02/06/2015

ARRÊT N° 2

N° RG : 14/00004

JMB/CC

Décision déférée du 09 Septembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 14/00007

Jean-Pierre, André, Robert X

Marie-Madeleine, Odile HANOTIN épouse X

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE

LE XXX

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU DEUX JUIN DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTS

Monsieur Jean-Pierre, André, Robert X

XXX

XXX

Représenté par M^e André THALAMAS de l’AARPI THALAMAS MAYLIE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame Marie-Madeleine, Odile HANOTIN épouse X

XXX

XXX

Représentée par M^e André THALAMAS de l’AARPI THALAMAS MAYLIE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

XXX

Direction Générale des Finances Publiques de Midi-Pyrénées

XXX

XXX

représentée par M. ROUZIES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 7 avril 2015 en audience publique devant la cour composée de :

Président : J.M. BAÏSSUS,

Assesseur : P. SERNY, juge de l’expropriation pour le département de Haute Garonne

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : C. COQUEBLIN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par J.M. BAÏSSUS, président, et par C. COQUEBLIN, greffier présent de chambre

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

M. et M^me X sont propriétaires d’un ensemble immobilier, dit « domaine de l’Enseigure », sur le territoire de la commune d’AUSSONNE (XXX, qui se composait de deux parcelles :

— parcelle cadastrée XXX avec la maison de maître et des dépendances sur une superficie de 18.061 m²,

— parcelle cadastrée XXX, d’une surface de 23.456 m² à usage de parc arboré de la propriété.

Cette propriété est classée en zone 1AU0, destinée à recevoir le futur parc des expositions de Toulouse et des activités diversifiées, s’inscrit dans les perspectives de développement du grand Toulouse, et est incluse dans des réserves foncières pour le développement à moyen et long terme de la commune et du grand Toulouse.

Par ordonnance du 5 juillet 2011, le juge de l’expropriation du département de la Haute-Garonne a prononcé l’expropriation d’une partie de la parcelle n° 291 pour la constitution d’une réserve foncière au profit de la communauté urbaine Toulouse métropole à hauteur de 10.064 m², désormais cadastrée ZK n° 471. Par une ordonnance en date du 13 mai 2014, le juge de l’expropriation a fixé le total des indemnités revenant à M. et M^me X à ce titre à la somme de 265.777 €.

Ces derniers ont décidé de ne pas subir une nouvelle procédure d’expropriation pour le surplus de leur propriété constituée des parcelles XXX et n° 470 correspondant au surplus de l’ancienne parcelle XXX. En effet, ils considèrent que leur domaine est destiné à être intégré au projet de parc des expositions et ont dès lors décidé de partir. Ils font adresser le 4 octobre 2013 une déclaration d’intention d’aliéner à la commune d’AUSSONNE, faisant état d’une promesse de vente consentie à un acquéreur potentiel à hauteur de 2.600.000 €.

A la suite de cette notification, l’Etablissement Public Foncier Local du Grand TOULOUSE (ci-après EPFL) a, suivant décision n° 2013-070, décidé d’exercer par délégation le droit de préemption en vue d’acquérir la propriété de M. et M^me X au prix de 1.250.000 €.

Faute d’accord de M. et M^me X sur cette proposition, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation du prix du bien préempté. Par jugement du 9 septembre 2014, le juge de l’expropriation a fixé le prix d’acquisition à la somme de 1.400.000 €.

Le 20 octobre 2014, M. et M^me X ont relevé appel de cette décision.

L’affaire est appelée le 8 avril 2015 et mise en délibéré à la date de ce jour.

Dans le dernier état de leur demande, M. et M^me X concluent, par mémoire du 26 mars 2015 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, à la réformation du jugement entrepris et à la fixation du prix de leur propriété à la somme de 2.600.000 €. Ils réclament la condamnation de l’EPFL à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X font valoir que :

— ils ont acquis la propriété en 1981 et lui ont apporté de nombreuses améliorations pour en faire leur maison de famille; qu’ils ont trouvé acquéreur pour la somme de 2.600.000 €

— l’évaluation faite par le juge de l’expropriation ne tient pas compte des spécificités de leur domaine, et ils se fondent à cet effet sur un certain nombre de termes de comparaison,

— leurs conclusions ont été communiquées par voie électronique le 19 décembre 2014, soit dans les deux mois de la déclaration d’appel; qu’il n’y a dès lors pas de déchéance de leur appel, le délai de deux mois fixé par l’article R 13-49 ayant été respecté,

— leur propriété, en excellent état général d’entretien, constitue comme l’indique le premier juge un bien rare et exceptionnel à proximité de la ville de Toulouse et de l’aéroport de B,

— qu’il n’existe pas d’élément de comparaison strictement comparable à leur propriété en raison de son caractère et de sa situation exceptionnels ; que le jugement dont appel a donc erré en cherchant une « fourchette de prix » pour la fixation de la valeur vénale de la propriété; qu’il convient notamment de retenir l’importance de l’assise foncière de 31.281 m²; que les termes de comparaison utilisés par les autres parties et le premier juge ne correspondent pas à leur propriété, à sa situation à proximité de l’agglomération toulousaine et de ses équipements publics, de son intérêt historique et de son cachet, comme de ses importantes dépendances,

qu’ils se fondent notamment sur la vente du château de A-D en mai 2014 au prix de 2.068.000 €, bien comparable en nature mais en très mauvais état,

— les incohérences entre les déclarations fiscales effectuées au titre de l’impôt sur la fortune entre les années 2010 et 2012 s’expliquent par le fait que M. et M^me X ont réalisé dans l’intervalle que leur domaine était menacé par le projet de parc des expositions, et qu’ils ont alors pris des renseignements sur la valeur de leur propriété et fait des déclarations en conséquence pour une valeur de 2.000.000 €.

Le commissaire du gouvernement conclut par mémoire du 5 février 2015 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de arguments, en indiquant que :

— le mémoire d’appel de M. et M^me X a été déposé plus de deux mois après la déclaration d’appel et qu’il y a présomption de déchéance de l’appel,

— la méthode de l’évaluation par comparaison est la plus pertinente, mais doit être adaptée pour tenir compte de la nature du bien et du nombre limité de termes de comparaison,

— sur la base de 18 transactions et de 7 annonces, seuls 16 % des termes de comparaison ont un prix supérieur à 2.000.000 €, et moins de la moitié supérieur à 1.400.000 € ; que les prix supérieurs à 2.000.000 € portent sur des propriétés qui sont de véritables châteaux bénéficiant d’une protection au titre des monuments historiques avec de grands superficies habitables et d’importants domaines, la proximité immédiate de Toulouse ne semblant pas être un critère déterminant,

— le cas particulier du château de A-D s’explique par une opération d’investissement et de revente à la découpe en lots,

M. et M^me X n’ont pas produit le compromis de vente dont ils se prévalent, malgré les demandes qui leur en ont été adressées, notamment pour vérifier si n’y figure pas certaines clauses suspensives ou résolutoires liées à des autorisations de construire à obtenir,

— il existe des incohérences dans la déclaration fiscale faite par M. et M^me X au titre de l’impôt sur la fortune, l’immeuble étant déclaré en 2010 pour une valeur vénale de 700.000 €, et pour 2.020.466 € en 2012.

C’est pourquoi le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation de la décision frappée d’appel.

L’EPFL, dans son mémoire enregistré le 19 janvier 2015, conclut au débouté des demandes de M. et M^me X, à la confirmation du jugement dont appel et à la condamnation de ces derniers à lui verser 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il soutient que :

— il convient d’évaluer le bien selon la méthode de la comparaison globale, étant précisé que les équipements non réalisés à la date de référence ne doivent pas être pris en compte

— sur la base des termes de comparaison proposés, il convient d’entériner l’évaluation faite par le juge de l’expropriation,

M. et M^me X sont mal venus à exciper d’une promesse de vente qu’ils ne produisent pas aux débats,

— la comparaison avec le château de A-D, château Renaissance classé, n’est pas pertinente. Les termes produits par M. et M^me X ne correspondent pas à la réalité du marché.

SUR QUOI, LA COUR

Sur la recevabilité de l’appel

Le commissaire du gouvernement soulève l’irrecevabilité de l’appel interjeté par M. et M^me X au motif qu’ayant été enregistré le 9 janvier 2015, leur mémoire a été adressé plus de deux mois après la déclaration d’appel du 20 octobre 2014, en violation des dispositions de l’article R 13.49 du code de l’expropriation, alors applicable.

Mais il résulte des pièces versées aux débats que les conclusions des appelants ont été transmises le 19 décembre 2014 par la voie électronique au greffe de la chambre des expropriations de la cour d’appel de Toulouse, la date du 9 janvier 2015 correspondant simplement à la réception d’une version sur support papier.

Dès lors l’appel est recevable.

Au fond

L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable sur le prix d’un bien préempté ce prix est fixé par la juridiction selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L. 231-1 du code de l’expropriation, l’indemnité allouée aux propriétaires du bien préempté doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain résultant de l’acquisition. Les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance, soit, en l’occurrence, au jour du jugement du 9 septembre 2014, en fonction de leur usage effectif à la date de référence, en application de l’article L 322-2 du même code. Aux termes de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme et l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence pour les biens situés dans une zone d’aménagement différé est celle du dernier renouvellement de l’acte créant cette zone. En l’espèce la date de référence est le 12 avril 2001, date de création de la zone d’aménagement différé Aéroconstellation, qui inclut la propriété des époux X.

L’ensemble des parties s’accorde sur le fait que l’évaluation de l’indemnité devant revenir à M. et M^me X doit se faire sur la base de la méthode dite « par comparaison globale ». Il convient donc de se référer aux prix pratiqués pour des biens similaires à celui des époux X.

L’ensemble immobilier en cause se compose d’une maison de maître en briques foraines et ses dépendances édifiée en 1800 sur la parcelle XXX d’une contenance de 18.061 m², ainsi que d’un terrain attenant d’une superficie de 13.392 m² (section ZK n° 470). La maison est encadrée de deux longs bâtiments à usage de dépendances. A l’arrière se trouve une piscine de 50 m² dans un parc arboré. La maison est constituée de deux niveaux pour une surface habitable totale de 385 m², avec six pièces principales en rez-de-chaussée, cinq chambres et salle de bains en étage. L’ensemble de l’immeuble est en très bon état d’entretien. Les dépendances s’étendent sur un seul niveau à raison de 129 m² de locaux d’habitation en bon état et de 1022 m² de locaux agricoles à usage de garage, hangar, atelier et écurie. L’ensemble est clos.

L’immeuble est situé sur le territoire de la commune d’AUSSONNE, en limite des communes de BEAUZELLE et B, au nord-ouest de l’agglomération toulousaine, à proximité de la zone aéroportuaire et du futur parc des expositions de TOULOUSE.

La cour constate avec l’EPFL et le commissaire du gouvernement que la promesse de vente consentie par M. et M^me X à hauteur de 2.600.000 € n’est pas communiquée aux débats, sans qu’une raison particulière ne soit avancée pour cette abstention. Dès lors, et sans remettre en cause la sincérité de la déclaration d’intention d’aliéner, force est de s’interroger sur les conditions de la vente puisqu’aussi bien l’acquéreur est connu. En effet, la partie intimée et le commissaire du gouvernement peuvent légitimement poser la question de l’existence de clauses particulières fragilisant la réalisation concrète de cette vente. En tout état de cause, la cour ne peut se fonder sur une promesse de vente que M. et M^me X se refusent à produire aux débats. Elle relève en outre que les appelants se bornent pour l’essentiel à discuter la trentaine de références produites par leurs adversaires.

Même si les parties s’accordent à reconnaître qu’il est difficile de trouver des termes de comparaison pour le bien en question, compte tenu de sa nature et de sa situation particulières, la cour considère que les éléments pertinents suivants peuvent être retenus.

L’ensemble immobilier en question est à l’origine un domaine agricole composé d’une maison de maître et de dépendances. Le fait que M. et M^me X produisent une mention de l’existence d’un domaine du même nom au XVIème siècle est sans pertinence, le bâti actuel ne présentant aucun intérêt historique ou architectural particulier. Il n’est pas davantage expliqué pourquoi cette propriété serait reconnue comme d’importance pour la commune d’Aussonne. M. et M^me X ne sont dès lors pas fondés à revendiquer « un cachet et un intérêt historique certains».

La maison d’habitation dispose d’une surface d’environ 400 m², est en très bon état d’entretien, et elle comporte en outre une piscine dans un parc arboré.

Les dépendances sont importantes, avec une surface de l’ordre de 1200 m², dont 130 m² de locaux d’habitation.

L’ensemble préempté est implanté sur une surface globale de 31.453 m². Une partie de la propriété, en état de terrain agricole, a déjà fait l’objet d’une expropriation pour un prix de 265.777 € : 10.064 m² = 26,40 €/m².

La propriété est située en banlieue proche de Toulouse, dans un secteur dont la vocation est certes de devenir un pôle économique important du fait des projets en cours, mais non encore réalisés.

C’est en regard des critères précités qu’il convient d’examiner les termes de comparaison soumis à l’appréciation de la cour.

Il convient d’écarter de la comparaison les biens constitués de châteaux proprement dits, le facteur du cachet historique ne pouvant être retenu. Dès lors, la cour ne suivra pas le raisonnement du commissaire du gouvernement dans sa comparaison du bien des appelants avec d’authentiques châteaux, parfois même classés. M. et M^me X se prévalent de la cession du château de A-D au prix de 2.068.000 €, construction classée de période Renaissance sur un terrain de près de quatre hectares, mais sérieusement dégradée par du vandalisme. Qui plus est, le commissaire du gouvernement expose que ce château fait l’objet d’une opération immobilière avec création de 22 lots d’habitation. Il ne s’agit donc pas d’un élément de comparaison pertinent.

L’EPFL se fonde sur l’acquisition au prix de 1.400.000 € du château de Paléficat, qui s’avère être un bâtiment du XVIIème siècle, d’une surface habitable de 1.057 m², comprenant notamment cinq chambres et deux appartements (T2 et T4), piscine, parc arboré, et garage pour trois voitures, sur un terrain de 9.701 m², les terrains attenants de la propriété, situés en zone AU0 comme la propriété X ayant été vendus séparément pour un prix de l’ordre de 26 €/m². L’assise foncière de la vente est moins grande que celle de l’immeuble X, mais le château de Paléficat se trouve sur le territoire de la commune de Toulouse elle-même, en périphérie du centre-ville. Les époux X font un calcul en ajoutant au prix d’acquisition du château le prix de vente de 32.618 m² de terrains attenants pour 815.450 €, soit un prix total de 2.215.450 €. La cour observe d’une part que la surface habitable est près de trois fois plus importante que celle de la maison des appelants, ce qui compense avantageusement des dépendances de moindre importance, et qu’on peut parler en l’occurrence de cachet historique. De plus le calcul fait par les époux X implique la prise en compte d’une surface supérieure de plus d’un hectare à leur propre terrain. En tout état de cause, rien ne permet en l’espèce de conforter la position des appelants.

XXX, 11, 13, 15 et 16 présentées par l’intimé n’apparaissent pas pertinentes, s’agissant de localisations plus éloignées que celle de l’immeuble des époux X. En revanche les références PJ 12 et PJ 4 correspondent à des maisons de maître de meilleur cachet que celle des appelants, d’une surface habitable supérieure, situées toutes deux « à l’ouest de Toulouse à dix minutes d’Airbus Industries », sur 35.000 m² et 9.000 m² respectivement, et vendues pour un prix de 1.000.000 € et 900.000 €. Même si la localisation géographique est relativement incertaine, on peut néanmoins constater qu’elle ne semble pas sans pertinence.

L’EPFL fait valoir en revanche que les époux X ont retenu dans leurs écritures devant le premier juge la vente d’une maison de maître à Balma en décembre 2009 pour 1.200.000 €, d’une propriété à E

F en avril 2009 pour 930.000 €, et du château de Panayrac à Drémil-Lafage en juillet 2010 pour 1.418.130 €, en précisant que ces références correspondaient à des biens susceptibles d’être comparés au domaine de l’Enseigure (pièce n° 22), soit des maisons de maître avec des parcelles de 3,5 à 5 hectares de terrains «dans une proximité de Toulouse qui est comparable avec Aussonne» (pièce n° 22). Ces références ne sont cependant pas reprises dans les conclusions d’appel des époux X alors qu’elles apparaissent néanmoins intéressantes.

Le commissaire du gouvernement produit pour sa part dix-huit références de comparaison portant sur des ventes échelonnées de 2007 à 2014, dont les ventes déjà mentionnées du château de A-D, de celui de Paleficat, de E-F, de Balma et de Drémil-Lafage. Le surplus de ces références se situe dans des communes qui apparaissent ne pas bénéficier de la même situation que le bien des époux X. Peuvent dès lors être notées une cession du 23 octobre 2008 par les consorts Y, pour une surface utile de 813 m² et un terrain de 12.152 m² au prix de 966.600 €, mais dans l’environnement peu recherché du quartier du Mirail, et une vente du 10 juillet 2013 par les époux Z pour 800.000 € d’un bien d’une surface utile de 564 m² sur un terrain de 6.105 m², bien là aussi moins bien situé.

Enfin, M. et M^me X présentent une annonce pour une propriété de 450 m² habitables sur un terrain de 18.000 m², dans le secteur de Lauzerville, au prix de 2.122.300 €. Au vu des éléments fournis sur le bien et sa situation, la cour considère que cette simple offre de vente n’est pas représentative du marché immobilier.

Le commissaire du gouvernement souligne dans ses écritures que M. et M^me X ont récemment considérablement réévalué leur déclaration fiscale au titre de l’impôt sur la fortune pour un montant de 2.000.000 €. La cour considère que cette réévaluation ne peut servir de preuve à la fixation du prix de leur immeuble puisqu’elle intervient, comme ils l’indiquent eux-mêmes, une fois qu’ils ont envisagé de vendre. Au rebours, la minoration des déclarations précédentes, si tant est qu’elle soit avérée, n’apparaît pas non plus déterminante pour la fixation de l’indemnité demandée.

En conclusion, la cour dispose des éléments pour décider que l’évaluation retenue par le premier n’encourt pas utilement la critique. Le jugement entrepris sera confirmé dans son intégralité.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge tant de M. et M^me X que de l’EPFL les frais engagés pour l’instance et non compris dans les dépens. Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront dès lors rejetées.

Les époux X, qui succombent dans leur appel, en supporteront la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour

Déclare recevable l’appel formé par M. et M^me X ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 septembre 2014 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Toulouse et fixe le prix d’acquisition de la propriété sise 158, chemin de l’Enseigure à Aussonne (XXX, cadastrée section XXX pour 18.061 m² et ZK 470 pour 13.220 m², appartenant à M. Jean-Pierre X et M^me Marie-Madeleine HANOTIN épouse X, à la somme de un million quatre cent mille euros (1.400.000 €) ;

Laisse les dépens de l’instance d’appel à la charge des époux X ;

Déboute les parties des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. COQUEBLIN J.M BAISSUS.