20/12/2023

ARRÊT N°12/2023

N° RG 22/00016 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PCKF

J-C.G/IA

Décision déférée du 20 Septembre 2022 – Juge de l’expropriation de TOULOUSE – 22/00002

M. GAUCI

[I] [M]

[P] [M]

[S] [M] épouse [F]

C/

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL OUSE (EPFL)

[E] [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU VINGT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Madame [I] [M]

[Adresse 30]

[Localité 10] /FRANCE

Assistée par M^e Antoine MANELFE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [P] [M]

[Adresse 44]

[Localité 24]/FRANCE

Représenté par M^e Antoine MANELFE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [S] [M] épouse [F]

[Adresse 29]

[Localité 10]/FRANCE

Assistée par M^e Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL [Localité 9] (EPFL)

[Adresse 27]

[Localité 9]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

POLE EVALUATION DOMANIALE [Adresse 39]

[Localité 9]

représenté par [R] [C], munie d’un pouvoir

AUTRE PARTIE

Monsieur [E] [M]

[Adresse 23]

[Localité 8]/FRANCE

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : J.C. GARRIGUES,

Assesseurs : A-M. ROBERT

M. NORGUET

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

Le 17 septembre 2021, la commune de [Localité 10] a reçu une déclaration d’intention d’aliéner émanant de Maître [O], notaire à [Localité 9], agissant pour le compte de Mme [I] [M], M. [E] [M], Mme [S] [M] et M. [P] [M], portant sur une parcelle bâtie sise à [Adresse 30], cadastrée AT n° [Cadastre 6] pour 10.686 m², mentionnant un prix de 630.000 € dont 30.000 € de commission d’agence immobilière à la charge des vendeurs.

Suivant décision en date du 15 novembre 2021, la Communauté d’agglomération du Sicoval à délégué à l’EPFL du Grand Toulouse l’exercice du droit de préemption urbain suite à cette déclaration d’intention d’aliéner, l’acquisition de cette parcelle devant permettre de compléter les terrains déjà acquis dans le périmètre de la future Zac d’extension du [Adresse 47].

C’est dans ce contexte que suivant arrêté en date du 17 novembre 2021, l’EPFL du Grand Toulouse a exercé le droit de préemption urbain à un prix inférieur à celui déclaré dans la déclaration d’intention d’aliéner, à savoir 430.000 € dont 30.000 € de frais d’intermédiaire.

La décision de préemption a été signifiée par actes extra judiciaires en date du 17 novembre 2021 à Maître [O], aux consorts [M] ainsi qu’à l’acquéreur évincé.

Suivant courrier recommandé en date du 17 décembre 2021 reçu le 22 décembre 2021 par l’EPFL, Mme [I] [M] a indiqué refuser l’offre de l’EPFL tandis que les autres membres de l’indivision [M] ont fait part de leur acceptation. Par la suite, M. [P] [M] est revenu sur l’accord précédemment donné.

L’EPFL a alors saisi le juge de l’expropriation du département de la Haute-Garonne aux fins de fixation du prix du bien préempté en application des articles L. 213-4 et R. 213-11 du code de l’urbanisme.

Par jugement en date du 20 septembre 2022, le juge de l’expropriation a :

— déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement ;

— fixé le prix de la propriété cadastrée Section AT n° [Cadastre 6], sise [Adresse 30] à [Localité 10] appartenant à Mme [I] [M], M. [E] [M], Mme [S] [M] et M. [P] [M], à la somme de 455.000 € , en ce compris la commission d’agent immobilier mise à la charge des vendeurs ;

— condamné l’EPFL du Grand Toulouse à verser à Mme [I] [M] et à M. [P] [M] la somme de 1000 € chacun, soit un total de 2000 € , par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à la charge de l’EPFL du Grand Toulouse les entiers dépens de l’instance ;

— rejeté toute autre demande.

Pour statuer ainsi, le juge de l’expropriation a constaté qu’à la date de référence, le bien litigieux était situé en zone 2AU du PLU, zone restrictive en termes de constructions compte tenu des contraintes urbanistiques et, par ailleurs, que la parcelle ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir dans la mesure où aucune des conditions requises par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation n’étaient réunies.

Il a fixé la valeur du bien préempté par application de la méthode dite par comparaison.

Il a observé à titre liminaire que la déclaration d’intention d’aliéner faisait état d’une promesse unilatérale de vente au profit de la Sarl Convergence signée le 13 septembre 2021 pour un prix de 630.000 € dont 30.000 € de frais de commission d’agence immobilière, que cet acte contenait une condition suspensive selon laquelle 'La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire EXPRES valant permis de démolir au plus tard le 28 février 2021 et susceptible d’être mis en oeuvre immédiatement pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l’opération suivante : Edification d’un ensemble immobilier à usdage d’activités, zone tertiaire, pour une surface de plancher minimum de 3000 m² ', que la configuration du [Adresse 30] ne permettait actuellement pas d’assurer la desserte de l’ensemble immobilier envisagé au regard du trafic qu’il engendrerait et que de plus ce projet s’inscrivait en contravention du règlement de la zone dans lequel il était envisagé de l’édifier. Il en a conclu qu’il était improbable que la Sarl Convergence puisse escompter obtenir le permis de construire convoité et que la déclaration d’intention d’aliéner mentionnait en conséquence un prix hors de proportion au regard des mérites de la parcelle préemptée.

Il a relevé que les parties s’accordaient pour évaluer séparément la maison d’habitation agrémentée de son jardin et la parcelle en nature de terre.

S’agissant de la valeur de la maison d’habitation terrain intégré, après avoir analysé les termes de comparaison produits par les parties, il a fixé le prix à la somme de 265.000 € sur la base d’une valeur de 2650 €/m² .

S’agissant de la valeur du terrain nu, il a constaté que les transactions citées par les consorts [M] portaient toutes sur des terrains à bâtir et devaient donc être disqualifiées et il a fixé le prix à la somme de 190.000 € sur la base d’une valeur de 25 €/m² .

Selon déclaration enregistrée le 3 novembre 2022, Mme [I] [M], M. [P] [M] et Mme [S] [M] ont interjeté appel de ce jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leur mémoire récapitulatif déposé au greffe le 28 août 2023, Mme [I] [M] et M. [P] [M] , appelants, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables en leur appel ;

— réformer le jugement rendu le 20 septembre 2022 en ce qui concerne le prix de la préemption fixé à 455.000 € , en ce compris la commission d’agence mise à la charge des vendeurs ;

— fixer le prix de la préemption à 1.170.000 € , ainsi qu’un montant de 30.000 € au titre de la commission d’agence soit un total de 1.200.000 € ;

— condamner l’EPFLdu Grand Toulouse à verser à Mme [I] [M] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFL du Grand Toulouse à verser à M. [P] [M] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFL du Grand Toulouse aux dépens.

Les consorts [M] insistent sur le caractère exceptionnel de la localisation de la maison disposant d’un vaste jardin d’agrément dans un environnement paisible et végétalisé, tout en étant à proximité d’une grande métropole, de tous les transports, d’un bassin d’emplois dynamique, du canal du Midi et d’espaces de loisirs.

Ils précisent qu’ils n’entendent pas remettre en cause la description des biens retenue par le juge de première instance, à l’exception de l’accès à la propriété. Ils indiquent que si le pont permettant d’accéder au chemin de Mange pommes n’est pas à double sens, il s’agit néanmoins d’un passage très fréquenté qui ne pose aucune difficulté d’accès.

Ils précisent également qu’à hauteur d’appel, ils n’entendent pas remettre en cause la date de référence retenue, soit le 6 janvier 2020, date à laquelle le bien était situé en zone 2AU du PLU et ne pouvait être qualifié de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation.

Ils font néanmoins valoir que le terrain de 7600 m² est situé en zone 2AU, zone constructible du PLU destinée à l’accueil des activités économiques diversifiées, c’est à dire à vocation artisanale et économique, ainsi que des logements en lien avec ces activités, et qu’un renforcement des réseaux sera nécessaire préalablement aux constructions mais qu’aucune modification du PLU ne sera nécessaire, ce qui signifie bien que les terrains seront constructibles à bref délai. Ils soutiennent également que le terrain n’est pas situé en zone inondable.

S’agissant de la maison de 100 m² et du jardin d’agrément de 3086 m² , les consorts [M] demandent que le prix soit fixé sur la base de 4100 €/m² après analyse de quatre termes de comparaison.

S’agissant du terrain nu de 7600 m² , ils font valoir que le juge de l’expropriation a retenu une valeur unitaire de 25 €/m² en se référant à des ventes anciennes, portant sur des terrains éloignés de celui préempté et plus éloigné du centre urbain de [Localité 9] et dans un zonage urbanistique beaucoup plus restrictif en termes de constructibilité. Ils sollicitent la fixation du prix sur la base de 100 €/m² et produisent à cet effet sept termes de comparaison.

Aux termes de son mémoire déposé le 1er février 2023, Mme [S] [M], appelante, demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 20 septembre 2022 en ce qui concerne le prix de la préemption fixé à 455.000 € en ce compris la commission de l’agent immobilier mise à la charge des vendeurs ;

— fixer le prix de la préemption à la somme de 1.168.000 € , ainsi qu’un montant de 30.000 € au titre de la commission d’agence, soit un total de 1.198.000 € ;

— condamner l’EPFL à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFL aux entiers dépens d’appel.

Sur la valeur de la maison d’habitation avec jardin d’agrément, elle fait valoir que le juge de l’expropriation s’est appuyé sur un seul terme de référence qui ne bénéficie manifestement pas des mêmes caractéristiques valorisantes que le bien préempté. Elle indique qu’elle a fait réaliser une expertise par la cabinet Expertise et Patrimoine dont le rapport sera versé aux débats en cours de procédure et permet de retenir une valeur vénale de 4000 €/m² .

Sur la valeur du terrain nu, elle estime que l’appréciation du premier juge est erronée. Elle fait valoir que le terrain peut être ouvert à l’urbanisation à court terme, qu’il n’est pas situé en zone inondable, qu’il doit être comparé à des références de terrains classés en zone à urbaniser 2AU et non à des terrains fermés à l’urbanisation comme l’a retenu à tort le premier juge, et que l’expert a retenu une valeur de 100 €/m² , soit une valeur vénale de 760.000 € . Elle ajoute que si la cour venait à rejeter la qualification de terrain à urbaniser, la valeur du terrain ne pourrait pas être fixée à un montant inférieur à 50 €/m² au regard des ventes de terrains similaires au sein de la [Adresse 56] et de l’actualisation nécessaire de ces références anciennes.

Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 09 août 2023, l’EPFL du Grand Toulouse, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 20 septembre 2022 ;

— en conséquence, fixer le prix de la propriété cadastrée Section AT n° [Cadastre 6], sise [Adresse 30] à [Localité 10] appartenant à Mme [I] [M], M. [E] [M], Mme [S] [M] et M. [P] [M], à la somme de 455.000 € , comprenant une commission d’agent immobilier mise à la charge des vendeurs ;

— condamner Mme [I] [M], Mme [S] [M] et M. [P] [M] à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens d’appel.

L’EPFL expose qu’à la date de référence, la parcelle préemptée est classée en zone 2AU du PPLU dont le règlement n’autorise les constructions que sous condition préalable de réalisation des infrastructures indispensables (voirie et réseaux) tels que prévus dans le cadre de la Zac, qu’à ce jour la voirie et les réseaux ne sont pas réalisés, de sorte que ce type de zone ne constitue pas une zone désignée comme constructible par le PLU et que les consorts [M] ne sauraient valablement prétendre que cette zone correspond à une zone ouverte à l’urbanisation alors que cette ouverture à l’urbanisation est en réalité conditionnée par la réalisation de la Zac ou d’une opération d’aménagement d’ensemble portant sur la totalité de la zone.

Il fait également valoir que la propriété préemptée est incluse dans le périmètre de la Zac d’extension du [Adresse 46], qu’en conséquence la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l’ensemble de la Zac et qu’en l’espèce la condition tenant à la desserte par une voie et des réseaux de capacité suffisante n’est pas remplie.

Il réplique à l’argument selon lequel les terrains seront constructibles à bref délai sans devoir modifier le PLU que bref délai n’est pas immédiateté, alors que les termes de référence cités par les consorts [M] portent sur des terrains immédiatement constructibles et ont pour certains été construits, ce qui est impossible pour le terrain préempté qui est dépourvu d’accès et de réseaux de capacité adaptée.

Il accepte la fixation du prix de la maison sur la base de 2650 €/m² . Il critique à cet effet les divers termes de comparaison cités par les consorts [M].

De même, s’agissant de la valeur du terrain nu, l’EPFL critique les termes de comparaison produits par les consorts [M] . Il fournit quant à lui trois termes de comparaison ainsi que diverses décisions permettant de fixer une échelle de valeur des terrains situés dans l’agglomération toulousaine.

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 4 mai 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement dont appel.

M. [E] [M] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions des parties lui ont été régulièrement notifiées.

MOTIFS

Le bien préempté

La parcelle préemptée, située [Adresse 30] à [Localité 10], cadastrée Section AT [Cadastre 6] pour une superficie de 10.686 m² , est limitrophe au Sud de la commune de [Localité 9].

Incluse dans le périmètre de la Zac d’extension du [Adresse 46], elle se trouve proche des réseaux de transport en commun ainsi que du noeud autoroutier entre la rocade de [Localité 9] et l’A 61.

Le bien se trouve dans un bassin d’emplois aux portes du [Adresse 47], à environ dix minutes en voiture du Centre national d’Etudes Spatiales (CNES), d’Airbus et du [Adresse 45].

A proximité, il bénéficie de différents commerces et des infrastructures du port de plaisance de [49].

Le juge de l’expropriation a noté que l’accès à la propriété, située au fond d’une impasse, s’opérait par l’étroit [Adresse 30] qui nécessitait de franchir le canal du Midi par un petit pont, et que même si cette voie supportait le passage de camions de type 33 tonnes, comme indiqué par les propriétaires, son dimensionnement ne permettait alors pas le passage en sens inverse d’un autre véhicule.

Il indique que la parcelle comprend une première partie sur rue supportant une maison d’habitation de plain-pied d’une surface utile de 100 m² construite en 1964 et des dépendances, le tout agrémenté d’un jardin de 3086 m² . Sur la base du procès-verbal de transport sur les lieux établi le 28 mars 2022, il rappelle les principales caractéristiques du bien. La maison, chauffée au gaz, dispose de trois chambres, un salon-séjour, une cuisine séparée, une salle de bains et une buanderie d’environ 13 m² . L’intérieur est en bon état d’entretien. Le sol est essentiellement constitué de parquet. Les fenêtres sont constituées de simples vitrages à l’exception de la porte-fenêtre du séjour et de la salle de bains. La salle de bains et la cuisine, non équipée, demeurent anciennes. Les installations électriques et de gaz sont à mettre aux normes actuelles. A l’extérieur, la maison nécessite une réfection de la peinture des murs et des travaux de rénovation de la toiture. Le terrain autour de la bâtisse a été aménagé en jardin d’agrément avec quelques arbres fruitiers, une mare à canards et deux puits. Les dépendances dont la garage sont dans un état dégradé. Le tout est fermé par une clôture munie d’un portail.

La seconde partie du bien est située à l’arrière de la parcelle, en nature de terre pour 7600 m².

Au jour du transport sur les lieux, le terrain, plat et non clôturé était cultivé. L’accès s’effectuait en son avant par le jardin d’agrément et en son arrière par une voie non viabilisée au niveau du skate-park voisin.

Il a été convenu que le bien devait être évalué libre d’occupation conformément à la déclaration d’intention d’aliéner.

Sur la fixation du prix

Le prix d’un bien préempté doit être fixé conformément aux dispositions de l’article L.213- 4 du code de l’urbanisme :

' A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L.213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

En l’espèce, la date de référence est le 6 janvier 2020, date à laquelle est devenu exécutoire le dernier PLU de la ville de [Localité 10] approuvé le 19 décembre 2019. Cette date n’est pas contestée par les parties.

A cette date, le bien préempté est classé en zone 2AU qui correspond à l’emprise prévue pour la ZAC d’extension du [Adresse 47], zone d’intérêt communautaire et de rang métropolitain.

Les dispositions réglementaires établies pour cette zone ont comme objectifs essentiels :

— de permettre l’accueil d’activités nouvelles et diversifiées ;

— de conforter le caractère spécifique et économique de la zone ;

— de soumettre l’aménagement du secteur à une opération d’aménagement d’ensemble prenant en compte les spécificités paysagères et la présence du risque inondation sur le secteur.

Article 1.1 : Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, natures d’activités interdites

— Les constructions à usage agricole, forestier et les installations classées qui y sont liées :

— Les terrains de camping et caravaning et le stationnement isolé de caravanes, ainsi que les aires d’accueil des gens du voyage ;

— Les constructions à usage d’habitat autres que celles mentionnées à l’article 2AU-1.2

Article 1.2 : Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, natures d’activité soumises à conditions particulières

— Les installations classées pour la protection de l’environnement à condition que soient mises en oeuvre toutes dispositions pour les rendre compatibles avec le milieu environnant.

— Les constructions destinées à l’hébergement, à condition qu’elles soient directement liées aux activités de la zone.

— Les constructions à usage d’habitation sous réserve d’être destinées au logement des personnes dont la présence est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance ou la sécurité des établissements et des services généraux des établissements autorisés, dans la limite d’une surface de plancher de 150 m².

— Les dépôts couverts ou non (dépôt de matériaux, décharge) sous réserve d’être liés à une activité autorisée.

— La réalisation de travaux d’infrastructure ainsi que les affouillements et exhaussements des sols qui leur sont liés.

— Les occupations et utilisations du sol admises aux alinéas précédents ne pourront être autorisées:

# qu’après réalisation des infrastructures indispensables (voirie et réseaux) tels que prévus dans le cadre de la ZAC ;

# que dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble d’un seul tenant portant sur la totalité de la zone ;

# qu’à la condition d’être compatibles avec les principes de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation de la ZAC.

— Les constructions et ouvrages nécessaires à la gestion, la promotion et à la vie du Canal du Midi.

— L’aménagement ou les travaux d’amélioration, dans le volume existant, sans modification de destination, des constructions existantes à usage d’habitat, de commerce, d’artisanat ou d’industrie existantes à l’approbation du présent PLU.

— Les constructions à usage commercial, y compris les commerces dont la surface de vente est supérieure à 300 m² ou, à défaut d’identification de la surface de vente, dont la surface de plancher est supérieure à 500 m², sous réserve qu’elles soient compatibles avec le caractère de la zone et des lieux avoisinants et qu’elles ne soient pas source de nuisances pour l’environnement immédiat.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1 – Situés dans un secteur désigné comme constructible par un POS, un PLU, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une carte communale ou bien en l’absence d’un tel document, situé dans une partie actuellement urbanisée d’une commune :

2- Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains.

Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un POS, un PLU, un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence, ne répondent pas à l’une de ces deux conditions cumulatives sont évalués en fonction de leur usage effectif conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.

Au regard de ces dispositions, le premier juge a justement considéré que le bien préempté ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, ce qui est admis par les consorts [M].

Ces derniers font observer à juste titre que leur bien est situé en zone 2AU, zone constructible du PLU destinée à l’accueil des activités économiques diversifiées ainsi que des logements en lien avec ces activités, et que si un renforcement des réseaux sera nécessaire préalablement aux constructions, aucune modification du PLU ne sera nécessaire.

Conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, le bien doit être estimé à la date de la décision de première instance.

— - – - – - – - – -

La préemption s’analysant, à la différence de l’expropriation, comme un mode volontaire de cession, le propriétaire perçoit, non pas une indemnité en réparation d’un préjudice, mais un prix de vente.

Par ailleurs, il n’appartient pas à la juridiction de l’expropriation de rechercher la sincérité ou le caractère frauduleux de la promesse et de l’accord de volontés intervenu sur le prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, mais de fixer le prix du bien préempté conformément aux règles applicables en matière d’expropriation, et plus précisément par référence aux transactions, mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification dans la même zone ou à défaut dans des zones comparables, sauf à recourir à d’autres techniques d’évaluation paraissant mieux adaptées à l’évaluation du bien préempté.

En l’espèce, le prix du bien doit être déterminé par comparaison avec des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables.

Les parties s’accordent sur une évaluation séparée de la maison de 100 m² et de son jardin d’agrément de 3086 m² selon la méthode dite 'terrain intégré', et du terrain nu de 7600 m² .

1) La valeur de la maison 'terrain intégré'

En première instance, à l’appui de son offre à 2300 €/m² , l’EPFL communiquait trois termes de comparaison (TC) :

— TC 1 – Acte du 02/03/2021 – maison de 1963 – [Adresse 33] à [Localité 38] parcelle BO [Cadastre 19] pour 813 m² – 90 m² SH – 235.000 € , soit 2611 €/m²

— TC 2 – Acte du 11/02/2020 – maison de 1965 – [Adresse 13] à [Localité 51] – parcelle BS [Cadastre 3] pour 1355 m² – 85 m² SH – 291.735 € , soit 3432 €/m²

— TC 3 – Acte du 27/11/2020 – [Adresse 1] à [Localité 10] – parcelle AX [Cadastre 5] pour 5446 m²

144 m² SH – 400.000 € , soit 2777 €/m² .

Sur la base de quatre références, les consorts [M] revendiquaient une valorisation de 4100 €/m²

— TC 1 – Acte du 24/06/2020 – parcelle AY [Cadastre 25] pour 575 m² – [Adresse 26] à [Localité 10] – 121 m² – 472.000 € , soit 3901 €/m²

— TC 2 – Acte du 24/01/2020 – parcelle AS [Cadastre 2] pour 443 m² – maison [Adresse 16] à [Localité 10] – 101 m² – 500.000 € , soit 4545 €/m²

— TC 3 – Acte du 27/12/2019 – parcelle AS [Cadastre 18] pour 605 m² – maison [Adresse 11] à [Localité 10] – 105 m² – 395.000 € , soit 3762 €/m²

— TC 4 – Acte du 18/11/2021 – parcelle AC [Cadastre 4] pour 611 m² – maison [Adresse 17] à [Localité 10] – 101 m² – 408.900 € , soit 4048 €/m² .

Le premier juge a justement retenu que le bien à évaluer présentait une plus-value eu égard à la présence d’un jardin d’agrément de 3086 m² pouvant séduire une catégorie d’acheteurs souhaitant vivre à proximité de [Localité 9] mais dans un environnement protégé des nuisances urbaines, que la situation géographique du bien, proche des accès aux transports en commun, du noeud autoroutier entre la rocade de [Localité 9] et l’A61, de bassins d’emplois et du port de plaisance de [49] étaient autant de mérites qu’il convenait de valoriser, mais qu’en revanche, compte tenu de leur état d’entretien, les dépendances et le garage ne constituaient pas des éléments à retenir, qu’outre la situation géographique, les caractéristiques essentielles à rechercher parmi les références produites étaient un bâtiment d’habitation construit dans les années 60, présentant un état d’entretien intérieur satisfaisant mais dont les pièces humides méritaient d’être remises au goût du jour, et un aspect extérieur nécessitant par endroits des travaux d’amélioration.

Il a ensuite relevé que les références avancées par les consorts [M] ne concernaient pas des maisons construites dans les années 60, qu’elles se situaient toutes en zones nettement plus urbanisées que le bien préempté, et que leurs caractéristiques essentielles s’avéraient trop éloignées du bien litigieux. Il a constaté que l’EPFL offrait un prix de 2300 €/m² mais que la moyenne des références qu’il versait aux débats s’établissait à 2940 €/m² , que ses TC1 et TC2 concernaient des maisons d’habitation situées dans des communes trop éloignées de la propriété [M] , et qu’en définitive le TC 3 de l’EPFL réunissait les caractéristiques les plus proches de l’immeuble pour être édifié à moins d’un kilomètre, en retrait sur un chemin et à l’écart des zones pavillonaires, et bénéficiant d’un grand jardin. Il a toutefois estimé que le prix de 2777 €/m² ne pouvait s’analyser qu’en un maximum dès lors que la maison avait une superficie plus grande de 44 m², avait fait l’objet d’importants travaux de rénovation et disposait d’un jardin d’agrément d’une surface sensiblement plus importante. Il a en conséquence fixé le prix sur la base de 2650 €/m² .

En cause d’appel, [I] et [P] [M] citent en TC 1 et TC 2 leurs TC 3 et 4 de première instance, et en TC 3 le TC 3 de l’EPFL en première instance ( Acte du 27/11/2020 – [Adresse 1] à [Localité 10] – parcelle AX [Cadastre 5] pour 5446 m² ) tout en soutenant que ce bien aurait une surface de 85 m² et non de 144 m² , d’où un prix de 4705 €/m² .

Ils insistent sur les facteurs de moins-value de ce bien par rapport à leur maison ( habitation de 85 m² sans dépendances, parcelle inondable, terrain non entretenu servant à stocker des carcasses de véhicules et bateaux, chemin d’accès non carrossé et non entretenu) pour conclure que l’évaluation de leur bien sur la base de 4100 €/m² est raisonnable. Enfin, ils citent en TC 4 la vente d’un bâti de 100 m² à usage de hangar agricole à proximité immédiate moyennant un prix de 500.000 € . Ce terme de comparaison concerne un bien trop différent du bien préempté pour pouvoir être pris en compte.

Mme [S] [M] se réfère quant à elle à un rapport d’expertise établi par la cabinet Expertise et Patrimoine qui n’a pas été régulièrement versé au débat (cf. bordereau de pièces communiquées par [S] [M] ) et qui ne peut donc être pris en compte.

Pour solliciter la confirmation du jugement dont appel, l’EPFL cite son TC 3 de première instance, devenu TC 1 ([Adresse 1] à [Localité 10] – 2777 €/m² ) ainsi que son TC 1 de première instance, devenu TC 2 ( [Adresse 33] à [Localité 38] – 2611 €/m²).

L’acte de vente du 27/11/2020 (pièce n° 23 de l’EPFL) révèle que la maison sise [Adresse 1] à [Localité 10] a été acquise le 26 février 2016 au prix de 190.000 € pour être revendue le 27/11/2020 au prix de 400.000 € après avoir fait l’objet d’importants travaux de rénovation. Sa superficie est bien de 144 m² au vu des éléments versés au dossier. Comme l’a constaté le premier juge, cette vente constitue le terme de comparaison le plus approchant de l’immeuble préempté. Par rapport à l’immeuble [M], ce bien présente des facteurs de plus-value (état de la maison) mais aussi de moins-value (état du chemin d’accès).

Il apparaît en définitive que la valeur de 2777 €/m² constitue une base de calcul pertinente mais que le prix de 265.000 € fixé par le premier juge sur la base d’une valeur de 2650 €/m² n’est pas suffisamment élevé au regard de la localisation exceptionnelle du bien et de sa rareté sur le marché immobilier, s’agissant d’une maison disposant d’un vaste jardin d’agrément dans un environnement paisible, tout en étant extrêmement proche de tous les transports, de zones d’activité et d’une grande métropole.

Dans ces conditions, le prix de la maison 'terrain intégré’ doit être fixé à la somme de 300.000 € prenant mieux en compte ces divers éléments d’appréciation.

2) Le terrain nu

En première instance, pour étayer le prix proposé de 25 €/m² , l’EPFL s’appuyait sur trois cessions :

TC 1 – acte du 18 juin 2018 – parcelles BS [Cadastre 12] et [Cadastre 14] pour 18.641 m² sises à [Localité 41] dans le périmètre de la [Adresse 58] : 22 €/m²

TC 2 – acte du 11 juillet 2018 – parcelle BT [Cadastre 7] pour 555 m² sise à [Localité 41] dans le périmètre de la [Adresse 58] : 22 €/m²

TC 3 – arrêt du 15 décembre 2021 – parcelle BX [Cadastre 34] pour 15.582 m² sise à [Localité 41] dans le périmètre de la [Adresse 58] : 30 €/m² .

Il soulignait que son offre s’inscrivait pleinement dans l’échelle de prix des terrains situés dasn l’agglomération toulousaine dépourvus de la qualité de terrain à bâtir :

# [Adresse 57] à [Localité 53] : 16 €/m² – jugement du 16/02/2016 Oppidea/[B] – zone 1AU, zone constructible au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone

# Terrains d’assiette du futur Parc des expositions à [Localité 35] et [Localité 52] : 16 €/m² – zone AUO – jugement du 30/06/2015

# [Adresse 55] à [Localité 48] : prix de base de 16 €/m² augmzenté jusqu’à 22 €/m² pour facteurs de plus-value particuliers – arrêt du 14 février 2018 – zone AU4 inconstructible sauf modification du PLU et réalisation des équipements d’infrastructure

# [Adresse 54] à [Localité 37] : 40 €/m² – jugement de donné acte [D] du 29/03/2019 – zone AU ouverte – insuffisance des réseaux – 600 mètres de la station de métro Balma Gramont

# Réserve foncière de Paleficat à [Localité 9] : 30 €/m² pour les terrains nus isolés et 37 €/m² pour les terrains d’agrément – jugements [G] du 07/10/2014 et [T] du 07/10/ 2014 – zone AU0.

Les consorts [M] sollicitaient la fixation du prix sur la base de 100 €/m² par la production de trois références :

TC 1 – Acte du 09/03/2018 – parcelle AK [Cadastre 15] à [Localité 36] – 4406 m² – 2AUc – 78 €/m²

TC 2 – Acte du 02/03/2018 – parcelles AP [Cadastre 28], [Cadastre 31] et [Cadastre 32] à [Adresse 50] – 1154 m² – zone AU : 163,34 €/m²

TC 3 – Acte du 28/12/2016 – parcelles A V [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] à [Adresse 40] – 9704 m² – zone 2AUb 1 – 105,20 €/m² .

Le premier juge a justement considéré que situé en zone 2AU du PLU, le terrain à valoriser ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, que son accès n’était possible qu’à partir, soit du terrain d’agrément de la maison lequel était lui-même desservi par un chemin étroit, soit par une voie non viabilisée et qu’il ne disposait d’aucune façade sur rue, qu’aucune des références produites à l’instance ne concernait des terrains situés sur la commune de [Localité 10], que toutes les transactions citées par les consorts [M] portaient sur des terrains à bâtir et ne pouvaient être prises en compte.

Il a estimé que compte tenu de l’échelle de prix des terrains situés dans l’agglomération toulousaine ne pouvant se prévaloir de la qualité de terrain à bâtir mentionnée par l’EPFL et prise en compte par la cour d’appel de Toulouse dans son arrêt n° 06/2021 rendu le 15 décembre 2021, la somme de 25 €/m² devait être jugée satisfactoire.

En cause d’appel, l’EPFL fait en outre état d’un jugement du 8 février 2022, d’un acte du 26/09/2019 et d’un arrêt du 15/02/2023 concernant la [Adresse 56] à [Localité 9] , en zone AU ouvert : 40 €/m² .

Il fait observer que la commune de [Localité 37] est la commune de l’agglomération toulousaine en première couronne dans laquelle les prix de l’immobilier sont les plus élevés, les terrains classés en zone AU ouvert situés à proximité du métro, de la zone commerciale et de bureaux de [Adresse 54] ayant été acquis sur la base de 40 € , et que dans la [Adresse 56] située à [Localité 9], cette même valeur de 40 €/m² est retenue mlalgré un zonage AU0 moins favorable qu’à [Localité 37] car les terrains sont situés sur la commune de [Localité 9].

Les consorts [M] maintiennent la référence aux termes de comparaison justement écartés par le premier juge et citent quatre nouveaux termes de comparaison concernant des ventes de terrains nus à [Localité 38] ( 87 €/m² et 129 €/m² ) et [Localité 42] (120 €/m² et 87 €/m² ) qui sont justement critiqués point par point par l’EPFL et doivent être écartés.

Au vu de ces éléments d’appréciation, compte tenu notamment de la référence faite par l’EPFL à l’arrêt du 15 décembre 2021 fixant à 30 €/m² le prix de la parcelle BX [Cadastre 34] à [Localité 41] dans le périmètre de la [Adresse 58], compte tenu du fait que la parcelle [Localité 43] est certes située plus près de la commune de [Localité 9] que cette parcelle sise à [Localité 41], mais qu’elle est située en troisième zone par rapport à la voie publique, laquelle n’a pas de capacité adaptée à la desserte de constructions à usage d’activités commerciales, le prix de cette parcelle doit être fixé sur la base de 28 €/m² , soit 7600 m² x 28 = 212.800 € .

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Le prix du bien préempté doit en conséquence être fixé à la somme de 512.800 € , en ce comprise la commission d’agence.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’EPFL du Grand Toulouse, partie principalement perdante, a été justement condamné par le premier juge aux dépens de première instance, ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de [I] et [P] [M].

Partie principalement perdante en appel, il sera condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[I] [M], [P] [M] et [S] [M] sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. L’EPFL du Grand Toulouse sera donc tenu de payer à chacun d’eux la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des sommes déjà allouées par le premier juge.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 20 septembre 2022.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le prix de la propriété cadastrée section AT n° [Cadastre 6], sise [Adresse 30] à [Localité 10], appartenant à Mme [I] [M], M. [E] [M], Mme [S] [M] et M. [P] [M], à la somme de 512.800 € , en ce comprise la commission d’agent immobilier mise à la charge des vendeurs.

Condamne l’Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse aux dépens d’appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse à payer à Mme [I] [M], M. [P] [M] et Mme [S] [M] la somme de 1500,00 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute l’EPFL du Grand Toulouse de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER J-C.GARRIGUES