04/03/2021

ARRÊT N°197/2021

N° RG 19/05471 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NLU6

CB/IA

Décision déférée du 24 Octobre 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 19/01470)

G.SAINATI

A X

C/

SARL WSR IM-MO – IMMOBILIERE FALGUIERE

SARL ARGI

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur A X

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉES

SARL WSR IM-MO – IMMOBILIERE FALGUIERE Administration d’immeubles et autres biens immobiliers

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP INTER-BARREAUX D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET RUFFIE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX de la SCP ROTH-PIGNON, LEPAROUX & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

SARL ARGI Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Depuis 2011 les fonctions de syndic de la copropriété de la résidence «'Les Colombages'» située […] à Toulouse ont été exercées successivement par la SARL Agence Régionale de Gestion Immobilière (ARGI) , la SARL WSR IM-MO (Immobilière Falguiere), la SARL VYMCH CG2M.

Par assemblée générale du 21 janvier 2013, les copropriétaires ont voté en faveur d’une résolution visant à rechercher et analyser les causes de l’affaissement du plancher du deuxième étage du

bâtiment B.

Suivant acte en date du 14 mai 2019, M. X a acquis de M. Y un appartement constituant le lot n°16 de la copropriété.

Le 29 mai 2019, alors qu’il réalisait des travaux de rénovation aux fins de location M. X constatait que l’appartement subissait d’importantes nuisances sonores provenant du plancher de l’appartement du dessus, dont l’occupant lui confirmait qu’il s’agissait d’un désordre ancien et connu de la copropriété. Il découvrait également le fléchissement du plancher de l’appartement du dessus

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juin 2019, M. X informait son vendeur du vice de la chose lequel rejetait toute réclamation en invoquant la clause de non garantie des vices cachés.

PROCÉDURE

Par acte d’huissier en date du 6 août 2019, M. X a assigné M. Y devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir désigner un expert au vu des désordres acoustiques et structurels.

Par assignation en date du 17 septembre 2019, il appelait en cause le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Colombages et les syndics successifs, la SARL Agence Régionale de Gestion Immobilière (ARGI), la SARL WSR IM-MO (Immobilière Falguiere), la SARL VYMCH CG2M en déclaration d’expertise commune.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 24 octobre 2019, le juge au visa des articles 145, 263 et suivants du code de procédure civile, a :

vu la jonction des procédures N°19/01470 et 19/01634,

— rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

— mis hors de cause la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO, anciens syndics de copropriété, en raison de la prescription,

— donné acte aux autres parties défenderesses de leurs protestations et réserves, concernant les prescriptions et excluant toute reconnaissance de responsabilité,

— déclaré toutes autres mises hors de cause comme prématurées,

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

— ordonné en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

— ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise et commis pour y procéder M^me C-D, à défaut, M. Z,

— condamné M. X à porter et à payer à chacun la SARL ARGI et la SARL WSR IM-MO, la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens que ces défendeurs auront exposés,

— débouté les autres parties de toutes autres demandes sur l’article 700 du code de procédure civile, les a réservé en tant que de besoin,

— condamné la partie requérante au paiement des entiers dépens.

Par ordonnance rectificative en date du 19 décembre 2019, le juge a :

— rectifié l’ordonnance du 24 octobre 2019 afin de dire que la mesure d’expertise judiciaire ordonnée

devra également concerner les problèmes de structure des planchers hauts et bas de l’appartement situé au deuxième étage du bâtiment B existant,

— le reste de la décision restant inchangé,

— ordonné la mention de la rectification sur la minute de l’ordonnance rectifiée dont il ne pourra être délivré de copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire ou copie certifiée conforme qui ne soit suivie de la présente ordonnance rectificative,

— laissé les dépens à la charge du Trésor.

Par déclaration en date du 19 décembre 2019, M. X a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— mis hors de cause la SARL ARGI et la SARL WSR IM-MO,

— condamné M. X à porter et à payer à chacun la SARL ARGI et la SARL WSR IM-MO, la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens que ces défendeurs auront exposés.

PRETENTIONS DES PARTIES

M. X, dans ses dernières conclusions en date du 5 mai 2020 demande à la cour au visa des articles 145 du code de procédure civile, 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— réformer partiellement l’ordonnance de référé du 24 octobre 2019 qui a été rectifiée par l’ordonnance du 19 décembre 2019,

— réformer l’ordonnance de référé du 24 octobre 2019 en ce qu’elle a mis hors de cause la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO,

— dire et juger que la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO seront présentes aux opérations d’expertise telles qu’ordonnées par ordonnance de référé du 24 octobre 2019 et rectifiée par ordonnance de référé du 19 décembre 2019,

— réformer l’ordonnance de référé du 24 octobre 2019 en ce qu’elle a condamné M. X à payer à la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO chacune au paiement d’une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il soutient que :

— c’est à l’occasion des nuisance sonores qu’il s’est rendu compte d’un grave problème de structure confirmé par le rapport de l’APAVE du 5 août 2019,

— les syndics antérieurs à l’acquisition de son lot doivent être mis en la cause dès lors qu’ils avaient connaissance de ce grave problème de structure des planchers Haut et bas comme le révèle la lecture des procès verbaux d’ assemblée générale des années 2011 et 2013 et que dès lors que les syndic n’ont pas exécuté les décisions des assemblées générales, leur responsabilité délictuelle peut être mise en jeu,

— l’expertise étant sollicitée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile il est seulement nécessaire de justifier d’un litige potentiel, le point de départ de la prescription étant la date de résiliation des contrats de syndic voire la date à laquelle il a eu connaissance des désordres soit juin 2019, de sorte qu’à ce stade de la procédure il ne peut lui être opposé la prescription de

l’action,

— et l’expert a sollicité dans sa note du 12 février 2020 la mise en cause de tous les syndic,

— un arrêté de péril a été rendu par la Mairie le 7 février 2020

La SARL WSR IM-MO exerçant sous l’enseigne Immobilière-Falguière dans ses dernières conclusions en date du 25 novembre 2020 demande à la cour de:

— déclarer l’appel interjeté par M. X de l’ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2019, rectifiée par l’ordonnance du 19 décembre 2019, irrecevable et en tout cas mal-fondé,

— confirmer l’ordonnance rendue le 24 octobre 2019, rectifiée par l’ordonnance du 19 décembre 2019 en toutes ses dispositions,

— débouter M. X de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions formulés à l’encontre de la SARL WSR IM-MO exerçant sous l’enseigne Immobilière-Falguière,

— condamner M. X à verser à la SARL WSR IM-Mo exerçant sous l’enseigne Immobilière-Falguière la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure.

Elle soutient que :

— en application de l’article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription de l’action est le procès verbal d’ assemblée générale du 21 janvier 2013

— elle a quitté les fonctions de syndic en 2017,

— la préconisation de l’expert ne constitue pas le motif légitime de l’article 145 du code de procédure civile,

— au demeurant en l’absence de preuve d’une faute du syndic, une action en responsabilité serait manifestement vouée à l’échec, dans la mesure où la résolution de 2013 portait sur l’affaissement du plancher de l’appartement voisin et que le vendeur de M. X ne l’a pas avisé d’un tel désordre du temps où il était propriétaire de ce lot.

La SARL Argi dans ses dernières écritures en date du 29 janvier 2020 demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 24 Octobre 2019 en ce qu’elle a jugé que l’expertise ordonnée ne serait pas commune et opposable à la SARL ARGI et la SARL WSR IM et en ce qu’elle a condamné Monsieur X à payer à chacune des deux sociétés, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du CPC,

y ajoutant,

— condamner M. X en cause d’appel, à verser à la société ARGI la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— le condamner aux entiers dépens.

Elle soutient que :

— elle n’est plus syndic de cette copropriété depuis 2012,

— l’affaissement des planchers est connu de tous depuis 2011 dont le vendeur de M. X,

— dès lors M. X ne justifie pas d’un motif légitime à voir opposer les mesures d’expertise à la

SAR Argi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 novembre 2020.

MOTIVATION

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

En l’espèce dans son rapport du 5 août 2019 l’APAVE indique que l’appartement de M. X est affecté des désordres suivants:

« - flèche importante au niveau de la poutre bois principale,

— fissuration et écrasement ponctuel des cloisons de type Placoplan non porteuses situées sous les solives,

— l’ensemble du plancher (poutre et solives) s’est donc affaissé à ce niveau-là sur plusieurs centimètres,

— plancher haut du logement : l’appui intérieur de la poutre principale est constitué d’éléments verticaux en bois cloués entre eux et de taille et hauteur différentes. Cet assemblage ne répondant à aucune règle de l’art a engendré la rupture partielle de l’appui et par conséquent l’affaissement du plancher haut et la mise en charge des cloisons qui sont des éléments non porteurs.

En l’état actuel, le plancher haut n’est pas apte à reprendre des charges permanentes (revêtements de sols) et des charges d’exploitation générées par l’occupation du logement situé au-dessus. Une mise en sécurité par pose d’étaiement est à réaliser sans délai ».

Et dans sa note aux parties n°1 du 12 février 2020 l’expert confirme l’affaissement important de la poutre principale et du plancher haut et bas au centre de l’appartement, un affaissement important du séparatif entre le second et le troisième étage traduisant un désordre structurel de l’immeuble, le bâtiment présentant un danger grave et imminent nécessitant de procéder à l’évacuation sans délai des lieux et à l’étaiement complet des structures par tours d’étaiement ».

Et le 7 février 2020 la mairie de Toulouse a rendu un arrêté de péril concernant cet immeuble.

La preuve est donc rapportée de désordres particulièrement graves affectant le logement acquis par Monsieur X.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 28 mars 2011 que les copropriétaires avaient connaissance de ce grave désordre puisque suivant résolution n°5 ils ont décidé de faire réaliser une étude relative à l’affaissement du plancher du deuxième étage du bâtiment B pour un montant de 980 € hors-taxes, de procéder aux travaux tels que proposés par l’entreprise désignée pour un montant de 1173 € TTC et ils ont mandaté le syndic pour procéder aux appels de fonds nécessaires. À cette époque le syndic de la copropriété était l’agence Argi.

Suivant procès verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2013 les copropriétaires ont approuvé la résolution n°12 par laquelle ils ont décidé d’une étude relative à l’affaissement du plancher du deuxième étage du bâtiment B. À cette époque le syndic de copropriété était le cabinet Immobilier Falguière.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 18 juin 2014 ne fait pas état de ces désordres ni des travaux engagés de sorte que l’expertise doit permettre de vérifier les interventions qui ont éventuellement été réalisées.

Depuis septembre 2017, le syndic de la copropriété est la SARL VYMCH CG2M.

La mise en 'uvre de l’article 145 du code de procédure civile ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige mais elle n’exige pas que le fondement et les limites de l’action par hypothèse incertaine soient déjà fixés. Au surplus, les dispositions de l’article 146 du même code sur la carence d’une partie dans l’administration de la preuve ne sont pas applicables. Et le motif légitime exigé par l’article 145 existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’adversaire.

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, le syndic est tenu d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. À défaut, il engage sa responsabilité délictuelle à l’égard d’un copropriétaire à qui son inertie a causé un dommage.

Et en vertu de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer qui en l’espèce peut être fixé à ce stade de la procédure au mois de mai 2019.

Par ailleurs il est à noter que l’expert a sollicité dans sa note du 12 février 2020 la mise en cause de tous les syndics.

Dans ces conditions et alors qu’il ressort des pièces versées au débat que la cause des désordres dont M. X se plaint aujourd’hui était connue des syndics successifs depuis 2011, il apparaît qu’il justifie suffisamment d’un litige plausible à leur encontre dont l’issue n’est pas manifestement vouée à l’échec, la discussion relative au point de départ du délai de prescription relevant du pouvoir du juge du fond éventuellement saisi à l’issue de la mesure qui doit être ordonnée au contradictoire de la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO, la décision devant être réformée de ce chef.

La SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO, anciens syndics de copropriété succombant, devront supporter les dépens d’appel et seront tenues chacune à l’égard de M. X d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Infirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 24 octobre 2019 rectifiée le 19 décembre 2019 en ce qu’elle a mis hors de cause la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO, anciens syndics de copropriété, et condamné M. X à porter et à payer à chacun la SARL ARGI et la SARL WSR IM-MO, la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens que ces défendeurs auront exposés.

Statuant de nouveau

— Dit que les dispositions de l’ordonnance rendue le 24 Octobre 2019 rectifiée le 19 Décembre 2019 par le juge des référés du tribunal de grande instance Toulouse seront communes et opposables à la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO, anciens syndics de la copropriété et qu’elles participeront de ce fait à l’expertise et seront en mesure d’y faire valoir leurs droits, le cas échéant.

— Dit que l’expert commis voit sa mission étendue pour inclure la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO, anciens syndics de copropriété parmi les parties à l’expertise diligentée, et qu’il devra les appeler à participer aux opérations d’expertise dès réception du présent arrêt.

— Dit que le délai précédemment accordé à l’expert pour déposer son rapport est prorogé de deux mois supplémentaires.

— Laisse les dépens d’appel à la charge de la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO.

— Condamne la SARL Agence régionale de gestion immobilière (ARGI) et la SARL WSR IM-MO chacune à verser à M. X la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER