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06/11/2017

ARRÊT N°568

N° RG: 16/00078

MM/CD

Décision déférée du 13 Octobre 2015 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse ( 14/02970)

M. X

A B épouse Y

C Y

C/

Association EDC

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SIX NOVEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT

***

APPELANTS

Madame A B épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Benoît CONTENT, avocat au barreau de l’AIN

Monsieur C Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté par M^e Benoît CONTENT, avocat au barreau de l’AIN

INTIMEE

Association EDC Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean FABRY-LAGARDE de la SELARL DUCO-FABRY-LAGARDE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Z, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Z, président

C. MULLER, conseiller

T. SOUBEYRAN, vice président placé

Greffier, lors des débats : H. ANDUZE-ACHER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. Z, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 16/04/2007 C Y et son épouse A B se sont portés acquéreurs dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement et de deux emplacements de parking situés à Saint Denis de la Réunion dans un ensemble immobilier dénommé 'les jardins de la Roseraie 2' .

Le prix du bien était de 246.400 €. L’immeuble devait être achevé au plus tard au cours du 3^e trimestre 2008.

L’acquisition était financée par un emprunt souscrit au taux de 4,70 % l’an auprès du crédit foncier de France remboursable sur 15 ans, le capital commençant à être remboursé avec un différé de deux ans.

L’investissement était réalisé dans un but de défiscalisation intervenant dans le cadre de la loi Girardin. La commercialisation du bien avait eu lieu par l’intermédiaire de la société IFB qui revendiquait dans son dossier de présentation la garantie du label EDC expliquant que EDC (Euro Delta Conseil) était une association créée en 1997 par les premiers investisseurs, qu’elle représentait et défendait en toute indépendance les intérêts de ses adhérents et que sa force de négociation était très importante puisqu’elle compte plus de 25000 adhérents.

Les époux Y avaient adhéré à cette association le 20/11/2006.

Le 10 octobre 2008, juste après la livraison du bien, Monsieur et Madame Y donnaient mandat de gérance à la SIT OI.

Le bien n’ayant pas été loué les époux Y confiaient la gestion de leur bien à un autre mandataire, l’agence CITI.

Un bail était finalement signé le 22 mai 2010, avec date d’effet au 1^er juin 2010.

Le 20 novembre 2012, la DGFIP adressait aux époux Y une proposition de rectification de leur revenu imposable des années 2009, 2010 et 2011 au motif que la location aurait dû intervenir avant le 2/03/2009, c’est à dire dans les six mois de la livraison du bien, que tel n’avait pas été le cas et que dès lors les réductions d’impôts étaient remises en cause. Cette proposition de rectification portait sur la somme de 45.860 €.

L’Association EDC, à qui les époux Y avaient fait part de ce redressement, proposait de les accompagner dans leurs discussions avec l’administration fiscale, ce que ces derniers acceptaient.

Ces démarches, de même que celles entreprises par les époux Y directement auprès de l’administration demeuraient sans effet, l’administration maintenant sa proposition de rectification.

C’est dans ces conditions que suivant acte d’huissier du 27/08/2014 Monsieur et Madame Y ont assigné l’association Patrimea exploitant sous l’enseigne EDC devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour la voir déclarer responsable d’avoir failli à ses obligations sur le fondement de l’article 1147 du code civil et pour la voir condamner à leur payer la somme de 202.260 € à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 13/10/ 2015, le Tribunal de grande instance a débouté les époux Y de leurs demandes, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie adverse et enjoint aux époux Y de supporter les dépens.

Suivant déclaration en date du 07 janvier 2016, les époux Y ont interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture est en date du 30/05/2017.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de leurs conclusions récapitulatives du 21/03/2017 les époux Y demandent à la cour, au visa des articles 1382 et 1147 du code civil, de :

— réformer le jugement entrepris

— condamner l’Association EDC à leur payer la somme de 202.260 € à titre de dommages et intérêts

— condamner l’association EDC à leur payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent qu’ils ont adhéré à l’association EDC le jour où ils ont signé le contrat de réservation de leur bien immobilier soit le 20/11/2006.

Ils font valoir que cette association avait une obligation de conseil et d’assistance, que le recours par la société IFB au label EDC avait pour but de convaincre les acquéreurs que l’opération ne présentait pas de risques et qu’en acceptant de faire bénéficier le commercialisateur de son label l’association EDC apportait sa garantie à l’opération.

Ils ajoutent que l’association EDC ne les a pas informés du risque de l’opération et n’a pas fait part du cadre fiscal précis de l’opération.

Ils estiment avoir subi un préjudice constitué par le fait qu’ils ont dû payer la somme de 45.860 € à l’administration fiscale, que le prix de l’appartement ayant été surévalué ils subissent une perte de valeur de 146.400 € et ajoutent qu’ils ont perdu une chance de ne pas contracter qu’ils chiffrent à 10.000 €.

Dans ses conclusions du 17 mai 2016, l’Association EDC demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et suivants du Code Civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux Y de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de l’association EDC

Pour ce faire, de :

- Constater qu’eu égard à l’absence totale d’intervention de l’association EDC dans le processus de la vente immobilière litigieuse, à laquelle elle est rigoureusement étrangère, cette dernière ne peut se voir imputer la faute dans ses missions statutaires auprès de Monsieur et Madame Y dans le cadre de la réalisation de son acquisition.

- Constater que l’association n’a commis strictement aucune faute de nature contractuelle à l’égard de Monsieur et Madame Y consistant en une violation des dispositions statutaires qui la régissent et demeurant :

— l’absence la plus totale de la violation d’une obligation qui ne relève pas des missions qui sont celles de l’association,

— l’absence la plus totale du moindre manquement en termes d’information qui n’ait point été sollicité de sa part, par Monsieur et Madame Y,

— au contraire l’ensemble des démarches par elle accomplies dans le cadre de l’adhésion de Monsieur et Madame Y à l’association EDC.

- Débouter purement et simplement M. et M^me Y de l’intégralité de leurs demandes dirigées au contradictoire de l’association EDC sur le terrain de la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

- les condamner à payer à l’association EDC une somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat de réservation du bien n’est pas produit aux débats mais les époux Y expliquent dans leurs conclusions qu’ils ont signé ce contrat le jour où ils ont adhéré à l’association EDC, soit le 20/11/2006.

La fonction de cette association est d’accompagner l’investisseur tout au long de son opération quelle qu’en soit la durée.

Elle intervient en amont pour valider un certain nombre d’éléments (avis sur un projet immobilier, vérification de la cohérence de tous les paramètres financiers, collaboration étroite avec tous les intervenants des opérations de défiscalisation afin de mieux répercuter l’information) et également en aval (s’assurer du bon déroulement de l’opération, règlement des difficultés qui peuvent surgir tout au long de l’opération, défense des intérêts des adhérents, aide à la revente).

Elle n’est pas conseil en gestion de patrimoine mais se présente comme une association de défense de ses adhérents qui sont des investisseurs.

Compte tenu de la date de l’adhésion à cette association par les époux Y, ces derniers ne sauraient lui reprocher un défaut de conseil avant et au moment de la réservation.

Ils ne peuvent lui reprocher que d’éventuels manquements commis après l’adhésion donc après la réservation du bien.

Après leur adhésion les époux Y établissent n’avoir pris contact avec cette association que le 28/04/2010 en raison du fait que leur appartement n’était toujours pas loué à cette date.

Il ressort du courrier que leur a adressé l’association EDC que cette dernière a pris leur situation en considération en leur expliquant qu’ils bénéficiaient pendant six mois d’une assurance 'absence de locataire’ et en leur accordant une aide financière de 1.800 € destinée à pallier le déséquilibre financier engendré par la situation.

Il en résulte que l’association EDC a rempli son rôle de conseil, le défaut de location de l’appartement pendant une durée supérieure à six mois après l’achèvement du bien ne pouvant lui être imputable.

Par ailleurs et conformément à ses engagements elle a proposé aux époux Y de les représenter auprès du service des impôts compétent et auprès du médiateur du ministère de l’économie et des finances afin de contester la rectification.

Au vu des courriers qu’elle a rédigés à l’appui de ses réclamations, il est établi qu’elle a fait les démarches nécessaires et n’étant obligée qu’à une obligation de conseil et d’information il ne saurait lui être fait reproche de ne pas avoir obtenu gain de cause auprès de l’administration.

La preuve d’une faute contractuelle n’est dès lors pas établie.

Les époux Y estiment par ailleurs que l’association EDC qui était un tiers par rapport au contrat d’acquisition du bien s’est, en acceptant de figurer comme label dans les documents de commercialisation de la socité IFB, engagée à ce que l’opération envisagée soit garantie sans risques.

Toutefois le fait que l’association EDC soit mentionnée dans ces documents et qu’il soit indiqué qu’elle représente et défende en toute indépendance les intérêts de ses adhérents ne permet pas d’établir que l’opération est garantie sans risques, le succès d’un investissement financier étant toujours aléatoire.

En outre le fait de collaborer avec la société IFB ne constitue pas une faute sauf à démontrer qu’une collaboration entre elles constituerait des manoeuvres destinées à tromper les clients potentiels, preuve que les époux Y ne rapportent pas étant ajouté qu’en tout état de cause ils n’établissent pas que c’est cette mention qui leur a inspiré confiance et qui les a incités à contracter.

La preuve d’une faute délictuelle n’est dès lors pas non plus établie.

Les préjudices dont les époux Y se prétendent victimes sont en tout état de cause en relation avec un défaut d’information préalable à l’acquisition du bien immobilier puisque c’est ce défaut d’information qui serait à l’origine d’une erreur d’évaluation du bien et à une mauvaise compréhension des règles de la défiscalisation applicables au dispositif de la loi Girardin.

Or compte tenu de la date à laquelle les époux Y ont adhéré à l’association, aucune faute ne peut être imputable à cette dernière puisqu’elle n’a pu être sollicitée en amont de l’achat, sur le choix du site, le prix d’achat, les conditions bancaires, le rendement financier et la rentabilité et les garanties.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments la décision du tribunal sera confirmée.

Les époux Y qui succombent supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne C Y et A B, son épouse à payer à l’association EDC la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour,

Condamne C Y et A B, son épouse, aux dépens d’appel.

Le greffier Le président