21/01/2014

ARRÊT N° 27/14

N° RG: 12/04131

XXX

Décision déférée du 19 Juillet 2012 – Tribunal d’Instance de SAINT GAUDENS ( 1111000218)

M^me Z

J X

C/

F G épouse C

H-I C

XXX

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE QUATORZE

***

APPELANTE

Madame J X

XXX

XXX

Représentée par M^e François ABADIE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame F G épouse C

Monsieur H-I C

XXX

XXX

Représenté par M^e Valérie PONS-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Kiet NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. O. POQUE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

J. BENSUSSAN, président

M. MOULIS, conseiller

M. O. POQUE, conseiller

Greffier, lors des débats : D. FOLTYN

ARRET :

— CONTRADICTORIE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J. BENSUSSAN, président, et par D. FOLTYN, greffier de chambre

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame J X, propriétaire d’une maison d’habitation située au lieu dit ' les Mathiouats ' Marignac Lasclares , XXX , en a confié la gestion , selon contrat en date du 1^er février 2005 à la SARL FLY IMMO qui exerce sous l’enseigne CENTURY 21- FLY IMMO.

Selon contrat en date du 1^er décembre 2008 , ce bien a été donné en location aux époux C moyennant un loyer mensuel de 610 € , les charges d’eau et d’ordures ménagères étant payables sur facturation émise par l’agence .

A la sortie des lieux des locataires des dégradations ont été constatées, notamment en raison de problèmes d’humidité liés au dysfonctionnement de la VMC .

Par acte en date du 10 août 2011, Madame D X a fait assigner devant le Tribunal d’instance de Saint-Gaudens Monsieur H I C et Madame F G épouse C ainsi que la SARL FLY IMMO aux fins de les condamner solidairement, avec exécution provisoire, à lui verser les sommes de :

—  6 025,61 € au titre de la remise en état des lieux loués,

—  6 119,90 € au titre de la perte des loyers au 31 juillet 2011, sauf à parfaire,

—  552,49 € au titre des frais d’huissier du 6 août et 3 novembre 2010,

—  600 € à titre de dommages et intérêts ,

Elle sollicite la condamnation solidaire de Monsieur et Madame C à lui payer la somme de 239 € au titre des ordures ménagères 2009 et 2010 et celle de 657,80€ au titre de l’enlèvement de la dalle de béton .

Elle demande la condamnation de la SARL FLY IMMO à lui remettre les clés de la maison sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision .

Par jugement en date du 19 juillet 2012, le Tribunal d’instance de Saint Gaudens a :

— condamné Monsieur H I C et Madame F C née G à verser à Madame J X les sommes de :

—  239 € au tire de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2009 et 2010,

—  657,80 € au titre du coût de la suppression de la dalle béton du poulailler ;

— condamné Madame J X à verser à Monsieur H I et Madame C la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ,

— condamné Madame J X aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 7 août 2012, Madame J X a interjeté appel de ce jugement .

Dans ses conclusions récapitulatives , Madame J X sollicite la réformation du jugement entrepris .

Elle demande la condamnation in solidum des époux C et de la XXX , à lui payer les sommes de :

—  6 025,61 € au titre de la remise en état de l’immeuble,

—  611,99 € par mois à compter du 7 octobre 2010 et jusqu’à règlement de la somme de 6 025,61 €,

—  809,18 € au titre des trois constats d’huissier,

—  600 € à titre de dommages et intérêts,

Elle sollicite la réformation du jugement en ce qu’il l’a condamné à verser la somme de 900 € aux époux C au titre du préjudice de jouissance et aux dépens.

Elle demande la condamnation in solidum des époux C et de la XXX à lui verser 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile .

En tout hypothèse, elle sollicite la condamnation de la XXX à la relever et garantir de toutes les conditions pouvant être prononcées à son encontre et subsidiairement l’instauration d’une mesure d’expertise pour déterminer l’origine des désordres affectant l’immeuble .

Elle soutient que si l’état des lieux d’entrée du 19 décembre 2008 fait état ponctuellement d’auréoles, de salissures ou de taches noires sur les tapisseries, rien ne permet de démontrer que les lieux étaient affectés d’une quelconque présence d’humidité et elles peuvent s’expliquer par l’utilisation par la précédente propriétaire de l’utilisation d’un poêle à pétrole .

Elle affirme que les désordres sont apparus depuis la panne de la VMC dont la XXX avait été avertie depuis longtemps et qu’elle n’a pas pris en compte ; qu’en effet cette panne est consécutive à l’intervention d’un électricien en mars 2009 sur le compteur à l’issue de laquelle la VMC ne s’est pas remise en fonctionnement et l’information du gestionnaire résulte tant du courriel de Madame C du 12 janvier 2010, que du devis de remplacement effectué par Monsieur Y le 19 juin 2009 à la demande de la XXX .

Elle souligne que les locataires, avant cette panne, ne s’étaient jamais plaints de l’apparition de moisissures et qu’après la réparation, ils ont déclaré que la moisissure ne s’ aggravait pas, voire n’apparaissait plus à certains endroits et que le rapport qu’elle a fait réaliser par la SARL ARCHIGRAF en janvier 2012, démontre que l’immeuble ne présente aucun signe d’humidité structurelle et que l’apparition des moisissures provient des conditions d’utilisation des locataires à savoir un chauffage pendant des mois sans VMC et avec l’utilisation d’un chauffage d’appoint , ce qui a contribué à des phénomènes de condensation .

Compte tenu de la responsabilité des époux C, qui n’ont signalé l’existence des moisissures qu’en janvier 2010 à l’agence immobilière et ont utilisé illicitement des appareils de chauffage d’appoint, Madame X sollicite leur condamnation à lui payer le coût de réparation des désordres mais également de son préjudice de jouissance constitué par l’impossibilité de remettre le bien en location .

Elle conclut à la responsabilité de la XXX qui a manqué à ses obligations contractuelles en ne faisant pas réparer immédiatement la VMC lorsqu’elle a appris sa panne en mars 2009 et alors qu’elle a fait établir un devis de réparation en juin 2009 qu’elle n’a accepté que le 18 février 2010 ; que l’agence n’a pas cherché à réclamer la taxe sur les ordures ménagères aux locataires et leur a rendu la caution malgré son opposition après avoir écrit dans l’état des lieux de sortie qu’il n’y avait aucun travaux à la charge du propriétaire ou du locataire .

Elle déclare que les fautes de la SA FLY IMMO ayant conduit au même préjudice que celui reproché aux locataires, à savoir la dégradation et la perte des loyers à compter du 7 octobre 2010, elle est fondée à solliciter sa condamnation in solidum à la réparation de ses préjudices .

Dans leurs conclusions du 3 janvier 2013, les époux C sollicitent le débouté de Madame X , la réformation du jugement en ce qu’il a condamné la bailleresse à leur payer la somme de 900 € en réparation de leur préjudice de jouissance et sa condamnation à leur verser la somme de 2.500 € à ce titre outre 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, sa confirmation pour le surplus . Ils demandent que Madame X soit condamnée aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

Ils soutiennent que les travaux demandés par Madame X consistent dans la reprise des papiers peints, peintures et boiseries et que les travaux rendus nécessaires par la vétusté ne peuvent leur incomber ; que le constat d’entrée dans les lieux démontre qu’ils ont pris la maison dans un état médiocre et même en mauvais état, les tapisseries et peintures présentant de nombreux défauts et que les taches et décollements de la tapisserie signalent la présence d’humidité et de moisissures en formation; que le constat de sortie est similaire à ceci près que des traces de moisissure sont révélées où apparaissaient des traces noires et qu’en l’absence de dégradations qui leur soient imputables, la propriétaire ne peut leur imputer des travaux liés à la vétusté .

Ils contestent avoir utilisé un chauffage d’appoint à combustion en rappelant que le bail n’interdit pas l’usage d’un chauffage d’appoint électrique, le courrier de la SARL FLY IMMO utilisant le conditionnel et affirment qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir signalé la panne de la VMC, ce qu’ils ont fait auprès de l’agence FLY IMMO, leur seul interlocuteur.

Ils affirment que contrairement aux affirmations de Madame X, Madame C n’a jamais dit que les moisissures avaient disparu après la réparation de la VMC et qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la panne de cet élément et le développement des moisissures, déjà présentes à leur entrée dans les lieux et déclarent que les constats établis, non contradictoirement, après leur départ des lieux leur sont inopposables.

Ils soulignent la mauvaise foi de la propriétaire qui veut établir qu’ils ont commis des manquements alors que les tapisseries étaient déjà en état d’usage avant l’entrée dans les lieux de la précédente locataire en février 2005 et au delà de 7 ans, date communément admise comme durée de vie des tapisseries et des peintures, ils peuvent légitimement s’ opposer au paiement du coût de rénovation de la maison .

Ils demandent que leur préjudice de jouissance soit évalué à 2.500€ en raison des problèmes de dysfonctionnement de la VMC , de l’absence de rénovation des tapisseries et des peintures et de l’impossibilité d’utiliser la cheminée .

La XXX a conclu le 8 janvier 2013 à la confirmation du jugement et à la condamnation de Madame X à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Elle déclare qu’elle ne peut être tenu que d’une obligation de moyens dont la charge de la preuve incombe au mandant et s’oppose à toute condamnation solidaire avec les locataires, la nature et le fondement juridique des responsabilités recherchées étant totalement différentes .

Elle affirme que contrairement aux assertions de Madame X elle a toujours été diligente dans la gestion des désordres signalés par les locataires, le premier désordre signalé le 3 mars 2009 qui portait sur un problème électrique a été réglé immédiatement par le remplacement du disjoncteur différentiel le 4 mars et le second, apparu le 12 janvier, qui portait sur un problème d’humidité a été porté à la connaissance de la propriétaire dès le 15 janvier .

Elle déclare que la panne de la VMC n’était pas due à son débranchement mais à un problème de moteur et que le document versé aux débats par Madame X, à savoir le devis du plombier Y est illisible et que l’attestation de ce dernier en répond pas aux dispositions légales, ce qui ne permet pas de démontrer que le désordre et le devis ont été portés à sa connaissance avant la correspondance de la locataire du 12 janvier 2010.

Enfin elle soutient qu’il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que les traces de moisissure soient en relation causale avec le dysfonctionnement de la VMC : l’état des lieux d’entrée et de sortie de la locataire précédente fait état de traces de moisissure et de décollement du papier peint et les photographies démontrent la faible isolation du logement avec des fenêtres bois à simple vitrage dans un état déplorable ainsi que l’absence de mastic .

MOTIFS DE LA DECISION

— sur l’exécution du bail et du mandat de gestion locative

Les mandataires, en l’espèce la XXX qui gérait selon mandat en date du 1^er février 2005 l’immeuble appartenant à Madame X , sont tenus d’une obligation de moyen sur le fondement des articles 1991 et 1992 du Code civil. En cas de mauvaise exécution du mandat, il appartient au mandant d’établir les fautes commises par son mandataire .

Il résulte du contrat de gestion immobilière signé par les parties que le mandataire peut procéder à toutes les réparations à moindre coût et que pour les réparations plus onéreuses, il doit en avertir le mandant et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et marchés ; le mandataire est chargé de prendre toutes les dispositions pour assurer la bonne marche et l’entretien des divers services de fonctionnement, eau, gaz , électricité , chauffage etc .

Selon contrat de bail en date du 1^er décembre 2008 à effet du 19 décembre, Monsieur et Madame C ont loué à Madame X, représentée par la CENTURY 21 FLY IMMO une maison d’habitation située à XXX

L’état des lieux d’entrée décrit un logement en état d’usage et même en mauvais état dans certaines pièces avec des tapisseries décollées, des traces noires et des auréoles sous certaines fenêtres ; que plusieurs fenêtres sont abîmées avec le mastic à refaire ou en mauvais état .

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 7 octobre 2010 décrit un logement plus dégradé notamment en raison des traces d’humidité et des traces noires sur les murs de plusieurs pièces et sur les encadrements de fenêtres .

Madame C a signalé par mail du 12 janvier 2010 adressé à FLY IMMO une importante humidité dans la maison en précisant que la ventilation ne fonctionnait pas et qu’elle réclamait sa réparation depuis plusieurs mois .

Il n’existe aucune trace de demandes des locataires concernant la VMC avant ce mail et rien ne permet de déterminer la date de la panne ; qu’en effet l’entreprise qui est intervenue sur le disjoncteur le 3 mars 2009 n’a pas débranché la VMC et que le devis de Monsieur Y du 19 juin 2009, versé à la procédure par Madame X, ne permet pas de savoir qui a mandaté ce professionnel ni à quelle date et par qui ce devis a été transmis à FLY IMMO , avant que ce mandataire n’accepte son devis pour changer la VMC le 18 février 2010.

FLY IMMO a immédiatement informé la propriétaire des désordres et cette dernière n’a accepté le devis de l’entreprise TAP que le 14 avril 2010 soit trois mois après avoir été informé de la panne de la VMC.

Madame X n’est donc pas fondé à reprocher à FLY IMMO un défaut de diligence alors qu’elle- même a attendu , en période hivernale trois mois pour faire effectuer les travaux de réparation de la VMC .

Par ailleurs aucun élément ne démontre que la panne de la VMC ait pu à elle seule être la cause de la dégradation de l’immeuble, le constat des lieux établi lors de la sortie du locataire précédent mentionnant des tapisseries décollées dans les chambres 2 et 3 , des taches ainsi qu’une importante humidité au fond du placard de la chambre 3 .

Les constats d’huissier établis non contradictoirement , alors que la maison n’était plus habitée, ne sont pas de nature à rapporter la preuve que l’humidité et les moisissures sont imputables à l’absence de VMC et à l’utilisation de chauffages d’appoint interdits par le contrat de bail, aucune constatation n’ayant été effectué en présence des locataires et l’attestation de Monsieur A, rédigée trois ans après son intervention n’est pas probante .

L’expertise Archi graf diligentée en janvier 2013 , dans une maison vide , fait état d’un immeuble avec des menuiseries à simple vitrage dont les systèmes de drainage des eaux de certaines fenêtres présentent des obturations avec l’existence de ponts thermiques qui favorisent la condensation .

L’ expert explique que le logement habité et chauffé génère de la vapeur d’eau latente qui ira se condenser au contact des ponts thermiques froids et que l’eau qui ruisselle sur les fenêtres, lors de phénomènes de condensation courante, n’a pas pu être drainé et évacué sur l’extérieur en raison du bouchage des évacuations et vient délaver le papier peint. Il a constaté que la VMC ne présentait aucune dépression fonctionnelle sur les bouches de reprise et que des poussiers et de la graisse les obstrue .Il répond à la question qui lui est posée pour savoir si la panne de la VMC peut à elle seule expliquer une saturation du logement et le développement de moisissures en déclarant que sur un même logement, dans des conditions climatiques identiques, le comportement des habitants peut se traduire par des degrés d’hydrométrie très différents d’un occupant à l’autre.

En l’espèce, il n’est fourni aucun renseignement sur la composition de la famille, sur ses habitudes d’hygiène, culinaires, de chauffage et de nettoyage et la VMC , si elle est capable de maîtriser le bon renouvellement de l’air ne permet pas d’éviter la manifestation de condensation dans un immeuble qui génère , par ses faiblesses constructives, des phénomènes de condensation importants .

La demande d’expertise formulée par Madame X sera rejetée, une mesure d’expertise ne pouvant avoir pour but de palier la carence de la demanderesse .

Madame X, qui ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité certain entre la panne de la VMC et le mauvais état des peintures et tapisseries, par ailleurs en état d’usage et dégradés dans certaines pièces lors de l’entrée dans les lieux des locataires, n’est pas fondée à en solliciter la réfection .

Elle ne rapporte pas davantage la preuve de manquements commis par la SARL FLY IMO dans l’exécution de son mandat .

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Madame X de ses demandes de réparations locatives, de perte de loyers et de dommages et intérêts à l’encontre des locataires et du mandataire .

La bailleresse ne peut davantage prétendre au remboursement des frais d’huissier qu’elle a engagés .

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame C au paiement des taxes de ordures ménagères et de la dalle en béton du poulailler qu’ils ne contestent pas .

— sur la demande de préjudice de jouissance de Monsieur et Madame C

L’immeuble donné à bail à Monsieur et Madame C était en état d’usage et même en mauvais état pour les peintures et certaines tapisseries et fenêtres ;

Il comportait une cheminée, qui n’était pas condamnée, dont les locataires n’ont pas pu avoir l’usage en raison de son caractère dangereux;

Aucune réparation n’a été envisagée après les désordres signalés et c’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a fixé le préjudice de jouissance de Monsieur et Madame C à la somme de 900 € .

— sur les autres demandes

Le droit d’appel ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, une erreur grossière ou une légèreté blâmable , faits insuffisamment caractérisés en l’espèce .

Monsieur et Madame C seront déboutés de leur demande pour procédure abusive .

Compte tenu de la situation des parties et de la nature de l’affaire il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile .

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Madame X aux dépens de l’instance et elle supportera les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ,

Condamne Madame J X aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

D.FOLTYN J. BENSUSSAN .