COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[H] c/ [L]

MINUTE N°

DU 06 Septembre 2024

N° RG 23/04015 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PLY2

Grosse délivrée

à M^e GIULIERI Renaud

Copie délivrée

à Madame [I] [L]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [H]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e GIULIERI Renaud, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [I] [L]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e GUIGON Candice, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2011, à effet au 1er octobre 2011, Monsieur [M] [H] a donné à bail à Madame [I] [L], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Monsieur [M] [H] a fait signifier à Madame [I] [L] un congé pour reprise pour le 30 septembre 2023, par exploit d’un commissaire de justice en date du 07 février 2023,

Madame [I] [L] a par lettre avec mention “recommandée” en date du 18 septembre 2023, informé Monsieur [M] [H] de son impossibilité de quitter les lieux à la date du 30 septembre 2023,

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2023, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, Monsieur [M] [H] a donc fait assigner Madame [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 25 janvier 2024 à 15 heures au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de déclarer valide le congé pour reprise délivré le 07 février 2023 pour la date du 30 septembre 2023, juger que la locataire est déchue de ses droits locatifs sur le bien sis [Adresse 5] à [Localité 9], ordonner son expulsion immédiate et sans délai des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et la condamner à payer une indemnité d’occupation correspondant au double du montant du dernier loyer outre taxes et charges en sus, à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la date de départ effective des lieux, condamner enfin Madame [I] [L] à lui verser la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du congé du 7 février 2023, distraits au profit de M^e Renaud GIULIERI, Avocat au Barreau de NICE.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire aux audiences du 14 mai 2024 et 25 juin 2024 à 14 heures pour constitution d’avocat par la défendresse puis échange de conclusions entre les deux parties,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Les parties ont déposé leurs dernières conclusions à l’audience de renvoi contradictoire du 25 juin 2024.

Monsieur [M] [H] confirme l’intégralité de ses prétentions antérieures y ajoutant de débouter Madame [I] [L] de toutes ses demandes.

Madame [I] [L] contestant le congé pour reprise du bailleur ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation sollicité par celui-ci outre sa demande d’expulsion en raison de la signature d’une promesse unilatérale de vente d’un appartement à son profit le 05 avril 2024, conclut au débouté de Monsieur [M] [H] de l’ensemble de ses prétentions dirigées à son égard dont celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 06 septembre 2024,

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour reprise et ses conséquences

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Ce texte ajoute qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Monsieur [M] [H] a par exploit d’un commissaire de justice en date du 07 février 2023 signifié à Madame [I] [L] un congé pour reprise pour le 30 septembre 2023, date correspondant au terme du bail. Le bailleur a bien notifié plus de six mois à l’avance sa volonté de reprise du logement,

Monsieur [M] [H] exprime dans l’acte de congé pour reprise en date du 07 février 2023, sa volonté de loger, dans l’appartement occupé par sa locataire, sa fille Madame [D] [H], née le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 9] et demeurant au [Adresse 2] à [Localité 8]. Le bailleur indique bien le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.

Madame [I] [L] conteste le caractère réel et sérieux de la décision de reprise du bailleur en ce qu’elle prétend que la fille de celui-ci occuperait avec son compagnon un logement sis [Adresse 5] à [Localité 9], appartenant également à Monsieur [M] [H] et fournit à l’appui de son allégation la simple photographie d’une boite aux lettres comportant une étiquette où y est inscrit le nom [H] et [J]. Cette photographie ne permet aucunement la localisation du bien en question et ne peut donc constituer un élément de preuve efficient au soutien du moyen invoqué par Madame [I] [L].

De plus, Monsieur [M] [H] produit au débat le contrat de recrutement de sa fille en qualité d’assistant spécialiste à temps plein, en date du 03 novembre 2023 sur lequel y est renseigné l’adresse de Madame [D] [H] comme étant au [Adresse 3] correspondant à celle de Monsieur [M] [H] lui-même. Cet élément concorde avec les dires du bailleur lorsqu’il avance qu’il a été contraint de loger sa fille et petite-fille chez lui après sa mutation au centre hospitalier de [Localité 6].

Il convient donc de déclarer le congé pour reprise parfaitement régulier.

Le congé pour reprise étant valide, le bail liant les parties s’est ainsi trouvé résilié de plein droit par l’effet de ce congé au 30 septembre 2023.

Madame [I] [L] s’est maintenue illégalement dans les lieux occupés en dépit du congé délivré le 07 février 2024 à effet au 30 septembre 2023.

Elle avance que la demande d’expulsion serait devenue sans objet du fait de la signature d’une promesse de vente d’un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 9] en date du 05 avril 2024 par Monsieur [K] à son profit. Elle produit l’acte notarié en pièce 6.

Il est cependant établit, tel que l’avance Monsieur [M] [H] dans son argumentation, que la réalisation de cette promesse de vente ne peut garantir le départ de la locataire occupant les lieux en cause puisqu’en effet le promettant n’accorde au bénéficiaire qu’une simple faculté d’acquérir le bien si bon lui semble pour une durée fixée jusqu’au 5 juillet 2024 à 16 heures, que la disponibilité du bien faisant l’objet de la promesse de vente est effectivement conditionnée à la validité d’un congé pour reprise avec effet au 31 août 2024 délivré à son locataire par le promettant, qu’une incertitude subsiste donc quant à la volonté de Madame [I] [L] d’acquérir ce bien pour se loger personnellement et de la libération du bien en question occupé par un locataire, enfin, que seule une remise des clés de l’appartement du concluant, préablement aux présentes, aurait justifié que la demande d’expulsion soit devenue sans objet.

Madame [I] [L] ne peut donc affirmer avec certitude aucune quitter le bien loué après la réalisation de la vente de l’appartement sous promesse dont l’issue est aléatoire.

Madame [I] [L] se trouve donc occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2023 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du local d’habitation donné à bail situé sis [Adresse 5] à [Localité 9] selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Monsieur [M] [H] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un motif visé à l’alinéa 2 de l’article L 412-1 du code de procédure civile qui permettrait de supprimer le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion de sa locataire requis par les articles L 411-1 et L 412-1 alinéa 1er de ce même code. Il sera donc débouté de sa demande d’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse.

Il est rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile indique qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La date d’effet de la résiliation du bail fait naître une créance d’indemnité d’occupation au profit du bailleur si les locaux étaient encore occupés par l’ex-locataire. L’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire.

Bien qu’il n’est pas contesté que Madame [I] [L] a toujours réglé le montant de son loyer, il est établi qu’elle s’est maintenue illégalement dans les lieux postérieurement à la date du 30 septembre 2023, date de prise d’effet du congé.

Monsieur [M] [H] réclame le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur, outres taxes et charges en sus, à compter du 1er Octobre 2023 jusqu’à la date de départ effectif des lieux. Le bailleur prétend avoir subi un préjudice justifiant de doubler le montant du dernier loyer pour l’indemnité d’occupation en ce qu’il a été contraint de prendre d’autres dispositions, après la mutation professionnelle de sa fille, pour la loger elle et sa petite fille chez lui mais également parce qu’il estime que le montant du loyer acquitté par Madame [I] [L] est dérisoire au regard des prix pratiqués dans le secteur et fournit une estimation immobilière du bien à l’appui.

Comme énoncé plus haut, le demandeur démontre certes avoir hébergé sa fille à son domicile situé [Adresse 3] à [Localité 9] à compter du 02 novembre 2023 du fait du refus de sa locataire de quitter les lieux faute d’obtention d’un nouveau logement dont il avait été avisé le 18 septembre 2023. Toutefois Il n’est cependant pas établi que Madame [D] [H] recrutée en qualité de Docteur spécialiste en gynécologie-obstérique, n’ait eu aucune autre solution d’hébergement, entre ces deux dates que de loger chez son père au [Adresse 3] à [Localité 9].

Monsieur [M] [H] produit également une estimation immobilière indiquant la valeur pour un loyer mensuel par m2 à 19,2 euros pour un appartement situé au [Adresse 5] soit 864 euros hors charges. Il s’agit là d’une estimation immobilière du quartier [Adresse 7] et non pas spécifiquement du bien en lui même. De plus l’estimation moyenne d’un loyer à 864 euros est bien éloignée des 1200 euros demandés au titre de l’indemnité d’occupation.

Madame [I] [L] sera donc condamnée à payer à Monsieur [M] [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant correspondant à celui du loyer qui aurait dû être réglé si le bail s’était poursuivi à son terme, soit d’un montant de 600 euros par mois, charges et taxes récupérables justifiées éventuelles en sus à compter du 01 octobre 2023, jusqu’à la date de départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] [L] qui succombe à l’instance, supportera les dépens, en ce non compris le coût du congé en date du 07 février 2024 qui restera à la charge du bailleur qui a opté pour la signification du congé par acte de commissaire de justice plus onéreuse que les deux autres formes offertes (LRAR ou remise contre émargement) et sera condamnée à payer une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE le congé pour reprise en date du 07 février 2023 à effet au 30 septembre 2023 comme étant valide,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre Monsieur [M] [H] et Madame [I] [L] le 29 septembre 2011,

CONSTATE l’occupation par Madame [I] [L] sans droit ni titre du local d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 9], depuis le 30 septembre 2023 minuit;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [I] [L] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement sis [Adresse 5] à [Localité 9];

DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L412-1 à L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à Monsieur [M] [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant correspondant à celui du loyer qui aurait dû être réglé si le bail avait poursuivi à son terme, soit d’un montant de 600 euros par mois, charges et taxes récupérables éventuelles justifiées en sus à compter du 01 octobre 2023, jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [L] aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ceux non compris le coût du congé pour reprise qui restera à la charge du bailleur,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes et de leurs autres prétentions injustifiées

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,