08/07/2021

ARRÊT N° 655/2021

N° RG 20/03188 – N° Portalis DBVI-V-B7E-N2GF

PP/IA

Décision déférée du 13 Novembre 2020 – Juge des contentieux de la protection de Toulouse ( 11-19-0027)

M. RAINSART

X-G Z

C/

B E Y

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur X-G Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Xavier LECOMTE de la SCP ACTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame B E Y

[…]

31520 RAMONVILLE-SAINT-AGNE

Représentée par M^e Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2021.000860 du 25/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. N, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. N, président

V. BLANQUE-X, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. L

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. N, président, et par M. L, greffier de chambre

Exposé du litige :

Par actes en date des 16 septembre 1974 et du 12 juin 1989, M^me C D, puis M. X-G Z, venant aux droits de sa mère, ont donné à bail à M^me B E épouse Y un appartement de type T4/5 de 94,50 m2, situé […] à Ramonville pour un loyer mensuel de 720,00', charges comprises.

Par acte d’huissier en date du 24 avril 2018, M. Z a fait délivrer à M^me Y un congé pour le 31 janvier 2019, avec offre de vente pour un prix de 200 000,00'.

Compte tenu de l’âge et des ressources de M^me Y, M. Z s’est rapproché de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien afin que lui soient proposées des offres de relogement à la location, mais M^me Y a refusé de visiter les biens proposés.

Par exploit d’huissier en date du 27 février 2019, M. X-G Z a assigné sa locataire en validation du congé pour vendre et expulsion devant le juge des référés qui, par ordonnance en date du 24 mai 2019, a dit n’y avoir lieu à référé.

C’est en l’état que M. X-G Z a fait assigner au fond M^me F E épouse Y devant le tribunal d’instance de Toulouse aux mêmes fins.

Par jugement en date du 13 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— Dit que le congé pour vendre délivré le 24 avril 2018 est nul,

— Débouté les parties de toute demande plus ample,

— Condamné M. X-G Z aux dépens.

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration électronique en date du 19 novembre 2020, M. X-G Z a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a dit que le congé pour vendre délivré le 24 avril 2018 est nul, débouté M. Z de toute demande plus ample, l’a condamné aux dépens avec exécution provisoire

M. X-G Z, dans ses dernières conclusions en date du 27 avril 2021, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau:

— Dire et juger valide dans la forme et le fond le congé pour vendre signifié à M^me B Y le 24 avril 2018,

— Dire et juger M^me B Y occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2019,

— Ordonner l’expulsion de M^me B Y de tous occupants de son chef des lieux situés […] à Ramonville, 2^e étage, 1^er appartement sur le palier, à droite, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Autoriser M. X-G Z à faire séquestrer dans tel garde-meubles de son choix, aux frais et risques de M^me B Y, tout objet trouvé dans les lieux et ce en garantie de toute sommes qui pourraient être dues,

— Fixer au montant du loyer et de la provision sur charge en vigueur, soit la somme de 720,00' par mois, le montant de l’indemnité d’occupation,

— Condamner M^me Y au paiement de cette somme jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution effective des clés au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M^me Y de toutes ses demandes,

— Condamner M^me B Y à payer à M. X-G Z la somme de 3 000,00' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Au soutien de sa demande de réformation, il observe que le bien actuellement occupé est un logement 94,5 m2 situé au 2^e étage sans ascenseur comprenant 3 chambres un cellier et un garage et qu’il a satisfait à son obligation de présenter des offres d’appartements conformes aux dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 mais que M^me Y, qui n’a pas manifesté sa volonté d’acquérir, a refusé de visiter.

Neuf offres ont été ainsi formulées à M^me Y et si le premier juge reproche à certaines de ces offres de présenter un logement au premier étage sans ascenseur comme n’étant pas adapté aux besoins de M^me A, il observe qu’elle avait déclaré par son conseil souhaiter le renouvellement de son bail actuel, à savoir le maintien dans un logement situé au 2^e étage sans ascenseur, de sorte qu’il ne peut être considéré que l’absence d’ascenseur pour des logements situés au 1^er ou 2^e étage ne correspondrait pas à ses besoins.

M. Z a résumé dans un tableau les différentes locations proposées à M^me Y selon quatre correspondances officielles entre novembre 2018 et le 2 janvier 2019, toutes situées dans un rayon de 5kms autour de Ramonville, y compris l’offre N° 9 qui, si elle se trouve à plus de 5 kms par la route est bien située dans un rayon de 4,77 kms, pour des loyers inférieurs à celui que Mme

Y acquitte actuellement.

S’agissant de la surface habitable, il observe que celle-ci doit correspondre aux besoins actuels du locataire appréciés à la date du congé et qu’à cette date, l’état de santé de M^me Y permettait son déménagement dès lors que le congé a été donné pour le 31 janvier 2019 et qu’aucune des pièces médicales produites n’est antérieure au mois de novembre 2019.

Il n’est pas indiqué en quoi un T1 de 24 m2 ne correspondrait pas aux besoins actuels d’une personne de plus de 65 ans au motif qu’elle a vécu 40 ans dans 90 m2 alors que précisément ses besoins ont évolué et observe que des logements de 55 m2 à 70 m2 lui ont été proposés, pour des loyers inférieurs à son loyer actuel.

Alors que M^me Y n’avait pas formulé ses besoins en termes de relogement, elle a finalement indiqué que la présence d’un parking était déterminante pour elle de sorte qu’il a été fait des propositions de relogement avec parking.

Quant aux critères nouvellement formulés lors des débats de première instance (cellier, environnement), ils ne sauraient être pris en considération comme n’ayant pas été formulés dans le délai du congé.

Enfin, il est démontré que les offres 1,2,6,7 et 9 étant sous mandat de gestion de l’agence d’Arroyo Immobilier, leur disponibilité effective était établie.

S’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par M^me Y en raison de l’état du logement, c’est à bon droit que le tribunal l’en a déboutée à défaut de justifier d’une faute commise par le bailleur en relation de causalité avec un éventuel préjudice de M^me Y, l’expertise n’ayant pas exclu la responsabilité de la locataire, laquelle est présumée responsable des dégradations qui surviennent durant sa jouissance, lui-même justifiant avoir effectué des réparations.

M^me B Y, dans ses dernières conclusions en date du 5 février 2021, contenant appel incident sur le débouté de sa demande de dommages et intérêts, demande à la cour de:

— Débouter M. Z de l’intégralité de ses demandes,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nul le congé pour vendre délivré le 24 avril 2018.

Infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et condamner M. Z de ce chef à payer à M^me Y une somme de 5 000,000' en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de réparations locatives.

— Condamner M. X-G Z au paiement de la somme de 2 000,00' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

M^me Y demande de confirmer la nullité du congé reprenant cependant certains des griefs écartés par le premier juge dès lors que :

— le congé ne contenait pas au moment où il a été délivré les offres de relogement nécessitées par son âge et son état de santé sérieux qui n’ont été communiquées que tardivement, le bailleur ayant en outre exigé qu’elle se positionne sous 48 heures ce qui n’était pas raisonnable compte tenu de son âge.

— les offres soumises 1,2,6,7 et 9 n’avaient pas l’assentiment des propriétaires.

— l’offre N° 9 était située à plus de 5 kilomètres de son actuel logement.

— les offres de relogement ne correspondent pas à ses besoins et notamment les offres 5 à 9 ne correspondent nullement aux besoins d’une personne de 81 ans, malade qui vit dans 90 m2 depuis plus de 40 ans alors que les logements proposés présentent des surfaces habitables de 18 à 36 m2,

l’un étant situé au troisième étage sans ascenseur (offre 3). Par ailleurs, elle dispose d’un véhicule et d’un garage, ce qui constitue pour elle un moyen essentiel de déplacement alors que les appartements proposés ne disposent pas de garage mais seulement certains de places de parking extérieures ou de box ouverts et elle rappelle que la jurisprudence sanctionne notamment les propositions de logements de surfaces inférieures à celles occupées.

Le tribunal a justement considéré que l’appréciation des besoins du locataire se faisait au moment de la délivrance du congé pour vendre et que c’est à juste titre en conséquence qu’il a écarté le moyen selon lequel M^me Y H déjà actuellement un logement sans ascenseur.

Dès lors’ aucune des propositions de M. Z, ne remplissant ces conditions le congé doit être considéré comme nul.

De même, il est établi par expertise un important phénomène d’humidité affectant le logement ainsi que le manquement du bailleur à son obligation d’entretien et au contraire de ce qu’a jugé le tribunal, les causes n’en étant pas certaines, M. Z ne peut être déchargé de sa responsabilité alors qu’il n’est nullement établi que l’humidité excessive soit due à la présence d’un rideau végétal trop arrosé par ses soins. Le problème ayant perduré dans le temps et M. Z ne justifiant pas y avoir remédié, celui-ci doit l’indemniser de son préjudice.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité du congé pour vendre :

Pour invalider le congé pour vendre donné à M^me Y, le 24 avril 2018 pour le 31 janvier 2019, le tribunal a, examinant une à une les conditions posées par article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne permettant pas au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail d’une personne âgée de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures au plafond en vigueur pour les logements conventionnés.

Il n’est en effet pas discuté qu’au regard de l’âge et des conditions de ressources de M^me Y, ces dispositions sont applicables en ce qu’elles prévoient une obligation pour le bailleur de proposer au locataire des offres de relogement en adéquation avec les besoins et les possibilités du locataire, soit dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes, ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le bien loué, soit dans le même canton ou les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en canton, soit dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloignée de plus de 5 kms.

Et il a considéré que si les conditions d’assentiment des propriétaires et de zone géographique étaient remplies, en revanche ne l’étaient pas l’exigence de présenter des logements conformes aux besoins de la locataire en ce sens qu’il ne pouvait être proposé à M^me Y, âgée de 81 ans, même vivant seule, alors qu’elle a vécu 40 ans dans un logement de 90 m2 de réduire ses besoins à 18 ou 24 m2, sans ascenseur et sans place de parking.

C’est avec justesse que le premier juge a observé que les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 n’imposaient pas que les offres de locations soient concomitantes du congé pour vendre ce d’autant que dans un premier temps le congé doit s’accompagner d’une offre de vente au profit de locataire et ce n’est que lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il correspond à des conditions de ressources dont ne dispose pas nécessairement le bailleur que des offres de locations doivent être proposées, sans que la loi n’exige que ces offres soient contenues dans le congé.

Elles doivent cependant effectivement être communiquées dans un délai raisonnable.

C’est également avec justesse qu’il a retenu que les besoins à prendre en considération sont les besoins de la personne à reloger au moment du congé, ces besoins étant évalués en termes familiaux, professionnels, d’âge ou de santé, notamment, de sorte qu’ils ne le sont pas nécessairement par référence au logement que la personne doit quitter.

En conséquence, le premier juge ne pouvait à la fois rappeler la nécessité d’examiner les besoins actuels et évincer certaines des propositions formulées au motif qu’elles ne présentaient pas une aussi grande superficie que le logement à laisser, faisant passer M^me Y de 94 m2 à 24 m2, alors que la loi ne prévoit pas un droit du locataire à se maintenir dans ses conditions de logement mais à être relogé au regard de ses besoins actuels et il ne ressort pas des débats que M^me Y aurait notamment au regard d’impératifs familiaux des besoins actuels particuliers en termes de surface habitable, se contentant d’affirmer qu’elle ne peut pas vivre dans un logement de 24 m².

Il est en revanche bien noté qu’elle présentait au moment du congé des impératifs liés à son âge et si c’est tardivement qu’elle a fait état d’un besoin de stationnement pour sa voiture qu’elle évalue en termes de garage, besoin lié à la nécessité de continuer à se déplacer de manière autonome qui ne saurait être remis en cause au regard de son âge, le propriétaire en a toutefois justement tenu compte en formulant de nouvelles propositions de location avec parking, la nécessité du garage en lui-même n’étant pas convaincante car il sera vu que si M^me Y souhaite se maintenir dans un logement au 2^e étage sans ascenseur c’est qu’elle est alors en possibilité de marcher jusqu’à une place de parking ou un box.

Or, précisément, s’agissant de la condition d’accessibilité du logement, l’âge de M^me Y constitue objectivement un juste motif de solliciter l’octroi d’un logement avec ascenseur et cela n’est pas véritablement remis en cause par M. Z qui observe cependant que les besoins de M^me Y ne sauraient être considérés au-delà de ce qu’elle exprime elle-même alors qu’elle a effectivement fait part de son souhait de rester dans son logement actuel, à savoir un logement situé au 2^e étage sans ascenseur, de sorte que M^me Y ne fait effectivement pas de ce critère un élément déterminant de son besoin actuel et d’ailleurs, dans ses écritures, s’agissant de l’offre n°3, elle mentionne expressément qu’il n’est pas possible de lui proposer un logement situé au troisième étage sans ascenseur (page 6), ne formulant pas expressément une telle objection pour les logements proposés situés en 1^er et 2^e étage sans ascenseur.

Par ailleurs, les offres de relogement doivent être effectives et le premier juge a justement retenu que pour plusieurs d’entre elles, il était justifié d’un mandat de gestion de l’agence immobilière, de sorte que l’accord du propriétaire était alors assuré.

Quant au bien correspondant à l’offre numéro 9, M. Z justifie que, situé à 5,6 km par la route de la commune de résidence actuelle de M^me Y, il se trouve bien situé dans un rayon de 4,77 kms autour de celle-ci, et constitue géographiquement en conséquence une offre recevable.

Enfin, M^me Y ne saurait imposer à son bailleur des conditions de relogement autres dont elle ne justifie pas avoir fait part avant le terme même du congé, comme notamment l’exigence d’un cellier.

Dès lors, il résulte du tableau versé aux débats par M. Z et qui reprend l’ensemble des offres proposées également versées aux débats que plusieurs offres effectives formulées par M. Z croisaient les différents besoins de M^me Y à la date du congé, ainsi résumés :

— loyer inférieur ou égal à son loyer actuel,

— rayon de 5 kms maximum

— ascenseur au-delà du 2nd étage

— place de stationnement

Il en va ainsi des offres N° 2, 6, 7, 8 et 9 et si l’on peut, dans une certaine mesure, tenir compte du sentiment finalement exprimé par M^me Y de ne pas passer d’un appartement de 90 m2 à un appartement de 18/25 m2, l’offre numéro 2 correspondait à un logement situé dans un rayon, de 4,3 kms, au 2^e étage sans ascenseur avec terrasse et parking, de 55 m2, dont l’accord du bailleur était assuré pour un loyer de 644', inférieur à son loyer actuel.

M^me Y ne conteste pas s’être vue présenter cette offre le 22 novembre 2018, dans un délai

raisonnable qui lui permettait de s’organiser et l’avoir refusée le 4 décembre 2018 et il suffit que le bailleur ait présenté une offre de relogement correspondant aux besoins et à la situation du locataire, dès lors que M^me Y a refusé toute visite et n’a pu émettre en conséquence un refus justifié, pour juger qu’il a satisfait à son obligation.

Le jugement entrepris est donc infirmé en ce qu’il a annulé le congé pour vendre et débouté M. Z de ses demandes en découlant aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance :

Il résulte des dispositions de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est responsable des dégradations qui surviennent durant sa jouissance à moins qu’il prouve qu’elles sont survenues sans sa faute.

M^me Y reproche au premier juge de n’avoir pas retenu la responsabilité de M. Z dans l’humidité persistante déplorée dans son logement à la suite d’un dégât des eaux remontant au 2 août 2014, ayant endommagé les murs du séjour, la salle de bains mais également les parquets des chambres.

Cependant le premier juge a justement observé que l’expert De Neuville n’a pas exclu que cette humidité ait trouvé sa cause dans un arrosage excessif d’un rideau végétal au pied des murs, étant ensuite remontée par capillarité.

Par ailleurs, les factures versées aux débats par M. Z, et dont certaines se rattachent incontestablement au logement de M^me Y, montrent que, contrairement à ce que soutient M^me Y, des travaux ont bien été exécutés dans son logement pour remédier au problème en installant des aérateurs, une recherche de fuite ayant été effectuée en décembre 2016, qui s’est avérée infructueuse, de sorte que la persistance du problème d’humidité conforte l’hypothèse d’une cause imputable à M^me Y.

Quant aux tapisseries qui se décollent, qui relèvent des réparations locatives, ou taches au sol qui sont imputables à l’usage des lieux par M^me Y, il n’appartient pas à M. Z de prendre à sa charge leur réfection.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de dommages et intérêts pour un trouble de jouissance.

Il est au contraire infirmé en ce qu’il a mis les dépens de première instance à la charge de M. Z et confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au vu de l’issue du présent recours, M^me Y en supportera les dépens ainsi que ceux de première instance, l’équité ne commandant pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M^me B de sa demande de dommages et intérêts et statué sur les demandes en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant :

— Dit que le congé pour vendre signifié à M^me B Y le 24 avril 2018 est régulier et a sorti son plein et entier effet à la date du 31 janvier 2019, depuis laquelle M^me B Y est occupante sans droit ni titre,

— Dit que M^me B Y doit libérer les lieux situés […] à Ramonville, 2^e étage, 1^er appartement sur le palier à droite, de sa personne et de ses meubles et effets personnels, dans le mois suivant la signification du présent arrêt à défaut de quoi il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Autorise M. X-G Z à faire séquestrer dans tel garde-meubles de son choix, aux frais et risques de M^me B Y, tout objet trouvé dans les lieux et ce en garantie de toute sommes qui pourraient être dues,

— Fixe au montant du loyer et de la provision sur charges en vigueur, soit la somme de 720,00' par mois, le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er février 2019.

— Condamne M^me B Y au paiement de cette somme jusqu’à son départ des lieux caractérisé par la restitution effective des clés au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier.

— Rejette la demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamne M^me B Y aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. L P. N