21/11/2024

ARRÊT N°479/2024

N° RG 23/04130 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P27I

EV/KM

Décision déférée du 27 Octobre 2023

Président du TJ de Toulouse

( 23/01511)

L.A MICHEL

S.A.S. JANNAT

C/

[D] [I]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.A.S. JANNAT

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mathieu PETER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [D] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marie ROSSI-LEFEVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Par contrat d’acquisition de fonds de commerce du 13 juillet 2018, la SAS Jannat, venant aux droits de la SARL Cheess Nams a pris à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 1], appartenant à M. [D] [I].

Le 31 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 1104,57 €, coût du commandement inclus.

PROCEDURE

Par acte du 10 août 2023, M. [D] [I] a fait assigner la SAS Jannat devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de le clause résolutoire à effet du 1er juillet 2023,

— condamner la SAS Jannat à payer à titre provisionnel à M. [D] [I] la somme totale de 1104, 57 € au titre de son arriéré de loyers et des frais impayés au jour de l’assignation, majorée des intérêts au taux légal jusqu’à complet paiement,

— condamner la SAS Jannat à payer à M. [D] [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, augmentée des charges et des accessoires à effet du 1er juillet 2023 jusqu’a la reprise du local par le bailleur,

— ordonner l’expulsion de la SAS Jannat ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin,l’assistance d’un serrurier et de la force publique du local qu’ils exploitent [Adresse 1],

— condamner la SAS Jannat à payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [D] [I],

— condamner la SAS Jannat au paiement des entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 octobre 2023, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge a :

— constaté l’acquisition la résiliation du bail liant M. [D] [I] et la SAS Jannat à effet du 1er juillet 2023,

— ordonné l’expulsion de la SAS Jannat ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique du local exploité sis [Adresse 1],

— condamné la SAS Jannat à payer à titre provisionnel à M. [D] [I] la somme de 1020,55 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2023 inclus, majorée des intérêts à taux légal à compter du 31 mai 2023,

— condamné la SAS Jannat à payer à M. [D] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours, augmentée des charges et des accessoires à effet au 1er juillet 2023 jusqu’à la reprise du local par le bailleur, soit la somme mensuelle de 502,90 €,

— condamné la SAS Jannat à payer à M. [D] [I], la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Jannat aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2023.

Par déclaration du 28 novembre 2023, la SAS Jannat a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

Par ordonnance de référé du 2 février 2024, la demande en arrêt de l’exécution provisoire de la SAS Jannat a été rejetée et elle a été condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à M. [I] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SAS Jannat dans ses dernières conclusions du 14 mars 2024 demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article L.145-41 du code de commerce, de l’article 1343-5 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance attaquée, et statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— débouter M. [D] [I] de l’ensemble de ces demandes,

— condamner M. [D] [I] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— autoriser rétroactivement la SAS Jannat à se libérer de sa dette visée au commandement du 31 mai 2023 avant le 30 novembre 2023, et subsidiairement avant le 29 février 2024,

— constater que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé,

— constater que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

M. [D] [I] dans ses dernières conclusions du 18 mars 2024 formant appel incident demande à la cour, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, de :

— confirmer l’ordonnance du 27 octobre 2023 du juge des référés de Toulouse en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la résiliation du bail liant M. [D] [I] à la SAS Jannat à effet au 1er juillet 2023,

— confirmer l’ordonnance du 27 octobre 2023 du juge des référés de Toulouse en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la SAS Jannat, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, du local exploité sis [Adresse 1],

— confirmer l’ordonnance du 27 octobre 2023 du juge des référés de Toulouse en ce qu’elle a condamné la SAS Jannat à payer à titre provisionnel à M. [D] [I] la somme de 1.020,50 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2023 inclus, majorée des intérêts à taux légal à compter du 31 mai 2023,

— confirmer l’ordonnance du 27 octobre 2023 du juge des référés de Toulouse en ce qu’elle a condamné la SAS Jannat à payer à M. [D] [I] la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2023,

— infirmer l’ordonnance du 27 octobre 2023 du juge des référés de Toulouse en ce qu’elle a condamné la SAS Jannat à payer à M. [D] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges et des accessoires, à effet du 1er juillet 2023 jusqu’à la reprise du bail par le bailleur, soit la somme mensuelle de 502,90 €,

Et statuant de nouveau,

— condamner la SAS Jannat à payer à M. [D] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges et des accessoires, jusqu’à la reprise du bail par le bailleur, soit la somme mensuelle de 502,90 € pour la période courant du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023 et la somme mensuelle de 533,33 € à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération totale des locaux,

— constater qu’il n’existe aucune contestation sérieuse et que la résiliation du bail a pris effet au 1er juillet 2023,

— débouter la SAS Jannat sa demande de délais de paiement avec effet rétroactif,

— débouter la SAS Jannat de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [D] [I],

— condamner la SAS Jannat à payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [D] [I],

— condamner la SAS Jannat, au paiement des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

La cour constate que M. [I] invoque dans ses conclusions l’article 809 du code de procédure civile qui n’est plus applicable depuis le 1er janvier 2020 et correspond désormais à l’article 835 du même code.

Il résulte de ce texte que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire'; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Il résulte des termes de l’article L 145-41 al 1 du code de commerce que':«Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'».

Selon l’article L145-41 al 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l’expiration du délai d’un mois du commandement, voire après l’assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, le bail du 24 octobre 2002 prévoit en son avant-dernière page une clause résolutoire conforme à l’article L 145-41 sus-visé. Et le bailleur produit le contrat de cession de fonds de commerce du 13 juillet 2018.

M. [I] a fait délivrer le 31 mai 2023 à la SAS Jannat un commandement de payer la somme de 1020,55 € à titre principal correspondant aux loyers et charges impayés d’octobre 2022 à juin 2023.

La SAS Jannat fait valoir que le bail prévoyait un règlement trimestriel ou mensuel et que dans la pratique les parties ont opté pour un paiement mensuel qu’en conséquence le commandement vise des loyers non échus ce qui caractérise un comportement déloyal du bailleur et l’existence d’une contestation sérieuse.

M. [I] oppose avoir fait preuve de patience en ce qu’il a déjà délivré à la locataire quatre commandements et une mise en demeure depuis le 6 décembre 2018, que ce n’est que par tolérance qu’il a accepté des règlements mensuels et qu’en tout état de cause le commandement était justifié pour les mois réclamés.

SUR CE

La preuve du paiement des loyers dans le mois de la délivrance du commandement incombe au locataire débiteur des obligations du bail.

La cour constate que le bail prévoit : «Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel principal de 3127 € ( trois mille cent vingt sept euros) , que le preneur s’oblige à payer au bailleur en quatre termes égaux et d’avance…

Toutefois, le preneur aura la faculté de libération au moyen d’acomptes mensuels par chèque. ».

Il résulte de ce libellé, que la locataire devait se libérer par quatre règlements d’avance, mais que ce règlement pouvait être effectué non pas en une fois à la fin des quatre mois mais par des acomptes mensuels, sans que le principe d’un paiement d’avance soit remis en cause par cette possibilité d’acomptes mensuels.

Le commandement objet du litige, délivré le 31 mai 2023 concerne trois périodes de trois mois précisant pour chacune 3X 502,59, ce qui suggère l’acquisition d’un principe d’acomptes mensuels et vise les périodes d’octobre à décembre 2022, de janvier à mars 2023 et d’avril à juin 2023, outre une régularisation de charges et déduction faite des règlements effectués, notamment celui effectué le 24 mai 2023 pour 502,60 €. Il applique bien le principe réclamé par la locataire de règlements mensuels.

Ce commandement ayant été délivré le 31 mai 2023, c’est à bon droit que le mois de juin 2023 a été visé, le règlement des loyers ayant été contractuellement prévu d’avance . Dès lors, la locataire ne démontre pas que le commandement lui aurait été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

En tout état de cause, quand bien même le montant équivalent au mois de juin était déduit du total, soit 502,90 €, le solde soit : 1101,57- 509,90 – 84,02 (correspondant au coût de l’acte) c’est-à-dire 517,65 € n’a pas été réglé dans le délai d’un mois, le premier règlement effectué après le commandement de 2010 € ayant été effectué le 15 septembre 2023, c’est-à-dire au-delà du délai d’un mois légalement prévu pour empêcher le jeu de la clause résolutoire.

En conséquence, à défaut pour la Sarl Jannat de rapporter la preuve de la justification du paiement total de la somme réclamée dans le délai prescrit expirant le 1er juillet 2023, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors, la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 1er juillet 2023, qui ne se heurte aucune contestation sérieuse, dès lors que la dette n’est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés.

En cet état, la Sarl Jannat est occupante sans droit des locaux depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

La SARL Jannat fait valoir que non seulement elle a réglé l’arriéré mais qu’elle est à jour de ses loyers.

Il résulte en effet du décompte établi par huissier le 30 novembre 2023 qu’à cette date la locataire était débitrice à hauteur de 2,08 €.

Cependant, alors que le bail mentionne clairement un règlement du loyer à l’avance, le bailleur justifie d’une persistance de la locataire dans le règlement irrégulier de ses loyers ayant entraîné la délivrance de plusieurs commandements de payer, le 6 décembre 2018 pour 451,50 €, le 9 août 2021 pour 933,16 €, le 31 mars 2022 pour 930,33 €, outre une mise en demeure du 14 octobre 2022 adressée par son conseil pour le règlement des mois d’août à octobre 2022 ainsi que le remboursement de deux factures pour un total de 426,25 €.

Compte tenu de la répétition des impayés dans le temps par la locataire, il n’y a pas lieu de lui octroyer de délais de paiement et de, constatant le règlement de la dette postérieurement à l’expiration du délai de régularisation du commandement de payer, rejeter le constat du jeu de la clause résolutoire comme elle le réclame.

Enfin, considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 1er juillet 2023, M. [I] est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise, c’est-à-dire un montant de 502,90 € jusqu’au 30 septembre 2023 et de 533,33 € à compter du 1er octobre 2023, la décision sera donc infirmée sur ce point.

La SAS Jannat qui succombe gardera la charge des dépens de première instance et d’appel.

La décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a octroyé une somme à M. [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande en cause d’appel doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a limité à 502,90 € le montant de l’indemnité d’occupation du par la SAS Jannat,

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne la SAS Jannat à payer à M. [D] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours, augmentée des charges et des accessoires à effet au 1er juillet 2023 jusqu’à la reprise du local par le bailleur, soit la somme mensuelle de 502,90 € jusqu’au 30 septembre 2023 et la somme mensuelle de 533,33 € à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération des lieux,

Condamne la SAS Jannat aux dépens d’appel,

Rejette la demande présentée par M. [D] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET