à compter du 29 août 2021 en raison de l’expiration du bail à cette date, l’indemnité en réparation du préjudice résultant de l’extinction du bail commercial doit être évaluée à la date la plus proche de l’expiration du bail ;

* lorsqu’une activité est dédiée comme dans toute galerie marchande d’un centre commercial, à une clientèle spécifique, la dépendance du fonds à cette clientèle amène toujours la fixation d’une indemnité d’éviction de perte ;

* la clientèle du restaurant était attachée à celle du centre commercial [Adresse 6], qui n’est pas la même que celle du centre-ville de [Localité 4] ;

* le manquement contractuel a eu pour conséquence directe l’expulsion de la preneuse, ce qui l’a contrainte à engager des frais très conséquents de réinstallation pour un montant total de 114.944,40 euros ; rien ne justifie que soit apportée la moindre limitation à l’indemnisation intégrale sollicitée.

Réponse de la cour

Les parties ne discutent pas l’application des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce pour déterminer l’indemnisation réclamée par la société DSJ.

Aux termes de l’aliéna 2 de ce texte, l’indemnité due au locataire évincé « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’évaluation de l’indemnité principale d’éviction dépend ainsi de la nature du préjudice subi par le locataire.

Si le locataire subit une perte de son fonds, il bénéficiera d’une indemnité de remplacement dudit fonds qui doit correspondre à la valeur du fonds de commerce, à laquelle s’ajoutent des indemnités accessoires afin de permettre au locataire évincé de procéder à l’acquisition d’un fonds présentant une valeur identique.

En cas de possible transfert du fonds sans conséquence notable sur la clientèle, le locataire bénéficiera alors d’une indemnité dite de déplacement égale à la valeur du droit au bail, majorée le cas échéant, des indemnités accessoires liées au transfert.

L’ article L 145-14 susvisé emporte toutefois présomption que le défaut de renouvellement entraîne la disparition du fonds, ce dont il résulte que le locataire évincé est fondé à solliciter une indemnité principale de remplacement qui doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu.

Ainsi, la charge de la preuve de la transférabilité du fonds, sans perte de clientèle (ou perte limitée) repose sur le bailleur.

De plus, en application de ces dispositions, l’indemnité doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice et lorsque le locataire a quitté les lieux, l’indemnité doit être calculée à la valeur au jour de l’éviction. La valeur du fonds de commerce est déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires des preneurs avant l’éviction.

Les premiers juges ont pertinemment considéré que l’activité de restauration, traiteur-plats à emporter exercée par la société DSJ au sein du centre commercial [Adresse 7] dépend dudit centre commercial qui génère un afflux de clientèle lequel est lié à la concentration de commerces diversifiés en un seul lieu, ce qui n’est pas le cas pour les commerces implantés isolément sur un territoire donné, que les clients qui fréquentent le commerce de la société DSJ ne sont pas attachés à celle-ci mais au centre commercial dans son ensemble.

Autrement dit, le lieu d’exploitation avait de l’importance pour la société DSJ, sa clientèle étant attachée au centre commercial où elle exploitait son activité de restauration, traiteur-plats à emporter.

Cependant postérieurement au jugement entrepris rendu le 28 janvier 2025, la société DSJ a signé le 24 juin 2025 un bail commercial avec Mme [Y] portant sur un local situé [Adresse 8] à [Localité 4] pour y exercer une activité de restauration rapide, traiteur, restauration, vente à emporter, livraison à domicile.

Si elle ne dispose pas de locaux dans un autre centre commercial, la société DSJ est désormais preneuse d’un local commercial en centre-ville où elle y exerce son activité précédente de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’indemniser à hauteur de la valeur du fonds de commerce.

La société DSJ démontre par la production de trois factures des 16 et 27 septembre 2025 et du 23 novembre 2025 portant l’adresse d’intervention au [Adresse 9] à [Localité 4] avoir exposé des frais de réinstallation pour un montant total de 113 144,40 euros, les dits frais étant de ceux visés par l’article L 145-14 du code précité au titre des indemnités accessoires de sorte que c’est cette somme qui doit être mise à la charge de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires et non la somme correspondant à la valeur du fonds de commerce transféré dans le centre-ville de [Localité 4],

Le jugement sera infirmé sur ce point et la société L’Immobilière Européenne des [Adresse 10] sera condamnée à payer à la société DSJ la somme de 113 144,40 euros pour réparer le préjudice subi.

Sur l’indemnité d’occupation

La société DSJ soutient que :

* elle a été déclarée occupante sans droit ni titre à compter du 29 août 2021 ;

* le tribunal judiciaire a fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer actuel (1.036,91 euros HT) en prévoyant une indexation annuelle tous les 1er janvier en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction avec comme indice de référence celui du 2ème trimestre 2008 ; cette indexation n’est pas conforme à l’article 40 des conditions particulières du bail commercial.

La société CCLB réplique que :

* la décision du premier juge ne contrarie pas les stipulations contractuelles ;

* la société CCLB n’était pas partie au contrat de bail commercial, les stipulations d’un tel contrat ne lui sont pas opposables ; le juge n’était pas contraint de se référer à ce contrat pour fixer les modalités d’indexation de l’indemnité d’occupation due par la société DSJ.

Réponse de la cour

Les premiers juges ont condamné la société DSJ à payer à la société CCLB une indemnité d’occupation à compter du 29 août 2021 fixée à un montant égal au loyer et aux charges tels que prévus dans le bail en vigueur soit aux montants suivants :

* loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1 036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008 ;

* provision sur charge correspondant au budget annuel ;

* provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT.

Le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas discutée en appel sauf en ce qui concerne l’indexation.

Le contrat de bail entre la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires et la société DSJ prévoit expressément que le loyer est révisable au premier janvier de chaque année et que :

« de convention expresse entre les parties, le montant du loyer tel que défini ci-avant, sera révisable pour la première fois le 1er janvier 2010 puis tous les ans à compter de cette date.

la valeur de référence de l’indice sera, de l’accord des parties, celle du 2ème trimestre 2008.

Pour la première révision à intervenir, cet indice sera comparé à celui du 2ème trimestre 2009, lequel servira d’indice de référence et ainsi de suite. »

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

La demande faite par la société DSJ relative à l’indexation, même fondée sur le contrat de bail qui est sans effet dans les rapports entre la SCI CCLB et la société DSJ, étant conforme au principe qui vient d’être énoncé, il y sera fait droit.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens et la société DSJ sera condamnée à payer à la SCI CCLB une indemnité d’occupation à compter du 29 août 2021 jusqu’au 20 septembre 2025, date de libération des lieux, calculée comme suit :

— loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit au montant de 1.036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction avec comme valeur de référence de l’indice celle du 2ème trimestre 2018, qui sera comparé pour la première révision à celui du 2ème trimestre 2019, lequel servira d’indice de référence pour la révision suivante et ainsi de suite,

— provision sur charge correspondant au budget annuel ;

— provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT.

Sur les autres demandes

Pour le surplus, le jugement sera confirmé.

Les dépens de la procédure d’appel seront mis à la charge de la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires qui sera en outre condamnée seule à payer à la société DSJ, seule, la somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 28 janvier 2025 sauf en ce qu’il a :

— condamné la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 140.681 euros en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial ;

— condamné la société DSJ à payer à la société CCLB une indemnité d’occupation à compter du 29 août 2021 fixée à un montant égal au loyer et aux charges tels que prévus dans le bail en vigueur et soit aux montants suivants :

* loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit 1 036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction sur la base du 2ème trimestre 2008 ;

* provision sur charge correspondant au budget annuel ;

* provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT.

Statuant à nouveau :

Condamne la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société DSJ une indemnité de 113 144,40 euros en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial ;

Condamne la société DSJ au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’au 20 septembre 2025, date de libération des lieux équivalente aux montants suivants :

— loyer mensuel applicable HT et HC soumis à la TVA, soit au montant de 1.036,91 euros HT, indexé le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction avec comme valeur de référence de l’indice celle du 2ème trimestre 2018, qui sera comparé pour la première révision à celui du 2ème trimestre 2019, lequel servira d’indice de référence pour la révision suivante et ainsi de suite,

* provision sur charge correspondant au budget annuel ;

* provision sur taxe foncière de 97,94 euros HT.

Y ajoutant ;

Condamne la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires aux dépens d’appel ;

Condamne la société L’Immobilière Européenne des Mousquetaires, seule, à payer à la société DSJ, seule, la somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière, La présidente,