26/01/2022

ARRÊT N° 85/2022

N° RG 21/00521 – N° Portalis DBVI-V-B7F-N6PO

OS/CD

Décision déférée du 15 Janvier 2021 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE – 19/00071

M^me X

S.A.R.L. AMPLITUDE IMMOBILIER

S.A. MMA IARD

C/

E Y

A B épouse Y

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTS

S.A.R.L. AMPLITUDE IMMOBILIER

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège […]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. MMA IARD

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…] et C D

[…]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur E Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame A B épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant O. STIENNE et A. MAFFRE, Conseillers, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. V-W, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. T

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. V-W, président, et par M. T, greffier de chambre.

FAITS

M.et M^me Y sont propriétaires d’un appartement T3 au sein de la résidence […] situé au […].

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2012, les époux Y ont confié un mandat général de gestion immobilière de ce bien à la Sarl Amplitude Immobilier.

Par acte sous seing privé du 28 avril 2016, M.et M^me Y ,représentés par la Sarl Amplitude Immobilier, donnaient à bail d’habitation ledit appartement à M. M O G H pour une durée de trois ans à effet du 29 avril 2016, moyennant un loyer mensuel de 570 €, outre une provision mensuelle sur charges de 70 € .

Le 25 avril 2016, les propriétaires ont adhéré à un contrat Assurgérance souscrit par la Sarl Amplitude Immobilier aux fins de garantie locative (loyers impayés et détériorations immobilières).

Lors de la prise de possession des lieux, M G H établissait un chèque de 1 112 ,67 € correspondant au dépôt de garantie, honoraires de location, loyer et charge de la fin du mois d’avril. Ce chèque a été rejeté par la banque. Aucun loyer n’a été payé.

La Sarl Amplitude Immobilier a fait délivrer un commandement de payer par acte d’huissier du 21 juillet 2016 à M. G H pour un montant total de 2 368,19 €.

Le 3 novembre 2016,l’assureur refusait toute prise en charge au motif qu’en vertu du contrat, aucun sinistre ne peut être déclaré dans les trois premiers mois qui suivent le paiement de la première prime d’assurance d’un lot .

Une procédure en référé a été engagée et par une ordonnance réputée contradictoire du 8 septembre 2017 du tribunal d’instance de Toulouse, le bail a été résilié et l’expulsion ordonnée.

M et M^me Y ont fait délivrer par acte du 19 septembre 2017 un commandement de quitter les lieux à M. G H.

Le 10 mars 2018 ,M et M^me Y résiliaient le mandat de gestion les liant à la SARL Amplitude Immobilier.

M et M^me Y ont fait procéder aux opérations d’expulsion suivant procès verbal du 16 mai 2018 (après une tentative d’exécution de reprise des lieux le 8 décembre 2017 et procès verbal de réquisition de la force publique du 14 décembre 2017).

Par ordonnance du 24 juillet 2018, le juge d’exécution ordonnait la mise en vente aux enchères publiques des biens inventoriés, déclarait abandonnés les meubles sans valeur marchande et condamnait M. G H au paiement des frais de gardiennage des meubles et aux dépens.

Par lettre recommandée du 16 Août 2018, M. et M^me Y ont mis en demeure la Sarl Amplitude Immobilier aux fins de les indemniser de leurs préjudices.

PROCEDURE

Par acte du 25 octobre 2018, M. et M^me Y ont assigné la Sarl Amplitude Immobilier devant le Tribunal de Grande Instance de Toulouse pour obtenir le paiement de la somme de 35 454,78 € au titre de la réparation de leurs préjudices outre 4500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ce compris les dépens de référé.

Par acte du 24 avril 2019 M. et M^me Y ont appelé à la cause la SA MMA Iard, assureur responsabilité civile de la SARL Amplitude Immobilier aux fins de la voir condamner in solidum avec son assuré à leur payer les dites sommes, frais et dépens.
Par jugement contradictoire du 15 janvier 2021, le tribunal a':

- condamné la Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard à payer à M. E Y et M^me A B ép. Y la somme de 43.453,76 € en réparation de la perte de chance de ne pas contracter avec le locataire, outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2018 ,

- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la Sarl Amplitude Immobilier à payer à M. E Y et M^me A B ép. Y la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

-condamné la Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard aux entiers dépens de la présente instance,

-ordonné l’exécution provisoire de la décision.

**

Par déclaration en date du 2 février 2021, la Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA IARD ont interjeté appel du jugement en chacune de ses dispositions, excepté celle relative à l’exécution provisoire .

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard, dans leurs dernières écritures en date du 6 avril 2021, demandent à la cour au visa des articles 1991 et suivants du code civil, de':

* réformer le jugement du 15 Janvier 2021 par lequel le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il :

-condamnait les défendeurs à payer à M. E Y et M^me A B ép. Y la somme de 43.453,76 € en réparation de la perte de chance de ne pas contracter avec le locataire, outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2018 ,

-ordonnait la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ,

-condamnait la SARL Amplitude Immobilier à payer à M. E Y et M^me A B ép. Y la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

-condamnait la SARL Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard aux entiers dépens de la présente instance.

Par conséquent,

A titre principal,

- constater que les consorts Y ne rapportent pas la preuve d’une faute de leur mandataire, la société Amplitude Immobilier,

- débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes .

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la cour estimerait que la société Amplitude Immobilier a commis une faute dans le cadre de son mandat de gestion :

- dire et juger que les demandes formulées par les consorts Y au titre des pertes de loyers, indemnités d’occupation et détériorations locatives doivent être appréciées au regard d’une perte de chance fixée à 60 % la somme de 17 187,26€ TTC, soit 10.312,35 €,
- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Y de leurs demandes au titre du préjudice moral et du paiement du dépôt de garantie,

- débouter les consorts Y de leurs plus amples demandes,

.

En tout état de cause :

-condamner les consorts Y à verser à la société Amplitude Immobilier et à la S.A MMA IARD, la somme de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens.

La Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA IARD, font valoir essentiellement :

- aucun formalisme particulier n’est exigé concernant une attestation d’hébergement'; la personne ayant attesté héberger M. M G H avait bien communiqué sa pièce d’identité et son numéro de téléphone portable'; son adresse est confirmée par une simple consultation du registre du commerce et des sociétés de Toulouse,

-le fait que le contrat de travail comporte une adresse différente de celle de l’attestation d’hébergement n’est pas surprenant dans la mesure où le contrat de travail avait été régularisé le 1er juillet 2015 et l’attestation de travail concerne une période postérieure allant de novembre 2015 et jusqu’au mois d’avril 2016,

-les 4 derniers bulletins de salaire de M. M G H avaient bien été sollicités et communiqués'; le fait que les bulletins de salaire fournis mentionnent l’ancienne adresse de M. G H ne pose à priori pas de problème,

- au jour la constitution du dossier locatif, l’avis d’imposition des revenus 2015 n’était pas encore disponible, puisque sa transmission s’opère pendant l’été 2016,

- la société Amplitude Immobilier a été victime de man’uvres frauduleuses dans le cadre de la fourniture de pièces justificatives';M. G H est le seul responsable du préjudice subi par les propriétaires .

A titre subsidiaire, sur le quantum des sommes sollicitées :

-la responsabilité de la société Amplitude Immobilier ne peut être envisagée qu’au regard de la perte de chance de voir recouvrer le montant des loyers et indemnités diverses.

-le quantum de cette perte de chance doit être apprécié en fonction des stipulations du mandat et du contrat d’assurance régissant la garantie des loyers impayés et des détériorations locatives ; si, lors de la souscription du contrat de bail, M. G H avait été solvable et avait donc procédé au paiement des premiers loyers, la garantie de l’assureur GLI et détérioration locative aurait été acquise,

-les opérations d’expulsion ayant eu lieu le 16/05/2018, les loyers et indemnités d’occupation non réglées l’ont été pour 24 mois ½, ce qui correspond à la somme de 15 680€ et non 16 964,27€ comme sollicitée ; le Tribunal a retenu une somme de 15.684,27 €, peu importe, elle sera confirmée,

-si M. G H ou tout autre locataire avait réglé ses loyers ou l’assureur GLI indemnisé les propriétaires, l’agence immobilière, au titre du mandat de gestion aurait perçu sur les sommes encaissées ses honoraires de gestion, à savoir 8,37€ % TTC ; c’est donc une somme de 1 312,42€ qu’il convient en premier lieu de déduire ; également, sur le montant des loyers, il aurait été imputé les cotisations d’assurance GLI, soit 1,15%, ce qui correspond à la somme de 180,32€ ;la somme qui serait donc revenue aux époux Y aurait été de 14 187,26€ TTC,
-s’agissant des dégradations de l’appartement, il n’est pas contesté que l’appartement n’avait pas été remis à neuf au moment de la mise en location ; une vétusté de 20% doit donc être appliquée au devis de travaux ; il conviendrait également d’appliquer les dispositions du contrat d’assurance. (plafond de l’assureur GLI de 7 000€ TTC. ),

-il peut être estimé qu’une somme de 3 000 € aurait été garantie.

-s’agissant de la vacance locative, les concluantes n’ont pas à supporter de vacance locative, le mandat de gestion ayant été retiré à la société Amplitude Immobilier depuis mars 2018, soit avant même que le devis de travaux de remise à neuf de l’appartement soit établi,

-la perte de chance doit avoir comme base de calcul la somme de 17 187,26€ TTC (14 187,26€ TTC loyers impayés et indemnités d’occupation + 3.000 € détériorations locatives) et doit être à 60% de la somme 17 187,26€ TTC, soit 10.312,35 €.

**

M. E Y et M^me A B ép. Y, dans leurs dernières écritures en date du 20 avril 2021, demandent à la cour au visa des articles 1991 et suivants, de l’ancien article 1147 du code civil, de':

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 15 janvier 2021 en ce qu’il a retenu la faute de la SARL Amplitude Immobilier dans le cadre de l’examen du dossier du locataire ,

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 15 janvier 2021 en ce qu’il a condamné la SARL Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard à indemniser les époux Y des préjudices subis,

confirmer le jugement par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 15 janvier 2021 en ce qu’il a condamné la SARL Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

Et, statuant de nouveau,

infirmer le jugement par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 15 janvier 2021 en ce qu’il a condamné la SARL Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard à payer à M. et M^me Y la somme de 43.453,76 euros en réparation de la perte de chance de ne pas contracter avec le locataire outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2018,

A titre principal,

-ordonner la réparation intégrale des préjudice subis, et non la réparation d’une perte de chance,

- condamner in solidum la SARL Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard, es qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle, à payer à M. et M^me Y la somme de 55.604,78 euros correspondant au détail suivant :

*7.364,27 euros au titre des loyers impayés ,

*9.600 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée dans l’ordonnance de référé du 08 septembre 2017 ,

*10.464,09 euros au titre des détériorations de l’appartement, selon devis de la Société MS Lauragais

,

*3.000,00 euros au titre de préjudice moral ,

*5.026,42 euros au titre des frais d’huissier , *20.150,00 euros au titre de la vacance locative due de juillet 2018 à février 2021.

- juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal, avec capitalisation, à compter de la mise en demeure du 16 août 2018,

A titre subsidiaire,

- juger que la perte de chance de ne pas contracter avec le locataire doit être fixée à 90% du montant total des préjudices subis ,

- condamner in solidum la SARL Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard , es qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle, à payer à M et M^me Y, la somme de 50.044,30 euros correspondant à 90 % des sommes suivantes :

*7.364,27 euros au titre des loyers impayés ,

*9.600 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée dans l’ordonnance de référé du 08 septembre 2017,

*10.464,09 euros au titre des détériorations de l’appartement, selon devis de la société MS Lauragais,

*3.000,00 euros au titre de préjudice moral ,

*5.026,42 euros au titre des frais d’huissier ,

*20.150,00 euros au titre de la vacance locative due de juillet 2018 à février 2021.

- juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal, avec capitalisation, à compter de la mise en demeure du 16 août 2018, avec capitalisation.

A titre infiniment subsidiaire,

- confirmer le jugement en qu’il a condamné la SARL Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard à régler la somme de 43.453,76 euros, en réparation de la perte de chance de ne pas contracter avec le locataire, outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2018, et capitalisation,

En tout état de cause,

- condamner in solidum la SARL Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard à verser aux époux Y la somme de 4.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

-condamner in solidum la SARL Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard aux entiers dépens.

M. E Y et M^me A B ép. Y font valoir que la SARL Amplitude Immobilier a commis des fautes tant au moment de la signature du contrat de bail que durant l’exécution de ce dernier.

Le 12 avril 2016, Assurgérance rappelait à la Société Amplitude Immobilier les enjeux et conséquences découlant de ses obligations contractuelles : Le premier et unique chèque émis par M. G H a été refusé par la banque,ce dernier ayant fourni de faux documents au moment de la signature du bail.

M. G H a fourni au mandataire un contrat de travail à durée indéterminée en date du 1er juillet 2015. Or, au jour de la signature du contrat de bail le 28 avril 2016, la société Flavio, prétendument employeuse de M. G H était en cessation des paiements depuis le 4 août 2015, et en liquidation judiciaire depuis le 22 mars 2016.

Ainsi, le mandataire aurait dû vérifier la réalité des pièces produites par M. G H en :
- vérifiant la véracité du contrat de travail et la solidité financière de son prétendu employeur ,

- sollicitant les trois derniers bulletins de salaire pour vérifier que M. G H était toujours en poste,

- sollicitant de M. G H une attestation de son employeur datant de moins d’un mois ,

- sollicitant son avis d’imposition afin de vérifier si lesdits revenus avaient bien été perçus pour l’année 2015.

De surcroît, M. G H a fourni une simple attestation d’hébergement, cette dernière n’étant accompagnée d’aucun justificatif de domicile de l’hébergeur ni de sa carte d’identité.

La pièce de consultation de l’extrait Kbis ne constitue pas le justificatif de domicile exigé et l’immatriculation au RCS n’est datée que du 23 juillet 2020.

L’adresse mentionnée sur le contrat de bail, identifiant l’ancienne adresse du locataire, est bien celle précisée sur les contrats de travail et ne correspond pas à celle de l’attestation d’hébergement.

La Société Amplitude Immobilier a ainsi commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gestion dans la mesure où il appartenait à cette dernière de vérifier la capacité locative de M. G H afin de faire bénéficier les requérants de l’assurance loyers impayés.

M. G H n’a jamais payé un seul loyer et la résiliation du bail a été constatée le 08 septembre 2017 par ordonnance du juge des référés. L’agence immobilière a laissé les propriétaires seuls pour gérer les impayés et faire face à la situation, contrairement aux dispositions contractuelles.Ils ont dû procéder eux mêmes aux poursuites.

La cour devra condamner l’agence immobilière et son assureur à indemniser leur entier préjudice.

A compter du 12 avril 2017, l’ordonnance du 08 septembre 2017 a retenu que M. G H était redevable d’une indemnité d’occupation égale à 650 € par mois. Jusqu’à la libération des lieux étant intervenue en juillet 2018, date de l’ordonnance du juge de l’exécution,le montant total de l’indemnité d’occupation s’élevait à 9.600,00 euros.

Le jugement de première instance n’a calculé cette indemnité que jusqu’au mois de mai 2018, date de reprise des lieux par l’huissier. Cependant, il convient de prendre en compte la date de l’ordonnance rendue par le Juge de l’Exécution qui statue sur le devenir des biens meubles restés dans le logement.

Après reprise de l’appartement, les époux Y ont fait réaliser un procès-verbal de constat d’huissier aux fins de constater les dégradations.

Selon devis de la société MS Lauragais, le montant de la remise en état de l’appartement s’élève à 10.464,09 euros. Aucun motif légitime ne justifie que la perte de chance soit appréciée en fonction des stipulations du contrat d’assurance régissant la garantie des loyers impayés et des détériorations locatives.

Aucune vétusté ne doit s’appliquer, les dégradations étant d’une telle ampleur qu’il convient de procéder à de très lourdes réparations. Si les époux Y ont pu récupérer la jouissance de leur bien en juillet 2018, ils n’ont pas pu procéder aux travaux de réparation et ainsi relouer le bien, faute de trésorerie suffisante.

La vacance locative doit être indemnisée, quand bien même le mandat serait résilié depuis le mois de mars 2018. Jusqu’au prononcé du jugement et jusqu’au paiement effectué par les défenderesses en vertu de l’exécution provisoire, les époux Y étaient dans l’impossibilité de procéder aux travaux.

Cette carence aurait pu être comblée par le versement de la somme de 19.500 euros, proposée en novembre 2018 par la Société Gras Savoye, courtier gestionnaire du contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle de l’agence immobilière .

Si les époux Y ont considéré que cette somme était insuffisante face aux préjudices subis, cette somme aurait tout de même pu être versée et leur aurait permis de rapidement réaliser les travaux de réparation pour limiter le préjudice lié à la vacance locative.

Dès lors, cette vacance locative doit être indemnisée.

L’indemnité d’occupation, fixée par le tribunal d’instance, se porte à la somme de 650 euros. Elle doit être prise en compte du mois de juillet 2018 au mois de février 2021, date à laquelle les défenderesses ont exécuté le jugement rendu en première instance, soit 650 X 31 =20.150,00 euros.

Ils ont dû engager des frais liés à l’intervention de l’huissier, du fait de la carence, de la négligence et des fautes commises par le mandataire immobilier.

Il sera relevé que, de manière amiable, la SA MMA Iard a proposé d’indemniser la totalité des frais d’huissier déboursés par les requérants afin de mener à son terme la reprise de leur bien. Il convient donc de leur octroyer la somme de 5.026,42 euros au titre des frais d’huissier déboursés.

Sur le préjudice moral, aucun justificatif particulier n’est à produire, il se comprend aisément que la procédure a généré un stress, des soucis, et un sentiment de tromperie exacerbés.

Il sera rappelé que la somme initialement proposée par l’assureur était de 19.500 euros.

La faute commise par le mandataire a directement et pleinement privé les bailleurs de la possibilité d’éviter les préjudices subis ou d’en obtenir l’indemnisation par un assureur.

Ainsi, si M. G H avait été solvable, non seulement la garantie de l’assureur garantie loyers impayés et détériorations locatives aurait été acquise, mais il aurait aussi été possible de le poursuivre en paiement.

Les fautes alléguées ont mis à néant les chances de recouvrement tant auprès du locataire que de l’assureur. En conséquence, les préjudices subis sont certains et ne doivent pas être réparés au titre de la perte d’une chance mais sur le principe de leur réparation intégrale. En aucune manière, il ne convient de déduire de l’indemnisation des cotisations d’assurance, des honoraires de gestion contractuelle, voire les cotisations sociales ou l’imposition sur le revenu.

Également, il ne peut être opposé les clauses de contrat GLI, assureur tiers qui n’est pas concerné par la présente procédure.

**

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 septembre 2021 .

La cour, pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la Sarl Amplitude Immobilier

En vertu des dispositions de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.
Aux termes du mandat confié par les consorts Y, la Sarl Amplitude Immobilier s’engageait notamment à :

« – effectuer toutes locations pour la durée et au prix, charges et conditions que le mandataire avisera, tout ou partie de l’immeuble, passer et renouveler tous baux, faire dresser tous états des lieux, donner et accepter tous congés et résilier avec ou sans indemnité lesdits baux, procéder à la révision du loyer ;

- faire établir tout devis de réfection, de travaux et, après accord du mandant, en effectuer la surveillance, sauf en cas d’urgence ; pour les opérations plus onéreuses telles que réparations, reconstructions, changements de distribution, etc., aviser le mandant et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et marchés concernant ceux-ci avec tous les architectes, entrepreneurs et artisans, et en régler les factures et les mémoires ; EN CAS D’URGENCE, procéder aux opérations et en aviser tout de suite le mandant ;

- à défaut de paiement des loyers ou charges comme en cas d’autres contestations, exercer les poursuites qui seront nécessaires : (toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres), faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers ;

- représenter le mandant devant les administrations publiques et privées compétentes ; déposer et signer toutes pièces, engagements et contrats auprès des services compétents, solliciter la délivrance de toutes pièces ou contrats, le tout relativement au bien géré. »

Par ailleurs, les époux Y ont adhéré au contrat Assurgérance souscrit par l’administrateur du bien, avec prise d’effet au 25 avril 2016 pour des garanties de loyers impayés et de détériorations immobilières.

En vertu des dispositions contractuelles, aucun sinistre ne pouvait être déclaré dans les trois premiers mois qui suivent le paiement de la première prime d’assurance d’un lot.

Il est relevé que par courriel du 12 avril 2016, l’assurance Assurgérance donnait son accord à la Sarl Amplitude pour octroyer sa garantie lui demandant cependant qu’elle se procure la fiche de paie du mois de mars avant la signature du bail. En outre, elle indiquait « Nous vous donnons notre accord pour la mise en GLI de cette location.

Nous ne vérifions pas la véracité des éléments que vous nous transmettez. Notre agrément n’est donné que sous réserve que les éléments transmis soient réels et exacts. De par le mandat de gestion qui vous est confié par le propriétaire, il vous appartient de procéder aux vérifications de conformité et d’existence des éléments transmis par le ou les candidats locataires. En cas de sinistre, s’il s’avérait que les éléments transmis étaient erronés ou faux, l’agrément serait caduque : nous opposerons un refus de prise en charge à toute déclaration de sinistre ».

Il est constant que M. G H ne s’est acquitté d’aucun loyer'; son premier et unique chèque a été rejeté.

L’agent immobilier est tenu à une obligation de diligence dans la sélection des candidats à la location et doit procéder par des vérifications sérieuses la solvabilité du candidat.

Le dossier produit par M. G H à la Sarl Amplitude Immobilier pour obtenir cette location à effet du 28 avril 2016 comprenait':

- un titre de séjour valable jusqu’au 3 juillet 2016 ,délivré le 4 juillet 2006,

- une attestation d’hébergement datée du 8 avril 2016 émanant de M^me K L, accompagnée d’une carte d’identité, attestant sur l’honneur qu’elle hébergeait M. G H à son domicile situé […],à titre gratuit depuis le […] ,
- un contrat de travail à durée indéterminée du 1 juillet 2015 émis par Flavios Constructions sise à Toulouse, M. G H étant engagé en qualité de chef de chantier à compter de cette date, moyennant un préavis d’un mois et une rémunération brute mensuelle de 2580 € ,

- 4 bulletins de salaire correspondants aux mois de décembre 2015, janvier, février et mars 2016,

- une évaluation du montant de l’impôt sur les revenus de 2014,indiquant que la déclaration déposée à ce titre ne comporte aucun revenu pour l’année 2014 et qu’il n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu.

- l’attestation d’assurance multirisques habitation pour le bien devant être pris en location.

L’examen de ces pièces révèle que l’attestation d’hébergement n’était accompagnée d’aucun justificatif de domicile, de sorte que cette pièce, seule, ne pouvait justifier du précédent domicile du candidat. Comme le relève le premier juge, cette question de la domiciliation de M. G H avait toute son importance puisqu’il a fourni une attestation d’hébergement selon laquelle il résidait, depuis le mois de novembre 2015 et jusqu’au mois d’avril 2016, rue Paulette Pastor à Toulouse, tandis que ses fiches de paie depuis décembre 2015 révélaient qu’il résidait à une adresse différente au 47 chemin Pelleport à Toulouse(31500).

La Sarl Amplitude Immobilier devait donc, a minima, solliciter des explications et justificatifs sur ce point de la part du candidat locataire, la production d’une attestation d’hébergement sans respect des formalités habituelles de validité pouvant révéler notamment d’éventuelles difficultés avec le précédent bailleur de M. G H .

Le mandataire verse au débat une consultation du registre du commerce et des sociétés laquelle révèle que l’hébergeur a été inscrit en qualité d’agence immobilière le 23 juillet 2020 à cette adresse du 4 rue Paulette Pastor à Toulouse constituant son établissement principal, ce qui ne peut caractériser et justifier de l’existence d’un domicile à usage d’habitation lors de la candidature du locataire en avril 2016.

Par ailleurs, la consultation du registre du BODACC révèle qu’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire envers la Sarl Flavios Constructions employant M. G H avait été publié le 30 mars 2016, avec date de cessation de paiement au 4 Août 2015 .

Enfin, étant relevé que la déclaration de revenus pour l’année 2015 n’avait pas été encore renseignée, le dernier avis d’imposition du candidat produit (sur ses revenus 2014) mentionnait l’absence de déclaration de revenus pour la dite année.

Le titre de séjour de M. G H venait à expiration le 3 juillet 2016.

L’ensemble de ces éléments démontre que la Sarl Amplitude Immobilier a fait preuve d’une légèreté blâmable dans le contrôle de la situation de solvabilité du candidat à la location, manquant ainsi à son obligation de moyen dans l’exécution du mandat .

La faute de la Sarl Amplitude Immobilier a, en l’espèce, fait seulement perdre une chance aux bailleurs de ne pas contracter avec M. G H .

Eu égard au fait qu’aucun règlement de loyer n’est intervenu (le premier chèque ayant même été rejeté) ,l’assurance souscrite auprès d’Assurgérance n’a pu intervenir, les garanties ne pouvant avoir effet qu’à l’issue des trois premiers mois suivant le paiement de la première prime.

La Sarl Amplitude Immobilier ne saurait invoquer aux fins de réduire le quantum de la perte de chance les garanties de l’assurance alors que celles ci n’ont pu intervenir en raison de la défaillance immédiate du locataire, situation corroborant le manque de sérieux du mandataire dans la vérification de sa solvabilité.'

De même les bailleurs ne peuvent solliciter l’indemnisation de l’intégralité de ces préjudices. La réparation d’une perte de chance résultant de ces manquements ne peut correspondre qu’à une fraction du préjudice subi laquelle en l’espèce doit être évaluée, au vu des éléments sus visés à hauteur de 90 % comme justement retenu par le premier juge .'

Par ailleurs, s’agissant des manquements de la Sarl Amplitude Immobilier durant l’exécution du contrat de bail ,les bailleurs expliquent qu’ils ont été contraints de solliciter l’assistance d’un conseil et de procéder eux mêmes aux poursuites (procédure de résiliation de bail et de reprise des lieux) compte tenu de l’absence de diligences du mandataire lequel n’a fait procéder qu’à la délivrance d’un commandement de payer par huissier le 21 juillet 2016.Ils ont résilié le mandat de gestion le 10 mars 2018.

Il ressort des pièces produites au débat que la Sarl Amplitude Immobilier n’a effectivement diligenté que le commandement de payer sus visé, ce qu’elle ne conteste pas. Les époux Y ont procédé à tous les autres actes de poursuite à compter du 4 mai 2017 et la Sarl Immobilier ne donne aucune explication sur ce point. Il doit en conséquence être retenu à ce titre un manquement du mandataire dans l’exécution de son mandat lequel comprenait l’exercice de toutes poursuites judiciaires en cas de non paiement de loyers.

Sur les préjudices subis par les bailleurs

*Au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

Au terme du contrat, le loyer s’élevait à la somme mensuelle de 570 € outre 70 € de provision sur charges . L’ordonnance de référé du 8 septembre 2017 a retenu un arriéré de loyers, indemnité d’occupation et charges échus impayés à la somme de 7 364,27 euros, suivant décompte arrêté au 12 avril 2017, précision faîte que le montant de l’indemnité d’occupation était fixée à la somme de 640 €

/mois, et ce jusqu’à complète libération des lieux .

Les opérations d’expulsion ont eu lieu le 16 mai 2018.

Les consorts Y estiment que la date de libération des lieux devant être retenue est celle du 24 juillet 2018, date de la décision du juge de l’exécution ayant statué sur le sort des meubles restés dans les lieux .

Cependant, il ressort du procès verbal d’expulsion d’huissier du 16 mai 2018 qu’il a fait procéder au déménagement et transport de l’ensemble des biens garnissant les lieux dès ce jour dans un autre lieu.

Dès lors, il convient de retenir comme le relève la Sarl Amplitude Immobilier la date du 16 mai 2018 soit une somme de 7 364,27 € + 8320 €(640 € X 13) = 15 684,27€, au titre des arriérés de loyer, charges et indemnité d’occupation.

Les manquements du mandataire quant à la vérification de la solvabilité du candidat a fait seulement perdre une chance aux bailleurs de ne pas contracter avec M. G H et par la même de percevoir les sommes dues en vertu du bail. Celles-ci ne pouvaient en tout état de cause correspondre à l’intégralité des loyers, compte tenu des honoraires de gestion prévus au contrat (8,37 % TTC des sommes encaissées).

Il convient en conséquence de déduire des sommes dues les honoraires de gestion courante du mandataire soit une somme de 1 312, 42 € .

Il n’y a pas lieu de déduire les cotisations qui auraient pu être réglées en vertu d’un contrat d’assurance locative alors même qu’aucun élément ne permet d’établir que les bailleurs auraient contracté cette assurance dans l’hypothèse de la conclusion d’un bail avec un autre locataire.'

Compte tenu du quantum de perte de chance retenu (90 %), le préjudice s’élève à la somme de 12 934,66 €(90% de 14 371,85€)'.

*Au titre des dégradations de l’appartement

Les consorts Y versent au débat un constat d’huissier du 11 juin 2018 dont il ressort notamment que l’appartement est dégradé par de nombreuses salissures sur l’ensemble de sa surface, des détritus y sont abandonnés, des interrupteurs dégradés, des portes de placard désaxées ou /et dégradées, les plaques électriques rayées et sales etc.

Ils produisent un devis du 12 juin 2018 de remise en état de l’appartement pour un montant de 10 464,09 €.

Il convient de retenir le coefficient de vétusté retenu par le premier juge à hauteur de 20%, aucune contestation n’étant émise quant au fait que l’état d’entrée des lieux mentionnait notamment des traces d’usure sur le mur et des peintures écaillées .

Le montant du préjudice devant être retenu s’élève à 8 371,28 € .

Eu égard à la faute du mandataire immobilier ayant fait perdre au mandant une perte de chance de ne pas contracter avec M. G H N à hauteur de 90%, le préjudice en lien avec cette faute s’élève à la somme de 7 534,15 € (90 % de 8 371,28 €).

Les conditions de garantie relatives aux détériorations immobilières édictées par l’assureur n’ont pas à s’appliquer dans le litige afférent à la responsabilité du mandataire envers son mandant.

*Au titre de la vacance locative depuis la libération des lieux

M et M^me Y ont résilié le mandat confié à l’agence immobilière à compter du mois de mars 2018. Ils déclarent qu’ils n’ont pu effectuer les travaux avant le versement des sommes ordonnées par le jugement soit au mois de février 2021 et ce alors que la somme de 19 500 € proposée en novembre 2018 par l’assureur responsabilité civile aurait pu être versée.

La Sarl Amplitude Immobilière s’oppose à ce chef de demande, n’ayant pas à supporter la vacance locative, son mandat de gestion ayant été résilié en mars 2018, soit avant même que le devis de remise à neuf de l’appartement soit établi.

La faute invoquée par les consorts Y au soutien de ce poste de préjudice ne permet pas de faire droit à ce chef de demande. S’ils étaient en droit de refuser la proposition de l’assureur responsabilité civile, ils ne peuvent de ce chef imputer à la Sarl Amplitude Immobilière le préjudice sollicité . '

Ce chef de préjudice retenu par le premier juge sera infirmé.

*Au titre du préjudice moral

Le premier juge a rejeté à juste titre ce poste de préjudice en l’absence de démonstration et production de tout justificatif de l’existence d’un préjudice moral .

*Au titre des frais d’huissier engagés lors de la procédure d’expulsion

Les consorts Y, du fait de la carence de la Sarl Amplitude Immobilière qui n’a donc pas vérifié avec sérieux la solvabilité du locataire lequel est resté dans les lieux, ont du supporter des frais de procédure aux fins d’expulsion et ce pour un montant justifié et non contesté à hauteur de

5 026,42 €.

Le premier juge a retenu à juste titre que ce préjudice résulte de la faute du mandataire ayant conduit à une perte de chance à hauteur de 90% de ne pas avoir contracté avec un autre candidat plus solvable. Ce poste de préjudice doit donc être indemnisé à hauteur de 4 523,77 €.

***

Au final, il convient de condamner la Sarl Amplitude Immobilière, in solidum avec la SA MMA Iard, son assureur responsabilité civile ne contestant pas devoir sa garantie à son assuré, à verser à M. et M^me Y les sommes suivantes’ au titre de leurs préjudices':

*12 934,66 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

*7 534,15 € au titre des dégradations de l’appartement

*4 523,77 € au titre des frais d’huissier

les autres chefs de demande étant rejetés.

La décision entreprise sera infirmée en ce sens .

Les indemnités dues portent en principe intérêts légaux à compter de la décision les fixant, sauf motivation contraire prévue par le juge .

Eu égard aux circonstances de l’espèce telles qu’exposées, il convient de retenir que la somme due portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 Août 2018 adressée à la Sarl Amplitude Immobilière aux fins d’obtenir indemnisation des préjudices, outre capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil .

Sur les dépens et demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La décision sera confirmée en ce qu’elle a condamné la Sarl Amplitude Immobilière et son assureur MMA Iard aux dépens de première instance.

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la Sarl Amplitude Immobilière à verser aux consorts Y la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, précision faîte que ce chef de demande n’était formulé qu’envers le mandataire et que les consorts Y ne formulent aucune critique de ce chef de disposition devant la cour.

La Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard, à l’origine du recours et succombant au moins en partie à leurs demandes devront supporter in solidum les dépens d’appel .

La Sarl Amplitude Immobilier et MMA devront in solidum leur verser la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour'

Statuant dans les limites de sa saisine

Infirme la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté les parties du surplus de leurs demandes, condamné la Sarl Amplitude Immobilier à payer à M. E Y et M^me A B épouse Y la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné aux dépens la Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard.

Statuant à nouveau des chefs infirmés':

Condamne in solidum la Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard à verser à M.et M^me Y en réparation des préjudices subis les sommes suivantes':

* 12 934,66 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

* *7 534,15 € au titre des dégradations de l’appartement

* 4 523,77 € au titre des frais d’huissier

outre intérêts au taux légal à compter du 16 Août 2018, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil .

Y ajoutant

Condamne in solidum la Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard à verser à M. et M^me Y la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum la Sarl Amplitude Immobilier et la SA MMA Iard aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M T C. V-W 1. P Q R S