17/03/2021

ARRÊT N°3/2021

N° RG 20/00001 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NM5N

JCG/IA

Décision déférée du 10 Décembre 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 19/0001

M. GAUCI

Z A

C/

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOU SE

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU DIX SEPT MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur Z A

[…]

[…]

Représenté par M^e Colette FALQUET, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

POLE EVALUATION DOMANIALE

CITE ADMINISTRATIVE-BAT C

[…]

Représenté par M. Philippe RIBES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : J.C. GARRIGUES,

Assesseurs : I. MARTIN DE LA MOUTTE,

A-M. X

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1^er octobre 2018, Maître Letinier, notaire agissant pour le compte de M. Z A, a déposé une déclaration d’intention d’aliéner portant sur un ensemble foncier bâti sis à Toulouse, […], cadastrée section 842 BA n° 84 pour une surface de 4870 m² , moyennant le prix de 1.200.000,00 €, outre une commission de 60.000 € .

Ce bien, acquis par M. A le 12 mars 2012 au prix de 846 000 € , est situé dans le périmètre du Quartier prioritaire de la politique de la ville du Grand Mirail, lequel fait l’objet d’une opération de renouvellement urbain.

Afin de poursuivre cette opération de renouvellement urbain, par courrier en date du 5 décembre 2018, la Ville de Toulouse a demandé à l’Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse ( EPFL ), agissant sur délégation de Toulouse Métropole, d’acquérir le bien objet de la déclaration d’intention d’aliéner déposée le 1^er octobre 2018.

Suivant décision en date du 7 décembre 2018, l’EPFL a exercé le droit de préemption urbain au prix de 900.000 € , en ce compris la somme de 60.000 € due au titre de la commission d’agence, soit un prix hors commission de 840.000,00 € .

Par courrier du 3 janvier 2018, reçu par l’EPFL le 7 janvier 2019, M. A a fait part de sa décision de maintenir son intention de vendre au prix déclaré dans la déclaration d’intention d’aliéner.

L’EPFL a maintenu le prix auquel le droit de préemption a été exercé et a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire du prix du bien préempté, en application des articles L.213-4 et R.213-11 du code de l’urbanisme.

Par jugement en date du 10 décembre 2019, le juge de l’expropriation a :

— fixé le prix d’acquisition de l’immeuble appartenant à M. A à la somme de 950.000,00 €, en ce non comprise la commission d’agence immobilière à la charge de l’acquéreur ;

— annexé au jugement le dossier technique immobilier réalisé le 12 février 2019 par le cabinet Pro Eco Conseil ;

— condamné l’EPFL à payer à M. A la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de l’EPFL ;

— rejeté toute autre demande.

Pour statuer ainsi, le juge de l’expropriation a considéré que M. A ne pouvait se prévaloir d’un compromis de vente actant la rencontre de deux volontés mais seulement d’un engagement unipersonnel du propriétaire non significatif de l’état du marché au moment de sa signature. Il a également relevé que M. A ne se prévalait d’aucun terme de comparaison à l’appui de ses prétentions et que la valeur alléguée de 1.200.000 € apparaissait hors de proportion avec l’évolution du marché immobilier dans le quartier du Mirail.

Il a également écarté la proposition de l’EPFL, d’un montant de 840.000 €, inférieure au prix d’acquisition du bien en 2012.

Il a choisi de valoriser d’une part le bâtiment principal sur la base de 1886 € / m² et d’autre part le reliquat du terrain pouvant être qualifié de terrain à bâtir sur la base de 2700 m² et d’une valeur de 120 € / m² pour fixer le prix d’acquisition à 950.000 € .

Suivant déclaration enregistrée le 16 janvier 2020, M. A a interjeté appel de cette décision en ce que le prix d’acquisition de l’immeuble a été fixé à la somme de 950.000 € .

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant mémoire déposé au greffe le 22 mai 2020 et notifié le 27 mai 2020, M. A, appelant, demande à la cour de :

— déclarer recevable l’appel formé contre le jugement du juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Toulouse du 10 décembre 2019 ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition de l’immeuble sis […] à Toulouse, à la somme de 950.000,00 € , en ce non comprise la commission d’agence immobilière de 60.000 € à la charge de l’acquéreur ;

— statuant à nouveau, fixer le prix du bien préempté à la somme de 1.200.000,00 € , outre la commission d’agence à la charge de l’acquéreur ;

— condamner l’EPFL à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFL aux dépens, dont distraction au profit de Maître Falquet, avocat, sur son affirmation de droit.

M. A expose que dans le cadre de la promesse de vente du 27 septembre 2018, la vente du bien était envisagée pour une somme totale de 1.275.000 € dont 1.200.000 € devant revenir au vendeur, que cette négociation faisait suite à une série de projets de ventes au profit de promoteurs immobiliers permettant d’évaluer le bien (1.500.000 €, 1.550.000 €, 1.400.000 € ), ce dont il ressort que la valeur du bien sur le marché était au moins de 1.200.000 € .

Il souligne la faisabilité du projet sur la base duquel a été dressé le compromis au regard du PLU applicable.

Il produit en outre une annonce du 11 décembre 2018 concernant une maison similaire dans le quartier de Lardenne pour un montant de 1.495.000 € confirmant l’ordre de grandeur de prix établie précédemment.

Il ne conteste pas la valeur de la maison telle que fixée à 613.855 € par le premier juge en se fondant sur les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement et sur une superficie loi Carrez de 325,48 m².

En revanche, il estime que la valeur de 120 € / m² retenue par le juge de l’expropriation pour fixer le prix du terrain est manifestement trop basse. Il produit une recherche de valeur vénale établie par un expert immobilier aboutissant à un prix au m² de 236 € par l’application de la double méthode du compte à rebours sur étude de faisabilité et de la comparaison, soit une valeur de 637.200 € .

Suivant mémoire d’intimé déposé au greffe le 5 août 2020, l'EPFL du Grand Toulouse demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 10 décembre 2019 et fixer le prix d’acquisition de l’immeuble à la somme globale de 950.000,00 €, en ce non compris les honoraires de l’agent immobilier mis à la charge de l’acquéreur d’un montant de 60.000,00 € ;

— condamner M. A à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens d’appel.

L’EPFL fait tout d’abord observer que M. A a acquis la propriété préemptée suivant acte du 12 mars 2012 au prix de 846.000 € , qu’il n’apparaît pas que des travaux de rénovation ou d’entretien aient été effectués depuis cette date et que les prix n’ont pas évolué depuis cette date au point de permettre une plus-value de 41,84 %, les prix dans le quartier du Mirail ayant plutôt baissé.

Sur l’historique des promesses et offres d’acquisition dont M. A se prévaut, il fait valoir :

— que cet historique ne comprend aucune vente ferme mais uniquement des négociations qui ont échoué ;

— que dans tous les cas, qu’il s’agisse de promesses unilatérales de vente ou offres d’acquisition, le prix proposé est conditionné par la possibilité de réaliser un programme de construction d’une surface de plancher minimal, alors que même le programme le plus modeste ne peut être réalisé en raison de la situation d’une partie du terrain disponible à l’arrière de la maison, dans la courbe du bruit 'C’ du plan d’exposition au bruit de l’aéroport de Toulouse – Blagnac ;

— que loin de démontrer la justesse du prix déclaré dans la Déclaration d’intention d’aliéner, cet historique démontre au contraire que tous les promoteurs se sont désengagés faute de pouvoir construire le nombre de mètres carrés de surface plancher ayant justifié l’offre de prix.

L’annonce immobilière produite par M. A relative à une maison située dans le quartier de Lardenne pour un prix de 1.495.000 € , concerne selon lui une somptueuse demeure ne pouvant être comparée au bien préempté.

Sur la valeur de la maison, l’EPFL s’en remet à l’appréciation du premier juge tout en faisant observer

que celui-ci n’a pas pris en compte plusieurs éléments de moins-value, notamment celle résultant de la réalisation d’un projet immobilier à l’arrière de la maison ainsi que la situation dans le quartier du Mirail.

S’agissant du prix du terrain, il fait valoir :

— sur l’étude de faisabilité, que la possibilité de réaliser trois maisons sous la courbe C dans les conditions décrites est plus qu’improbable et que le collectif prévu pourrait être théoriquement autorisé sous réserve de mettre en place les mesures acoustiques augmentant le coût de la construction sans garantie de pouvoir le répercuter sur le prix des logements ;

— sur la méthode d’évaluation du compte à rebours, que le raisonnement de l’expert Y est erroné sur plusieurs points et que cette méthode ne permet pas d’appréhender la réalité du marché immobilier ;

— sur la méthode d’évaluation par comparaison, que les six termes de référence cités par l’expert manquent cruellement de pertinence ;

— que le juge de l’expropriation a retenu à bon droit un prix de 120 € / m² au regard des termes de référence produits par le commissaire du gouvernement.

En définitive, l’EPFL conclut que le prix global retenu par le juge de l’expropriation est cohérent mais correspond à un prix maximum qui ne saurait être dépassé car ne tenant pas compte de la forte dépréciation que ferait subir à la maison la réalisation d’un projet immobilier sur l’arrière.

Suivant conclusions en date du 27 mars 2020 déposées au greffe le 1^er avril 2020, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer le prix revenant à M. A pour sa propriété à la somme de 890.000,00 € HT hors frais d’agence.

Il indique qu’il retient les éléments les plus favorables à M. A, soit :

— une valeur vénale de 485.000 € HT pour la maison de maître et 1270 m² de terrain d’assiette

— une valeur vénale de 405.000 € HT pour le reliquat de terrain à bâtir.

MOTIFS

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose :

' A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L.213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

- pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a)à ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel'.

En l’espèce, à la date de référence s’applique le PLU de la ville de Toulouse approuvé le 27 juin 2013. A cette date, le bien préempté était classé en zone UL1.

Par ailleurs, le bien préempté est situé dans le périmètre des courbes C et D du Plan d’Exposition au Bruit (PEB) de l’aéroport de Toulouse Blagnac, ce qui a une incidence sur les possibilités de construction sur la partie arrière de la propriété :

— dans la zone de bruit C du PEB, les constructions à usage d’habitation ne sont autorisées que sous forme de constructions individuelles non groupées si le secteur est déjà urbanisé et desservi par les équipements publics, ce qui est le cas en l’espèce, et à condition de n’entraîner qu’un faible accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances ;

— dans les zones D, les constructions sont autorisées mais doivent faire l’objet des mesures d’isolation acoustique prévues à l’article L.112-12 du code de l’urbanisme.

Il convient de fixer le prix du bien au regard de sa valeur vénale réelle déterminée au vu des éléments de preuve fournis par les parties.

Le bien préempté est une maison de maître édifiée vers 1880, sur deux niveaux, sur une grande parcelle arborée de 4870 m². La maison principale est implantée sur l’avant de la parcelle, ce qui dégage un assez grand terrain disponible sur l’arrière.

Elle est composée de sept chambres, six salles de bains, une grande salle de séjour avec cheminée centrale, une cuisine et plusieurs autres pièces. La structure est en briques et la toiture traditionnelle en tuiles. Les volets et les huisseries sont en bois et les fenêtres principalement en simple vitrage. La maison dispose d’un chauffage central au gaz avec radiateurs fonte et acier et des radiateurs électriques en complément. L’eau chaude sanitaire est fournie par plusieurs cumulus électriques.

La maison dispose en annexe d’un garage pour trois véhicules avec portes basculantes construit vers 1980, et d’une piscine maçonnée et carrelée implantée à côté de la maison.

La parcelle est entièrement close et fermée par deux portails, un portail automatisé sur le chemin du Mirail et un second portail sur l’arrière du jardin, […].

Le juge de l’expropriation a constaté que la maison présentait un état général plutôt satisfaisant et

noté, comme le commissaire du gouvernement, divers éléments de plus-value ( une bâtisse de caractère, la superficie de la parcelle, une situation à proximité des accès rocades, un arrêt de bus proche et un lycée) et de moins-value (entretien négligé tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de la maison, des travaux de mise aux normes gaz et électricité préconisés dans le diagnostic de l’acte d’achat de 2012 mais non réalisés, un quartier éloigné des commerces et peu prisé pour ce type de biens, le bruit des avions, pas ou peu de matériaux nobles généralement rencontrés dans des maisons de ce type).

M. A indique que la promesse de vente consentie le 27 septembre 2018 à M. Motarsik, objet de la déclaration d’intention d’aliéner, fait suite à une série de projets de ventes au profit de promoteurs immobiliers au cours des années précédentes :

— offre d’acquisition du 3 février 2014 par le Groupe Cailleau au prix de 1.500.000 € net vendeur

— promesse de vente à la société Kaufman & Broad du 15 mai 2014 au prix de 1.550.000 € net vendeur

— offre d’acquisition du 27 septembre 2017 par la société AFC Promotion au prix de 1.400.000 € net vendeur.

Contrairement à ce qu’il prétend, cet historique ne démontre pas la justesse du prix de 1.200.000 € net vendeur figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner. Il apparaît en effet au vu des actes versés au débat (pièces n° 3, 4 et 5 de M. A ) que cet historique ne comprend aucune vente ferme et définitive, mais seulement des promesses unilatérales de vente ou des offres d’acquisition sous conditions suspensives de possibilité de réaliser des opérations de construction immobilière importantes (surfaces plancher de 3850 m² et 3950 m²) et qu’aucune de ces opérations n’a pu aboutir.

De même, la promesse unilatérale de vente du 27 septembre 2018 consentie à M. Motarsik n’engage que M. A et a été conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation sur le bien d’un collectif d’habitation de 900 m² de surface de plancher maximal et de deux maisons individuelles d’habitation, la réduction considérable de ce projet par rapport à ceux des promoteurs précédents permettant de considérer qu’ils n’étaient pas réalisables, analyse confirmée par l’étude de faisabilité produite par M. A (pièce n° 12) prévoyant la construction de trois maisons individuelles pour 270 m² shab et de quatorze logements collectifs pour 735 m² shab.

M. A produit ensuite une annonce du 11 décembre 2018 concernant une maison de huit pièces et 380 m² située dans le quartier de Lardenne pour un montant de 1.495.000 € frais d’agence inclus sur un terrain d’une superficie de 2800 m², permettant selon lui de confirmer l’ordre de grandeur de prix précédemment évoqué. Outre le fait qu’il s’agit d’une simple annonce immobilière et non d’une vente ferme, il apparaît que le bien mis en vente n’est pas comparable à celui faisant l’objet de la déclaration d’intention d’aliéner, s’agissant selon cette annonce d’une 'somptueuse demeure de caractère parfaitement entretenue avec un beau parc de 2800 m² ' située dans le quartier de Lardenne à Toulouse, devenu une 'zone urbaine chic', ce qui n’est pas le cas de la maison de M. A sise dans le quartier peu côté du Mirail, quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’une opération de renouvellement urbain.

Conformément à ce que propose le commissaire du gouvernement, la valeur du bien doit être déterminée par comparaison avec des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du bien préempté, et ce en distinguant la valeur de la maison de celle du terrain restant à l’arrière du bâti qui a un potentiel de constructibilité.

S’agissant de la maison, le commissaire du gouvernement produit cinq termes de comparaison de ventes, entre 2017 et 2018, de maisons anciennes bâties entre 1870 et 1930 dont il ressort un prix au m² :

— moyen : 2506 €

— médian : 2065 €

— maximum : 3306 €

— minimum : 1886 € .

Le premier juge, qui a visité la maison lors du transport sur les lieux, a estimé que l’état général de la maison justifiait que la valeur minimale soit retenue, soit un prix de 613.855 € pour une surface de 325,48 m².

Le commissaire du gouvernement retient quant à lui un prix de 485.000 € en se basant sur une surface de 257 m².

M. A ayant produit un certificat de superficie en date du 14 février 2019 concluant que la maison avait une superficie loi Carrez totale de 325,48 m² et une surface au sol totale de 403,64 m², mesurage non contesté par les parties, il convient de confirmer le jugement sur ce point. Cette évaluation ne prenant pas en compte la moins-value qui va impacter la maison du fait du détachement de la partie arrière de la parcelle en vue de la réalisation d’un projet immobilier est avantageuse pour le vendeur.

Le commissaire du gouvernement évalue le terrain résiduel pour une superficie de 2700 m² après déduction du terrain restant rattaché à la maison ( 1270 m²) et de la voirie à créer (900 m²).

Il verse au débat onze termes de comparaison de ventes de terrains, en 2016 et 2017, situés dans le quartier riverain de Lardenne, quartier prisé et recherché, faute de cession de terrain à bâtir pour maison individuelle dans le quartier du Mirail, dont il ressort un prix au m² de :

— moyen : 281 €

— médian : 290 €

— maximum : 389 €

— minimum : 118 € .

Il précise que toutes ces parcelles sont situées en zone UL du PLU mais ne sont pas concernées par les restrictions liées à la zone C du PEB, et il propose de retenir un prix de 150 € /m² , soit une valeur vénale de 405.000 €.

M. A produit un rapport d’expertise établi à sa demande par M^me Y le 10 janvier 2020 concluant, sur la base de l’étude de faisabilité de M. Gameni, architecte, (pièces n° 12 et 13) , que le terrain aurait une valeur de 740.000 € à 850.000 € , au moyen de la méthode du compte à rebours, évaluation confirmée par une estimation par comparaison.

Ce rapport d’expertise ne permet pas de conclure que le terrain situé à l’arrière de la maison pourrait être évalué à 850.000 € ni même à 740.000 €.

L’EPFL démontre en effet de manière non utilement contestée par M. A que compte tenu du fait que le terrain à l’arrière de la maison est classé pour partie en zone C de la courbe de bruit du PEB de l’aéroport de Toulouse-Blagnac et pour une autre partie en zone D (pièce n° 9) et des contraintes posées par les articles L.112-10 et L.122-10 du code de l’urbanisme, il sera impossible de réaliser à l’arrière de la maison trois maisons individuelles et un collectif de quatorze logements.

Par ailleurs, les calculs de l’expert ne sauraient être retenus dans la mesure où :

— M^me Y se fonde sur cette étude de faisabilité qui n’est pas efficiente ;

— les divers coûts de construction figurant en page 9 de son rapport ne font l’objet d’aucune justification ;

— les prix de vente prévisibles de 14 appartements à 3550 € /m² et de 3 villas de 90 m² à 3050 € /m²

ne sont pas plus justifiés que le coût de la construction ;

— l’expert affirme que si l’ensemble est vendu à une société d’HLM, il conviendra de retirer du prix de revient le montant de 114.000 € au titre des frais de commercialisation, omettant de tenir compte du fait que le prix d’acquisition du terrain est en principe plus bas lorsqu’il s’agit d’une société d’HLM ;

— l’historique des négociations a clairement mis en évidence que le bien n’était pas susceptible d’intéresser un promoteur et que ce n’est donc pas à partir d’un prix promoteur qu’il convient de raisonner pour déterminer la valeur du bien préempté ;

— pour conforter son évaluation par la méthode du compte à rebours, l’expert procède une estimation par comparaison mais utilise à cet effet six termes de comparaison inadaptés, les trois premières références concernant des terrains situés à Saint-Simon et Lardenne, quartiers résidentiels où les prix sont élevés, la quatrième référence portant sur un terrain situé rue du Docteur Arlaud dans le quartier de la Côte pavée où les prix sont encore plus élevés, et la cinquième référence n’étant pas localisable selon l’EPFL.

Compte tenu du fait que les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement portent sur des terrains situés dans des quartiers plus recherchés que celui du Mirail et de plus petite surface, prêts à être construits contrairement au terrain préempté, que ce terrain est concerné pour une grande partie par la courbe de bruit C du PEB de Toulouse- Blagnac et que sa configuration n’est pas propice à la construction (problème d’accès, forme triangulaire), il n’est pas démontré que ce terrain pourrait avoir une valeur supérieure à celle de 120 € /m² retenue par le premier juge pour fixer une valeur de 324.000 € (2700 m² x 120).

Ce dernier a porté la valeur totale de 937.855 € ( 613.855 + 324.000 ) à 950.000 € afin de tenir compte de la présence d’un garage indépendant pouvant accueillir trois véhicules, démarche là encore favorable au vendeur mais non contestée par l’EPFL.

Il apparaît en définitive que le prix de 950.000 € est cohérent par rapport au prix d’acquisition en 2012 d’un bien qui n’a pas été entretenu et encore moins rénové depuis cette date, à la baisse des prix dans certains quartiers de Toulouse dont celui où est situé le bien préempté, aux termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement pour des maisons anciennes, et à la forte dépréciation que ferait subir à la maison la réalisation d’un projet immobilier sur l’arrière (perte du parc arboré, proximité avec la voie de desserte des nouvelles constructions et des emplacements de stationnement).

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens de première instance et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

— - – - – - – - – - -

M. A, partie principalement perdante, sera condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPFL est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer à l’occasion de cette procédure. M. A sera donc tenu de lui payer la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse, juge de l’expropriation, en date du 10 décembre 2019 ;

Y ajoutant,

Condamne M. A aux dépens d’appel ;

Condamne M. A à payer à l’Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse la somme de 4000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. A de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[…]