ARRET

N°

S.C.M. [Adresse 5]

C/

S.A. ALLIANZ IARD

copie exécutoire

le 13 mars 2025

à

M^e Neffati

M^e Hay

FM

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 13 MARS 2025

N° RG 24/00877 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JAEL

ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ DE SENLIS DU 05 DECÉMBRE 2023 (référence dossier N° RG 23/00033)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.M. [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS substituée par M^e Eric POILLY, avocat au barreau d’AMIENS, postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Ridha NEFFATI de la SELEURL LINHOLD, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMÉE

S.A. ALLIANZ IARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Bénédicte CHATELAIN de l’EIRL CHATELAIN BÉNÉDICTE, avocat au barreau D’AMIENS, postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024 devant :

Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

et M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Madame Malika RABHI

PRONONCÉ :

Le 13 Mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec Madame Marie-Estelle CHAPON, greffière.

*

* *

DÉCISION

Par acte sous seing privé en date du 8 février 2012, la SA Allianz France a donné à bail commercial à la SCM [Adresse 5] des locaux situés à [Adresse 6], suivant loyer annuel de 62.000 euros hors taxes pour une durée de 9 années, payable trimestriellement.

Par un acte en date du 27 septembre 2022, la SA Allianz Iard a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 162.216,26 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2023, la SA Allianz Iard a fait assigner la SCM [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du preneur, outre le paiement par provision de la somme de 185.790,02 euros au titre des loyers et charges demeurant dus au 4ème trimestre 2022 inclus.

Par une ordonnance en date du 5 décembre 2023, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Senlis a :

— rejeté la demande de la SCM [Adresse 5] de voir déclarer la juridiction de céans incompétente ;

— rejeté la demande de la SCM [Adresse 5] de voir prononcer la nullité pour irrégularité de fond du commandement de payer du 27 septembre 2022 ;

— rejeté la demande de la SCM [Adresse 5] de voir ordonner une médiation ;

— constaté la résiliation par l’effet de la clause résolutoire à compter du 21 octobre 2022 du bail entre les parties sur un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] ;

— rejeté la demande de la SCM [Adresse 5] de dire qu’elle sera déchargée du paiement des loyers à compter du 8 septembre 2021 compte tenu du comportement fautif du bailleur ;

— rejeté la demande de délai de paiement présentée par la SCM [Adresse 5] ;

— dit que la SCM [Adresse 5] devra libérer les lieux et qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté les demandes de la SCM [Adresse 5] de fixation de la dette due au bailleur ;

— condamné la SCM [Adresse 5] à payer à la SA Allianz Iard la somme 174.952,83 euros à titre de provision à valoir sur les loyers dus à la date de résiliation du bail le 21 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

— condamné la SCM [Adresse 5] à payer à la SA Allianz Iard la somme de 100.450,66 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due au 5 décembre 2023, date de la présente ordonnance ;

— rejeté le surplus des demandes de provision de la SA Allianz Iard ;

— rejeté la demande de la SA Allianz IARD de lui déclarer acquis par provision le dépôt de garantie

— condamné la SCM [Adresse 5] à payer à la SA Allianz Iard la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ;

— rejeté la demande de la SA Allianz Iard de voir ordonner l’exécution de l’ordonnance à intervenir au vu de la seule minute ;

— condamné la SCM [Adresse 5] au paiement des dépens.

Par un acte en date du 26 février 2024, la SCM [Adresse 5] a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 11 décembre 2024, la SCM [Adresse 5] conclut à l’infirmation de l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de conservation du dépôt de garantie par la SA Allianz Iard et demande à la cour de :

A titre liminaire :

— juger que l’affaire doit être portée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, et à défaut celui du Pontoise,

In limine litis :

— prononcer la nullité pour irrégularité de fond du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 septembre 2022,

A titre principal :

— déclarer irrecevable la SA Allianz Iard de l’ensemble de ses demandes comme se heurtant à une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée par le juge des référés,

A titre subsidiaire :

— juger que la SCM [Adresse 5] sera déchargée du paiement des loyers à compter du 8 septembre 2021, date de son dernier règlement, compte tenu du comportement fautif du bailleur ;

— à titre reconventionnel, fixer l’ensemble de la dette due au bailleur au titre du bail du 8 février 2021 à 72.653,01 euros.

A titre très subsidiaire :

— fixer l’ensemble de la dette due au bailleur au titre du bail du 8 février 2021 à 113.525,37 euros.

A titre infiniment subsidiaire :

— lui accorder un délai de paiement de 24 mois de délais.

En tout état de cause, elle réclame le paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 12 décembre 2024, la SA Allianz Iard conclut à l’irrecevabilité et au débouté de la SCM [Adresse 5] en son exception d’incompétence et à la confirmation de l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a limité le paiement de l’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer à la période du 22 octobre 2022 au 5 décembre 2023, l’a déboutée de sa demande en paiement au titre des dommages et intérêts forfaitaires de retard et n’a pas déclaré comme acquise à son profit la somme détenue au titre du dépôt de garantie.

Sur ces trois points, statuant à nouveau, elle demande à la cour de condamner en plus la SCM [Adresse 5] à lui payer :

— une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 35.178,00 euros mensuels, charges en sus, à compter 22 octobre 2022 jusqu’à la date de l’ordonnance dont appel, le 5 décembre 2023 ;

— la somme de 18.579,00 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour retard de paiement stipulée au bail ;

— et à déclarer acquise à son profit par provision la somme qu’elle détient comme dépôt de garantie.

Elle réclame en outre le paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence

La SCM [Adresse 5] soulève l’incompétence du tribunal judiciaire de Senlis au profit du tribunal judiciaire de Paris, au motif que le contrat de bail à son article 2.4 alinéa 2 attribue compétence territoriale au tribunal de grande instance de Paris. Elle indique que la SA Allianz Iard l’avait assignée une première fois le 21 février 2017 devant le président du tribunal de grande instance de Paris qui avait rendu son ordonnance le 4 juillet 2017. Elle estime que la saisine plusieurs années plus tard du juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis n’est pas justifiée par un élément nouveau permettant de déroger à la compétence juridictionnelle contractuelle.

Elle fait valoir que le commandement de payer indique que serait saisi le juge contractuellement compétent, sans jamais faire référence au tribunal judiciaire de Senlis, ce qui implique qu’elle a subi un grief certain de l’omission de mentionner la juridiction de Senlis puisqu’elle a été empêchée de la possibilité de saisir la juridiction compétente dans le ressort de son siège et des locaux objet du litige.

Elle ajoute qu’elle a toujours précisé l’incompétence de la juridiction de Senlis au profit de la juridiction parisienne et l’a confirmée oralement devant le premier juge lors de l’audience du 7 novembre 2023.

La SA Allianz Iard conclut à l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence soulevée sur le fondement des articles 74 et 75 du code de procédure civile, soutenant que la SCM [Adresse 5] ne faisait aucune mention d’une telle exception de procédure dans ses premières écritures et n’avait jamais jusqu’alors indiqué dans le dispositif devant quelle juridiction elle demandait à voir porter l’affaire.

Concernant la compétence en tant que telle, la SA Allianz Iard invoque l’article 47 du code de procédure civile qui a été appliqué par le premier juge, indiquant que dans une espèce identique le tribunal judiciaire de Paris, a jugé qu’il devait être fait droit à la demande de la locataire qui était également une structure de moyens pour les besoins d’un cabinet d’avocats, malgré l’opposition de la concluante.

Aux termes de l’article 74 alinéa 1 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

L’article 75 du même code énonce que s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

La SA Allianz Iard produit les écritures intitulées « conclusions n°1 » de la SCM [Adresse 5] (pièce n°6) communiquées devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis pour l’audience du 17 octobre 2023. Dans le dispositif de ces conclusions, aucune exception d’incompétence n’est soulevée. Il ressort de l’ordonnance critiquée qui a statué sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile que si à l’audience, la procédure étant orale, la SCM [Adresse 5] a contesté l’application de l’article 47 par le bailleur exposant « ne pas être une structure d’exercice de la profession d’avocat mais une société de moyens qui n’exerce pas une activité d’avocat et dont les associés, avocats de profession, ne sont pas parties au présent litige », toutefois, elle n’a pas indiqué textuellement devant quelle juridiction elle demandait que l’affaire soit portée.

Dans ces conditions, il convient de déclarer la SCM [Adresse 5] irrecevable en son exception d’incompétence et par conséquent de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a retenu la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis.

Sur la nullité du commandement de payer

La SCM [Adresse 5] soulève, sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile, la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, pour irrégularité de fond, motif pris que cet acte lui a été délivré au nom d’un tiers au bail, la SA Allianz IARD alors que le bail lui a été consenti par la SA Allianz France.

La SA Allianz IARD soutient qu’elle intervient aux droits de la SA Allianz France, précédent bailleur et que l’immeuble donné à bail commercial est sa propriété depuis 2012.

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de capacité d’ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

L’article 31 du même code énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, dans le commandement de payer les loyers délivré à la SCM [Adresse 5], suivant acte du 27 septembre 2022, il est mentionné que la SA Allianz Iard, vient aux droits de la SA Allianz France. De plus, la SA Allianz Iard produit une attestation de Me [J] [I], notaire à [Localité 3] certifiant qu’elle est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 6].

Force est de constater que la SA Allianz Iard est recevable à agir en qualité de bailleur à l’égard de la SCM [Adresse 5], de sorte qu’aucune nullité n’entache la validité du commandement payer critiqué.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a déclaré valable le commandement de payer les loyers délivré le 27 septembre 2022 ainsi que la SA Allianz Iard recevable en son action dirigée à l’encontre de la SCM [Adresse 5].

Sur les demandes de la SA Allianz Iard au titre de la clause résolutoire

La SA Allianz Iard demande à la cour de constater le jeu de la clause résolutoire au vu des impayés de loyers récurrents de la SCM [Adresse 5], sur le fondement de l’article L 145-41 du code de commerce. Elle soutient que la SCM [Adresse 5] est de mauvaise foi.

Elle fait valoir que la SCM [Adresse 5] doit être tenue au paiement d’une indemnité d’occupation, conformément aux dispositions de la clause résolutoire figurant au bail et dont le montant est déterminé par l’article 1.6 des conditions générales du bail stipulant une indemnité d’occupation égale à cinq fois le montant du dernier loyer appelé. Elle rappelle que le bail stipulait à :

— l’article 1.5 des conditions générales, une indemnité forfaitaire au titre des retards de paiement équivalente à 10% des sommes dues,

— l’article 2.4 des conditions générales, 3ème alinéa, qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire du fait de la défaillance du preneur, les sommes détenues par le bailleur à titre de dépôt de garantie lui demeureraient acquises à titre d’indemnité forfaitaire.

La SCM [Adresse 5] soutient que le bailleur s’est rendu coupable de nombreuses fautes ayant fait accroître de manière artificielle la créance alléguée, notamment :

— son attitude exprimée par son silence et son indifférence face aux demandes du preneur de renouveler le bail qui n’a fait qu’accroître automatiquement la dette locative, qui a fait échouer l’entrée d’un nouvel associé mais a permis au bailleur de faire maintenir volontairement un preneur qui ne réglait plus ses loyers ;

— l’impossibilité pour le preneur de sous-louer les bureaux ;

— l’inaction du bailleur quant à l’accumulation des impayés, qui résulte d’un choix de sa part ;

— l’évidente désorganisation du bailleur et son manque de sérieux dans la tenue de comptes locatifs de ses locataires ;

Elle conteste les charges relatives aux postes « CK Chauffage » et « CL ' Climatisation » étant donné que les bureaux loués bénéficient de radiateurs privatifs dotés des cycles chaud /froid et estime que le cours des loyers ne peut excéder la date du 8 septembre 2021, date de la demande de renouvellement, soit la somme de 72.653,01 euros, ou à titre subsidiaire un montant de 113.525,37 euros, avec à titre infiniment subsidiaire un délai de 24 mois à compter de la signification de l’arrêt à venir.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code énonce que le président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce le contrat de bail liant les parties prévoit dans ses conditions particulières que faute de paiement à son échéance de sommes due par le preneur, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après un commandement de payer resté infructueux. La SA Allianz Iard a fait délivrer le 27 septembre 2022 à la SCM [Adresse 5] un commandement de lui payer la somme de 162.216,26 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés. Ce commandement mentionne le délai d’un mois prévu à l’article L 145-41 du code de commerce ainsi que la clause résolutoire insérée au bail du 8 février 2012, expose les clauses non respectées par le locataire et contient la déclaration par le bailleur de son intention d’user de la clause résolutoire.

La SCM [Adresse 5] reconnaît sur le principe ne pas être à jour de ses loyers et invoque des négociations amiables. L’existence de la présente instance caractérise l’absence de solution amiable et la SCM [Adresse 5] échoue dans l’administration de la preuve relativement à un plafonnement de sa dette locative, sa contestation consistant en une simple affirmation péremptoire.

Les causes du commandement de payer susvisé étant restées sans effet, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SA Allianz Iard à compter du 28 octobre 2022 et non du 21 octobre 2022 comme indiqué par erreur dans l’ordonnance entreprise. Devant la cour, il n’est pas plus justifié que devant le premier juge que la SCM [Adresse 5] soit un débiteur malheureux et de bonne foi, de sorte qu’il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la suspension des effets de la clause résolutoire et tout délai de paiement.

Sur la demande d’expulsion

Par l’effet du jeu de la clause résolutoire, il est acquis que la SCM [Adresse 5] est depuis le 28 octobre 2022, occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail, de sorte que la SA Allianz Iard est fondée à en obtenir l’expulsion avec le concours de la force publique le cas échéant, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait besoin d’assortir cette mesure d’une astreinte.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance déférée de ce chef.

Sur les demandes en paiement de la SA Allianz Iard

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, au vu du décompte annexé au commandement de payer du 27 septembre 2022 de 162.216,26 euros pour les loyers charges et accessoires impayés au 30 août 2022, la SCM [Adresse 5] ne justifiant pas s’être acquittée des causes de ce commandement jusqu’à la résiliation du bail le 28 octobre 2022, sera condamnée à payer à titre de provision à la SA Allianz Iard (sur la base d’un loyer trimestriel de 22.349,08 euros, donc mensuel de 7.449,69 euros) la somme totale de 174.952,83 euros telle que demandée par la bailleresse.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance déférée de ce chef, sauf à préciser que la clause résolutoire est acquise au 28 octobre 2022.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, la SCM [Adresse 5] occupant sans droit ni titre les locaux dont s’agit depuis le 28 octobre 2022, elle est redevable d’une somme équivalant au minimum au montant du loyer mensuel de 7.449,69 euros.

La cour comme le premier juge estime que les articles 1.4, 1.5 et 2.4 des conditions générales du bail relatives à la fixation de l’indemnité d’occupation, de l’indemnité de retard et l’acquisition automatique du dépôt de garantie en cas de mise en 'uvre de la clause résolutoire s’analysent tous les trois en des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et échappent dès lors à la compétence du juge des référés. Aussi, à titre de provision, il convient de condamner la SCM [Adresse 5] à payer à la SA Allianz Iard la somme totale de 99.008,76 euros (7.7449,69 x 4/31 + 7.7449,69 x 13 + 7.7449,69 x 5/31) à valoir sur l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée du seul chef du quantum de l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCM [Adresse 5] succombant, elle sera tenue aux dépens d’appel.

Les circonstances de l’espèce commandent de condamner la SCM [Adresse 5] à payer à la SA Allianz Iard la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles et de la débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance rendue le 5 décembre 2023 par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Senlis, en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail au 21 octobre 2022,

— condamné la SCM [Adresse 5] à payer à la SA Allianz Iard la somme de 100.450,66 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due au 5 décembre 2023,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Constate la résiliation du bail au 28 octobre 2022,

Condamne la SCM [Adresse 5] à payer à la SA Allianz Iard la somme de 99.008,76 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due au 5 décembre 2023.

La confirme pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la SCM [Adresse 5] à payer à la SA Allianz Iard la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

La déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement.

Condamne la SCM [Adresse 5] aux dépens d’appel et autorise la Scp Franck Derbise, avocats, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,