ARRÊT N°

SP

N° RG 24/01086 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GEXN

[CK]

C/

[GS]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

Chambre civile

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 11 juillet 2024 ayant cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis rendu le le 25 novembre 2022 par suite au jugement rendu le 29 juin 2021

rg n° 21/01490 suivant déclaration de saisine en date du 29 août 2024

APPELANT :

Monsieur [KP] [CK]

[Adresse 1]

[Localité 20]

Représentant : M^e Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIME :

Monsieur [YP] [GS]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 18 mars 2025

DÉBATS : En application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 mai 2025 devant la Cour composée de :

Président : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Madame Séverine LEGER,

Conseiller : Madame Claire BERAUD

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

Greffier lors des débats : M^me Hélène MASCLEF

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 septembre 2025, puis prorogé au 02 octobre 2025.

Greffier du prononce par mise a disposition au greffe : M^me Nadia HANAFI

LA COUR :

Suivant acte notarié reçu par Maître [T] [MB], notaire à [Localité 23], en date du 27 décembre 2012, la société CBO Territoria a vendu à M. [YP] [GS] des parcelles de terres agricoles situées à [Localité 24] (Réunion) [Localité 17], cadastrées section DZ n°[Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Par acte du 9 avril 2020, M. [CK] a fait assigner M. [GS] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en revendication de propriété des parcelles DZ [Cadastre 5], DZ [Cadastre 7] et DZ [Cadastre 8] comme en étant lui-même propriétaire indivis, outre l’allocation de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

M. [GS] a soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir. Subsidiairement, il a conclu au débouté des prétentions de M. [CK].

Par jugement du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— Déclaré l’action recevable ;

— Débouté M. [KP] [CK] de l’ensemble de ses demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Condamné le demandeur à payer au défendeur la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le demandeur aux dépens.

M. [CK] a interjeté appel du jugement précité.

Par arrêt en date du 25 novembre 2022, la cour d’appel de Saint-Denis a :

— Débouté M. [KP] [CK] de sa demande d’expertise ;

— Confirmé en toutes ses dispositions le jugement du 29 juin 2021 du tribunal judiciaire de Saint-Denis ;

— Condamné M. [KP] [CK] à payer à M. [YP] [GS] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Saisie sur pourvoi de M. [CK], la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 11 juillet 2024, a cassé et annulé en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 25 novembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Saint-Denis et remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et renvoyé devant la cour d’appel de Saint-Denis, autrement composée. Elle a statué au visa de l’article 455 du code de procédure civile selon lequel tout jugement doit être motivé, le défaut de réponse aux conclusions constituant un défaut de motifs, reprochant en l’espèce à la cour de ne pas avoir répondu aux conclusions de M. [CK], qui invoquait, à titre subsidiaire, le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire.

M. [CK] a saisi la présente cour d’appel par déclaration du 29 août 2024.

M. [CK] a déposé ses premières conclusions d’appelant le 25 octobre 2024.

M. [GS] a déposé ses premières conclusions d’intimé le 23 décembre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2025.

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant n° 2 notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, M. [CK] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

.Débouté M. [CK] de l’ensemble de ses demandes,

.Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

.Condamné M. [CK] à payer à M. [GS] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

.Condamné M. [CK] aux dépens.

A titre principal

— Déclarer que la succession de [JJ] [CK] est propriétaire des parcelles cadastrées DZ [Cadastre 5], DZ [Cadastre 7] et DZ [Cadastre 8] situées sur la commune de [Localité 24] (974) ;

— Déclarer que M. [CK] est propriétaire indivis des parcelles cadastrées DZ [Cadastre 5], DZ [Cadastre 7] et DZ [Cadastre 8] situées sur la commune de [Localité 24] (974) ;

— Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière ;

— Débouter M. [GS] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires,

— Condamner M. [GS] à payer à M. [CK] 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, à charge pour lui d’en rendre compte à l’indivision ;

A titre subsidiaire, avant dire droit,

— Ordonner une expertise judiciaire,

— Désigner tel expert judiciaire et qu’il lui plaira, avec en sus des missions habituelles missions de :

.Se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties intéressées et recueillir les observations,

.Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

.Déterminer, au regard des titres de propriétés et des actes matériels de possession utile réalisés depuis au moins 1975 et de tout élément utile, le propriétaire des parcelles DZ [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;

Et en tout état de cause,

— Condamner M. [GS] à payer à M. [CK] la somme de 5.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris 1.600 euros d’honoraire d’expertise et 353,60 euros d’honoraire d’huissier de justice, au titre de la première instance ;

— Condamner M. [GS] aux entiers dépens de première instance ;

— Condamner M. [GS] à payer à M. [CK] la somme de 4.100 euros pour les frais irrépétibles de la procédure d’appel initiale, en ce compris la somme de 220,01 euros + 3 x 120 euros d’honoraires d’huissier ;

— Condamner M. [GS] aux entiers dépens de la procédure d’appel initiale ;

— Condamner M. [GS] à régler à M. [CK] la somme de 3.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure de saisine sur renvoi après cassation ;

— Condamner M. [GS] aux entiers dépens de l’instance suivant la saisine sur renvoi après cassation.

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par RPVA le 23 décembre 2024, M. [GS] demande à la cour de :

— Débouter M. [CK] de sa demande d’expertise avant-dire droit ;

En tout état de cause,

— Débouter M. [CK] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris

— Condamner M. [CK] à payer à M. [GS] la somme de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2025.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

La cour constate que la qualité à agir de M. [CK] n’est plus discutée en appel par les parties, la recevabilité de l’action de M. [CK] a donc un caractère définitif.

Sur l’action en revendication immobilière

Les premiers juges ont débouté M. [CK] de ses demandes estimant que les éléments produits sont totalement insuffisants à établir de façon certaine une propriété des parcelles litigieuses par la famille [CK].

Ils considèrent que les parcelles sont incluses dans son fonds sur la base d’une chronologie historique qui relève d’affirmations.

Ils relèvent que :

— M. [CK] ne dispose pas de titre de propriété

— M. [CK] verse un rapport d’expertise privé établi par M. [E] qui n’a pas été établi au contradictoire des autres riverains, qui n’a pas été soumis à la discussion et qui se réfère aux seuls éléments produits par le requérant ; un rapport d’expertise privée ne peut pas établir de titres de propriété

— M. [GS] produit un titre de propriété qui précise la nature et la quotité du bien reprend l’origine de la propriété.

D’une part, M. [CK] soutient que le rapport d’expertise de M. [E] non contradictoirement établi est opposable à la partie adverse pour avoir été soumis la libre discussion des parties, qu’il ne souffre d’aucune imprécision et est corroboré par des éléments tiers, notamment des témoignages.

D’autre part, M. [CK] fait valoir que les Sucreries de Bourbons n’ont pas de titre de propriété sur les parcelles litigieuses et qu’il est constant qu’elles n’ont jamais exploité ces parcelles.

Par ailleurs, M. [CK] plaide que le CBO Territoria n’a pas la qualité de propriétaire : il a acquis les parcelles litigieuses auprès d’un vendeur non propriétaire en 2005, n’a jamais exploité les parcelles et n’était pas connu en tant que propriétaire de ces parcelles.

En outre, M. [CK] argue que M. [GS] n’a pas la qualité de propriétaire. Il soutient que les énonciations des parties et l’origine de propriété dans un acte notarié peuvent être contestées sans avoir à recourir à la procédure d’inscription de faux. Il fait valoir que les actes notariés des 4 et 7 février 2005 sont des simples actes de dépôt de pièces au rang des minutes d’un notaire dont la vocation est uniquement d’éviter la perte de ces documents et leur donner une date certaine. Il plaide que la désignation et l’origine de propriété des parcelles apportées n’ont pas été établies par le notaire mais par les parties elles-mêmes et en déduit que ces actes ne permettent pas d’établir la propriété des auteurs de M. [GS] puisqu’il s’agit d’une attribution arbitraire de leur propre chef. Il rappelle que les actes notariés relatifs au transfert de propriété ne sont pas des actes matériels permettant l’usucapion et en déduit que les auteurs de M. [GS] n’ont jamais prescrit ces parcelles ni débuté une prescription acquisitive, que ce n’est qu’en 2012, lors de l’entrée en possession par M. [GS], que des éventuels actes matériels de possession ont été effectués pour le compte d’une autre personne que les consorts [FL]-[CK], or l’assignation introductive de première instance date du 9 avril 2020, soit 8 ans après l’entrée en possession de l’intimé, que ce dernier n’a donc pas occupé les parcelles pendant un temps suffisamment long lui permettant de bénéficier de l’usucapion et que, dans ces conditions, M. [GS] n’a pas acquis la propriété des parcelles litigieuses.

Enfin, M. [CK] soutient que les parcelles litigieuses sont la propriété de la succession de [JJ] [CK]. A titre principal, il fait valoir qu’il résulte de tous les titres de propriété des parcelles en cause et voisines analysés par M. [E] et des témoignages produits précis et circonstanciés que les ayants droit de la succession de [JJ] [CK] disposent d’un titre de propriété concernant les parcelles litigieuses. A titre subsidiaire, il plaide qu’il n’a pas à prouver d’acte matériel de possession puisqu’il dispose d’un titre de propriété et verse aux débats plusieurs sommations interpellatives démontrant que ses auteurs ont exploité les parcelles à titre de propriétaire depuis au moins 1960. Il argue que les attestations établissent qu’il est de notoriété publique que ces parcelles, avant 2012, appartenaient aux consorts [FL]-[CK] qui ont donné à bail ces parcelles : ils ont donc exercé, par le biais de leurs colons, les actes matériels de possession sur ces propriétés dès 1960 et cela a continué pendant plus d’une trentaine d’année, voire une quarantaine d’année. Il rappelle que les actes notariés, les actes de cession et les actes de vente, qui ne sont que des actes purement juridiques, ne sont pas de nature à interrompre la prescription utile : ainsi, la cession de 2005 n’a pas interrompu la prescription des auteurs de M. [CK], la prescription de ce dernier ne s’est interrompue qu’avec le premier acte matériel de possession utile de M. [GS] qui n’a pas pu intervenir avant 2012 alors qu’il prouve qu’il accomplissait déjà des actes matériels de possession utiles sur lesdites parcelles en 1960. Il en déduit qu’en 2012, M. [CK] et ses auteurs avaient déjà acquis par usucapion les parcelles litigieuses.

D’une part, M. [GS] fait valoir que M. [CK] ne rapporte pas la preuve que les conditions nécessaires pour pouvoir prescrire sont réunies. Il plaide que M. [CK] ne démontre aucune maîtrise matérielle des parcelles ou une utilisation régulière du droit de propriété allégué. Il argue que la preuve n’est pas rapportée de l’exacte correspondance entre le bien objet de l’acte de vente et les parcelles revendiquées, et ce, alors même qu’il s’agit d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Il ajoute que le rapport de M. [E] n’est pas en mesure de démontrer que les limites cadastrales des parcelles revendiquées correspondent aux limites des propriétés visées dans l’acte de vente du 19 novembre 1945. Il soutient que les sommations ne suffisent pas à établir que M. [CK] aurait eu pendant 30 ans sans discontinuer, la maîtrise matérielle des parcelles et la volonté de posséder les biens en qualité de propriétaire

D’autre part, M. [GS] plaide qu’il a la qualité de propriétaire des parcelles litigieuses : il n’est pas un simple possesseur mais un propriétaire justifiant d’un titre, acte notarié faisant foi jusqu’à inscription de faux. Il argue que la société CBO Territoria justifiait au jour de la vente du 27 décembre 2012 de plus de 10 ans de possession des parcelles. Il soutient qu’il occupe paisiblement et publiquement les parcelles litigieuses depuis son acquisition, et ce, dans le cadre de son activité d’agriculteur et en déduit qu’il prouve par des actes et des faits juridiques l’existence de son droit de propriété.

Sur ce,

Pour rappel, aux termes des articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaires, par l’effet des obligations, par accession ou incorporation ou encore par prescription.

La preuve de la propriété immobilière est libre, de sorte qu’une action en revendication peut valablement être étayée par des preuves autre qu’un titre et notamment des attestations, les juges du fond ayant le pouvoir d’apprécier souverainement les différentes preuves produites devant lui pour retenir tout aussi souverainement, les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

Dans un premier temps, M. [CK] revendique la propriété des parcelles litigieuses arguant que, d’une part, M. [GS] a acheté lesdites parcelles au CBO Territoria, qui lui-même l’avait acquis auprès des Sucreries de Bourbon alors que celles-ci n’en n’était pas propriétaire et que, d’autre part, il dispose d’un titre de propriété, ce qui est confirmé par le rapport de M. [E] qui a étudié l’ensemble des titres et actes notariés disponibles, versés aux débats, cette analyse étant confortée par les déclarations de plusieurs témoins.

Dans un second temps, M. [CK] revendique la propriété des parcelles litigieuses au titre de la prescription acquisitive ou usucapion de 30 ans.

***

D’une part,

Il est de jurisprudence constante que, d’une part, un rapport d’expertise non contradictoire est recevable, dont opposable, dès lors qu’il est débattu pendant l’instance et que, d’autre part, le juge ne peut asseoir sa décision uniquement sur un rapport d’expertise non contradictoire.

Donc, si M. [CK] ne peut pas s’appuyer uniquement que sur le rapport amiable, celui-ci est bien opposable à M. [GS] qui a pu en débattre librement.

D’autre part,

En vertu de l’article 1371 du code civil l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux des faits que l’officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s’étant passés en sa présence dans l’exercice de ses fonctions.

Les énonciations ne portant pas sur des faits personnellement constatés par l’officier public dont foi jusqu’à preuve contraire et non jusqu’à inscription de faux : la preuve contraire est donc admise contre celles-ci sans qu’il soit nécessaire de recourir à la procédure d’inscription de faux.

Donc, M. [CK] peut parfaitement remettre en cause les énonciations du titre de M. [GS] quant à l’origine de la propriété sans passer par la procédure d’inscription de faux.

Par ailleurs,

Les énonciations de la matrice cadastrale ne constituent, en matière de preuve du droit de propriété, que de simples présomptions, dont il peut être fait application, mais qui ne sauraient prévaloir à l’encontre d’un titre de propriété.

Il ressort des éléments du dossier que, suivant acte notarié du 27 décembre 2012, la SA CBO Territoria a vendu à M. [YP] [GS] des parcelles de terres agricoles situées à [Localité 24] (Réunion) [Localité 17] cadastrées :

— section DZ n° [Cadastre 5] d’une surface de 42 a 74 ca,

— section DZ n°[Cadastre 7] d’une surface de 2 h 5 a 50 ca,

— et section DZ n°[Cadastre 8] d’une surface de 1 h 50 ca.

Aux termes du paragraphe ORIGINE DE PROPRIETE (pages 9 et 10) :

« Les biens immobiliers objets des présentes appartiennent au vendeur, pour avoir été compris dans les opérations d’apport partiel d’actifs immobiliers consenties par la société « GROUPE BOURBON » au profit de ladite société «Cbo TERRITORIA », constatés, savoir :

— Aux termes d’un acte de dépôt au rang des minutes d’un original d’un acte sous seing privé en date du 15 septembre 2004 avec ses annexes, contenant projet de traité d’apport partiel d’actifs par la société « GROUPE BOURBON » à la société « Cbo TERRITORIA », reçu par Maître [NV] [MB], Notaire associé à [Localité 23] (Réunion), en date du 4 Février 2005,

— Aux termes d’un acte reçu par Maître [NV] [MB], Notaire associé à [Localité 23] (Réunion), en date du 7 février 2005, contenant dépôt au rang des minutes de différents documents et pièces relatifs à l’apport partiel d’actifs par « GROUPE BOURBON » à « Cbo TERRITORIA », et également la désignation et l’origine de propriété des biens immobiliers apportés.

OBSERVATIONS ETANT ICI FAITES que cet acte a fait l’objet d’un acte reçu par ledit Maître [T] [MB], en date du 25 février 2005 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 23] DE LA REUNION le 02 mars 2005, volume 2005 P, numéro 1675. »

M. [CK] verse aux débats :

— Acte rectificatif du 25 septembre 1987 établi par Maîtres [HK] et [MB], Notaires, à la demande de la SA Les Sucreries de Bourbon et la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement rural de la Réunion (la SAFER) concernant l’acte notarié du 3 juillet 1984 par lequel les Sucreries de Bourbon ont vendu à la SAFER un ensemble de terrains à usage agricole : « C’est à tort et par erreur, si dans l’acte du 3 juillet 1984 sus-visé, la vente a également porté sur les terrains ci-après désignés commune de [Localité 24], propriété de [25], [Localité 17] : DZ [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] (pour un total de 32 hectares 73 ares et 45 centiares) et qu’en conséquence, la désignation des biens vendus aux termes de l’acte du 3 juillet 1984 sus analysé est désormais la suivante ['] (aucune mention des parcelles DZ [Cadastre 5] à [Cadastre 8])

— Apport Groupe Bourbon à CBO Territoria des 4 et 5 février 2005 (extrait) désignant les biens immobiliers apportés et l’origine de propriété : aucune mention des parcelles litigieuses DZ [Cadastre 5] à [Cadastre 8] ;

— Rapport d’expertise de M. [E], géomètre expert et ses annexes, daté de mars 2019, établi à la demande de M. [CK], ayant reçu pour mission de rechercher l’emplacement d’une propriété située au lieu dit « [Localité 22] » sur la commune de [Localité 24], M. [CK] affirmant, à l’appui d’un titre, que ce terrain appartient en réalité aux ayants droits de [RM] [FL] dont fait partie la succession de [L] [CB] [JJ] [CK] et porte sur l’ensemble foncier constitué des parcelles DZ [Cadastre 5], DZ [Cadastre 7] et DZ [Cadastre 8] inscrite au cadastre au nom de M. [GS] et DZ [Cadastre 9] inscrite au cadastre au nom du département de la Réunion, situé au lieu-dit « [Localité 22] » sur la commune de [Localité 24].

Les documents suivants ont été examinés : attestation notariée après décès de la veuve de [RM] [FL], apport aux Sucreries de Bourbon du 13 novembre 1948, apport partiel de la Compagnie Française de Sucrerie aux Sucreries de Bourbon le 13 avril 1970, vente Sucreries de Bourbon à la SAFER le 3 juillet 1984, acte rectificatif du 25 septembre 1987, apport Groupe Bourbon à CBO Territoria le 4 février 2005, vente CBO Territoria à [GS] le 27 décembre 2012, vente curatelle aux successions et biens vacants au département de la Réunion le 13 août 1986, vente [KC] à [F] le 21 octobre 1970, partage [ON] le 13 octobre 1885 et livret de famille [FL].

M. [E] indique :

« Remarque importante : les propriétés étudiées, de très grandes dimensions, ne sont pas décrites dans les titres que par des superficies approximatives et par leur position relative par rapport aux propriétés voisines. L’absence de plan rend ces désignations inopérantes en vue d’une délimitation ou d’un bornage.

L’étude effectuée a pour but de comparer la position relative des propriétés entre celles telles qu’elles résultent des titres et telles qu’elles apparaissent aujourd’hui sur le plan cadastral. Elle ne permettra nullement de garantir que les limites cadastrales de telle parcelle correspondent aux limites réelles de la propriété correspondante.

Le lecteur doit être averti que sur ces terrains d’altitude qui n’ont été occupés au cours du temps que de façon irrégulière, et n’ont jamais été délimités, les parcelles cadastrales peuvent présenter des décalages de plusieurs dizaines de mètres par rapport à l’emplacement réel des propriétés d’origines. »

Et conclu comme suit :

« L’analyse des documents décrits a permis d’établir que la propriété [FL]-[CK] et celle des Sucreries de Bourbon n’étaient pas contiguës. Elles étaient séparées par deux lanières issues des anciens terrains [KC] et [ON].

La bande de terrain formée par les parcelles DZ [Cadastre 5] à [Cadastre 9], étant contiguës au terrain [ON] et au sud de celui-ci, est donc incluse dans la propriété [FL]-[CK].

L’inscription cadastrale erronée, qui avait attribuée les parcelles DZ [Cadastre 5] à [Cadastre 8] aux Sucreries de Bourbon, peut s’expliquer par la présence d’un terrain non cadastré ayant réellement appartenu à cette société, mais inclus dans la lanière [KC], 70 m plus au nord. » ;

— Attestation notariée du 24/05/1993 suite au décès de [YC] [I] [A] [OA] [ST] veuve de [RM] [FL] survenu le 27 juillet 1970 laissant pour seules héritières Mme [YC] [R] [XJ] [OA] [I] [FL] et Mme [XJ] [R] [OA] [YC] [FL] épouse de [L] [CB] [JJ] [CK] concernant les biens suivants :

.3/4 en indivision avec M. [CB] [JJ] [CK] d’une propriété située à [Localité 24] lieu dit « [Localité 20] » d’une superficie approximative de 7 hectares 50 ares bornée

.3/4 en indivision avec M. [CB] [JJ] [CK] d’une propriété située à [Localité 24] lieu dit « [Localité 20] » dénommée « [19] » d’une superficie approximative de 190 hectares 50 ares bornée

L’acte précise, s’agissant de l’origine de propriété, que les dits biens appartenaient en propre à [YC] [I] [A] [OA] [ST] veuve de [RM] [FL] et en toute propriété puis a été vendu le 15 novembre 1945 à M. [L] [CB] [JJ] [CK] époux de Mme [R] [ET] [YC] [FL] un quart indivis des dits biens ;

— Attestation notariée suite au décès survenu le 28 novembre 1991 de [JJ] [L] [CB] [CK] veuf de [YC] [R] [FL] laissant pour héritiers ses deux fils :

.M. [JJ] [FZ] [WD] [MO] [YC] [CK] époux de Mme [YC] [X] [UE] [DM] (régime de séparation des biens)

.M. [YC] [WD] [Y] [BN] [RM] [CK] époux de Mme [HY] [BE] [US] [O] (régime de séparation des biens) ;

— Attestation notariée du 29 novembre 2016 suite au décès survenu le 18 mars 2016 de [JJ] [FZ] [WD] [MO] [YC] [CK] époux de Mme [YC] [X] [UE] [DM], la dévolution successorale s’établissant comme suit :

.le conjoint survivant : Mme [YC] [X] [UE] [DM]

.M. [TL] [P] [CK]

.M. [KP] [M] [CK] ;

— Diverses sommations interpellatives des 30/09/2020, 06/09/2021 et 15/03/2022 de MM. [NV] [ZI] [J], [K] [IR], [WR] [SF], [WD] [GE] [MU] ou encore de Mme [YC] [G] [C], établies à la demande de M. [KP] [M] [CK] qui expose qu’en 2021, M. [GS] a acheté les parcelles de terrain cadastrées section DZ n°[Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 15] située à la [Localité 21] à CBO Territoria qui prétendaient en être propriétaire et qu’il revendique aujourd’hui la propriété de ces parcelles en tant qu’héritiers de la famille [FL]-[CK].

M. [J] affirme connaître les terrains pour y avoir travaillé pendant une trentaine d’année avec son frère aujourd’hui décédé qui était colon de la famille [FL]-[CK] et n’avoir connu aucun autre propriétaire que la famille [FL]-[CK] avant 2012. Il déclare connaître le coin de [Localité 22] à [Localité 21], notamment le coin autour du [Adresse 18], car il habite à [Localité 22] depuis 1975 et travaille à proximité du [Adresse 18] depuis 1975.

M. [IR] affirme que son père a travaillé sur ces terrains comme colon pendant une quarantaine d’année et que cette bande de terrain a toujours appartenu à la famille [FL]-[CK]. Il déclare n’avoir connu aucun autre propriétaire que la famille [FL]-[CK] avant 2012.

M. [SF] affirme bien connaître la propriété [FL]-[CK] dans le coin de [Localité 21], [Localité 22] car il habite [Localité 22] depuis l’année 1960. Il ajoute qu’il était garde-champêtre de la propriété [FL]-[CK] à [Localité 22] et avoir également travaillé sur la bande de terrain concernée. Selon lui, la famille [FL]-[CK] était propriétaire de ce terrain depuis au moins 1960 (date de son arrivée). Il déclare n’avoir connu ou vu d’autres personnes que les employés et colons de la famille [FL]-[CK] cultiver cette bande de terrain avant 2012.

M. [MU] affirme bien connaître la propriété [FL]-[CK] dans le coin de [Localité 21], [Localité 22] car son père travaillait sur la propriété, ainsi que ses grands-parents, qu’il y est né et y habite toujours. Selon lui, le terrain était travaillé par la famille [CK] depuis au moins 70 ans.

Mme [C] affirme bien connaître la propriété [FL]-[CK] dans le coin de [Localité 21], [Localité 22] car elle y est née et y réside depuis sa naissance. Elle déclare avoir travaillé sur la propriété [FL]-[CK] avec ses parents depuis plus de trente ans, y compris sur la parcelle DZ n°[Cadastre 5]. Selon elle, la famille [CK] était propriétaire de ce terrain depuis au moins 1968, année de sa naissance ;

— Bail à colonat partiaire du 09/12/1975 concédé par les héritiers [FL] à M. [CB] [VK] pour une parcelle située à [Localité 24] lieu dit [Localité 20] à compter du 9 décembre 1975 (enregistré à la direction départementale de l’agriculture le 28 janvier 1976) (n°SPA 4637) ;

— Avenant en renouvellement de bail (n°SPA 4637) du 18/11/1981 de M. [CB] [VK] par MM. [MO] et [RM] [CK] (frères) pour une durée de 6 ans venant à expiration le 1er janvier 1982 (enregistré à la direction départementale de l’agriculture le 26 janvier 1982) ;

— courrier de la Caisse Générale de Sécurité Sociale de la Réunion (CGSSR) daté du 10 octobre 1988 adressé à « CO EXP [CK] REP MR [CK] [JJ] [FZ] [MO] » comportant la liste des colons pour l’année 1989 (aux fins de vérification si modifications survenues) : MM. [D] [IR], [GE] [MU], [Z] [DH], [JX] [FG], [D] [S] [LW], [B] [PZ] [N], [D] [EA], [W] [CP] [AC], [CG] [M] [EF], [WD] [UX] [EA], [PG] [ZN], [NH] [LI], [AN] [SY] [U], [H] [SY] [PU] et [V] [ID] ;

— observations de M. [E] sur l’arrêt du 25 novembre 2022 ou encore suite à des observations du conseil de M. [GS].

Il résulte de ce qui précède que bien que M. [CK], qui ne dispose pas d’un titre de propriété, verse un rapport d’expertise privée accompagné d’autres documents et qui a été soumis à la libre discussion des parties, il n’en demeure pas moins que ces éléments sont insuffisant à établir de façon certaine la propriété de M. [CK].

En effet, le rapport d’expertise privée émet de nombreuses réserves dans son paragraphe « remarque importante » et évoque une « inscription cadastrale erronée » qui repose sur une hypothèse. Par ailleurs, aucun des documents produits par M. [CK], hormis les sommations interpellatives, ne font référence aux parcelles litigieuses DZ [Cadastre 5] à [Cadastre 8].

***

Il ressort des articles 2258 et suivants du même code que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, étant précisé que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

La possession légale utile pour prescrire ne peut s’établir à l’origine que par des actes d’occupation réelle et se conserve tant que le cours n’en est pas interrompu ou suspendu.

La possession continue est celle exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l’être d’après la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés, pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue.

Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire.

La prescription acquisitive est interrompue lorsque le possesseur d’un bien est privé pendant plus d’un an de la jouissance de ce bien soit par le propriétaire, soit même par un tiers. Il appartient à celui qui se prévaut d’un acte interruptif de prescription de l’établir (article 2271 du code civil)

La possession, une fois qu’elle s’est trouvée concrétisée par des actes matériels, peut se conserver « animo solo », c’est-à-dire par la seule intention du possesseur de se comporter en propriétaire mais encore faut-il que les circonstances ultérieures ne viennent pas contredire la persistance de cette intention.

Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que s’il est certain que les parcelles litigieuses ont été exploitées par différentes personnes pendant plus de trente ans « pour la famille [FL]-[CK] », il n’en demeure pas moins que tel n’est plus le cas depuis le 27 décembre 2012, date à laquelle M. [GS], agriculteur, a pris possession et exploité lesdites parcelles acquises auprès de CBO Territoria, sans aucune réaction de quiconque à l’encontre de M. [GS], ce qui vient manifestement contredire la persistance de l’intention de M. [CK] de posséder utilement, de façon continue, lesdites parcelles.

Il s’en déduit que M. [CK] échoue à établir la prescription acquisitive à son profit sur les parcelles litigieuses.

Sur le préjudice de jouissance

M. [CK] sollicite la condamnation de M. [GS] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Au vu de ce qui précède, la demande de M. [CK] ne peut prospérer.

Sur l’expertise judiciaire

Subsidiairement, M. [CK] demande à la cour d’ordonner une expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Et l’article 146 du code de procédure civile dispose :

« Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

En l’espèce, au vu des nombreuses pièces déjà produites, vainement par M. [CK], une mesure d’expertise judiciaire n’apparaît pas devoir être ordonnée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [CK] succombant, il convient de :

— le condamner aux dépens d’appel ;

— de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [GS], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 3.500 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2021 cassant et annulant l’arrêt de la cour d’appel de Saint Denis de la Réunion (autrement composée) du 25 novembre 2022,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 29 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute M. [KP] [CK] de sa demande d’expertise judiciaire ;

Condamne M. [KP] [CK] aux dépens d’appel ;

Déboute M. [KP] [CK] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [KP] [CK] à payer à M. [YP] [GS] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, et par M^me Nadia HANAFI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE