ARRÊT N°24/

LF

R.G : N° RG 22/00579 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FVZ7

COMMUNE DE [Localité 15]

C/

[X]

[F]

RG 1èRE INSTANCE : 19/00604

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 22 MAI 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 22 MARS 2022 RG n°: 19/00604 suivant déclaration d’appel en date du 06 MAI 2022

APPELANTE :

COMMUNE DE [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur [B] [X]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représentant : M^e Anne BELLOTEAU de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [P] [F] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représentant : M^e Anne BELLOTEAU de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13/07/2023

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 mars 2024 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 22 mai 2024.

Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 mai 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

La commune de [Localité 15] est, sur le territoire communal, propriétaire des parcelles AR [Cadastre 5], AR [Cadastre 6], AR [Cadastre 7], AR [Cadastre 8], AR [Cadastre 9], AR [Cadastre 10], AR [Cadastre 11], AR [Cadastre 12] et AR, [Cadastre 13], ces parcelles étant issues d’un terrain plus grand de 114 275 m2 acquis par la commune avec les consorts [L] par acte notarié en date des 21 et 27 novembre 1975, cédé en partie le 3 décembre 1984 au lotisseur du lotissement « LES [Adresse 14] », la SARL SICN.

En 2008, la commune de [Localité 15] a découvert qu’une partie de ses terrains avait été annexée par certains propriétaires du lotissement « LES [Adresse 14] » qui avaient investi des terrains dont ils n’étaient pas propriétaires pour y édifier des ouvrages et/ou un jardin.

Parmi les propriétaires en cause, Monsieur [B] [X] et Madame [P] [F] épouse [X], propriétaires de la parcelle cadastrée n° AR [Cadastre 4] sise au [Adresse 2] sur ladite commune d’une superficie de 1523 m2, ont empiété sur la parcelle communale n° AR [Cadastre 10] en annexant 514 m2 de terrain selon OIT qui s’est chargée de rechercher l’étendue de l’empiètement et du bornage amiable contradictoire en date du 3 avril 2009. Ils y ont édifié entre autres une piscine et des escaliers.

En 2009, un géomètre-expert est intervenu amiablement et la limite séparative a été fixée contradictoirement entre les parties, sauf pour l’un des propriétaires concernés pour qui une procédure en bornage judiciaire a été menée.

Depuis son élection, la dernière équipe municipale a privilégié la recherche d’une solution amiable, par l’envoi de plusieurs courriers faisant une proposition de vente de l’espace occupé au prix fixé par les Domaines, soit 290 € le mètre carré et validé par le tribunal administratif par jugement du 4 juillet 2014 qui a annulé une délibération de l’ancien conseil municipal du 14 décembre 2011 fixant le prix de 90 € par mètre carré pour certaines parcelles et autorisant la cession à ce prix.

Plusieurs courriers ont été envoyés à M. et Mme [X], notamment celui du 14 avril 2015, sollicitant une régularisation de la situation par une cession à 290 € du mètre carré et celui du 7 octobre 2016 énonçant trois solutions de régularisation amiable. Cette proposition de la commune a été vainement réitérée par courrier du 24 juillet 2017.

Par acte d’huissier de justice en date des 11 et 18 janvier 2019, la commune de [Localité 15] a fait citer devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion M. et Mme [X] aux fins, au principal, d’obtenir la démolition totale des ouvrages édifiés.

Par jugement en date du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

— DECLARE irrecevable l’exception de nullité de l’assignation,

— DIT n’y avoir lieu à ordonner une médiation judiciaire,

— DEBOUTE la commune de [Localité 15] de l’intégralité de ses demandes,

— DEBOUTE M. et Mme [X] de leur demande reconventionnelle d’acquisition d’une partie de la parcelle communale AR [Cadastre 10],

— REJETTE les demandes de paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

— CONDAMNE la commune de [Localité 15] aux entiers dépens.

Par déclaration du 6 mai 2022, la commune de [Localité 15] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 9 mai 2022.

La commune de [Localité 15] a déposé ses premières conclusions d’appelant le 1er août 2022.

M. et Mme [X] ont constitué avocat le 31 août 2022.

M. et Mme [X] ont déposé leurs premières conclusions d’intimés le 25 novembre 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juillet 2023.

***

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses conclusions d’appelant n°3 déposées le 25 avril 2023, la commune de [Localité 15] demande à la cour de :

— DECLARER son appel recevable et bien fondé et, en conséquence :

— INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 22 mars 2022,

Et statuant à nouveau,

— DIRE et JUGER que M. et Mme [X] occupent et jouissent illégalement depuis plusieurs années de la parcelle cadastrée n° AR [Cadastre 10] appartenant à la commune,

— ORDONNER à M. et Mme [X], et à tout occupant de leur chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard, la cessation immédiate de l’occupation et de la jouissance illicite par lui de la parcelle communale,

— ORDONNER à M. et Mme [X], sous astreinte de 100 € par jour de retard, la démolition totale des ouvrages visibles et enterrés édifiés par lui sur la parcelle communale,

— CONDAMNER M. et Mme [X] à payer à la commune de [Localité 15] une indemnité d’occupation et de jouissance du bien communal, et ce à titre rétroactif sur une période de cinq années antérieurement à la signification de l’assignation, et ce jusqu’à la libération des lieux dûment constatée contradictoirement aux frais M. et Mme [X],

— DESIGNER, avant dire droit, un expert judiciaire aux fins d’évaluer ladite indemnité d’occupation mensuelle due à la commune avec les chefs de missions suivants :

Convoquer et entendre les parties en leurs dires, demandes et explications,

Se rendre sur les lieux litigieux et les visiter,

Se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

Examiner la surface occupée et les ouvrages édifiés ou enterrés,

Entendre tous sachants,

Evaluer une indemnité d’occupation mensuelle de la parcelle communale en considération des ouvrages édifiés, éventuellement loués à usage d’habitation ou commercial, en procédant à l’examen de leur valeur locative,

Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [X] sur une période de cinq années antérieurement à la signification de l’assignation,

Dire que l’expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de ce tribunal,

Dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

— CONDAMNER M. et Mme [X] à payer à la commune de [Localité 15] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et les condamner aux dépens,

— REJETER toutes conclusions et prétentions contraires,

— CONDAMNER M. et Mme [X] à payer à la commune de [Localité 15] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— CONDAMNER M. et Mme [X] aux entiers dépens d’appel,

— ET DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Laurent BENOITON pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

***

Aux termes de leurs conclusions d’intimés déposées le 28 février 2023, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 22 mars 2022 en toutes ses dispositions,

— DEBOUTER la commune de [Localité 15] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— FAIRE DROIT à la demande reconventionnelle des concluants sollicitant la mise en 'uvre d’une médiation judiciaire,

— DESIGNER un médiateur chargé de confronter le point de vue respectif des parties et de les aider à trouver une solution au litige qui les oppose,

— DONNER ACTE à M. et Mme [X] de leur accord pour acquérir 212 m2 de la parcelle AR [Cadastre 10] à un prix inférieur à 50 €/m2 sous la condition que la commune de [Localité 15] renonce à réclamer une quelconque indemnité d’occupation,

— CONDAMNER la commune de [Localité 15] à leur payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ains qu’aux entiers dépens.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

La cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de médiation judiciaire,

Vu l’article 131-1 du code de procédure civile,

Sur ce,

Après avoir recueilli l’accord des parties, le juge saisi du litige, peut ordonner une médiation. La commune de [Localité 15] ayant refusé de donner son accord aux fins de trouver une solution au conflit qui les oppose, il convient de rejeter la demande et de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

— Sur la cessation de l’occupation et la demande de démolition sous astreinte,

La commune de [Localité 15] fait valoir que l’occupation de la parcelle litigieuse est reconnue par les intimés, sauf à limiter l’ampleur de l’empiètement et le prix de vente au mètre carré. Actuellement, M. et Mme [X] jouissent toujours d’un espace de vie clôturé sur la parcelle sans droit, ni titre. Enfin, elle souligne que M. et Mme [X] n’ont pas fait l’objet d’un traitement différencié avec les autres propriétaires qui sont concernés par un empiètement et qui ont accepté de transiger avec la commune.

M. et Mme [X] exposent que la partie litigieuse est en zone rouge du Plan de Prévention des Risques (PPR). Ils ne contestent pas occuper la parcelle appartenant à la commune de [Localité 15] attenante à leur terrain aux fins d’entretenir et stopper les éventuels incendies en bord de rempart. La commune de [Localité 15] ne justifie d’aucun empiétement en l’absence de documents de bornage actualisés afin de s’assurer du principe et de l’étendue de l’empiètement. Ils nient avoir construit un kiosque, une piscine pour partie et autres etc. comme la commune peut le soutenir dans ses conclusions. Ils expliquent qu’ils ont acheté leur maison en 2004 qui comportait un grillage pour délimiter les deux parcelles. Depuis, ce grillage a été remplacé par un mur. Ils ne bénéficient pas de la parcelle car elle est inaccessible et, aujourd’hui délabrée.

Sur ce,

Vu l’article 544 du code civil,

Si auparavant, la démolition était la sanction d’un droit réel transgressé, la Cour de cassation a infléchi sa jurisprudence. Désormais, le principe de la démolition n’est plus sans exception.

En l’espèce, à défaut d’accord amiable sur le prix de vente au mètre carré, la commune de [Localité 15] sollicite la fin de l’empiètement, outre une indemnité d’occupation et de jouissance du bien communal, et ce à titre rétroactif sur une période de cinq années antérieurement à la signification de l’assignation, et ce jusqu’à la libération des lieux dûment constatée contradictoirement aux frais des époux [X].

Il résulte des débats que M. et Mme [X] ne contestent pas l’empiètement de la parcelle litigieuse cadastrée AR [Cadastre 10] appartenant à la commune de [Localité 15], classée en zone rouge non constructible du PPR limitée selon eux, par la construction uniquement d’un mur de clôture/soutènement (pièce intimés n°4), pensant qu’ils étaient dans les limites de leur propriété cadastrée AR [Cadastre 4].

En première instance, la commune de [Localité 15] avait été déboutée de l’ensemble de ses demandes, faute d’avoir rapporté aux débats des preuves tel que « procès-verbal d’huissier, procès-verbal de police municipale ou de la DDE etc’de nature à contrer cette affirmation des défendeurs. ».

Devant la cour, la commune de [Localité 15] produit, un procès-verbal de constat d’huissier en date du 8 juin 2022 (pièce appelant n°16), démontrant qu’en 2014, M. et Mme [X] avaient bâti, outre l’existence d’un escalier privatif desservant la parcelle appartenant à la commune, un kiosque et un abri/ « chapiteau » (photo de 2014). Les photos récentes démontrent que les deux ouvrages (kiosque et abri/ « chapiteau ») n’existent plus. Seul l’escalier privatif existe toujours pour donner accès à la parcelle AR [Cadastre 10]. En 2007, M. et Mme [X] reconnaissaient qu’ils souhaitaient faire de cette espace un « petit terrain de sport pour nos enfants » et pour « servir de pare-feu ». Désormais, la parcelle litigieuse constitue un terrain avec de l’herbe, nu, entretenu et clôturé par un mur et des potelets autour et au centre du terrain, participant au prolongement en contre-bas de l’espace vert de la parcelle de M. et Mme [X].

Par ailleurs, il ressort encore du bornage contradictoire de limite de propriété amiable qu’une partie de la piscine et son local technique, des poteaux de clôture, ainsi que les escaliers sont édifiés sur la parcelle appartenant à la commune de [Localité 15].

Ainsi, dans la mesure où la nouvelle construction effectuée par M. et Mme [X] permet le prolongement de la parcelle et donc, l’accès à la famille [X] d’une partie de la parcelle appartenant à la commune de [Localité 15] classée en zone rouge du PPR, non constructible en raison du risque élevé de glissement de terrain, il y a lieu d’infirmer la décision de première instance et d’ordonner à la fois, la cessation de l’empiètement et la destruction de toute construction afin de faire cesser toute occupation illicite en raison du PPR et ce, sous deux astreintes distinctes, de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt pendant trois mois, pour la première et pendant un an par infraction constatée pour la seconde.

3 ' Sur la demande d’indemnité d’occupation et d’expertise avant dire droit aux fins d’évaluation de celle-ci,

La commune de [Localité 15] sollicite la condamnation de M. et Mme [X] à lui verser une indemnité d’occupation et de jouissance du bien communal, et ce à titre rétroactif sur une période de cinq années antérieurement à la signification de l’assignation, et ce jusqu’à la libération des lieux dûment constatée contradictoirement aux frais de M. et Mme [X]. A ce titre, elle sollicite, avant dire-droit, une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluer ladite indemnité d’occupation mensuelle due.

M. et Mme [X] demandent à la cour de leur donner acte de ce qu’ils proposent d’acquérir la parcelle litigieuse à un prix inférieur ou égal à 50 €/m2 sous la condition que la commune de [Localité 15] renonce à réclamer une quelconque indemnité d’occupation.

Sur ce,

Vu l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile,

Aux termes des dispositions susvisées, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. Il est constant que la faculté d’ordonner ou de refuser une mesure d’instruction relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.

En l’espèce, la commune de [Localité 15] ne formule aucune demande chiffrée dans le dispositif de ses dernières conclusions alors qu’elle dispose du pouvoir de rechercher des éléments et pièces permettant de déterminer l’étendue de son préjudice.

Ainsi, la commune de [Localité 15] sera déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation et de jouissance, et d’expertise avant dire droit.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de frais irrépétibles et dépens de première instance,

A juste titre, les premiers juges ont considéré qu’aucune considération d’équité ne conduisait à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La commune de [Localité 15] succombant en première instance a été valablement condamnée aux dépens.

Ainsi, le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Par conséquent, le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

Dit n’y avoir lieu à ordonner une médiation,

Débouté par conséquent M. et Mme [X] de leur demande reconventionnelle sollicitant ladite mesure de médiation,

Débouté la commune de [Localité 15] de sa demande d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’occupation mensuelle,

Rejeté les demandes de paiement des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

Condamné la commune de [Localité 15] aux entiers dépens de première instance.

Sur les autres demandes,

En cause d’appel, il y a lieu de considérer qu’aucune considération d’équité ne conduit à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [X], parties succombantes, seront condamnés aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Laurent BENOITON, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

Dit n’y avoir lieu à ordonner une médiation,

Débouté par conséquent M. et Mme [X] de leur demande reconventionnelle sollicitant ladite mesure de médiation,

Débouté la commune de [Localité 15] de sa demande d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’occupation mensuelle,

Rejeté les demandes de paiement des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

Condamné la commune de [Localité 15] aux entiers dépens de première instance.

Et statuant à nouveau,

ORDONNE à Monsieur [B] [X] et Madame [P] [F] épouse [X], et à tout occupant de leur chef la cessation immédiate de l’occupation et de la jouissance illicite de la parcelle communale, sous astreinte de 500 € par jour de retard par infraction constatée à compter de la signification du présent arrêt pendant UN AN ;

ORDONNE à Monsieur [B] [X] et Madame [P] [F] épouse [X], de procéder ou faire procéder à la démolition totale des ouvrages visibles et enterrés édifiés sur la parcelle communale sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant un délai de trois mois ;

Y ajoutant,

REJETTE les demandes de paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] et Madame [P] [F] épouse [X] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Laurent BENOITON, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT