05/09/2016

ARRÊT N° 496

N° RG: 15/01273

MM/CD

Décision déférée du 17 Novembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse – 12/02122

M. Y

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PARC DES CAPITOULS

C/

Z X

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PARC DES CAPITOULS représenté par son syndic la SARL CGPI SOGAB dont le siège est à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Géraud VACARIE de l’ASSOCIATION VACARIE-DUVERNEUIL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur Z X

XXX

XXX

Représenté par M^e Olivier LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant D. FORCADE, président, M. MOULIS, Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

D. FORCADE, président

M. MOULIS, conseiller

C. MULLER, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par D. FORCADE, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Z X est propriétaire du lot n° 14 de la copropriété 'Le Parc des Capitouls’ sise XXX à Toulouse.

Cette résidence à usage mixte d’habitations et de commerces est composée de trois bâtiments A, B et C.

Elle comprend également un espace non bâti défini dans le règlement de copropriété comme constitué par une cour dans laquelle sont aménagés neuf emplacements de stationnement non matérialisés et des espaces verts communs.

* Une assemblée générale réunie le 12 juillet 2010 a voté une résolution n°1 ainsi rédigée :

L’assemblée générale après discussion décide de redéfinir les emplacements de parking situés dans la cour et de créer quatre parkings supplémentaires pour porter à 14 le nombre de parkings à jouissance privative.

Ces emplacements qui porteront les numéros 1 à 14 seront attribués à l’usage exclusif des lots

— parking n° 1 pour le lot 14

— parking n° 2 pour le lot 6

— parking n° 3 pour le lot 6

— parking n° 4 pour le lot 12

— parking n° 5 pour le lot 10

— parking XXX

— parking n° 7 pour le lot 13

— parking n° 8 pour le lot 26

— parking n° 9 pour le lot 16

— parking n° 10 pour le lot 11

— parking n° 11 pour le lot 3-4-5

— parking n° 12 pour le lot 8

— parking n° 13 pour le lot 7

— parking n° 14 pour le lot 19.

L’assemblée décide de redéfinir les emplacements de parking situés dans la cour et de créer 4 parkings supplémentaires pour porter à 14 le nombre de parking à jouissance privative, de supprimer les arbres en mauvaise santé situés sur les lots 9, 14 et 12 ainsi qu’un éclairage sur mat situé en bordure du numéro 9 qui ne fonctionne pas depuis des années et de revoir le marquage au sol.

Le seul vote contre était celui de M. X.

* Une assemblée générale réunie le 8 mars 2011 a voté la huitième résolution suivante :

Suite à la résolution de l’assemblée du 12 juillet 2010 concernant l’attribution à usage exclusif d’emplacements de parkings, décision de substituer le texte de la résolution au libellé du paragraphe Espace non bâti-page 12 du règlement de copropriété qui sera désormais libellé comme suit :

Espace non bâti : le reste du terrain est constitué par 14 emplacements de parking à jouissance privative.

Ces emplacements qui porteront les numéros 1 à 14 sur la plan joint seront attribués en jouissance exclusive pour une meilleure utilisation, savoir :

— parking n° 1 pour le lot 14

— parking n° 2 pour le lot 6

— parking n° 3 pour le lot 6

— parking n° 4 pour le lot 12

— parking n° 5 pour le lot 10

— parking n° 6 pour le lot 15

— parking n° 7 pour le lot 13

— parking n° 8 pour le lot 26

— parking n° 9 pour le lot 16

— parking n° 10 pour le lot 11

— parking n° 11 pour le lot 3-4-5

— parking n° 12 pour le lot 8

— parking n° 13 pour le lot 7

— parking n° 14 pour le lot 19.

Le reste sans changement.

Le seul vote contre était celui de M. X.

Par acte d’huissier en date du 20 septembre 2010, M. X avait fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’annulation de la résolution n° 1 votée par l’assemblée générale du 12 juillet 2010.

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2011, M. X a fait assigner le Syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins d’annulation des résolutions n° 1, 8 et 9 votées par l’assemblée générale du 8 mars 2011.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement en date du 30 novembre 2011 le tribunal de grande instance a prononcé la nullité de la résolution n°1 de l’assemblée générale du 12/07/2010 et des résolutions 6,8 et 9 de l’assemblée générale du 8/03/2011.

A la suite de cette décision, une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 18 avril 2012 et a adopté les résolutions suivantes :

Première résolution

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide de procéder à des aménagements paysagés afin de permettre la création de 4 parkings supplémentaires dans la cour.

Ces aménagements paysagés sont définis de la manière suivante :

suppression des haies en bordure de lots 9 et 14 sur le plan joint, suppression de 5 arbustes sur les parkings 9, 12 et 14 et suppression d’un mat d’éclairage situé en bordure du lot 9, hors service depuis quelques années et d’un second mat sur le futur emplacement 14 qui sera déplacé en bordure du lot.

Cette résolution a été approuvée à la majorité des présents et représentés, M. X ayant voté contre.

Deuxième résolution

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide de créer 4 parkings supplémentaires dans la cour pour porter à 14 le nombre de parkings communs, conformément au plan joint, parkings qui seront numérotés de 1 à 14.

Cette résolution a été approuvée à la majorité des présents et représentés, M. X ayant voté contre.

Troisième résolution

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide d’attribuer en jouissance privative les 14 emplacements créés aux 14 copropriétaires de la résidence, à savoir :

— le parking n° 1 au lot 14 de la copropriété

— Ie parking n° 2 au lot 6 de la copropriété

— le parking n° 3 au lot 22 de la copropriété

— le parking n° 4 au lot 10 de la copropriété

— Ie parking n° 5 au lot 15 de la copropriété

— le parking n° 6 au lot 12 de la copropriété

— le parking n° 7 au lot 13 de la copropriété

— le parking n° 8 au lot 26 de la copropriété

— le parking n° 9 au lot 16 de la copropriété

— le parking n° 10 au lot 11 de la copropriété

— Ie parking n° 1 1 au lot 8 de la copropriété

— Ie parking n’ 12 au lot 3 de la copropriété

— le parking n° 13 au lot 7 de la copropriété

— le parking n° 14 au lot 27 de la copropriété.

Etant précisé que le titulaire de ce droit de jouissance ne pourra en disposer au profit des personnes extérieures à la copropriété.

Cette résolution a été approuvée à la majorité des présents et représentés, M. X ayant voté contre.

Quatrième résolution

L’assemblée générale ayant approuvé la résolution précédente et après en avoir délibéré valide la modification du règlement de copropriété, à savoir le paragraphe 'Espace non bâti’ page 12 du règlement de copropriété étant libellé ainsi qu’il suit :

Espace non bâti : le reste du terrain non bâti est constitué par 14 emplacements de parking à jouissance privative.

Ces emplacements qui porteront les numéros 1 à 14 sur le plan joint seront attribués en jouissance exclusive pour une meilleure utilisation, a savoir :

— le parking n° 1 au lot 14 de la copropriété

— le parking n° 2 au lot 6 de la copropriété

— le parking n° 3 au lot 22 de la copropriété

— Ie parking n° 4 au lot 10 de la copropriété

— Ie parking n° 5 au lot 15 de la copropriété

— le parking n° 6 au lot 12 de la copropriété

— Ie parking n° 7 au lot 13 de la copropriété

— Ie parking n° 8 au lot 26 de la copropriété

— Ie parking n° 9 au lot 16 de la copropriété

— Ie parking n° 10 au lot 11 de la copropriété

— le parking n° 11 au lot 8 de la copropriété

— le parking n° 12 au lot 3 de la copropriété

— le parking n° 13 au lot 7 de la copropriété

— Ie parking n° 14 au lot 27 de la copropriété.

Le reste sans changement.

Pouvoir est donné au syndic pour effectuer les formalités de modification du règlement de copropriété.

Cette résolution a été approuvée à la majorité des présents et représentés, M. X ayant voté contre.

Cinquième résolution

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide d’effectuer des travaux d’aménagement des parkings suivant la proposition de l’entreprise OMNI TRAVAUX pour un montant de 5.885,00 €.

Le premier appel ayant été effectué suite à l’assemblée du 8 mars 2011 sur la base de 5.000 €, il est décidé qu’il sera fait un appel de fonds à la date suivante : le 1^er juillet 2012 pour le complément, soit 885,00 €.

Seul M. X a voté contre. Cette résolution a été approuvée à la majorité des présents et représentés, précision faite que l’assemblée a parfaitement connaissance de ce que les travaux vont impacter une bande de terrain semblant appartenir à la copropriété voisine PARC D’ARZAC, mais utilisé depuis l’origine de la copropriété par le PARC DES CAPITOULS.

Le syndic est déchargé de toute responsabilité concernant cette décision prise en toute connaissance de cause par l’assemblée.

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2012, M. X a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin d’entendre notamment annuler les résolutions n° 1, 2, 3, 4 et 5 de l’assemblée générale du 18 avril 2012.

Par jugement du 17/11/2014 le tribunal de grande instance a :

— Déclaré les demandes de M. X recevables

— Prononcé l’annulation des résolutions n° 1, 2, 3, 4 et 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du18 avril 2012

— Condamné le syndicat des copropriétaires à faire enlever dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision tous les arceaux posés sur la cour commune, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant 30 jours

— Débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts

— Rejeté les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance

— Jugé que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. X sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement

— Accordé à Maitre LERIDON, avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des Capitouls a relevé appel de la décision le 16/03/2015.

L’ordonnance de clôture initialement fixée au 8/03/2016 a été reportée au 22/03/2016, jour des plaidoiries.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 17/03/2016 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des Capitouls représenté par son syndic, la SARL CGPI SOGAB, demande à la cour de :

— Réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— Rejeter toutes les demandes de Monsieur X qui sont irrecevables et mal fondées

— Dire n’y avoir lieu à annulation des délibérations d’assemblée générale contestées

A titre reconventionnel,

— condamner Monsieur X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

— rejeter toute demande et tout appel incident de Monsieur X.

— condamner Monsieur X au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir tout d’abord que les règles de convocation de l’assemblée générale ont été respectées.

Sur le fond il fait valoir que la création de 4 emplacements de stationnement ne saurait être interprétée comme une modification de la destination de l’immeuble, résolution qui aurait nécessité, pour être adoptée, un vote à l’unanimité.

Il ajoute que le fait que des emplacements soient implantés sur la propriété voisine ne saurait entraîner l’annulation des délibérations litigieuses car cette situation n’a pas entraîné de conflit avec la propriété voisine, des pourparlers étant en cours.

Concernant les demandes portant sur le retrait des arceaux il fait valoir que ce n’est pas lui qui en a décidé la mise en place.

Il avance que la procédure est abusive et que par ailleurs le comportement de l’intimé en qualité de copropriétaire n’est pas exempt de faute à l’origine d’un préjudice pour les autres copropriétaires.

Dans ses conclusions récapitulatives du 4/03/2016 Z X répond qu’il convient de :

— confirmer les dispositions du jugement prononçant l’annulation des résolutions querellées

— réformer les dispositions du jugement déboutant Z X de sa demande en dommages et intérêts

Par conséquent

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des Capitouls à lui verser les sommes de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Concernant la régularité de la convocation il expose qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des Capitouls de démontrer que les conditions de délai de convocation ont été respectées.

Il ajoute que la convocation à une assemblée générale exceptionnelle doit répondre à certaines conditions non réunies en l’espèce.

Sur le fond il fait état tout d’abord d’un abus de majorité car les résolutions litigieuses ne reposent sur aucun motif légitime et elles sont contraires à l’intérêt collectif.

Il ajoute qu’il y a violation des règles de la majorité car l’aménagement du parking est contraire à la destination de l’immeuble.

Concernant le retrait des arceaux il expose qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des Capitouls de veiller au respect du règlement de copropriété.

Il ajoute subir un préjudice de jouissance incontestable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le respect des règles de convocation de l’assemblée générale

Pour conclure à l’irrégularité de la convocation de l’assemblée générale Z X indique que le délai de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17/03/1967 entre la notification de la réunion et la date de celle ci n’aurait pas été respecté.

Cependant au vu des pièces produites il apparaît que la convocation adressée par le syndic de la copropriété à Z X a été établie le 22/03/2012 pour une assemblée générale prévue le 18/04/2012. Il en ressort que le délai a été respecté.

Par ailleurs Z X fait valoir que la convocation de l’assemblée générale serait intervenue en application de l’article 8 du même décret, c’est à dire sur demande adressée au syndic par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires mais qu’il n’en est pas justifié. Il en déduit que la convocation qui ne mentionnerait pas qu’il s’agit d’une assemblée générale exceptionnelle et à laquelle n’aurait été joint aucun justificatif de l’origine de la demande, ce qui établirait sa légitimité, ne serait pas régulière.

Cependant et contrairement à ce qu’allègue Z X rien ne permet d’établir que cette convocation serait intervenue dans ce contexte.

Au contraire il ressort de ses termes que c’est le syndic qui en est à l’origine, étant précisé que rien n’empêche une copropriété de tenir dans l’année plusieurs assemblées générales.

Dès lors la convocation qui respecte les dispositions de l’article 9 sus énoncé est régulière.

Sur le fond

* Sur la demande d’annulation des décisions prises par l’assemblée générale

L’action intentée par Z X aux termes de son assignation en date du 25/06 /2012 a pour objet de contester les résolutions 1,2,3,4 et 5 prises par l’assemblée générale le 18/04/2012.

Ces cinq résolutions ont toutes été votées à la majorité des présents et représentés, le seul vote «contre» étant celui de Z X.

Pour solliciter l’annulation de ces résolutions Z X invoque l’abus de majorité.

Il est constant qu’une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Or ce n’est pas le cas en l’espèce puisque l’objet de ces décisions était de créer 4 parkings supplémentaires dans la cour ce qui permettait de porter le nombre d’emplacements à 14 de telle manière que les 14 copropriétaires puissent avoir chacun la jouissance d’un emplacement.

Ces décisions n’entraînaient dès lors aucune rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Ainsi que l’expose Z X ces diverses résolutions sont à l’origine d’un conflit avec la copropriété voisine qui revendique la propriété du terrain où ont été créées les nouvelles places de parking.

Certes, au vu des mentions figurant sur le procès-verbal de l’assemblée générale ce conflit était prévisible puisqu’il est en effet indiqué que : «l’assemblée a parfaitement connaissance de ce que les travaux vont impacter une bande de terrain semblant appartenir à la propriété voisine Parc d’Arzac mais utilisé depuis l’origine de la copropriété par le Parc des Capitouls et que le syndic est déchargé de toute responsabilité concernant cette décision prise en toute connaissance de cause par l’assemblée».

Cependant il n’appartient pas au juge d’examiner l’opportunité des décisions de l’assemblée générale et le risque prévisible d’un litige ne saurait permettre d’annuler les résolutions prises à partir du moment où l’abus de majorité n’est pas établi.

Z X invoque par ailleurs la violation des règles de la majorité au motif qu’il s’agit de résolutions concernant des modifications des lieux qui ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble.

S’appuyant sur les articles 26 et 30 de la loi du 10/07/1965 il en déduit que ces décisions ne pouvaient se prendre à la majorité des présents et représentés, comme cela a été le cas.

En effet, aux termes des articles susvisés les décisions prises et relatives à l’amélioration, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ne peuvent se prendre à la majorité de l’article 25 de la loi que si elles sont conformes à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est l’usage auquel il est destiné et s’apprécie par rapport au contenu du règlement de copropriété.

Aux termes de celui ci il apparaît que l’immeuble est à usage d’habitation sauf les lots 1 et 2 du rez de chaussée du bâtiment A qui sont à usage commercial.

Il est prévu que le terrain non bâti est constitué par une cour dans laquelle sont aménagés 9 emplacements de stationnement non matérialisés et des espaces verts communs.

Le règlement de copropriété ne précise rien de plus sur ces espaces verts qui ne sont pas définis comme un élément essentiel de la résidence.

Dès lors, y porter atteinte ne saurait être considéré comme non conforme à la destination de l’immeuble d’autant que Z X allègue leur suppression totale alors qu’il ne s’agit, au vu des résolutions votées, que de la suppression de certaines haies et arbustes.

Dans ces conditions ni l’abus de majorité ni la violation des règles de majorité ne sont établis et l’annulation des résolutions visées ne saurait être prononcée.

* Sur l’enlèvement des arceaux

En matière de violation du règlement de copropriété, un copropriétaire peut agir seul si la méconnaissance d’une clause du règlement de copropriété est en cause, sans avoir à justifier d’un préjudice personnel.

Cependant Z X n’agit pas contre le syndic à qui il appartient, en application de l’article 18 de la loi du 10/07/1965, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ni contre les copropriétaires qui ont mis en place ces arceaux devant l’emplacement de parking dont ils ont la jouissance, ceci en infraction avec le règlement de copropriété.

Sa demande est dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Parc des Capitouls qui n’est pas responsable de la décision de mise en place des arceaux et elle est dans ces conditions irrecevable.

Z X sera dès lors débouté de l’ensemble de ses demandes et la décision du tribunal de grande instance sera infirmée.

* Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Parc des Capitouls représenté par son syndic

Invoquant le comportement abusif de Z X qui ne respecterait aucune règle de stationnement dans la copropriété le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Parc des Capitouls sollicite des dommages et intérêts.

Toutefois les attestations produites ne sont pas récentes (elles datent toutes de 2012) et en outre elles ne sont pas suffisamment circonstanciées pour établir les infractions alléguées.

Le comportement fautif de l’intimé n’est pas établi et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Parc des Capitouls est dans ces conditions irrecevable à solliciter des dommages et intérêts de ce chef. Il sera ajouté que les dommages et intérêts ne sauraient non plus être justifiés par le caractère abusif de la procédure, insuffisamment caractérisé en l’espèce.

Z X qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme la décision entreprise sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Parc des Capitouls de sa demande en dommages et intérêts,

La confirme de ce chef,

Statuant à nouveau sur les autres chefs

Dit que la demande d’enlèvement des arceaux est irrecevable,

Déboute Z X de l’ensemble de ses autres demandes,

Condamne Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Parc des Capitouls représenté par son syndic la société CGPI SOGAB la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble des frais irrépétibles exposés en 1^re instance et en appel,

Condamne Z X aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel.

Le greffier Le président