24/11/2021

ARRÊT N° 883/2021

N° RG 20/03832 – N° Portalis DBVI-V-B7E-N4PF

CBB/MB

Décision déférée du 20 Novembre 2020 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/00939)

[…]

Z Y épouse X

C/

S.A. 3F OCCITANIE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

Madame Z Y épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme CHAUBET, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2020.026879 du 21/12/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.A. 3F OCCITANIE

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. D-E, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. D-E, président

O. STIENNE, conseiller

E. VET, conseiller

Greffier, lors des débats : M. B

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. D-E, président, et par M. B, greffier de chambre

FAITS

Par acte du 04 avril 2019, la SA. 3P Occitanie, a donné à bail à Madame Z Y un appartement situé […], […] moyennant un loyer mensuel de 507,36€.

Le 14 novembre 2019, la SA 3F Occitanie a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1271,55€ au titre des loyers et charges. La CAF de la Haute-Garonne a été saisie le 26 juillet 2019.

PROCEDURE

Par acte d’huissier du 21 janvier 2020, la SA. 3P Occitanie a fait assigner M^me Y devant le juge des contentieux de la protection près du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en constat du jeu de la clause résolutoire du bail, l’expulsion de la locataire et le paiement d’une indemnité d’occupation outre l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 20 novembre 2020, le juge a':

— constaté la résiliation du bail au 15 janvier 2020,

— ordonné l’expulsion de M^me Y et celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-l et

suivants, R.411-1 et suivants, R.412-I et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— statué sur le sort des meubles,

— fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer révisé et des charges, et condamné M^me Y au paiement jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M^me Y à payer à la SA. 3P Occitanie une provision de 2634,47€ en deniers ou quittances, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 septembre 2020, mois d’août 2020 inclus,

— condamné M^me Y aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de Payer,

— condamné M^me Y à payer à la SA. 3P Occitanie la somme de 100€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant déclaration du 24 décembre 2020, M^me Y a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

M^me Y, dans ses dernières écritures en date du 14 février 2021, demande à la cour de':

— réformer l’ordonnance du 20 novembre 2020 en ce qu’elle :

*constate la résiliation du bail au 15 janvier 2020,

*ordonne l’expulsion des lieux et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

*fixe l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme égale au montant des loyers révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et la condamne au paiement mensuel de celle-ci jusqu’au départ effectif des lieux,

*la condamne au paiement d’une provision de 2634,47 euros en deniers ou quittance au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 septembre 2020, mois d’août 2020 inclus,

*la condamne aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

*la condamne à payer à la SA. 3P Occitanie la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— l’autoriser à payer la somme de 2634,47 euros représentant les loyers et charges impayés au 20 novembre 2020, par mensualités de 50 euros à compter du 15 du mois suivant la signification de l’arrêt d’appel, jusqu’à apurement du passif.

En conséquence :

— constater que le bail n’est pas résolu au 15 janvier 2020 en ce que les effets de la clause résolutoire ne sont pas constatés par l’attribution de délais de paiement de la dette locative,

— dire n’y avoir lieu à statuer sur l’indemnité provisionnelle d’occupation,

— dire n’y avoir lieu à statuer sur la provision des loyers et charges,

— dire n’y avoir lieu à sa condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

La SA 3F Occitanie (anciennement SA d’HLM Immobilière Midi Pyrénées), dans ses dernières écritures en date du 31 août 2021, demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance,

— débouter M^me Y de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties fera expressément référence au jugement entrepris, aux conclusions et pièces des parties versées au débat.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l’infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bail du 4 avril 2019 comprend une clause résolutoire en son article 9 conforme à l’article 24 susvisé. Le 14 novembre 2019, la SA. 3P Occitanie a fait délivrer à M^me Y un commandement de payer la somme principale de 1271,55€. La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l’acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.

A défaut pour M^me Y de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 14 janvier 2020, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 15 janvier 2020, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, M^me Y est occupante sans droit des locaux appartenant à la SA. 3P Occitanie depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 15 janvier 2020, la bailleresse est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant, provision pour charges comprise.

La SA. 3P Occitanie produit un décompte des sommes dues arrêté au 14 janvier 2020 pour un montant de 1367,55€ et 2634,41€ au 31 août 2020 date de l’arrêté de compte par le premier juge.

Mais au 31 août 2021 le décompte laisse apparaître un arriéré de 6144,91€ déduction faite de tous versements opérés jusqu’en janvier 2021 et un règlement de 68,35€ en juin 2021. L’obligation du preneur n’étant pas sérieusement contestable à due concurrence, M^me Y doit donc être condamnée au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision confirmée dans son principe doit être actualisée au montant de l’arriéré au jour où la cour statue.

Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors, suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l’expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l’assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, au vu des différents décomptes produits, des pièces justificatives produites et des éléments de la cause, il apparaît que':

— les ressources mensuelles déclarées de M^me Y s’élèvent à 1240€,70€,

— ses charges déclarées à 611€ hors loyer et dépenses de la vie courante.

Elle sollicite un délai de 24 mois par le règlement d’échéances de 50€ ce qui dépasserait non seulement le délai sollicité sans même couvrir la dette visée au commandement de payer mais encore le délai de 36 mois légal autorisé. En outre, elle ne dit rien de la dette actuelle de 6144,91€ qui démontre qu’elle ne paie même plus depuis de longs mois le reste de loyer après déduction de l’APL. Enfin, elle reconnaît elle-même que ce logement est trop cher pour elle.

Dès lors, M^me Y n’est manifestement pas en mesure de s’acquitter des échéances sollicitées dans la limite des deux ans sollicités, pour couvrir une partie de l’arriéré en plus du loyer courant ; sa proposition de rééchelonnement n’est donc pas réaliste.

Et ce d’autant qu’elle ne dit rien non plus de la proposition d’un protocole d’apurement qui lui a été offerte par lettre recommandée avec accusé de réception en cours d’instance le 13 janvier 2021 alors que la dette ne s’élevait encore qu’à 3782,99€. M^me Y sera donc déboutée de sa demande de suspension de la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection près du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en date du 20 novembre 2020 sauf à actualiser le montant de la provision.

Statuant à nouveau sur ce point infirmé et y ajoutant,

— Fixe le montant de la dette de M^me Y envers la SA. 3P Occitanie à la somme de 6144,91€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2021 et la condamne à payer cette somme.

— Déboute M^me Y de sa demande de délais de grâce et de suspension de la clause résolutoire.

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA. 3P Occitanie.

— Condamne M^me Y aux entiers dépens d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. B C. D-E