N° RG 24/01020 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JTOV

+ 24/01200

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 FEVRIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

20/00021

Tribunal judiciaire de Rouen du 23 février 2024

APPELANTS et INTIMÉS :

Monsieur [U] [Z]

né le 5 janvier 1955 à [Localité 1] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Marc ABSIRE, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Antoine ETCHEVERRY

Madame [H] [P] épouse [Z]

née le 10 mars 1954 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Marc ABSIRE, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Antoine ETCHEVERRY

Madame [Q] [Z]

née le 26 juin 1984 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Marc ABSIRE, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Antoine ETCHEVERRY

Monsieur [K] [Z]

né le 28 novembre 1985 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Marc ABSIRE, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Antoine ETCHEVERRY

Monsieur [C] [Z]

né le 17 juillet 1987 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assité de M^e Marc ABSIRE, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Antoine ETCHEVERRY

Monsieur [Y] [Z]

né le 15 juin 1989 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assité de M^e Marc ABSIRE, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Antoine ETCHEVERRY

SCI MP LOCATION 2

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Pierre-Xavier BOYER, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 3 décembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 3 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 13 février 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 février 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me DEGUETTE, conseillère, pour la présidente empêchée et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par devis daté du 22 mai 2006 accepté le 26 mai 2006, la Sci Rabey a confié à la Sarl Segbb la réalisation de travaux de remplacement de la couverture et de réfection de la façade avant de son immeuble, situé [Adresse 3], [Localité 4], et comprenant au rez-de-chaussée des locaux commerciaux de bar-salle de cabaret, au 1er étage une grande salle, au 2ème étage deux appartements, et au 3ème étage deux appartements.

Un litige les a opposées sur l’interruption des travaux et l’existence de malfaçons pour ceux qui avaient été effectués. Une expertise judiciaire a été réalisée par

M. [W] [D] qui a établi son rapport d’expertise le 23 novembre 2009.

Des travaux de reprise de la façade avant et d’essentage en ardoises de la façade arrière ont été réalisés par la Sarl Rusu Constructions selon contrats des 2 novembre 2009 et 5 février 2010.

Par acte authentique du 30 juin 2016, la Sci Rabey a vendu son immeuble à la Sci Mp Location 2 au prix de 330 000 euros.

La Sci Rabey, dont les associés étaient M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z],

M. [C] [Z], et M. [Y] [Z], a été dissoute amiablement à compter du 15 juillet 2016 et radiée du registre du commerce et des sociétés le 25 janvier 2017 avec effet au 15 janvier 2017.

Par ordonnance du 28 décembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rouen a fait droit à la demande d’expertise de la Sci Mp Location 2, se plaignant de désordres affectant la façade avant de l’immeuble, au contradictoire des consorts [Z]. Il a désigné à cet effet M. [B] [F].

Par actes d’huissier de justice du 26 décembre 2019, la Sci Mp Location 2 a fait assigner les consorts [Z] devant le tribunal de grande instance de Rouen en indemnisation de ses préjudices.

L’expert judiciaire a établi son rapport d’expertise le 4 novembre 2020.

Par jugement contradictoire du 23 février 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— rejeté toutes les demandes de la Sci Mp Location 2 fondées sur l’article 1792 du code civil,

— condamné in solidum M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] à payer à la Sci Mp Location 2 la somme de 40 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— condamné in solidum M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] aux entiers dépens,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] à payer à la Sci Mp Location 2 la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclarations respectives des 18 et 29 mars 2024, la Sci Mp Location 2 et les consorts [Z] ont formé un appel contre ce jugement.

Ces instances ont été jointes par ordonnance du 10 septembre 2024.

Par ordonnance du 19 novembre 2024, la présidente de la mise en état à la première chambre civile a :

— débouté la Sci Mp Location 2 de sa demande d’expertise,

— condamné la Sci Mp Location 2 à payer à MM. [U], [K], [C] et [Y] [Z], Mmes [H], [Q] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Mp Location 2 aux dépens.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, la Sci Mp Location 2 demande de voir :

— infirmer le jugement rendu le 23 février 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’il a :

. rejeté les demandes en paiement d’indemnisation formulées à l’encontre des consorts [Z], de la Sci Mp Location 2 sur le fondement de la garantie décennale,

. condamné in solidum Mmes [H] [Z], [Q] [Z] et MM. [C] [Z], [U] [Z], [Y] [Z], ainsi que [K] [Z] à régler à la Sci Mp Location 2 les sommes de 40 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau, en application des articles 1641 et suivants du code civil,

— condamner in solidum M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] à lui payer, au titre du montant des travaux de réfection, la somme de

182 479,69 euros TTC sauf à parfaire, et, au titre des loyers non encaissés durant la période des travaux, la somme de 12 000 euros,

— débouter ces derniers de leur appel incident et de toutes leurs demandes,

si la cour s’estimait insuffisamment informée sur l’ampleur des désordres et le montant des préjudices, au vu de l’article 263 du code de procédure civile,

— ordonner une expertise et commettre tel expert qu’il plaira au conseiller de la mise en état avec pour mission de :

* convoquer les parties et leur conseil,

* se rendre sur place, [Adresse 3], [Localité 4],

* se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* entendre les parties et leurs dires et observations ainsi que tous sachants,

* examiner et décrire précisément les désordres allégués, à savoir la détérioration de la façade dans sa globalité (nord, sud, et retour) de l’immeuble telle que décrite dans les différentes pièces versées aux débats, ainsi que dans les comptes-rendus de visite technique de M. [A] (pièces 19 et 19 bis) et les planches photographiques,

* retracer l’historique des désordres et en décrire l’évolution prévisible,

* rechercher l’origine et la cause des désordres constatés ; le cas échéant, les dater,

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les travaux précédemment réalisés en 2006 et 2009,

* en tout état de cause, donner son avis sur les travaux nécessaires à la réfection ; les décrire précisément ; en chiffrer le coût et évaluer tous les préjudices subis par la Sci Mp Location 2,

* déposer un pré-rapport pour susciter les dires et observations des parties,

* répondre aux dires des parties,

— dire que l’expert pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix, qu’il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise,

— dire que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la 1ère chambre de la cour d’appel de Rouen dans les 5 mois de l’avis de versement de la consignation qui lui sera adressé par le greffe, sauf prorogation sur demande justifiée par les difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission,

— dire qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert désigné, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

subsidiairement, en application des articles 1792 et suivants du code civil,

— condamner in solidum M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] à lui payer, au titre du montant des travaux de réfection, la somme de

182 479,69 euros TTC sauf à parfaire, et, au titre des loyers non encaissés durant la période des travaux, la somme de 12 000 euros,

en tout état de cause,

— condamner in solidum M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code précité.

Elle fait valoir que les désordres affectant l’ossature en bois de la façade avant enduite sont clairement établis aux termes du procès-verbal de constat d’huissier du 24 août 2017, du compte-rendu d’expertise de M. [A], et du rapport d’expertise judiciaire ; qu’ils sont anciens, antérieurs à la vente, non apparents au jour de celle-ci, et susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage eu égard à l’état de dégradation avancée des bois ; que M. [A] a constaté le 30 janvier 2024 le même désordre sur la façade essentée sur rue et en retour sur la façade enduite ; que c’est donc l’ensemble des façades sur rue et l’ossature dans son intégralité qui sont dans un état de dégradation avancée et menacent ruine ; que le jugement devra être confirmé en ce qu’il a retenu, en application des articles 1641 et suivants du code civil, la garantie des associés de la Sci Rabey.

Elle précise que les consorts [Z], associés qui répondent indéfiniment de la Sci Rabey aujourd’hui liquidée et radiée, ne peuvent se prévaloir, ni celle-ci, de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés dès lors qu’au vu de son objet social, la Sci Rabey avait la qualité de vendeur professionnel en immobilier réputé en avoir connaissance ; qu’il s’agit d’une présomption irréfragable ; qu’au jour de la vente, les consorts [Z] sont ou étaient associés dans d’autres Sci aux objets similaires ; qu’en tout état de cause, la Sci Rabey et les consorts [Z] connaissaient les désordres et étaient de mauvaise foi ; qu’au moment de la vente, les désordres étaient indécelables et la Sci Rabey l’a tenue dans l’ignorance des travaux confiés à la Sarl Segbb sur la façade en 2006-2009 et des constatations menées par M. [D], et lui a même délibérément caché l’état de l’immeuble.

Elle ajoute que c’est précisément le mauvais état du colombage de la façade qui a justifié des travaux supplémentaires préconisés par la Sarl Segbb, de sorte que les consorts [Z] ne peuvent pas alléguer que celle-ci ne les aurait pas informés de l’état de pourriture des bois et que la Sarl Rusu Constructions, à qui a été confiée la réfection de la façade après l’expertise de M. [D], n’aurait pas eu accès à la totalité des bois de structure et n’aurait pas pu mesurer l’ampleur des dégradations ; qu’en tout état de cause, les photographies de l’époque les ont nécessairement alertés sur l’état réel de la façade et de la décomposition des bois de structure.

Elle répond que le moyen des consorts [Z] selon lequel, en sa qualité d’acquéreur professionnel, elle est présumée ne pas ignorer les vices est inopérant, car la validité de la clause de non-garantie est appréciée par rapport à la connaissance des désordres qu’avait le vendeur, et non pas l’acquéreur.

Elle considère que le tribunal ne pouvait pas limiter son indemnisation au motif que sa demande afférente n’avait pas été présentée à l’expert judiciaire ; qu’il devait statuer au vu des devis produits devant lui et débattus contradictoirement entre les parties ; que les travaux de réfection ont été estimés a minima par l’expert judiciaire entre 25 000 et 30 000 euros sous réserve d’une infestation générale des bois de structure ; qu’à la date du 12 mai 2024, ces travaux ont été chiffrés à la somme totale de 182 479,69 euros TTC ; qu’il ne peut lui être reproché d’avoir tardé dans la réalisation des travaux ; qu’elle a eu des difficultés à obtenir des devis auprès des entreprises lors des opérations d’expertise réalisées en période de crise sanitaire.

Elle réclame en outre la réparation de sa perte de loyers qu’elle subira pendant les travaux de reprise de façade d’une durée de quatre mois à hauteur de la somme totale de 12 000 euros (4 mois × 1 000 euros par appartement).

Elle demande la réalisation d’une nouvelle expertise ou à tout le moins d’un complément d’expertise car l’expert judiciaire a indiqué ne pas avoir pu examiner la façade arrière de l’immeuble et avoir donné une évaluation a minima des travaux de reprise de la façade, ce qui rend probable une infestation de l’ossature bois également en façade arrière et en retour imposant une reprise totale ; qu’elle n’a pas été défaillante dans le cadre de son action judiciaire et qu’il ne peut lui être imputée la longueur de l’expertise.

Elle expose à titre subsidiaire que la Sci Rabey et aujourd’hui ses associés ont engagé leur responsabilité au titre de la garantie décennale dès lors qu’ils ont procédé ou fait procéder aux travaux de ravalement et d’essentage en ardoises en 2006 et 2009 qui constituaient un ouvrage, qualification retenue par l’expert judiciaire, lequel a également pris en compte le degré de gravité des désordres ; que le seul fait que les travaux auraient été inachevés n’implique pas nécessairement une absence de réception ; que la quasi-totalité des travaux exécutés par la Sarl Segbb ont été réglés par la Sci Rabey qui est entrée en possession de son immeuble fin 2009 ; qu’il y a donc eu réception tacite des ouvrages de la Sarl Segbb au plus tard en 2009.

Par dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2024, M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z],

M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] sollicitent de voir en application des articles 1641 et suivants et 1792 du code civil :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 23 février 2024 en ce qu’il a débouté la Sci Mp Location 2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre eux et fondées sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

. condamné in solidum les consorts [Z] à payer à la Sci Mp Location 2 la somme de 40 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

. condamné in solidum les consorts [Z] aux entiers dépens,

. admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

. condamné in solidum les consorts [Z] à payer à la Sci Mp Location 2 la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples,

. ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

statuant à nouveau,

— débouter la Sci Mp Location 2 de l’ensemble de ses demandes, quel que soit le fondement,

— condamner la Sci Mp Location 2 à payer à M. [U] [Z], à Mme [H] [P] épouse [Z], à Mme [Q] [Z], à M. [K] [Z], à

M. [C] [Z], et à M. [Y] [Z] 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, en plus des entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamner la Sci Mp Location 2 à payer aux mêmes 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel, en plus des entiers dépens.

Ils font valoir que le tribunal a commis une erreur d’appréciation en considérant que la Sci Rabey était un vendeur professionnel et en les condamnant sur le fondement de la garantie des vices cachés ; qu’au contraire et eu égard à son objet social qui vise des actes de nature civile, la Sci Rabey, simple Sci familiale, et eux-mêmes aujourd’hui, n’ont jamais été vendeurs professionnels dans les domaines de l’immobilier et de la construction ; que la Sci Rabey n’a servi à aucune autre acquisition immobilière que celle de l’immeuble, objet de ce litige ; qu’ils doivent donc être présumés de bonne foi et ignorant les désordres affectant leur immeuble au moment de la vente.

Ils ajoutent que la Sci Mp Location 2 est un professionnel de l’immobilier qui disposait d’une certaine expérience et de compétences dans l’immobilier et la construction ; que son gérant M. [X], professionnel dirigeant de 11 entreprises du secteur d’activité de l’immobilier, a visité l’immeuble plusieurs fois notamment avec des professionnels du bâtiment et des experts sans détecter de désordres en particulier ; que sa qualité de contractant professionnel peut être retenue.

Ils précisent encore que la Sci Rabey et eux-mêmes n’ont pas eu connaissance des vices avant la vente, qu’ils se sont attachés les services de la Sarl Segbb, société professionnelle du bâtiment, pour la réalisation des travaux sur la façade et la couverture de l’immeuble auxquels ils n’ont pas participé ; qu’ils lui ont demandé le remplacement de certains bois de structure de la façade sans connaître l’état de dégradation généralisée de celle-ci, mais que la Sarl Segbb ne les en a pas informés en 2007 comme souligné par l’expert judiciaire ; que, lors des travaux de reprise en 2009, la Sarl Rusu Constructions n’a pas eu accès à la totalité des bois de structure et n’a pas pu mesurer l’ampleur des dégradations ; que la Sarl Segbb est entièrement responsable des désordres.

Ils exposent que l’expert judiciaire a chiffré l’indemnisation entre 25 000 et

30 000 euros ; que les devis des travaux de reprise produits n’ont pas été discutés, ni validés, dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, et ne sont pas directement en lien avec les désordres évoqués, tels que des travaux d’isolation ; que la demande indemnitaire au titre de la perte de loyers n’est pas justifiée, ni actuelle.

Ils s’opposent à la demande d’expertise présentée par la Sci Mp Location 2 pour contester notamment l’indemnisation insuffisante des préjudices retenue par l’expert judiciaire ; que celle-ci s’analyse en une demande de contre-expertise ; que le compte-rendu de visite d’expertise de M. [A] sur lequel elle s’appuie à cette fin est tardif, non contradictoire, et sans lien avec l’origine du désordre allégué ; que les nouveaux désordres sur la façade arrière et en retour, à les supposer établis, ne changent rien au diagnostic initial concernant l’appréciation de l’origine des dommages et des solutions techniques résultant du rapport d’expertise judiciaire ; qu’en tout état de cause, l’appelante ne démontre pas l’intérêt légitime et la nécessité d’une nouvelle expertise ; qu’en effet, l’aggravation de la situation n’est pas de leur fait mais découle de l’inaction de la Sci Mp Location 2 dont une éventuelle action fondée sur de nouveaux désordres est manifestement prescrite.

Ils font valoir que les conditions des articles 1792 et suivants du code civil ne sont pas réunies en raison de l’absence de qualité de constructeur de la Sci Rabey et de l’absence de réception des travaux réalisés ; que ceux-ci ne constituent pas un ouvrage s’agissant d’une simple réfection de la façade, raison pour laquelle ils n’ont pas été mentionnés dans l’acte de vente ; que les travaux confiés à la Sarl Segbb ont été inachevés de sorte qu’ils n’ont pas été réceptionnés ; que l’atteinte à la solidité de l’ouvrage évoquée par l’expert judiciaire n’est pas d’actualité car le délai décennal a expiré.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 14 mai 2025.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté en façade avant de l’immeuble :

— la présence de pourriture avancée en de très nombreux endroits et des confortements réalisés au moyen de connecteurs métalliques,

— la présence de toile armée permettant l’accroche de l’enduit au droit d’anciennes fissures et d’anciens plâtres qui n’ont pas été déposés lors des travaux réalisés pour la Sci Rabey,

— une absence d’étanchéité au niveau d’un solin.

Il a précisé que la pourriture cubique observée sur certaines colombes et l’état pulvérulent de certaines parties de bois montraient l’ancienneté du phénomène de dégradation et que l’installation d’insectes xylophages dans les bois montrait que ceux-ci étaient déjà en état de décomposition.

Il n’a pas constaté de désordre sur la partie en retour qui a été essentée en ardoises, ni sur la façade arrière dont la structure bois était masquée par l’essentage en ardoises réalisé par la Sarl Rusu Constructions.

De l’analyse des photographies fournies par l’avocat des consorts [Z], il a estimé que l’état des bois de structure de la façade était déjà préoccupant lors de la rénovation effectuée par la Sarl Segbb en 2006, laquelle avait manifestement changé certains bois, mais dont la quantité était insuffisante au regard de l’état de décomposition des bois visibles sur les clichés.

Il a indiqué avoir observé sur ces photographies :

— la présence de trous de grosses vrillettes et de pourritures pulvérulentes sur certains bois, en particulier sur la cage d’escalier, aujourd’hui recouverte d’un essentage,

— la présence de connecteurs métalliques neufs, visiblement mis en oeuvre par la Sarl Segbb pour maintenir ensemble des bois dont les assemblages devaient être défectueux et qui étaient les mêmes que ceux retrouvés sur place lors de ses constatations le 10 avril 2018.

Il a préconisé la dépose complète de l’enduit plâtré et de l’essentage en ardoises et la réalisation d’un diagnostic parasitaire, afin de déterminer l’étendue exacte des désordres.

Selon lui, les désordres sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage.

1) Sur l’existence d’un vice caché

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, l’état de dégradation avancée des structures bois de la façade avant sur rue de l’immeuble existait avant la vente, mais n’était pas visible au jour de celle-ci, cette façade étant recouverte d’un enduit plâtré. L’expert judiciaire précise ainsi qu’une fois la façade rénovée après les travaux de la Sarl Rusu Constructions tant sur la façade plâtrée que sur la façade essentée en ardoises, il était impossible de visualiser l’existence d’un désordre qui s’avérait caché.

Ensuite, la gravité des désordres est caractérisée par leur étendue sur la façade avant sur rue comme il ressort des photographies versées aux débats, des constatations de Me [V] dans son procès-verbal du 24 août 2017 et de M. [A], expert privé mandaté par la Sci Mp Location 2, aux termes de son compte-rendu de visite d’expertise du 14 septembre 2017. Il s’en déduit un risque d’atteinte à la solidité de l’ouvrage compromettant son usage.

L’existence d’un vice caché affectant l’immeuble vendu est établie. Elle n’est pas contestée pas les consorts [Z].

2) Sur la connaissance du vice caché par la venderesse

L’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 du même code précise que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Cette présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel est irréfragable. Toutefois, la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose, sauf pour lui à rapporter la preuve que le vendeur avait une connaissance effective du vice relevant de la mauvaise foi.

En l’espèce, l’acte de vente du 30 juin 2016 stipule à la page 15 que 'L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,

des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.'.

Aux termes de ses statuts, la Sci Rabey avait pour objet :

— 'L’acquisition de biens immobiliers, la mise en valeur, l’aménagement, l’entretien, la réparation ,la construction, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement des dits biens et de tous autres biens dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement , tant en pleine propriété qu’en nue propriété ou usufruit, par voie d’acquisition, échange, apport ou autrement, l’emprunt de toutes sommes nécessaire à la réalisation de l’objet social, le cautionnement hypothécaire si nécessaire ou toute autre sûreté réelle sur les biens sociaux dès lors que ces actes ou opérations ne portent pas atteinte à la nature civile de cet objet. La mise à disposition gratuite de tout ou partie des immeubles sociaux au profit d’un ou plusieurs de ses associés.

— La vente, l’achat et la location de biens immobiliers. Plus spécialement, l’acquisition d’un immeuble sis à [Localité 4],[Adresse 3], à l’exclusion de toute opération commerciale.'.

L’acquisition par la Sci Rabey de l’immeuble en cause le 18 mars 2005, la mise en location de ses locaux professionnels du rez-de-chaussée et des appartements qu’il comportait aux 2ème et 3ème étages, lesquels n’étaient pas affectés à l’usage personnel d’un ou de plusieurs de ses associés, et la revente ultérieure de cet immeuble lui ont permis de réaliser un investissement par la perception de loyers, ainsi qu’une plus-value de 70 000 euros lors de sa revente, celle-ci l’ayant acquis au prix de

260 000 euros.

En outre, il ressort des statuts versés aux débats par la Sci Mp Location 2, que la gérante de la Sci Rabey, Mme [H] [P] épouse [Z], était également gérante et/ou associée des Sci Arybe et Bera, ayant le même objet général que la Sci Rabey au jour de la vente, ainsi que de la Sarl Benet, ayant pour objet notamment 'Accessoirement les travaux de couverture, de charpente, l’électricité, la plomberie-sanitaire, le chauffage et de maçonnerie générale permettant l’entretien, la réparation, la restauration des immeubles.'. M. [U] [Z], autre associé de la Sci Rabey, était également gérant et/ou associé au sein des mêmes Sci et Sarl, ainsi que de la Sci Beney, ayant un objet similaire à la Sci Rabey.

La Sci Rabey avait donc la qualité de professionnel de l’immobilier et donc de vendeur professionnel au jour de la vente au sens de la clause d’exonération des vices cachés précitée. La nature civile de son objet n’empêche pas une telle qualification appréciée in concreto.

La Sci Mp Location 2 a acquis l’immeuble en cause aux fins de mise en location notamment de ses appartements. De plus, son gérant M. [X] est dirigeant de 11 entreprises dans le secteur d’activité de l’immobilier comme il ressort des extraits issus du site internet société.com versés aux débats par les consorts [Z]. Il s’en déduit que la Sci Mp Location 2 était également un professionnel de l’immobilier au jour de la vente. Exerçant dans la même spécialité que la Sci Rabey, il lui incombe, pour voir écarter la clause de non-garantie, de démontrer que cette dernière avait une connaissance effective du vice caché.

Il est constant que la Sci Rabey et/ou ses associés n’ont pas personnellement réalisé les travaux sur la façade de l’immeuble. La Sci Rabey en a chargé initialement la Sarl Segbb par devis du 26 mai 2006, puis, dans le cadre de leur reprise, la Sarl Rusu Construtions par marché de travaux du 2 novembre 2009.

L’expert judiciaire a conclu que les désordres n’étaient pas connus avant la vente par la Sci Rabey qui s’était attachée les services d’un professionnel, lequel aurait dû attirer l’attention de celle-ci, maître d’ouvrage, sur la dégradation généralisée des bois de structure pour étendre le remplacement par des bois neufs à un nombre de pièces beaucoup plus important et au minimum proposer un traitement des bois atteints et conservés.

Dans son rapport d’expertise judiciaire, M. [D] a précisé :

— à la page 5, qu’un devis de travaux supplémentaires relatif au renforcement des pans de bois de la façade '[Adresse 4]' avait été établi,

— à la page 10, que, dans le cadre de la transaction conclue le 1er décembre 2007 entre la Segbb et la Sci Rabey, 'Les prestations dues par SEGBB se trouvent modifiées voire étendues et précisées ; ceci sans augmentation du montant du devis. […] Après remplacement des bois 'pourris', mise en oeuvre sur la façade arrière d’un essentage ardoise 40*40 après interposition d’une isolation.',

— à la page 11, que n’avaient pas été réalisés : les travaux en façade arrière et, en façade [Adresse 4], les travaux de décapage de la peinture existante, les rebouchages et l’application d’une peinture minérale et fongicide,

— à la page 15, que les travaux de peinture de la [Adresse 4] n’étaient pas conformes aux règles de l’art en raison de l’utilisation d’une peinture inappropriée et d’une mauvaise protection des tranches de l’enduit plâtre en ne préconisant pas le remplacement de toutes les bavettes zinc.

Ces indications ne permettaient pas à la Sci Rabey et/ou ses associés d’avoir une connaissance du vice affectant la façade avant sur rue de l’immeuble. La mention 'bois pourris’ n’y a été faite qu’à une reprise et concernait seulement la façade arrière dont l’essentage était prévu pour y remédier après leur enlèvement. Cet essentage qui a été réalisé ultérieurement par la Sarl Rusu Constructions n’a pas donné lieu à des réserves dans son marché de travaux du 5 février 2010 et lors de son exécution.

Il ne ressort pas davantage du contrat de la Sarl Rusu Constructions du 2 novembre 2009 des travaux de reprise de la façade avant sur rue l’existence des désordres l’affectant, ni après leur réalisation, la découverte des vices étant survenue après la vente lors du commencement des travaux de ravalement confiés par la Sci Mp Location 2 à la Sarl Normandie Déco le 23 août 2017.

Selon M. [F], la Sarl Rusu Constructions n’a pas eu accès à la totalité des bois de structure et n’a pas forcément pu prendre la mesure de l’état de dégradation des bois.

L’examen des photographies transmises par les consorts [Z] à l’expert judiciaire le 7 juin 2018 ne permettait pas à un vendeur non professionnel en matière de construction, notamment de ravalement, comme l’était la Sci Rabey et/ou ses associés, d’avoir connaissance d’une dégradation importante de l’état des bois de structure de la façade avant de l’immeuble lors des travaux de la Sarl Segbb. De même, ultérieurement, lors de ses constatations contenues dans son rapport du 23 novembre 2009, M. [D] n’a pas fait état de tels désordres.

Enfin, il ne peut être déduit de l’absence d’évocation au moment de la vente du rapport d’expertise de M. [D] et des travaux des sociétés Segbb et Rusu Constructions, effectués plusieurs années avant, une connaissance effective du vice affectant la façade avant sur rue de l’immeuble par la Sci Rabey et/ou ses associés et relevant de la mauvaise foi.

En définitive, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés s’applique au profit de la Sci Rabey. La Sci Mp Location 2 sera déboutée de ses demandes. La décision du tribunal ayant condamné les consorts [Z] sur ce fondement sera infirmée.

Sur la réalisation d’une expertise judiciaire

Selon l’article 263 du code de procédure civile, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, la Sci Mp Location 2, alors qu’elle a été en possession de l’avis de l’expert judiciaire sur la nécessité de faire procéder à la dépose complète des revêtements sur les façades avant et arrière de l’immeuble et à un diagnostic parasitaire pour connaître l’exacte étendue des désordres, n’a pris aucune initiative et n’a pas suivi ces préconisations. Elle n’a pas davantage transmis à l’expert judiciaire les trois devis des travaux de reprise établis par la société Durand les 23 et 30 octobre 2019 et 17 janvier 2020.

En outre, les pièces qu’elle a produites depuis au soutien de sa demande ne viennent que confirmer l’importance soulevée par l’expert judiciaire d’investigations supplémentaires. Il n’existe dès lors aucun élément nouveau factuel et/ou technique, depuis l’établissement de son rapport d’expertise, justifiant une nouvelle expertise.

Cette demande sera rejetée.

Sur la garantie décennale

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Ne peuvent relever de la garantie décennale des désordres qui ne compromettent pas actuellement la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination.

En l’espèce, les travaux de réfection de la façade avant ont été achevés en novembre 2009 par la Sarl Rusu Constructions.

L’expert judiciaire a indiqué que les désordres étaient susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage.

La Sci Mp Location 2 ne démontre pas que ce risque s’est réalisé dans le délai décennal et existe à ce jour. Elle sera donc déboutée de ses demandes sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens invoqués sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.

Partie perdante, la Sci Mp Location 2 sera condamnée aux dépens.

Il est équitable de la condamner également au paiement aux consorts [Z], unis d’intérêts, de la somme de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés. La Sci Mp Location 2 sera déboutée de sa demande sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] à payer à la Sci Mp Location 2 la somme de 40 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— condamné in solidum M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] aux entiers dépens,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z] à payer à la Sci Mp Location 2 la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la Sci Mp Location 2 à payer à M. [U] [Z], Mme [H] [P] épouse [Z], Mme [Q] [Z], M. [K] [Z], M. [C] [Z], et M. [Y] [Z], unis d’intérêts, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne la Sci Mp Location 2 aux dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire.

Le greffier, La conseillère pour la présidente empêchée,