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07/04/2015

ARRÊT N°206

N°RG: 13/06227

PC/CD

Décision déférée du 13 Novembre 2013 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 12/02270

M. X

XXX

C/

Y Z

EURL TOULOUSE IMMOBILIER

SCP HENRI TOUATI – PATRICK PAPAZIAN – PHILIPPE PAILHES – MICHELE SELLEM-ERIC GRANDJEAN-SEBASTIEN ALALOUF

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEPT AVRIL DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTE

XXX poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Christian GARY de la SCP GARY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur Y Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Olivier VERCELLONE, avocat au barreau de TOULOUSE

EURL TOULOUSE IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal domiclié es qualité audit siège de la société

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP HENRI TOUATI-PATRICK PAPAZIAN-PHILIPPE PAILHES-MICHELE SELLEM-ERIC GRANDJEAN-SEBASTIEN ALALOUF

XXX

XXX

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 1° Décembre 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

B. BRUNET, président

M. MOULIS, conseiller

P. CRABOL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. CRABOL, conseiller ayant participé au délibéré, en remplacement du président empêché, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

XXX et Fils, vendeur, a chargé l’EURL Toulouse Immobilier (Orpi) par mandat numéro 10745 de vendre le lot numéro 38 (studio) et le lot numéro 76 (parking) et par mandat numéro 10746 de vendre le lot numéro 48 (studio) et le lot numéro 77 (parking), les deux studios numérotés respectivement 26 et 36 sur le plan étant tous deux situés au deuxième étage de la copropriété Sainte-Cécile au XXX à Toulouse (Haute-Garonne) ;

Les diagnostics techniques annexés à l’acte sous-seing privé d’acquisition par Y Z, dressé par l’agent immobilier, mentionnent tous que le bien objet des examens est l’ appartement à la porte 36 ;

Par mandat numéro 10827 du premier juillet 2010 Y Z a confié à l’agence Orpi un mandat de recherches portant sur les lots numéro 38 et 76 de la copropriété ;

Par acte authentique du 12 octobre 2010, la SCI a vendu à Y Z le lot numéro 38 (appartement de type un portant le numéro 26 du plan) et le lot numéro 76 (parking portant le numéro 37 du plan) ;

Or, Y Z, à son entrée dans les lieux, a découvert que l’appartement dont on lui avait remis les clés lors de la vente et dans lequel il a pu s’introduire (l’appartement 26) n’est pas celui qu’il avait visité et voulait acquérir (l’appartement 36 vendu à une dame Félix) ;

L’acquéreur Y Z a remis en vente le bien par mandat donné à Orpi en date du 18 juin 2011 ;

Saisi suivant assignation du 29 février 2012 par Y Z contre le vendeur, l’agent immobilier et le notaire d’une action en nullité de la vente pour erreur et en condamnation à restitution du prix, des frais d’agence, des frais de notaire et en paiement de la réparation de son préjudice patrimonial et d’un préjudice moral, le tribunal de grande instance de Toulouse, par jugement en date du 13 novembre 2013, a fait droit à l’essentiel des demandes ; l’exécution provisoire a été ordonnée ;

Dans ses dernières écritures transmises le 20 octobre 2014 au soutien de son appel la SCI Moullin Traffort conclut principalement que la vente a été ratifiée par le mandat de revente donné par Y Z le 18 juin 2011, après la découverte de son erreur, et se retourne subsidiairement contre le notaire et l’agent immobilier ; elle précise que l’appartement devrait être restitué dans le même état qu’avant la vente ; elle réclame une indemnité de procédure (4.000 euros) et le règlement des frais d’exécution par les intimés ;

L’intimé Y Z contestant la ratification de son acte d’acquisition a conclu le 16 octobre 2014 à la confirmation du jugement sauf à obtenir la condamnation du notaire à lui restituer ses frais perçus de 4.500 euros et à obtenir de l’agent immobilier et du notaire la réparation d’un préjudice patrimonial (11.379 euros), de l’agent immobilier seul la réparation d’un préjudice moral (30.000 euros) ; il demande la garantie de l’agent immobilier et du notaire pour la restitution du prix de vente ; il réclame une indemnité de procédure (15.000 euros) ;

La société professionnelle de notaires a conclu le 6 octobre 2014 à la confirmation du jugement et subsidiairement à l’absence de préjudice indemnisable causé par la faute alléguée ; elle réclame une indemnité de procédure (2.000 euros) ;

L’EURL Toulouse Immobilier a conclu le 5 mai 2014 à la réformation du jugement et au débouté de Y Z et de la SCI Moullin Traffort ; elle réclame une indemnité de procédure (4.000 euros) ;

SUR CE

Sur la ratification de la vente

Attendu que suivant les dispositions de l’article 1338 du Code civil, la confirmation, ratification ou exécution volontaire emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l’on pouvait opposer contre l’acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers ;

Qu’en l’espèce est produit aux débats (pièce numéro 6 de Y Z) le mandat en date du 18 juin 2011 par lequel Y Z met en vente le bien par l’intermédiaire de l’EURL Toulouse Immobilier ;

Mais attendu que ce mandat, produit par le mandant, ne mentionne pas le numéro d’inscription sur le registre des mandats qui est reporté sur celui des exemplaires qui reste en possession du mandant, conformément aux dispositions de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, son efficacité à opérer ratification de l’acte d’acquisition du 12 octobre 2010 est inexistante, dès lors qu’il est de jurisprudence constante que l’agent immobilier ne peut négocier aucune vente lorsque le mandat n’a pas été enregistré et que l’exemplaire en possession du mandant ne porte pas le numéro d’enregistrement ;

Attendu que le moyen, soulevé devant la cour, d’une ratification de la vente sera donc écarté ;

Sur la nullité

Attendu que l’action en nullité de la convention pour erreur sur la substance même de la chose qui en est l’objet est ouverte par l’article 1110 du Code civil ;

Qu’en l’espèce l’objet du mandat de recherches en date du 1° juillet 2010 mentionnant la description précise et préimprimée par l’agent immobilier des lots numéro 38 et 76 a été exactement défini par le premier juge comme la négociation d’un bien déjà préalablement visité par l’acquéreur qui en signant l’acte a porté foi à la description mentionnée par l’agent immobilier, alors qu’elle ne correspondait pas à l’appartement (lot 48) qu 'il avait visité et qui fait l’objet des diagnostics techniques (l’appartement porte 36) ;

Attendu que le mécanisme de l’erreur a fait l’objet par le premier juge d’une minutieuse analyse dont la cour s’approprie l’exposé, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu l’erreur patente de l’acquéreur ;

Que le jugement sera donc confirmé du chef de la nullité de la vente et de ses conséquences ;

Sur le recours contre le notaire

Attendu que la responsabilité du notaire tenu d’assurer l’efficacité de ses actes un fondement délictuel ;

Qu’en l’espèce l’acte authentique porte sur la vente du lot 38 (appartement portant le numéro 26 du plan) et du lot 76 (parking portant le numéro 37 du plan) qui correspondent exactement aux mentions de l’acte sous-seing privé et au mandat de recherches, tous deux établis par l’agent immobilier ;

Que la simple indication d’une «porte 36» comme lieu des investigations de l’expert en diagnostics ne permet pas de caractériser une erreur d’inversion des lots susceptible d’être imputée à faute au notaire qui n’est pas tenu d’avoir la connaissance des lieux ;

Attendu que la responsabilité du notaire a donc été écartée à juste titre par le jugement qui sera confirmé de ce chef ;

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Attendu que la responsabilité de l’agent immobilier signataire d’un mandat de vente confiée par la SCI et d’un mandat de recherche confié par l’acquéreur a un fondement contractuel ;

Qu’en l’espèce l’agent immobilier qui a mentionné des références erronées du bien décrit tant dans le mandat de recherche que dans l’acte sous-seing privé de vente et n’a pas vérifié la concordance entre le bien visité par l’expert en diagnostic (porte 36) et le bien qu’il avait fait visiter à l’acquéreur (porte 26) est à l’origine de l’erreur qu’il n’a pas décelée par sa négligence dans l’établissement des actes malgré sa connaissance des lieux ;

Attendu que la faute de l’agent immobilier a provoqué l’erreur de l’acquéreur, c’est à juste titre que sa responsabilité a été retenue par le premier juge ;

Sur les réparations

Attendu que l’agent immobilier a exécuté l’intégralité de sa prestation, indépendamment de sa faute génératrice d’un préjudice indemnisable, le montant de sa commission est causé ;

Que c’est donc à tort que le premier juge l’a condamné au remboursement des frais d’agence (4.600 euros), le jugement doit être réformé de ce chef ;

Attendu que le prix a été encaissé par le vendeur il ne peut être mis à la charge de l’agent immobilier une obligation de garantir la restitution d’une somme qu’il n’a pas reçue et qu’il ne doit pas ;

Que le débouté de Y Z sur ce chef de demande doit être confirmé ;

Attendu que le préjudice patrimonial subi par Y Z n’est pas clairement justifié au-delà du montant alloué par le tribunal ;

Que le jugement sera donc confirmé du chef de ce montant (792 euros) ;

Attendu que le préjudice moral causé à Y Z par les tracas et soucis a été exactement évalué à 2.000 euros par le tribunal le jugement doit être confirmé de ce chef ;

Attendu enfin, sur le recours du vendeur contre son agent immobilier, que la SCI n’est pas fondée à demander le paiement à l’agent immobilier des droits d’enregistrement qu’elle n’a pas versés, ceux ci étant à la charge de l’acquéreur, et qui sont restituables en cas d’annulation de la vente, ni les frais de remise en état du bien auquel l’agent n’est pas tenu, étant tiers à la vente ;

Que le rejet par le tribunal de la demande de la SCI en paiement par l’agent immobilier des droits et frais accessoires à la vente sera donc confirmé ;

Attendu que la SCI Moullin Traffort qui succombe son appel principal tendant à faire reconnaître la validité de la vente supportera tous les dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Dit que Y Z n’a pas ratifié l’acte d’acquisition en date du 12 octobre 2010 ;

Réformant partiellement ;

Rejette la demande de Y Z en remboursement par l’EURL Toulouse Immobilier de la commission d’agence (4.600 euros) ;

Confirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses autres dispositions ;

Condamne la SCI Moullin Traffort à verser à Y Z une indemnité de procédure d’appel de 1.500 euros ;

Condamne la SCI Moulin Traffort aux entiers dépens d’appel.

Le greffier P/le président