XXX

Syndicat des copropriétaires de la copropriété 37 rue Jean-Baptiste BAUDIN

C/

D B

H A

F C

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE X

1^re chambre civile

ARRÊT DU 28 JUIN 2016

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°14/01004

MINUTE N° 16/

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 avril 2014

rendu par le tribunal de grande instance de X – RG : 13/00020

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété 37 rue Jean-Baptiste BAUDIN, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET SOULARD dont le siège social est 2 rue Amiral Roussin 21000 X,prise elle-même en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

37 rue Jean-Baptiste Baudin

21000 X

Assisté de M^e Stéphane Maussion, venant au lieu et place de M^e Bruno Chaton ayant pris sa retraite, avocat au barreau de X, plaidant, et représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de X, postulant, vestiaire : 126

INTIMÉS :

Madame D B

née le XXX à XXX

XXX

21000 X

Monsieur H A

né le XXX à X (21)

XXX

XXX

Monsieur F C

né le XXX à X (21)

XXX

21000 X

Représentés par M^e Jean-H SIMARD de la SCP MAGDELAINE SIMARD, avocat au barreau de X, vestiaire : 72

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 mai 2016 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Françoise BOURY, Présidente de chambre, président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargée du rapport par désignation du Président

Delphine LAVERGNE-PILLOT, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 28 Juin 2016

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Françoise BOURY, Présidente de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 11 octobre 2011 par Maître Jouffroy, notaire à X, Madame D B, Monsieur F C et Monsieur H A ont acquis des consorts Z divers lots dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis XXX à X, situés au troisième et dernier étage de l’immeuble et consistant en des greniers et locaux mansardés, en vue de les transformer en appartements afin de les donner à bail. Cet acte avait été précédé de la signature d’un compromis de vente, le 30 décembre 2010, entre les consorts Z et Madame P-Q Y, qui, à la faveur d’une convention de substitution figurant dans le compromis, a cédé son droit d’acquérir les lieux à Madame B et Messieurs A et C, le 17 mars 2011.

Le projet des trois copropriétaires a été présenté à l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 juin 2012, mais la question de l’autorisation des travaux n’a pu être débattue, en l’absence des plans et documents nécessaires.

Ils ont donc sollicité du syndic la convocation d’une nouvelle assemblée générale qui s’est tenue le 1^er octobre 2012, dont la neuvième résolution avait pour objet l’autorisation à donner à Madame B et à Messieurs C et A d’exécuter les travaux prévus dans les documents adressés aux copropriétaires, par circulaire du 11 mai 2012.

Ces travaux, susceptibles d’affecter les parties communes, concernaient le raccordement électrique par ERDF et l’aménagement intérieur des lots avec agrandissement des ouvertures en toiture.

La résolution a été rejetée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Madame B et Messieurs C et A ont alors saisi le Tribunal de grande instance de X, par acte d’huissier du 18 décembre 2012, sur le fondement des dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, à l’effet de se voir autoriser à réaliser les travaux dont s’agit et d’obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 37 rue Jean-Baptiste Baudin à X à leur payer à chacun la somme mensuelle de 500 € à titre de dommages-intérêts à compter du 5 janvier 2012 et ce jusqu’à ce qu’une décision définitive autorise les travaux, outre une indemnité de 5 000 € au titre de leurs frais de procédure non compris dans les dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Ils demandaient également qu’il soit fait application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires a conclu à l’irrecevabilité de l’action en excipant des dispositions du règlement de copropriété contenant une clause compromissoire interdisant la saisine du tribunal pour statuer sur les difficultés qui pourraient naître de l’application du règlement au profit de deux arbitres, du caractère tardif de la demande d’autorisation de réaliser les travaux au motif que la délibération n’a pas été attaquée dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et enfin du défaut de communisation à la copropriété d’un projet technique détaillé pour chacun des appartements envisagés et des pièces visées au projet de réhabilitation.

Au fond, le défendeur s’est opposé à la demande d’autorisation en faisant valoir que les travaux ont déjà été entrepris et partiellement exécutés, sans accord préalable de la copropriété, ce qui constitue en soi un obstacle à l’autorisation sollicitée, laquelle ne peut, selon lui, être accordée que dans la mesure où les travaux ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, comme le prévoit l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le projet de découper le dernier étage en petits appartements induit nécessairement des nuisances notamment sonores aux copropriétaires des trois autres niveaux.

Par jugement rendu le 15 avril 2014, le Tribunal a, au visa des articles 9, 10-1 alinéa 2, 25 b, 30, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 :

— fixé la clôture au 28 janvier 2014,

— déclaré non écrites les dispositions du règlement de copropriété relative à une clause d’arbitrage intitulée « obligation d’exécution '',

En conséquence,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée de l’application de la clause compromissoire,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée de la tardiveté de la demande,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée du défaut de communication du projet dans le délai prescrit et du contenu du projet,

— autorisé Madame B, Monsieur C et Monsieur A à faire réaliser, à leurs frais, les travaux tels que figurant dans le projet adressé aux copropriétaires par circulaire du 11 mai 2012, visés par la 9^e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé 37 rue Jean-Baptiste Baudin à X qui s’est tenue le 1^er octobre 2012,

— débouté les consorts B, C et A de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme globale de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le tribunal a, en premier lieu, retenu que la clause compromissoire qui avait été autorisée par la loi du 28 juin 1938 en vue de faciliter le règlement amiable des litiges en matière de copropriété est désormais illicite, la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas repris à son compte cette dérogation, et il a, au surplus, considéré que la clause compromissoire prévue par le chapitre 6 du règlement de copropriété était nulle, comme contraire aux articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Les premiers juges ont ensuite estimé que le recours présenté par Madame B, Monsieur C et Monsieur A pour obtenir l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes ne tendait pas à l’annulation d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il n’était donc pas soumis au délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, mais au délai décennal de prescription prévu à l’article 42 alinéa 1 de cette même loi, s’agissant d’une action personnelle entre un copropriétaire et le syndicat.

Ils ont relevé, qu’à supposer que le délai de deux mois fût opposable aux auteurs des copropriétaires, comme le prétend le défendeur, à raison du refus qui avait été opposé à ces derniers par la copropriété, rien n’empêchait les nouveaux acquéreurs de solliciter ultérieurement l’autorisation de réaliser les travaux dont s’agit, et, partant, en cas de refus, de saisir le tribunal compétent, la décision de refus d’exécution de travaux dans des lots privatifs mais affectant des parties communes n’ayant pas vocation à perdurer dans le temps.

Le tribunal a également retenu que les éléments du débat établissaient que le syndicat des copropriétaires avait eu communication en temps utile du projet de travaux soumis à la l’assemblée générale, transmis cinq mois avant la réunion du 1^er octobre 2012, et que les documents transmis étaient parfaitement valables au regard des exigences légales et exhaustifs.

Sur le fond, les premiers juges ont considéré que les travaux envisagés par les copropriétaires, visant à réhabiliter le troisième étage pour le transformer en quatre petits appartements destinés à la location, constituaient nécessairement des travaux d’amélioration de l’immeuble dans son ensemble, susceptibles de bénéficier à l’ensemble de la copropriété dès lors qu’ils tendaient à restaurer une surface jusque-là inhabitable.

Ils ont enfin relevé que ces travaux n’avaient pas été entrepris par les requérants, en constatant que les travaux de canalisation d’eau au niveau du grenier, par la mise en place d’une colonne de chute, avaient été réalisés par M^me Y et qu’ils n’étaient pas le fait des nouveaux copropriétaires, et ils ont considéré, au vu du projet technique détaillé communiqué pour chacun des appartements envisagés, qu’il n’apparaissait pas que le projet soit contraire à la destination de l’immeuble dans son ensemble, et ce d’autant moins que les mansardes et greniers à rénover étaient destinés à l’habitation après réhabilitation.

Ils ont estimé que la destination d’habitation n’était pas nouvelle, au vu d’un procès-verbal de constat d’huissier établissant que les mansardes ont été antérieurement affectées à l’habitation, et ont souligné que le syndicat des copropriétaires ne s’opposait pas aux travaux à proprement parler mais seulement à leur finalité, ayant pour effet de rendre l’immeuble accessible à des locataires étrangers à la copropriété qui craint pour sa tranquillité.

Ils ont enfin considéré que la destination bourgeoise revendiquée par le syndic de copropriété ne constituait pas un élément intrinsèque d’une destination immobilière et qu’elle n’était en rien détournée par le fait que des locataires puissent être intégrés dans les lieux.

Ils ont en revanche rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts au motif que les copropriétaires opéraient une confusion entre les différentes sortes d’indemnisation et que, sous couvert d’une demande de dommages-intérêts, ils recherchaient en réalité la réparation d’un préjudice de jouissance sous forme d’astreinte, se fondant sur un prix de location non avéré, voire imaginaire ou fantaisiste.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à X, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Soulard, a régulièrement interjeté appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 28 mai 2014.

Dans ses dernières écritures notifiées le 9 décembre 2014, l’appelant demande à la Cour de :

Réformant intégralement ledit jugement,

A titre principal,

— dire et juger irrecevable l’action engagée par les consorts C, A et B à l’encontre du syndicat de la copropriété,

En conséquence, rejeter la demande présentée,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les consorts B, A et C ne peuvent obtenir l’autorisation judiciaire d’effectuer des travaux qui avaient d’ores et déjà été entrepris sans l’autorisation préalable de la copropriété,

En conséquence, les débouter intégralement de leur demande,

Plus subsidiairement,

— dire et juger que les travaux sollicités par les demandeurs ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble et risquent, par la multiplication des occupants et la division excessive des lieux, de créer des conditions d’habitabilité génératrices de nuisances au détriment des autres copropriétaires,

En conséquence, rejeter la demande d’autorisation de travaux présentée,

Encore plus subsidiairement,

— subordonner l’autorisation de travaux accordée à des conditions techniques et, préalablement, ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer les conditions techniques auxquelles les travaux pourraient être entrepris sans nuire aux droits des autres copropriétaires,

Statuant sur l’appel incident formalisé par les intimés,

— rejeter les demandes formalisées par les intimés au titre de leur appel incident,

— condamner ensemble et solidairement Monsieur F C, Mademoiselle D B et Monsieur H A à lui verser une somme globale de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les honoraires exposés tant en première instance qu’en cause d’appel,

— condamner les mêmes et dans les mêmes conditions aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 23 octobre 2015, les intimés demandent à la Cour, au visa des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et, notamment, de l’article 30 alinéa 4 de ladite loi, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de X le 15 avril 2014 en ce qu’il a autorisé Madame B, Monsieur C et Monsieur A à faire réaliser, à leurs frais, les travaux tels que figurant dans le projet adressé aux copropriétaires par circulaire du 11 mai 2012, visé par la 9^e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble 37 rue Jean-Baptiste Baudin à X qui s’est tenue le 1^er octobre 2012,

Y ajoutant,

— les autoriser à réaliser les branchements de leurs lots en eau sur les arrivées et les évacuations existantes,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 37 rue Jean-Baptiste Baudin à X à leur payer, chacun, à titre de dommages-intérêts, la somme mensuelle de 500 €, et à M^me B la somme de 1 000 € à compter du 15 janvier 2012 et ce, jusqu’à l’arrêt à intervenir,

— condamner ledit syndicat à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 37 rue Jean-Baptiste Baudin à X aux dépens qui comprendront notamment les procès-verbaux de constat des 16 mars 2011 et 1^er octobre 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 mars 2016.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR QUOI

Sur la recevabilité de la demande d’autorisation

Attendu que le jugement entrepris n’est pas remis en cause en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée du non respect par les demandeurs à la procédure de la clause compromissoire insérée au règlement de copropriété et sera donc confirmé sur ce point ;

Attendu que l’appelant conclut, en premier lieu, à l’irrecevabilité de la demande d’autorisation présentée par Madame B, Monsieur C et Monsieur A en raison de sa tardiveté ;

Qu’il soutient, d’une part, que leur demande se heurte à un refus opposé le 8 mars 2011 à leurs auteurs, par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, qui a refusé la transformation à usage d’habitation des lots vendus, en soulignant que cette délibération n’a pas été contestée dans le délai de deux mois, qu’elle est désormais définitive et qu’elle a été acceptée par les acquéreurs ainsi que l’établit leur acte de vente ;

Que les intimés objectent que la délibération du 8 mars 2011 ne porte pas sur un changement d’usage du dernier niveau de l’immeuble ni même sur la création d’un unique appartement, et, qu’à supposer qu’un refus de réaliser les travaux ait été opposé aux précédents propriétaires, ce refus ne pouvait concerner que ces derniers ;

Attendu qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 8 mars 2011, que l’assemblée a rejeté la résolution portant sur la création d’un lot nouveau dans le couloir des mansardes de droite, en vue d’une cession avec proposition d’acquisition du couloir pour une valeur de 950 € le m² ;

Que la résolution soumise à l’assemblée générale du 1^er octobre 2012 avait un objet distinct puisqu’elle portait sur des travaux d’électricité nécessaires au raccordement des combles aménagés, consistant notamment en la création d’une colonne montante ;

Que la demande d’autorisation présentée par Madame B, Monsieur C et Monsieur A ne se heurtait donc à aucun refus préalable ;

Attendu que l’appelant prétend, d’autre part, que la demande fondée sur l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 devait être formée dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la même loi et qu’elle a été présentée une fois ce délai expiré ;

Qu’il ajoute que la jurisprudence dominante n’a jamais distingué, en ce qui concerne le délai de saisine des juridictions judiciaires, entre les demandes qui ont pour objet l’annulation d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires et les demandes qui, tout en s’opposant à une délibération refusant une autorisation de travaux, ont pout objet d’obtenir du tribunal cette autorisation ;

Que les intimés reprochent au syndicat des copropriétaires d’opérer une confusion entre l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale et l’autorisation sollicitée dans le cadre de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’est pas soumise au délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 mais à celui du droit commun en matière de copropriété, prévu par l’article 42 alinéa 1, soit un délai de dix années ;

Attendu qu’il est admis en jurisprudence, qu’en cas de refus par l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser les travaux projetés par un copropriétaire, celui-ci dispose d’un délai de dix ans pour saisir le tribunal pour obtenir cette autorisation, le délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 ne lui étant pas applicable ;

Que c’est donc à bon droit que le Tribunal a rejeté la fin de non recevoir tirée de la tardiveté de la demande ;

Attendu que l’appelant conclut, en second lieu, à l’irrecevabilité de la demande d’autorisation judiciaire au motif que la demande présentée à l’assemblée générale des copropriétaires était irrégulière, faute par la convocation de comporter le projet visé par cette demande et faute par la copropriété d’avoir eu communication d’un projet clair et précis sur lequel elle aurait pu se prononcer en connaissance de cause, les document annexés à la lettre de M^me B en date du 24 avril 2012 s’avérant incomplets, et la lettre, elle-même, ne permettant pas de déterminer exactement l’objet des travaux envisagés ;

Que Madame B, Monsieur C et Monsieur A objectent que le projet technique détaillé a été diffusé aux copropriétaires avant l’assemblée générale du 1^er octobre 2012 par le syndic de copopriété, par lettre circulaire du 11 mai 2012, et qu’aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 n’interdit une telle notification avant l’envoi des convocations, en soulignant que le décret du 17 mars 2012 impose que l’information des copropriétaires ait lieu au plus tard en même temps que l’ordre du jour et, qu’en l’espèce, ces derniers ont eu un délai pour le moins suffisant pour prendre connaissance de la nature et de l’ampleur des travaux projetés ;

Qu’ils soutiennent, par ailleurs, que les informations données aux copropriétaires sur les travaux projetés par les pièces annexées à la lettre de M^me B en date du 24 avril 2012, et notamment la proposition de raccordement électrique d’ERDF et le descriptif des travaux établi par l’architecte, étaient complètes, l’incidence des travaux sur les parties communes étant particulièrement détaillée ;

Qu’en ce qui concerne l’adduction d’eau du dernier étage, les intimés affirment qu’ils ne sont pas à l’origine des travaux qui ont été réalisés avant l’acquisition qu’ils ont faite des lots du troisième étage, et, qu’en tout état de cause, l’autorisation qui est aujourd’hui sollicitée ne porte pas sur une canalisation d’eau mais sur une colonne montante d’électricité ;

Attendu que, si l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 exige, pour que l’assemblée générale des copropriétaires se prononce valablement, que tous les documents nécessaires à la prise de décision lui soit préalablement soumis, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose que la notification des documents ait lieu lors de la convocation à l’assemblée générale, les notifications prescrites devant intervenir, au plus tard, en même temps que l’ordre du jour ;

Qu’est ainsi valable la notification antérieure aux convocations ;

Qu’en l’espèce, le projet de travaux accompagné de documents techniques a donc été notifié aux copropriétaires par le syndic de copropriété, le 11 mai 2012, dans le respect des dispositions légales susvisées ;

Que, par ailleurs, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas la communication aux copropriétaires d’un projet complet accompagné de plans et de devis, l’assemblée générale des copropriétaires ayant la faculté de l’exiger pour les besoins d’une complète information, ce qu’elle n’a pas fait en l’espèce ;

Que le projet transmis le 11 mai 2012 accompagné d’une proposition détaillée et chiffrée de raccordement électrique émanant d’ERDF et d’un descriptif des travaux d’aménagement des combles de l’immeuble établi par un architecte complété de plans était conforme aux exigences légales et le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de communication dans le délai prescrit d’un projet permettant la prise de décision ;

Sur le bien fondé de la demande d’autorisation

Attendu que le syndicat des copropriétaires prétend, en premier lieu, que la demande de Madame B, Monsieur C et Monsieur A est sans objet dès lors que les travaux visés par cette demande ont été entrepris et partiellement exécutés sans autorisation ;

Qu’il soutient que des travaux de prolongation d’une colonne d’alimentation d’un appartement du deuxième étage, pour alimenter en eau les mansardes, ont été réalisés au mois de juin 2011, à la demande de M^me Y, aux droits de laquelle se trouvent les intimés, sans aucune autorisation de la copropriété ;

Qu’il ajoute que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, ces travaux sont imputables aux nouveaux copropriétaires qui se sont substitués à M^me Y et qui sont légalement censés avoir bénéficié, dès l’origine, de la promesse de vente, en soulignant que les travaux ont été réalisés majoritairement après la signature de l’acte de substitution ;

Que, pour répondre à l’argumentation des intimés, il soutient que l’adduction d’eau était bien incluse dans la demande d’autorisation de travaux et souligne qu’il importe peu que les intimés ou leur auteur n’aient pas formellement eu la qualité de copropriétaires lorsqu’ils ont réalisé les travaux non autorisés ;

Attendu que Madame B, Monsieur C et Monsieur A répliquent que la demande d’autorisation de travaux refusée par l’assemblée générale du 1^er octobre 2012 ne porte par sur des travaux d’adduction d’eau au troisième étage mais sur la colonne électrique et l’aménagement de leurs lot ;

Qu’ils considèrent que c’est de manière malicieuse que le syndicat des copropriétaires tente d’y inclure des travaux d’adduction d’eau, en précisant n’avoir réalisé aucuns travaux sur une quelconque canalisation d’eau entre les deuxième et troisième étage de l’immeuble ;

Qu’ils ajoutent, qu’à l’époque où leur auteur a pris l’initiative de ces travaux, elle n’avait pas la qualité de copropriétaire, et qu’en tout état de cause, les choses ont d’ores et déjà été remises dans leur état initial, de sorte que la réalisation de travaux d’adduction d’eau ne peut plus leur être opposée ;

Attendu que, comme l’a justement relevé le Tribunal, la demande d’autorisation judiciaire ne porte pas sur des travaux de prolongation d’une colonne d’alimentation d’eau, réalisés au mois de juin 2011, mais sur des travaux d’électricité nécessaires au raccordement des combles aménagés, consistant notamment en la création d’une colonne montante ;

Qu’en outre, les travaux réalisés sans autorisation de la copropriété ont fait l’objet d’une remise en état, de sorte que les copropriétaires concernés peuvent former une demande d’autorisation judiciaire ;

Que c’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que les travaux litigieux n’avaient pas été partiellement exécutés sans autorisation ;

Attendu, qu’en second lieu, l’appelant soutient que le projet d’aménagement des copropriétaires intimés est de nature à nuire aux droits des autres copropriétaires et de la copropriété en faisant valoir que, consistant à découper en petits appartements de 20 à 30 m² la surface du troisième niveau pour les donner à la location, ce projet est susceptible de multiplier et pratiquement doubler les occupants et de créer une gêne et des nuisances, notamment sonores, aux copropriétaires des trois premiers niveaux ;

Qu’il se prévaut à cet égard de la clause d’habitation bourgeoise spécifiée dans le réglement de copropriété ;

Qu’il prétend par ailleurs que les lots considérés constituent de simples greniers ou des séchoirs et ne sont donc pas destinés à l’habitation mais seulement à une occupation annexe à la fonction d’habitation mais exempte de toute présence humaine et précise que, contrairement à ce qu’a retenu le Tribunal, la jurisprudence distingue certains locaux accessoires des appartements, ces locaux secondaires n’ayant pas vocation à devenir des appartements à l’instar des autres niveaux d’un immeuble ;

Attendu que les intimés objectent que le changement de destination évoqué par le syndicat des copropriétaires n’est en réalité qu’un changement d’usage ou d’affectation, la destination de l’immeuble étant l’habitation ;

Qu’ils ajoutent que la clause d’habitation bourgeoise signifie uniquement que les lots de copropriété ne peuvent être utilisés que pour l’habitation, à l’exclusion des activités artisanale, industrielle ou commerciale ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que les travaux objet de la demande d’autorisation sont des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que l’autorisation sollicitée ne peut dès lors être refusée que si les travaux sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils nuisent aux droits des autres copropriétaires ;

Attendu que pour apprécier la conformité des travaux à la destination de l’immeuble, il ne convient pas de s’arrêter à leur matérialité proprement dite mais il faut s’attacher à leurs conséquences prévisibles sur la destination de l’immeuble au regard de la finalité du projet de leur auteur ;

Que la destination de l’immeuble se définit par les actes qui la déterminent, par les caractères dudit immeuble et la situation de celui-ci ;

Qu’en l’espèce, le projet de Madame B, Monsieur C et Monsieur A consiste à aménager le troisième niveau de l’immeuble constitué de greniers, mansardes et séchoirs, en quatre appartements destinés à la location, dans un immeuble bourgeois de type 1900 qui en comporte 6, situé dans un quartier proche du centre historique de la ville de X ;

Que le règlement de copropriété n’autorise pas expressément la transformation des greniers en appartements et stipule que les appartements ne pourront être occupés que pour l’usage d’habitation bourgeoise ;

Que la création de quatre logements à usage d’habitation, qui entrainerait un quasi doublement du nombre d’habitations dans l’immeuble, aurait pour conséquence une augmentation sensible de la fréquentation des parties communes et une modification des modalités de jouissance de celles-ci qui ne seraient pas nécessairement compatibles avec une occupation bourgeoise de l’immeuble, et elle est également de nature à augmenter les nuisances sonores subies par les copropriétaires des niveaux inférieurs et à porter atteinte à leur tranquillité, de sorte que la transformation envisagée des lots appartenant aux intimés est susceptible de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu’elle doit dès lors être refusée, infirmant sur ce point le jugement entrepris ;

Attendu que les intimés qui succombent supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel ;

Qu’il n’est en revanche pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais de procédure qu’elle a exposés et qui ne sont pas inclus dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à X, représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Soulard, recevable en son appel,

Confirme le jugement rendu le 15 avril 2014 par le Tribunal de grande instance de X en ce qu’il a rejeté les fins de non recevoir opposées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à X,

L’infirmant pour le surplus et y ajoutant,

Déboute Madame D B, Monsieur F C et Monsieur H A de leur demande d’autorisation à faire réaliser, à leurs frais, les travaux tels que figurant dans le projet adressé aux copropriétaires par circulaire du 11 mai 2012, visé par la 9^e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble 37 rue Jean-Baptiste Baudin à X qui s’est tenue le 1^er octobre 2012, et les déboute de leurs demandes accessoires,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame B, Monsieur C et Monsieur A aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés directement, par M^e Gerbay, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,