ARRÊT N°24/

SL

R.G : N° RG 23/01523 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7CM

S.A.S. SORIM-EA

C/

S.A.R.L. ABEX

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2024

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL MIXTE DE COMMERCE DE SAINT-DENIS en date du 11 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 30 OCTOBRE 2023 RG n° 22/00020

APPELANTE :

S.A.S. SORIM-EA

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e François DANDRADE de la SELARL JURIS CONSEIL ENTREPRISES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A.R.L. ABEX

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 17/06/2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Septembre 2024 devant Madame LEGER Séverine, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Octobre 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [W] [J] dirigeait la SARL Sorim devenue la société Abex.

Cette société a souhaité céder sa branche d’activité agence immobilière et des négociations ont été entreprises à cette fin entre son dirigeant et Mme [K] [C], salariée de la société dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée depuis le 17 mai 2016.

Mme [C] a constitué une SAS dénommée EA en date du 15 mars 2021.

Le 9 juin 2021, une promesse synallagmatique de cession a été signée entre la SARL Abex et la SAS EA (devenue la société Sorim EA). La cession du fonds de commerce d’exploitation de l’agence immobilière a été réitérée par acte authentique du 24 septembre 2021.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2022, la société Sorim EA a assigné la société Abex devant le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion aux fins de voir :

— dire que la société Abex a commis de nombreux manquements à son devoir de bonne foi dans la formation et l’exécution du contrat ;

— dire que la société Abex a violé la clause de non-concurrence à laquelle elle était soumise ;

— condamner la société Abex à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu’aux frais et dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 11 octobre 2023, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion a :

— rejeté les demandes formées par la société Sorim EA ;

— ordonné à la société Sorim EA de communiquer un état actualisé de la situation des compromis qui étaient en cours avant la date de signature de l’acte de cession de fonds de commerce ainsi que les justificatifs y afférents, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision et ce, sous astreinte de 75 euros par jour de retard, durant une période de 6 mois;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la société Sorim EA à payer à la société Abex une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 30 octobre 2023, la SAS Sorim EA a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 21 décembre 2023.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 30 janvier 2024 et l’intimée le 17 avril 2024.

Par ordonnance du 17 juin 2024, la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 4 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 30 octobre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, l’appelante demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :

— condamner la société Abex à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts;

— condamner la société Abex à lui payer la somme de 12 000 euros au titre du remboursement du véhicule Nissan ;

— condamner la société Abex à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’appelante fait valoir que :

— la société Abex a manqué à son devoir de coopération et de loyauté en adoptant un comportement préjudiciable caractérisé par un abus dans la formation du contrat sur le prix de vente du fonds de commerce dont seule une branche d’activité a été cédée contrairement aux négociations initiales et alors que l’estimation de la valeur du fonds n’a pas été effectuée de manière impartiale ;

— l’abus est également constitué par l’obligation de maintien dans les lieux imposée au cessionnaire jusqu’au 31 décembre 2025 en dépit de son opposition à cette condition clairement formulée par ses soins et de nouveaux baux ont été rédigés peu avant le compromis de vente comportant des clauses préjudiciables au cessionnaire ;

— Mme [C] était salariée dans la société et M. [J] a abusé du lien de subordination pour lui imposer de nombreuses charges et notamment les frais de la rupture conventionnelle de son contrat ;

— la cessionnaire a été obligée de céder à la société Abex la totalité des ventes en cours ainsi que deux mandats supplémentaires en vidant ainsi la cession de branche de sa substance ;

— l’abus est également constitué à l’égard de la récupération de la valeur du véhicule Nissan d’un montant de 12 000 euros par le cédant alors que la cessionnaire s’est vu imposer la signature d’un nouveau prêt de 30 000 euros pour un véhicule Audi Q3 ;

— le cédant a violé la clause de non-concurrence prévue à l’acte en exerçant une activité de marchand de biens et d’intermédiation en vente, location et gestion immobilière dont elle est fondée à obtenir réparation au regard des préjudices subis.

Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, l’intimée demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

— condamner la SAS Sorim EA à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que :

— elle conteste avoir commis un quelconque abus dans la formation du contrat de cession au regard du délai de trois mois écoulé entre la signature du compromis et la réitération de l’acte et fait valoir que l’objet de la cession était clairement désigné comme ne portant que sur une branche d’activité précisément définie et que le prix a été librement négocié entre les parties ;

— elle conteste également l’existence d’un état de dépendance économique allégué par l’appelante qui exerçait en qualité de responsable de la société dans le cadre d’un contrat de travail depuis cinq ans de sorte qu’elle avait une très bonne connaissance de l’affaire ;

— elle estime ne pas avoir violé la clause de non-concurrence insérée au contrat, la réinstallation à proximité du fonds cédé ne suffisant pas à constituer une violation de l’obligation de non- rétablissement alors que les activités réellement exercées ne concernent pas la branche d’activité cédée.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’abus dans la formation du contrat de cession :

L’appelante se prévaut d’un manquement de l’intimée à son obligation de bonne foi et à son devoir de coopération et de loyauté dans la formation du contrat de cession en imputant à la société Abex d’avoir fait primer son seul intérêt personnel au détriment de sa cocontractante, laquelle estime avoir été lésée dans les conditions de la cession qui lui ont été imposées au regard de sa situation de salariée et par conséquent du lien de subordination dans lequel elle se trouvait, ne lui ayant pas permis de faire entendre sa volonté.

L’intimée considère qu’il n’a pas été porté atteinte à la liberté contractuelle de l’appelante qui disposait de la possibilité de ne pas s’engager dans l’acte de cession ayant donné lieu à la signature d’un compromis le 9 juin 2021 et d’un acte définitif signé le 24 septembre 2021 soit trois mois après, ce qui lui a laissé un temps de réflexion suffisant et conteste la matérialité des abus qui lui sont imputés concernant les différents éléments du contrat.

S’agissant en premier lieu de l’objet de la cession, l’appelante excipe d’une modification unilatérale et discrétionnaire en ce que le projet de compromis de vente indiquait une cession du fonds de commerce alors que seule la vente d’une branche d’activité a en définitive été conclue.

L’appelante verse un projet de promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce au prix de 300 000 euros mais cet élément ne saurait être pris en compte en ce qu’il n’a pas été signé par les parties tandis que la promesse synallagmatique signée le 9 juin 2021 désigne le fonds objet de la cession de manière strictement similaire à celle retenue dans l’acte définitif du 24 septembre 2021 comme comportant 'exclusivement l’activité d’intermédiation en vente immobilière, la location immobilière et la gestion immobilière, à l’exclusion de toute autre activité et notamment l’expertise immobilière, l’activité de syndic et de marchands de biens'.

Il était ainsi loisible à la cessionnaire de ne pas signer le compromis de vente constituant le premier acte signé par les parties sans qu’elle soit fondée à exciper de ce qu’elle ne pouvait plus revenir en arrière compte tenu des investissements personnels et financiers déjà réalisés dont la preuve n’est aucunement démontrée.

Au regard des mentions parfaitement claires et précises figurant dans le compromis de vente, la cessionnaire ne peut exciper d’une modification unilatérale de l’objet de la cession par la société cédante alors qu’elle était parfaitement libre de ne pas s’engager dans l’opération envisagée si elle estimait que la cession d’une seule branche d’activité du fonds de commerce n’était pas conforme à ses attentes.

Il est sur ce point indifférent que Mme [C] ait adressé un message au notaire le 1er juin 2021 dans lequel elle indiquait ne pas avoir d’autre choix que de valider les conditions imposées par M. [J] même si elle les considérait comme étant abusives alors que le principe de la liberté contractuelle lui permettait de ne pas s’engager en refusant la signature du compromis de vente si elle considérait que les conditions de la vente n’étaient pas conformes à ses intérêts.

S’agissant du prix de la vente fixé à la somme de 310 000 euros dont 290 000 euros pour les éléments incorporels incluant 10 000 euros pour le droit au bail, l’appelante se fonde sur un rapport d’évaluation établi au cours de l’année 2020 par le cabinet Access concluant à une valeur du fonds se situant entre 201 000 euros et 251 000 euros et critique l’évaluation effectuée par M. [U] pour une valeur comprise entre 300 000 et 450 000 euros comme étant dénuée de toute impartialité eu égard aux liens amicaux existants entre l’évaluateur et M. [J].

Il est ainsi établi que l’appelante disposait de cette évaluation du fonds de commerce avant même la signature du compromis, évaluation qui a d’ailleurs été transmise à M. [J] aux cours des négociations.

Il est également avéré que l’appelante a accepté les conditions de la vente en signant le compromis étant précisé que Mme [C] avait informé préalablement son notaire de l’acceptation de toutes les conditions fixées par M. [J] afin de pouvoir signer rapidement l’acte.

Il est produit le contrat de travail à durée indéterminée dont bénéficiait Mme [C] depuis le 10 mai 2016 dans la société Sorim de sorte qu’elle avait une parfaite connaissance de cette société qu’elle expose d’ailleurs avoir géré comme la sienne mais l’abus allégué ne saurait découler de sa seule position de salariée en l’absence de démonstration des actes de pression qu’elle se contente d’imputer à la cessionnaire sans en établir la matérialité.

L’abus allégué n’est ainsi nullement établi ni sur l’objet de la cession ni sur son prix constituant les éléments principaux de la vente.

L’appelante excipe également d’un abus découlant de l’obligation de maintien dans les lieux résultant d’une clause insérée à l’acte de cession à propos de laquelle le notaire a expressément délivré son conseil à l’égard des parties par lettre du 9 juin 2021 relevant la possible nullité de cette clause que les parties ont cependant souhaité maintenir à l’acte.

Ces éléments interdisent désormais à l’appelante d’arguer de ce qu’elle avait clairement manifesté son désaccord à l’égard de cette condition au moyen tiré du message électronique adressé au notaire le 1er juin 2021 déjà évoqué ci-dessus et l’abus allégué n’est pas constitué car il lui appartenait de s’opposer au maintien de cette clause compte tenu du conseil prodigué par le notaire.

Les autres éléments afférents à la signature de nouveaux baux commerciaux peu avant la date de la cession comportant des mentions distinctes de celles initialement prévues en 2002 ne sont pas plus à même de caractériser l’abus allégué dès lors qu’il est établi que la cessionnaire a été parfaitement avisée des stipulations qui ont été reproduites à la fois dans le compromis de vente et dans l’acte définitif.

Il est également indifférent que la cédante n’ait pas elle-même en son temps versé de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux et la cessionnaire ne saurait exciper d’un quelconque abus découlant de l’obligation de procéder au versement d’un dépôt de garantie au paiement duquel l’appelante est mal fondée à s’opposer en ce qu’il a été contractuellement stipulé et correspond aux obligations habituelles du preneur en la matière.

S’agissant des frais supplémentaires engendrés par la rupture conventionnelle du contrat de travail de Mme [C], les parties étaient convenues d’une rupture conventionnelle prenant effet avant la signature de l’acte de cession sans autre stipulation contractuelle spécifique et l’appelante ne fait état d’aucun élément précis afférent à l’abus allégué quant au coût de la rupture conventionnelle qui aurait été répercuté à son détriment.

L’abus allégué n’est ainsi pas établi.

S’agissant du véhicule Nissan, l’appelante excipe d’un abus et réclame le remboursement de la somme de 12 000 euros correspondant à sa valeur figurant initialement dans les éléments d’actifs cédés aux termes du compromis et non repris dans l’acte de cession définitif.

Il est cependant établi que la valeur de ce véhicule d’un montant de 12 846,76 euros a été prise en compte lors de l’acquisition d’un nouveau véhicule par l’appelante suivant bon de commande du 12 juillet 2021 par lequel elle a acquis un véhicule Audi Q3 pour un coût total de 33 171,76 euros avec déduction de la valeur de reprise, soit un coût d’acquisition de 20 325 euros.

Suivant document signé par Mme [C] et M. [J] le 9 juillet 2021, la somme de 12 846,76 euros a d’ailleurs été portée au crédit du compte de la SAS EA de sorte que l’appelante est mal fondée en l’allégation d’un prétendu abus au moyen qu’elle aurait payé un prix supérieur du fait de l’absence de cession du véhicule Nissan dans l’acte de cession définitif alors que la valeur de ce véhicule est venue en réduction du prix d’acquisition du nouveau véhicule par ses soins.

Aucun abus n’est ainsi établi dans la formation du contrat et le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation à ce titre.

Sur le non-respect de la clause de non-concurrence :

L’appelante excipe de la violation de l’obligation de non-concurrence stipulée dans l’acte de cession de fonds de commerce et demande réparation des préjudices subis du fait de l’installation de la société Abex au [Adresse 1] tandis que le fonds de commerce cédé est exploité au numéro 2 de la même rue.

Elle se fonde sur l’objet social de la société Abex prévoyant l’étude, la réalisation, la promotion de toute opération immobilière et la prise en gérance de tous immeubles, ensembles immobiliers, appartements, villas; locaux commerciaux, professionnels ou agricoles correspondant ainsi précisément à la branche d’activité cédée portant sur l’activité d’intermédiation en vente, location ou gestion immobilière.

Elle excipe ainsi de la mauvaise foi de l’intimée qui a rédigé des nouveaux statuts quelques mois après la vente en remettant la totalité des branches cédées alors qu’il a vendu les sociétés Lemerle et [J] qui avaient précisément été exonérées de la clause de non-concurrence stipulée.

L’intimée oppose que la violation de la clause de non-concurrence doit s’apprécier au regard de l’activité réellement exercée par la société et ne saurait s’induire de son seul objet social et conteste la mauvaise foi qui lui est reprochée en indiquant avoir préalablement informé le notaire de son intention de s’installer au rez-de-chaussée de l’immeuble pour y exercer les activités non cédées.

Les statuts de la société Sorim en date du 1er mars 2014 applicables au moment de la cession du fonds de commerce prévoyaient déjà 'la prise en gérance de tous immeubles, ensembles immobiliers, appartements, villas, locaux commerciaux’ de sorte que le moyen tiré de la mauvaise foi ne saurait être retenu en l’espèce.

La modification des statuts de la société Sorim devenue société Abex par délibération du 23 novembre 2011 postérieurement à la cession a étendu l’objet social comme suit :

' L’étude, la réalisation, la promotion de toute opération immobilière ;

La réalisation d’expertises en matière : immobilières en valeurs vénales et locative de tous biens immobiliers résidentiels, professionnels, commercial ou agricole, maritime, aéronautique, terrestre et de toute autre nature, ainsi que l’exécution de missions de commissions d’avaries ;

La prise à bail à court terme et à long terme de tous immeubles bâtis ou non bâtis pouvant servir d’une manière quelconque aux besoins et affaires de la société ainsi que tout établissement industriel ou commercial, matériels et objets de toutes natures', le reste étant sans changement par rapport aux statuts initiaux.

Il incombe à celui qui se prévaut de la violation d’une clause de non-concurrence d’en rapporter la preuve et celle-ci ne peut s’inférer du seul examen de l’objet social de la société débitrice de cette clause mais suppose au contraire que soient établis des actes matériels attestant de l’exercice de l’activité précisément interdite dans le secteur géographique délimité par les parties.

En l’espèce, comme l’a très exactement relevé le premier juge, l’appelante ne rapporte pas la preuve de l’exercice de l’activité d’intermédiation en matière de vente immobilière et de gestion locative par la société Abex en violation de la clause de non-concurrence insérée à l’acte de cession de cette branche d’activité.

La demande d’indemnisation présentée par l’appelante ne peut par conséquent prospérer et sera également rejetée par voie de confirmation du jugement déféré.

Sur la demande afférente à la situation des compromis en cours avant la cession :

L’appelante sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il lui a ordonné de communiquer, sous astreinte provisoire, un état actualisé de la situation des compromis en cours avant la signature de l’acte de cession mais ne formule aucune argumentation à l’appui de cette prétention, ni aucun grief à l’encontre de la décision du premier juge.

L’intimée sollicite au contraire la confirmation de ce chef de décision au regard des stipulations contractuelles de l’acte de cession comportant un paragraphe 'Comptes et prorata’ aux termes duquel il a été prévu que tout engagement de location dont la date de prise d’effet du bail serait postérieure à la date de l’acte authentique de cession ou de dossiers en attente de signature d’un compromis de vente et de tous compromis de vente signés antérieurement à la cession mais dont la signature définitive serait postérieure resteront la propriété intégrale et exclusive du cédant et que les commission correspondantes seront acquises au cédant.

Il a été stipulé que les commissions dues au cédant devront être versées dans un délai de deux semaines à compter de leur réception.

Un état a été précisément annexé à l’acte de cession définitive.

En dépit d’un courrier officiel adressé à l’appelante le 7 mars 2022, la société Sorim EA n’a fourni aucun élément à la société Abex, laquelle est restée dans l’attente du versement des commissions ou de pièces de nature à établir que celles-ci n’étaient pas dues en l’absence de réitération des actes de vente authentiques.

Au regard de ces éléments, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a fait droit à la demande reconventionnelle présentée par la société Abex et la décision mérite confirmation en ce qu’elle est parfaitement fondée sur l’inexécution des obligations contractuelles pesant sur la cessionnaire dont le prononcé de l’astreinte a pour objectif de parvenir à une exécution.

Sur les autres demandes :

Succombant en son appel, la société Sorim EA sera condamnée à en régler les entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa prétention au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de la condamner à payer la somme de 2500 euros à la société Abex au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme allouée par le premier juge à hauteur de 1 500 euros étant confirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Sorim-EA aux entiers dépens de l’appel ;

Condamne la SAS Sorim EA à payer la somme de 2 500 euros à la SARL Abex au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE