Arrêt N°

PF

N° RG 24/00732 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GB7Z

[O]

C/

[R]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]-DE-[Localité 2] en date du 18 MARS 2024 suivant déclaration d’appel en date du 14 JUIN 2024 rg n° 11-23-840

APPELANT :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 1]

Représentant : M^e Dévi MOUTOUSSAMY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000341 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉ :

Monsieur [M] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Julien LAURENT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 18 juin 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 27 Février 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

Greffier présent lors des débats : Madame Malika STURM, Greffière placée.

Greffier présent lors de la mise a disposition : Madame Agnès CAMINADE, Greffière placée.

LA COUR

Par acte d’huissier du 22 mai 2023, M. [R] a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de St Denis aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 19 juillet 2013 pour la location à usage d’habitation d’un studio situé [Adresse 3] à Sainte- Clotilde, d’ordonner l’expulsion du défendeur et sa condamnation à lui payer la somme de 1.386,32 euros au titre des arriérés de loyers et charges, outre indemnité d’occupation de 378,32 euros jusqu’à libération des lieux, ainsi que frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 18 mars 2023, le juge a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2013 entre M. [R] et M. [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ;

— Constaté la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 1er avril 2023 ;

— Ordonné à M. [O] de restituer les lieux libres de toute occupation dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— Autorisé M. [R], passé ce délai, à procéder à l’expulsion de M. [O] ainsi que de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier au besoin ;

— Condamné M. [O] à verser à M. [R] la somme de 1.386,86 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail le 1er avril 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 sur la somme de 1.327,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— Condamné M. [O] à verser à M. [R], en deniers ou quittances, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 378,32 euros, depuis le 1er avril 2023 et jusqu’à la restitution du logement ou l’expulsion;

— Condamné M. [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— Rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.

Par déclaration du 25 mai 2024 au greffe de la cour, M. [O] a formé appel du jugement.

Il sollicite de la cour de :

— Juger l’appel interjeté par M. [O] recevable et bien fondé ;

— Infirmer le jugement rendu le 18 mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de St Denis en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau comme suit :

— Juger ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit recevables en ce qu’elles tendent à faire écarter les prétentions adverses ;

— Juger ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire bien fondées ;

— Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 90 € par mois jusqu’à apurement de l’intégralité de sa dette locative et Juger que pendant ces délais les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail seront suspendus ;

— Juger en conséquence qu’il pourra s’acquitter de sa dette locative par versements mensuels d’un montant de 90 €, en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de l’arrêt à venir, pendant 17 mois (pour mémoire) ;

— Juger que le solde restant sera versé lors de la dernière échéance, soit le 18 ème mois (pour mémoire) ;

— Suspendre pendant ces délais les effets de la clause de résiliation de plein droit ;

— Juger que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et que la suspension des effets de la clause résolutoire fait obstacle à son expulsion ;

— Juger que s’il respecte l’échéancier fixé, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne jamais avoir joué ;

En tout état de cause :

— Actualiser le montant dû au titre des loyers et charges impayés à la somme de 1.538,91 € au 11 mars 2025 ;

— Débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens, comme en matière d’aide juridictionnelle ;

— A titre subsidiaire, si par impossible la cour de céans entendait le condamner au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, réduire dans de grandes proportions le montant sollicité par M. [R], compte tenu de sa situation financière.

M. [R] demande à la cour de :

A titre principal :

' Déclarer irrecevable la demande de délais de paiement formulée par M. [O];

A titre subsidiaire :

' Débouter M. [O] de sa demande de délais de paiement et de toutes ses autres demandes fins et conclusions ;

En conséquence,

' Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Juge des contentieux et de la protection en date du 18 mars 2024

' Condamner M. [O] à lui payer la somme de 2.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC

' Condamner M. [O] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer visant la clause résolutoire

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de M. [O] du 21 mars 2025 et celles de M. [R] du 9 décembre 2024 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions ;

Vu l’ordonnance de clôture du 18 juin 2025 ;

Sur la recevabilité de la demande en délais de paiement.

M. [R] plaide que la demande de délais de paiement est nouvelle car ne visant pas à la compensation ou à faire écarter ses prétentions.

M. [O] objecte que sa demande vise bien à écarter les prétentions adverses car, s’il reconnait ses impayés, il sollicite la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur ce,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

La demande en délai de paiement peut être formée en tout état de cause et,alors que M. [O] était défaillant en première instance, elle ne présente pas un caractère nouveau alors même qu’elle vise à suspendre les effets de la clause résolutoire.

La fin de non-recevoir doit ainsi être écartée.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

A titre liminaire, la cour relève qu’il est acquis aux débats qu’au jour du jugement, la clause résolutoire du bail entre les parties était acquise depuis le 1er avril 2023 et qu’à cette même date M. [O] était redevable à M. [R] de la somme de 1.386,86 euros au titre des loyers et charges impayés.

M. [O] fait valoir que, depuis avril 2024, il est à jour de ses loyers et charges courantes et qu’il a commencé à rembourser son arriéré de loyers. Il estime qu’en dépit d’une situation précaire et de très faibles ressources, il est en capacité de rembourser sa dette sur 18 mois. Il précise être suivi par les services sociaux et Pôle emploi et chercher activement à s’en sortir. Il conteste toute malice dans l’effacement d’une dette de loyer antérieure résultant d’une clôture de rétablissement professionnel en 2017 et rappelle que s’il ne respectait pas l’échéancier fixé, la clause résolutoire lui redeviendrait opposable.

M. [R] objecte que le reste à vivre calculé par M. [O] est trop faible pour lui permettre le remboursement de sa dette. Il critique le comportement de M. [O] à le contraindre à l’assigner pour évoquer la dette, à être absent à l’audience du premier juge et à avoir déjà par le passé bénéficié d’un effacement de sa dette locative pour 2.107, 93 euros, impayé qui a du entièrement être supporté par le bailleur. Il expose que M. [O] n’a repris les paiements que sous la menace effective d’une expulsion.

Sur ce,

Vu l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lequel dispose que: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ».

Vu l’article 24 VII de la même loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [R] a repris le paiement de ses loyers et charges s’élevant à la somme mensuelle de 399, 53 euros depuis avril 2024.

Par ailleurs, M. [R] justifie percevoir, outre l’allocation logement de 282 euros reversée directement au bailleur, le revenu de solidarité active d’un montant de 559,42 euros par mois. Suivant les justificatifs produits, les charges mensuelles d’électricité, d’eau, d’assurance et de téléphone s’élèvent à 124, 44 euros par mois. Il s’ensuit que le reste à vivre, après imputation du loyer, s’élève à 317, 45 euros.

Si cette somme est peu élevée, M. [O] a néanmoins pu s’acquitter mensuellement depuis le jugement de versements d’environ 90 euros en moyenne, réduisant sa dette à la somme de 1.538, 91 euros, commandement de payer inclus.

S’il est exact que M. [O] semble avoir attendu d’être acculé à une procédure d’expulsion pour reprendre le paiement des loyers, il ne peut lui être fait grief d’avoir bénéficié, il y a plus de sept ans, d’une procédure de rétablissement ayant effacé sa dette locative, pour en déduire sa mauvaise foi.

Dans ce contexte, et alors que, comme le rappelle M. [O], tout manquement au respect de l’échéancier implique que la clause résolutoire retrouve son plein effet avec autorisation de M. [R] à procéder subséquemment à l’expulsion, il y a lieu de faire droit aux demandes de M. [O] en délais de paiement pour apurer ses dettes de loyers et charges et en suspension des effets de la clause résolutoire.

Le jugement sera en conséquence partiellement infirmé et il sera procédé comme dit au dispositif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

M. [R], qui succombe à titre principal, sera condamné aux dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Chacune des parties bénéficiant de l’aide juridique, il n’y a pas lieu à faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,

— Écarte la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de la demande de délais de paiement ;

— Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 1er avril 2023 ;

Statuant à nouveau,

— Condamne M. [O] à verser à M. [R] la somme de 1.538, 91 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 11 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 sur la somme de 1.327,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Autorise M. [O] à s’acquitter de cette somme dans la limite de deux ans à compter de la signification du présent arrêt par 23 versements mensuels de 90 euros, outre un dernier versement du solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois ;

— Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— Dit qu’à défaut de versement d’une seule de ces échéances, l’ensemble de la dette sera échue de plein droit, la clause résolutoire du bail reprendra ses effets et qu’à défaut pour M. [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dit qu’en outre, M. [O] sera alors condamné à verser à M. [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

— Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles;

— Condamne M. [R] aux dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Agnès CAMINADE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT