07/11/2023

ARRÊT N°579/2023

N° RG 22/03344 – N° Portalis DBVI-V-B7G-O753

CBB/IA

Décision déférée du 29 Août 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/389)

C. [C]

[Y] , [O] [K]

C/

S.A. CITE JARDINS

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT

Monsieur [Y] , [O] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. CITE JARDINS, Prise en la personne de son directeur général

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET – RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

P. BALISTA, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

La SA Cité Jardins a donné à bail à M. [K] un logement situé [Adresse 1]) par contrat du 2 mars 2015 moyennant un loyer mensuel de 511€ charges comprises.

Par acte séparé en date du 2 mars 2015, la SA Cité Jardins lui a également donné à bail un parking aérien n°11 situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 15€.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Cité Jardins lui a fait signifier le 27 juillet 2021 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 1750,41€ en principal.

PROCEDURE

Par acte en date du 18 janvier 2022, la SA Cité Jardins a fait assigner M. [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation des contrats de location du logement et du garage, l’expulsion de M. [K] et sa condamnation provisionnelle à verser à la SA Cité Jardins une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux, outre la somme de 4 536,76€ au titre des loyers et charges impayés.

Par ordonnance contradictoire en date du 29 août 2022, le juge a':

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 2 mars 2015 entre la SA Cité Jardins et M. [Y] [K] pour le logement situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 28 septembre 2021 ;

— débouté M. [Y] [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à M. [Y] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Cité Jardins pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. [Y] [K] à verser à la SA Cité Jardins à titre provisionnel la somme de 6984,96€ au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 30 avril 2022, mensualité d’avril 2022 incluse) ;

— condamné M. [Y] [K] à payer à la SA Cité Jardins à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 septembre 2021 dont l’arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mai 2022 et jusqu’à- la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné M. [Y] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

— condamné M. [Y] [K] à verser à la SA Cité Jardins une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code 'de procédure civile

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 12 septembre 2021, M. [K] a interjeté appel de la décision sans avocat.

Celle ci a été régularisée par une déclaration d’appel en date du 27 septembre 2022.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance en date du 12 octobre 2022.

L’ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués, à l’exception du rappel de l’exécution provisoire de droit.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. [K], dans ses dernières écritures en date du 18 août 2023, demande à la cour de':

— infirmer l’ordonnance de référé du juge au tribunal judiciaire de Toulouse site [M] [N] chargé des contentieux de la protection rendue le 29 août 2022 (n° RG 22/00389) en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 2 mars 2015 entre la SA Cité Jardins et M. [Y] [K] pour le logement situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 28 septembre 2021;

— débouté M. [Y] [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à M. [Y] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Cité Jardins pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. [Y] [K] à verser la SA Cité Jardins à titre provisionnel la somme de 6.984,96 € au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 30 avril 2022, mensualité d’avril 2022 incluse) ;

— condamné M. [Y] [K] à payer la SA Cité Jardins à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 septembre 2021 dont l’arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mai 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné M. [Y] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— condamné M. [Y] [K] à verser à la SA Cité Jardins une somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; ».

et statuant à nouveau :

— constater que M. [Y] [K] est redevable au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 31 avril 2022, de la somme de 5211,93 € à la SA d’H.L.M. « la Cité Jardins » ;

— constater que M. [Y] [K] est redevable de la somme totale de 7966,43€ au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 31 mai 2023, à la SA d’H.L.M. « la Cité Jardins » ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 2 mars 2015 entre la SA Cité Jardins et M. [Y] [K] pour le logement situé [Adresse 1]) ;

— accorder des délais de paiement à M. [Y] [K] qui de manière rétroactive courront à compter du 28 septembre 2021 et prendront fin au 28 janvier 2024 ;

— dire que si M. [Y] [K] se libère de sa dette selon les délais et les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ;

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

— statuer ce que de droit sur les dépens, précision étant faite que M. [Y] [K] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

La SA Cité Jardins, dans ses dernières écritures en date du 31 août 2023 demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de':

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection le 29 aout 2022 en toutes ses dispositions

— y ajoutant, actualiser le montant de la provision allouée à la SA Cité Jardins à la somme de 9.040,48 € selon décompte arrêté au 21 novembre 2022 et condamner M. [K] [Y] à son paiement provisionnel ;

— débouter M. [Y] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [K] [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel

— condamner M. [K] à régler à verser à la SA Cité Jardins la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023.

Par conclusions du 8 septembre 2023 la SA Cité Jardins a actualisé sa créance à la somme de 12 126,53 euros.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIVATION

Suivant l’article 835 al1 du code de procédure civile , le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La régularisation de l’infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bail du 2 mars 2015 pour le logement comprend une clause résolutoire en page 4 conforme à l’article 24 sus-visé. Le bail du même jour pour le parking comprend également la même clause en son article 6.

La SA Cité Jardins a fait délivrer le 27 juillet 2021 à M. [K] un commandement de payer la somme principale de 1750,41€.

La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l’acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.

Le décompte produit mentionne un arriéré de 2845,67€ au 27 septembre 2021.

A défaut pour M. [K] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 27 septembre 2021, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés juge de l’évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du’ 28 septembre 2021 dès lors que la dette n’est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, M. [K] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA Cité Jardins depuis la résiliation des baux ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.

En vertu de l’article 835 al2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 28 septembre 2021 la bailleresse est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise, par confirmation de la décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l’expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l’assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

La SA Cité Jardins soutient que M. [K] a déjà bénéficé d’un plan de surendettement en 2017, d’un protocole d’ accord pour la mise en place d’un échéancier en septembre 2020 et d’un rééchelonnement de sa dette en août 2021 qu’il n’a pas respecté. Le virement du 3 mai 2021 a été rejeté le 12 mai suivant, en 2022 M. [K] n’a effectué que 2 versements en mai et août 2022 pour des montants de 724€ et les autres réglements dont il fait état ont été versés sur un compte qui n’est pas celui de la SA Cité Jardins alors qu’elle lui avait donné son RIB correct. Le montant de la dette locative s’élève au 8 septembre 2023 à 12 126,53€ et il a bénéficié d’une régularisation de charges en 2023 pour un montant de 198,56€. M. [K] soutient percevoir un salaire de 1576€ ce qui ne lui permet pas d’apurer sa dette en 36 mois en sus du loyer courant et considérant ses manquements aux propositions d’apurement et son défaut de paiement du loyer depuis mai 2023 elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

M. [K] soutient que certains règlements n’ont pas été comptabilisés de sorte qu’en fin 2021 il devait 3989,13€'et fin 2022, 1222,80€ soit un total de 5211,93€'et non pas 6984,96€ comme jugé par le tribunal. Et jusqu’en mai 2023 il devait 2754,50€ soit un total général de 7966,43€. Les frais de poursuite ne peuvent être comptabilisés. Il a effectué les règlements au vu du RIB qui lui a été fourni par la SA Cité Jardins le 9 mars 2022. Il s’est avéré que ce RIB était un faux et la banque l’a assuré d’un remboursement lequel est en cours. Sa dette s’élève à 2566,53€ en mai 2023 après déduction des paiements réalisés en 6 mois de 1475,20€. Il perçoit un salaire de 1652,15€. Il habite le logement loué avec ses enfants depuis 7 ans.

Sur ce, il ressort de l’historique du compte de M. [K], produit par la SA Cité Jardins depuis 2015 que le locataire est chroniquement débiteur du loyer courant. En août 2017 sa dette de plus de 5000€ a été effacée par la commission de surendettement. Mais, les impayés sont réapparus aussitôt après, dès novembre 2017 et le compte n’est plus jamais revenu créditeur. Notamment, la dette qui jusque là était contenue entre 1500€ et 2000€, a augmenté considérablement en raison des rejets de prélèvements notamment le premier, celui du 3 mai 2021 rejeté le 12 mai 2021'; les prélèvements ont été rejetés à compter de cette date jusqu’en février 2022 puis le loyer n’a plus été payé'; la dette s’élevait en novembre 2022 à 9040,48€. Et au dernier état du compte du locataire arrêté au 8 septembre 2023 la dette s’éleve à 12 126,53€, déduction faite de tous les règlements faits par M. [K] dont il se prévaut aujourd’hui.

Dans un courriel du 18 août 2023, le conseil de M. [K] avisait la bailleresse d’une erreur dans le n° Iban figurant sur le RIB qu’elle avait fourni et l’engagement de la banque de M. [K] de le rembourser de tous les versements opérés sur ce faux compte, considérant qu’il avait été victime d’un «'phishing'» ou hameçonnage. M. [K] produit ses relevés de compte où il apparaît qu’entre février et novembre 2022 il a effectué des virements sur le compte n° FR 76 1318 ' au lieu du compte FR 76 1313 ' pour un montant total de 5650,90€.

Toutefois, d’une part, M. [K] ne produit pas l’engagement de sa banque de le rembourser ni dans quel délai.

D’autre part, dans ses conclusions, M. [K] se contredit sur le montant de la dette qu’il reconnaît': en page 8 comme dans le dispositif, il se reconnaît débiteur de la somme de 7966,43€ au 31 mai 2023 mais, en page 10 il vise une somme 2566,53€ à la même date en mai 2023'; il aurait donc payé la différence soit 5399,9€ dont il ne dit pas qu’il s’agit des prélèvements effectués sur le compte erroné. Et ce alors qu’au vu de ses relevés de compte, les virements sur le compte erroné de mars 2022 à novembre 2022 s’élèvent à 5650,9€.

Mais, quoiqu’il en soit de l’éventuel remboursement de cette somme par la banque de M. [K], il demeure que le débit s’élève à 12 126,53€ au 8 septembre 2023 de sorte que, même si ce remboursement devait un jour être affecté au compte de la SA Cité Jardins, il resterait un solde très important. Et M. [K] n’a plus réglé aucune somme à compter de juin 2023.

Parallèlement il justifie d’un salaire mensuel de 1652,15€ mais ne produit aucun renseignement sur ses charges si ce n’est qu’il a deux enfants adolescents à charge et que le loyer s’élève à 551,67€ soit le tiers de son salaire.

Dans ces conditions, au vu des charges et ressources déclarées par M. [K] pour cette famille de trois personnes, démontrant des facultés contributives réduites, au vu de la chronicité de ses défaillances dans son obligation de paiement du loyer à l’échéance, au vu de l’échec de deux plans de réechelonnement en 2020 et 2021, au vu de l’absence de reprise de paiement du loyer courant depuis juin 2023, il apparaît qu’il n’est manifestement pas en mesure de s’acquitter des échéances sollicitées dans la limite de trois ans de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pour couvrir une partie de l’arriéré en plus du loyer courant ce qui porterait l’échéance à 888,51€ (336,84€ au titre de l’arriéré + 551,67€ au titre du loyer) soit la moitié de son salaire.

En conséquence, sa proposition de rééchelonnement de la dette pendant 36 mois n’apparaît pas réaliste. Ainsi que l’a justement indiqué le premier juge, il ne justifie pas être en mesure de tenir un échéancier de paiement.

La décision qui a rejeté les délais de paiement et par conséquent la suspension de la clause résolutoire sera donc confirmée de ces chefs.

Compte tenu de la situation financière du débiteur il n’apparaît pas équitable d’alourdir sa dette par une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance sera réformée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé en date du 29 août 2022 sauf en ce qui concerne la condamnation au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sauf à actualiser le montant de la provision à valoir sur la créance locative.

Statuant à nouveau sur ces points infirmés et y ajoutant,

— Fixe le montant de la dette de M. [K] envers la SA Cité Jardins à la somme de 12 126,53€ selon décompte arrêté au 8 septembre 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et le condamne à payer cette somme.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la SA Cité Jardins de sa demande tant en première instance qu’en appel.

— Condamne M. [K] aux entiers dépens d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER