Arrêt N°

PF

R.G : N° RG 24/00448 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBI7

[G]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [G] »

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] DE [Localité 2] en date du 21 MARS 2024 suivant déclaration d’appel en date du 17 AVRIL 2024 rg n°: 23/00231

APPELANT :

Monsieur [X] [E] [V] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 2] » Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] », située [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société GERER IMMOBILIER REUNION, société à responsabilité limitée au capital de 7 500 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Saint Denis sous le numéro 809 144 843, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Novembre 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 27 Février 2026.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE,

LA COUR

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic Gérer Immobilier a fait assigner M. [X] [E] [V] [G], propriétaire du lot n°7 de la résidence, devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété impayées pour un montant de 13 342,65 euros ainsi que les provisions non encore échues.

Par jugement contradictoire du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur;

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges au profit de la 1ère chambre civile du tribunal ;

— ordonné la disjonction de l’instance en ce qui concerne cette demande ;

— ordonné la transmission du dossier au greffe de la 1ère chambre civile à défaut d’appel dans le délai ;

— condamné M. [X] [E] [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2 539,97 euros d’arriéré de charges impayées pour la période du 1er août 2017 à la mise en demeure, puis de provisions non encore échues pour la fin de l’année 2019;

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 16 juillet 2019 pour 2 072,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— ordonné la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 22 mai 2023 ;

— condamné M. [X] [E] [V] [G] à payer au syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 240 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— condamné M. [X] [E] [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné M. [X] [E] [V] [G] aux entiers dépens de l’instance;

— condamné M. [X] [E] [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration au greffe de la cour du 17 avril 2024, M. [G] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, l’appelant demande à la cour de le déclarer recevable et bien fondé en son appel, d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau de:

— juger irrecevable l’action du syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] pour défaut de qualité à agir ;

Reconventionnellement,

— annuler les clauses de répartition des charges de la [Adresse 6] ;

— enjoindre au syndic de la copropriété de la [Adresse 6] de convoquer une assemblée générale des copropriétaires aux fins de répartir équitablement les charges générales de la copropriété de la [Adresse 7] [Adresse 2] ;

En tout état de cause,

— rejeter l’intégralité des demandes tant principales qu’incidentes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait essentiellement valoir que :

— il appartient à la SARL Gérer Immobilier Réunion de justifier de sa qualité à agir en produisant le procès-verbal d’assemblée générale du 26 octobre 2022 ayant désigné le syndic ;

— la créance réclamée est inappropriée car le lot n’est constitué que d’un bureau situé au rez-de-chaussée et il n’utilise donc pas les commodités communes aux autres copropriétaires car l’accès se fait par l’extérieur et il ne jouit pas à titre privatif du jardin qui lui est rattaché dans lequel se trouvent les compteurs d’eau et d’électricité de la résidence ;

— le litige afférent à la contestation des charges de copropriété du lot dont il a fait l’acquisition suite à une erreur de l’architecte alors qu’il était le promoteur de l’immeuble est ancien et devait conduire à une solution équitable non mise en 'uvre par les syndics qui se sont succédés ;

— la condamnation prononcée par le premier juge est contestable en ce qu’elle est liée à la question afférente à la modification du cahier des charges dont s’est dessaisie la juridiction au profit de la première chambre civile du tribunal judiciaire.

Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2024 portant appel incident, l’intimé demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur, s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges au profit de la 1ère chambre civile du tribunal, ordonné la disjonction de l’instance en ce qui concerne cette demande, ordonné la transmission au greffe de la 1ère chambre civile à défaut d’appel dans le délai, condamné M. [G] à payer la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], condamné M. [G] aux entiers dépens de l’instance et condamné M. [G] à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [G] à payer au syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2 539,97 euros d’arriérés de charges impayées pour la période du 1er août 2017 à la mise en demeure puis de provisions non encore échues pour la fin de l’année 2019, dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure soit le 16 juillet 2019 pour 2 072,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ordonné la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus au moins une année entière à compter du 22 mai 2023, condamné M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 240 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Statuant à nouveau,

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 13 371,13 euros au titre des arriérés de charges et provisions et non encore échues de l’exercice en cours au moment de la mis en demeure ;

— dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2019, date de la première mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 16 juillet 2019 ;

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 1 739,73 €au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Y ajoutant,

— débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [G] aux entiers dépens.

L’intimé soutient que :

— le grief tiré de l’irrecevabilité doit être rejeté au regard de la production du mandat de syndic et du procès-verbal d’assemblée générale ;

— les moyens développés par M. [G] pour échapper au paiement des charges de copropriété sont inopérants ;

— le premier juge a fait une application inexacte de la loi qui n’exige aucune mention spécifique sur la mise en demeure préalable réceptionnée par M. [G] le 11 avril 2023 visant un arriéré de charges de 13 371,13 euros ou à défaut la somme de 8 603,49 euros telle que résultant de l’arriéré arrêté à la date de la signification du commandement de payer le 16 juillet 2019 ;

— les demandes de frais et de dommages-intérêts ont été sous-évaluées par le premier juge.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 18 septembre 2024 à effet différé au 5 mars 2025 .

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par arrêt avant dire droit du 28 mai 2025, la chambre commerciale de la cour a renvoyé l’affaire devant la chambre civile de cette même cour.

Par message RPVA du 8 janvier 2026, la cour a interrogé les parties, pour leurs observations sous quinzaine,sur la recevabilité de la demande en paiement des charges formée par le syndic au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu’interprété par l’avis de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 décembre 2024,eu égard au caractère spécifique de cette procédure et des pouvoirs du juge, en l’absence dans la mise en demeure du 11 avril 2023 ou le commandement du 16 juillet 2019 de précision sur le détail des sommes dues suivant leur nature, de mention du délai de trente jours impartis au propriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision et de rappel de l’exigibilité immédiate des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par message RPVA du 21 janvier 2026, M. [G] a exposé que ni le commandement délivré, ni la mise en demeure ne remplissant les conditions rappelées par la Cour de cassation, la demande du syndicat était irrecevable.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour relève que l’instance a été introduite suivant la procédure dérogatoire prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose, dans sa rédaction applicable au litige que:

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1 ».

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut de sa propre initiative et sans qu’il ne soit besoin d’être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, introduire cette action en recouvrement des charges impayées.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic

Vu les articles 32 et 125 du code de procédure civile;

Si M. [G] affirme que la désignation du syndic Gérer immobilier en date du 26 octobre 2022 n’a pas été communiquée, cette assertion manque en fait puisque l’intimée verse aux débats le procès verbal des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat de la [Adresse 8]", lequel mentionne en sa question 6 que celle-ci décide de nommer comme syndic le cabinet Gérer immobilier pour un an, du 19 janvier 2023 au 18 janvier 2024 (pièce 3).

Le jugement ayant écarté la fin de non recevoir doit ainsi être confirmé.

Sur la recevabilité de la demande en paiement

Vu l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte,doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget,à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, comme l’a relevé le premier juge et comme le discute l’intimé dans son appel incident, la mise en demeure délivrée à M. [G] le 7 avril 2023 (pièce 12 syndic) ne contient pas une interpellation suffisante du débiteur pour l’application de l’article 19-2 susvisé puisqu’elle se borne à rappeler les arriérés de paiement arrêtés au 7 avril 2023 s’élevant à 16.837,16 euros et à signaler que le dossier sera remis au service contentieux à défaut de paiement sous huitaine.

S’agissant du commandement de payer délivré à M.[G] le 16 juillet 2019 (pièce 11) , il vise comme fondement l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 et n’ordonne le paiement que d’arriérés pour la somme de 8.753 euros, sans précision de leur nature ou des provisions réclamées au titre du budget en cours.

Il s’ensuit qu’à défaut d’interpellation suffisante du débiteur par une mise en demeure de M. [G] respectant les prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’action du syndic suivant la procédure accélérée au fond par application de ce même article pour la mise en paiement des impayés du copropriétaire à l’égard de la copropriété est irrecevable.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé pour le surplus.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

Chacune des parties succombant partiellement, celles-ci supporteront les dépens qu’elles ont exposés.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a écarté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL Gérer immobilier;

— L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déclare irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic Gérer Immobilier introduite contre M. [G] pour l’application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965;

— Déboute les parties de leurs demandes de frais irrépétibles;

— Condamne chacune des parties à supporter les dépens qu’elle a exposés.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT