MINUTE N° 153/25

Copie exécutoire à

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Noémie BRUNNER

Le 09.04.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 09 Avril 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/02273 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IC6B

Décision déférée à la Cour : 19 Mai 2023 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

S.C.I. LE 27

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE :

S.A.R.L. MOODY’S BREAK

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e THIERY, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me RHODE, Conseillère, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

En présence de Mme [Y] [E], greffière stagiaire

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

'

Par acte authentique en date des 30 avril et 2 mai 2023, la société Mavim, aux droits de laquelle vient la société Moody’s Break, a pris à bail auprès de la SCI Le Mess, aux droits de laquelle vient la SCI Le 27, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], devant être consacrés à l’exploitation d’une activité de bar-brasserie, restauration, petite restauration, vente sur place et à emporter.

'

Par acte authentique du 24 juillet 2013, les parties ont convenu d’ajouter au local loué, un parking dans la cour de l’immeuble.

'

Par acte sous seing privé du 9 février 2015, une cave a été intégrée dans le périmètre locatif et des travaux ont été autorisés.

'

Par assignation délivrée le 16 mai 2022, la SARL Moody’s Break a fait citer la SCI Le 27 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg, afin notamment d’entendre condamner le bailleur à effectuer tous travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eaux dans les locaux loués, à réparer les dégradations causées par les infiltrations et à mettre à sa disposition un emplacement de parking, conforme à l’usage auquel il est destiné.

'

Par ordonnance rendue le 19 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a':

'Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés ;

Condamné la SCI Le 27 à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau dans les locaux donnés en location à la SARL Moody’s Break sous astreinte de cent euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Condamné la SCI Le 27 à réparer les dégradations du plafond du couloir vers la cuisine des locaux donnés en location à la SARL Moody’s Break sous astreinte de cent euros par jour de retard passe le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Condamné la SCI Le 27 à mettre à la disposition de la SARL Moody’s Break un emplacement conforme aux normes NF P 91-120, sous astreinte de cent euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SCI Le 27 tendant au libre accès en permanence des compteurs ;

Rejeté la demande d’injonction de communication de pièces formée par la SCI Le 27 ;

Condamné la SCI Le 27 aux dépens ;

Condamné la SCI Le 27 à payer à la SARL Moody’s Break la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.'

'

La SCI Le 27 a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 9 juin 2023.

'

La SARL Moody’s Break s’est constituée intimée le 23 juin 2023.

'

Par ordonnance du 22 novembre 2023, le président de chambre a ordonné une médiation entre les parties.

'

Dans ses dernières conclusions datées du 14 février 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SCI Le 27 demande à la cour de':

Dire et juger l’appel de la SCI Le 27 recevable et bien fondé ;'

Infirmer l’ordonnance du 19 mai 2023 en ce qu’elle a :'

— Condamné la SCI Le 27 à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau dans les locaux donnés en location à la SARL Moody’s Break sous astreinte de cent euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— Condamné la SCI Le 27 à réparer les dégradations du plafond du couloir vers la cuisine des locaux donnés en location à la SARL Moody’s Break sous astreinte de cent euros par jour de retard passe le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— Condamné la SCI Le 27 à mettre à la disposition de la SARL Moody’s Break un emplacement conforme aux normes NF P 91-120, sous astreinte de cent euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SCI Le 27 tendant au libre accès en permanence des compteurs ;

— Rejeté la demande d’injonction de communication de pièces formée par la SCI Le 27 ;

— Condamné la SCI Le 27 aux dépens ;

— Condamné la SCI Le 27 à payer à la SARL Moody’s Break la somme de deux mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

'

Débouter la société Moody’s Break de l’ensemble de ses fins, prétentions et conclusions ;

Sur demandes de la SCI Le 27 :

Condamner la société Moody’s Break à laisser libre d’accès en permanence les compteurs électriques et d’eau ;'

Assortir la condamnation d’une astreinte de 500 ' par infraction constatée à compter de l’arrêt à intervenir ;'

Enjoindre la société Moody’s Break à communiquer à son bailleur les déclarations de sinistres et l’attestation d’assurance relative aux locaux loués ;'

Condamner la société Moody’s Break à payer à la SCI Le 27 la somme de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la première instance ;'

Condamner la société Moody’s Break aux entiers frais et dépens de la première instance ;'

'

En tout état de cause,

Condamner la société Moody’s Break aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel

'

Condamner la société Moody’s Break à payer à la SCI Le 27 la somme de 3 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la procédure d’appel.'''

'

Dans ses dernières conclusions datées du 17 février 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SARL Moody’s Break demande à la cour de':

'Déclarer l’appel mal fondé,

Le rejeter,

Confirmer l’ordonnance RG 22/01390 du 19 mai 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Strasbourg,

Débouter la SCI Le 27 de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la SCI Le 27 aux dépens de la procédure,

Condamner La SCI Le 27 à payer à la SARL Moody’s Break une indemnité de 3 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.''

'

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.'

'

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 février 2025.

'

MOTIFS :

'

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

'

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

'

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique, qui directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme. '

'

Sur les infiltrations et les dégradations subséquentes :

'

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’obligation de délivrance est une obligation essentielle du contrat de bail et il ne peut y être dérogé contractuellement (Cass 3, 31 oct 2012, n° 11-12970 et n°11-20660).

'

En l’espèce, pour démontrer l’existence d’infiltrations, la SARL Moody’s Break produit':

— Un constat d’huissier réalisé le 24 juin 2021, aux termes duquel, dans les toilettes du restaurant, la trappe est ouverte et il est constaté, sur les murs de la paroi, la présence de nombreuses traces rougeâtres';

— Un constat d’huissier réalisé le 1er avril 2022, aux termes duquel des tâches verdâtres sont présentes en façade'; au niveau du couloir menant à la cuisine, le plafond est endommagé, le revêtement s’effrite et tombe en morceaux'; au niveau des sanitaires, les toilettes hommes sont inutilisable et condamnées, la fuite des tuyaux du plafond n’est pas réparée, la trappe reste ouverte et les traces d’infiltrations visibles';

— Un constat d’huissier réalisé le 9 janvier 2023, aux termes duquel dans le couloir vers la cuisine, la peinture du plafond s’effrite et tombe en morceaux'; au toucher, l’endroit mis à nu est humide'; les toilettes sont indisponibles pour la clientèle du fait de la présence d’eau qui recouvre le sol carrelé'; le carrelage est mouillé juste en-dessous de la trappe située au plafond'; au niveau de l’angle de la trappe, de l’eau de couleur brunâtre s’égoutte'; une autre tâche d’humidité est visible sur cette trappe.

'

Elle s’appuie également sur le rapport de recherche de fuite établi par la société Résilians le 6 juillet 2021, à la demande du bailleur, duquel il résulte que les désordres constatés dans le restaurant au rez-de-chaussée proviennent d’infiltrations d’eau par':

— La bande soline dégradée en périphérie de la toiture étanchée au 1er étage,

— La cheminée d’extraction en toiture tuiles,

— La fissure dans l’angle des façades,

— Les passages dans la façade des conduites d’alimentation des blocs de climatisation au 1er étage,

— Le débordement de la gouttière en toiture tuiles.

'

Ce rapport préconise de':

— Reprendre la bande soline en périphérie de la toiture étanchée au 1er étage,

— Ajuster le chapeau de la cheminée d’extraction afin d’éviter l’infiltration d’eau dans la cheminée,

— Traiter en étanchéité la fissure dans l’angle entre les façades,

— Traiter en étanchéité les passages des conduites d’alimentation des blocs de climatisation,

— Nettoyer la gouttière en toiture.

'

Dans un rapport d’entretien du même jour, la société Soprassistance constate que l’isolant liège est mouillé, qu’une gouttière est bouchée et provoque des débordements et que de nombreux passages de tuyaux de climatiseurs à travers le mur sont non étanches, pouvant ainsi provoquer des infiltrations.

'

Ces documents établissent l’existence d’infiltrations au sein du local loué à la société Moody’s Break, qui ne peuvent être remises en cause par les mesures d’humidité dans le plafond des toilettes réalisées par la société Résilians le 5 juillet 2021, les infiltrations intervenant lors d’épisodes pluvieux.

'

Contrairement aux allégations de l’appelante, les photographies de mesures d’humidité produites en annexe 23, qui auraient été réalisées par la société Cube Conseil après un épisode pluvieux, ne démontrent pas l’absence d’humidité du plafond du couloir, puisque les mesures réalisées font état d’une graduation de 55,2 et que seule une graduation de 20 à 40 correspond à des matériaux secs (rapport Résilians).

'

C’est à tort également que la SCI Le 27 soutient que le locataire ne peut solliciter la réalisation de travaux devant mettre fin à de prétendues infiltrations ne touchant qu’à des parties communes de l’immeuble, ne faisant pas partie de l’assiette de son bail, dans la mesure où les constats d’huissier établissent que les locaux loués subissent les conséquences desdites infiltrations.

Enfin, le trouble manifestement illicite est démontré par ces mêmes constats, desquels il résulte que le plafond s’effrite et les toilettes sont indisponibles pour la clientèle. Si la condition d’urgence n’est pas imposée par les termes de l’article 835 du code de procédure civile susvisé, elle est néanmoins réalisée.

'

Pour échapper à ses obligations de bailleur, la SCI Le 27 soutient que les infiltrations sont imputables aux travaux d’installation de la climatisation et de création d’une extraction réalisés par son locataire et rappelle que le contrat de bail stipule que le preneur supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou de menu entretien, des dégradations causées dans les lieux loués ou dans toutes autres parties de l’immeuble et résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle.

'

Néanmoins, elle ne rapporte pas la preuve de ses allégations qui sont contestées par son locataire.

'

Afin de mettre fin aux infiltrations, la SCI Le 27 justifie avoir fait réaliser les travaux suivants :

— Le curage des gouttières de l’immeuble et la réparation des chéneaux, selon facture de la société Attila du 23 juillet 2021,

— La pose d’une pièce de finition au droit de passages de câbles et tuyaux, selon facture de la société Soprassistance du 24 août 2022,

— La reprise des joints des solins, selon rapport de visite de la société Cube Toitures du 15 mars 2023,

— Le remplacement du chapeau afin d’éviter les entrées d’eau pluviales, le nettoyage de la gouttière, le débouchage du coude de la descente d’évacuation des eaux pluviales, les travaux d’étanchéité sur l’ensemble des colliers de la descente d’évacuation des eaux pluviales à l’aide de joint souple, la fourniture et pose d’une bavette, la réalisation d’une dérivure en zinc et les réparations par application d’une résine d’étanchéité liquide, selon rapport de visite de la société Cube Toitures du 11 septembre 2023.

'

Il résulte de ces pièces que l’essentiel des travaux réparatoires a été réalisé le 11 septembre 2023, de sorte que c’est à juste titre que le juge des référés, dans son ordonnance du 19 mai 2023, a condamné la SCI Le 27 à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations d’eau dans les locaux donnés en location à la SARL Moody’s Break, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois, suivant la signification de l’ordonnance, ainsi qu’à réparer les dégradations du plafond du couloir vers la cuisine des locaux donnés en location à la SARL Moody’s Break, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance.

'

De nouvelles infiltrations ont été constatées aux mois de mai et juin 2024. Le bailleur a fait intervenir la société Cube Toitures le 2 juillet 2024, pour une recherche des causes des infiltrations, cette société ayant réalisé les travaux utiles les 17, 22 et 24 juillet 2024. '

'

Sur l’emplacement de parking :

'

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

L’obligation de délivrance est une obligation essentielle du contrat de bail et il ne peut y être dérogé contractuellement (Cass 3, 31 oct 2012, n° 11-12970 et n°11-20660).

'

En l’espèce, l’avenant au contrat de bail du 24 juillet 2013 stipule que les parties ont convenu d’ajouter au local loué, un parking dans la cour de l’immeuble. Contrairement aux allégations du bailleur, il ne s’agit pas d’une simple tolérance.

'

Dans le constat établi le 24 juin 2021, l’huissier relève que :

— Les dimensions de l’emplacement ne permettent pas à M. [M] de garer correctement son véhicule, bien qu’il s’agisse d’un simple véhicule de tourisme,

— Une distance de 168 cm existe depuis le muret jusqu’à la fin de l’emplacement de parking réservé,

— Le véhicule de M. [M] dépasse par rapport à l’emplacement de parking initial,

— L’emplacement étant situé à proximité d’un garage à vélos, l’espace disponible pour le passage est réduit à un mètre.

'

Or, aux termes de la norme NF P 91-120 applicable aux parcs de stationnement à usage privatif, l’emplacement litigieux doit présenter une largeur de 250 cm.

'

Un emplacement conforme aux normes a été créé le 2 octobre 2023.

'

C’est en conséquence à juste titre et sans que la condition d’urgence ne soit requise au regard du trouble manifestement illicite existant, que le premier juge a, dans sa décision du 19 mai 2023, condamné la SCI Le 27 à mettre à la disposition de la SARL Moody’s Break un emplacement conforme aux normes NF P 91-120, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance.'

'

Sur l’accès aux compteurs :

'

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

'

En l’espèce, le contrat de bail stipule que les locaux loués comprennent au sous-sol une cave d’environ 16 m2 et que le preneur s’engage à laisser l’accès au compteur situé dans la cave, à la demande d’EDF.

'

Ainsi, cette clause n’impose pas au preneur de laisser libre en permanence l’accès aux compteurs électriques et d’eau.

'

Il n’est, en outre, pas démontré que le preneur ait refusé l’accès sollicité par le bailleur aux fins de relevé des compteurs.

'

En conséquence, le jugement déféré, qui dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande, sera confirmé.

''

Sur les déclarations de sinistre et l’attestation d’assurance :

'

Le premier juge a relevé que la SARL Moody’s Break avait indiqué ne pas avoir formé de déclaration de sinistre auprès de son assureur du fait des infiltrations d’eau, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de lui enjoindre de communiquer un document, qu’elle n’avait pas entrepris. Il a également constaté que le preneur produisait une attestation d’assurance pour l’année 2023, de sorte que la demande de communication de pièces devait être rejetée.

'

La SCI Le 27 a interjeté appel de ces chefs et demande à la cour d’enjoindre la société Moody’s Break à communiquer à son bailleur, les déclarations de sinistres et l’attestation d’assurance relative aux locaux loués, tout en exposant dans ses moyens que le manquement du preneur, de déclarer le sinistre dans les cinq jours suivant sa survenance, est établi et qu’elle se réserve toute suite à cet égard.

En l’absence de moyen développé au soutien de sa prétention de communication de pièces, le jugement déféré ne peut qu’être confirmé. '

'

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

'

Succombant, la SCI Le 27 sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

'

L’équité commande, en outre, de mettre à la charge de la SCI Le 27 une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 500 euros au profit de la SARL Moody’s Break, tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

'

'

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

'

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 19 mai 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg,

'

Y ajoutant,

'

Condamne la SCI Le 27 aux dépens de l’appel,

'

Condamne la SCI Le 27 à payer à la SARL Moody’s Break la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'

Déboute la SCI Le 27 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière : le Président :