11/03/2025

ARRÊT N°147/2025

N° RG 24/01115 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QD5W

SG/KM

Décision déférée du 05 Mars 2024

Juge des contentieux de la protection de CASTRES

( 23/00351)

MIALHE

[C] [U]

C/

[D] [K]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [C] [U]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline MAURY, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-5620 du 04/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

Madame [D] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurent GALINIE de la SCP D’AVOCATS BORDES-GOUGH-GALINIE-LAPORTE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 octobre 2019, Mme [D] [K] a donné à bail à Mme [C] [U] un logement situé '[Adresse 4]' [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte du 10 janvier 2023, Mme [D] [K] a fait signifier à Mme [C] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 18 avril 2023, Mme [D] [K] a fait assigner Mme [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [C] [U] à payer à titre provisionnel la somme 5 621 euros représentant les loyers et charges impayés au 6 mars 2023,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Mme [C] [U] à 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] [U] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 mars 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2019 entre Mme [D] [K] d’une part et Mme [C] [U] d’autre part, portant sur un logement situé "[Adresse 4]" [Localité 3], sont réunies à la date du 11 mars 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [C] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour Mme [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [D] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [C] [U] à payer à Mme [D] [K] à titre provisionnel la somme de 990,54 euros (neuf-cent-quatre-vingt-dix euros et cinquante-quatre centimes) au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 5 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, en deniers ou quittance,

— condamné Mme [C] [U] à payer à Mme [D] [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné Mme [C] [U] à payer à Mme [D] [K] la somme de 200 euros (deux-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [C] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoite à titre provisoire.

Par déclaration en date du 29 mars 2024, Mme [C] [U] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispostions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [C] [U] dans ses dernières conclusion en date du 4 décembre 2024, demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 5 mars 2024 en ce qu’elle a :

* constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonnant alors à Mme [U] de libérer les lieux,

* condamné celle-ci à payer à son bailleur à titre provisionnel, la somme de 990,54 euros au titre des impayés de loyers, charges, indemnités d’occupation avec intérêts aux taux légal outre une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ,

* condamné Mme [U] au paiement de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens,

* rejeté toute demande de Mme [U] visant à paralyser son expulsion notamment au moyen de délais de paiement permettant la suspension des effets de la clause résolutoire,

et statuant à nouveau,

— juger recevable et bien fondées les demandes de Mme [U],

à titre principal,

— constater que la dette locative est maintenant apurée et que Mme [U] est à jour du règlement de son loyer et charges courants,

— accorder à Mme [U] de manière rétroactive des délais de paiement pour la période courant entre le commandement de payer visant la clause résolutoire et le dernier paiement apurant sa dette,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail durant ces délais,

— juger que Mme [U] a respecté ces délais s’acquittant intégralement des causes du commandement de payer et de la dette locative et ordonner qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

à titre subsidiaire,

— accorder à Mme [U] un délai de 3 mois pour se libérer du paiement de toute somme due au titre d’un arriéré de loyers et charges,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué,

— ordonner que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [U] se libère selon les modalités fixées,

à titre très subsidiaire,

— accorder à Mme [U] les plus larges délais pour quitter les lieux,

en toutes hypothèses,

— débouter le bailleur de ses demandes,

— ordonner n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens, étant précisé que Mme [U] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Mme [D] [K] dans ses dernières conclusions en date du 2 décembre 2024, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la dette locative et par conséquent statuant à nouveau,

— condamner Mme [C] [U] à payer à Mme [D] [K] à titre provisionnel la somme de 1 708 euros euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 29 novembre 2024 avec intérets au taux légal à compter du 10 janvier 2023, en deniers ou quittance,

— condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens de la procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour observe à titre liminaire que bien qu’elle indique dans le corps de ses écritures que Mme [U] forme des demandes nouvelles, Mme [K] n’en tire aucune conclusion dans le dispositif de ses écritures, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer spécialement sur la recevabilité des demandes de l’appelante qui ne peut être considérée comme contestée par l’intimée.

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Dans ses écritures, Mme [U] conclut à l’infirmation de la décision quant à l’acquisition de la clause résolutoire et conteste le montant qui était dû au jour de l’audience de première instance au motif que le loyer de février 2024 a été pris en compte alors qu’elle a toujours réglé son loyer le 15 de chaque mois, ce qui n’appelait aucune critique de la part de la bailleresse. Elle soutient qu’au jour de l’audience, il restait dû la somme de 650 euros et non celle au paiement de laquelle elle a été condamnée.

Il résulte effectivement des relevés bancaires produits par l’appelante que le prélèvement de son loyer par l’agence chargée de la gestion locative intervient au 15 de chaque mois, ce qui n’est pas contesté par l’intimée.

En application toutefois de l’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le jeu de la clause résolutoire est acquis au profit bailleur lorsque le locataire n’a pas soldé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai de deux mois suivant sa notification et en l’espèce, Mme [U], qui ne conteste pas les sommes dues à la bailleresse au jour de la délivrance du commandement le 10 janvier 2023, ne prétend pas qu’elle avait apuré sa dette locative au 11 mars 2023, de sorte que la date de prélèvement du loyer chaque mois est indifférente quant au fait que la dette n’était pas soldée à cette date et que la décision entreprise n’encourt aucune infirmation relativement à l’acquisition de la clause résolutoire, ni en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [U], au besoin avec le concours de la force publique et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative et la demande de délais de paiement

Exposant que son budget fragile a été déséquilibré en suite du non-renouvellement des contrats de travail à durée déterminée dont elle bénéficiait antérieurement à la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid 19, Mme [U] explique avoir multiplié les missions d’intérim dans la même entreprise durant 18 mois, lesquelles ont pris fin en mars 2022 et avoir de ce fait accumulé plusieurs dettes. Elle indique qu’avec l’aide de son entourage et de sa fille étudiante qui a travaillé pour l’aider, elle est parvenue à effectuer des versements conséquents à la bailleresse. Elle ajoute avoir retrouvé un emploi en CDI en juillet 2023, ce qui lui a permis d’assainir sa situation financière, à commencer par sa dette locative au titre de laquelle elle a effectué des versements en sus des loyers courants. Elle fait valoir que sa dette avait considérablement diminué au jour de l’audience de première instance à laquelle elle n’était pas assistée d’un conseil mais a tenté de faire valoir ses droits. Elle soutient que les pièces produites par la bailleresse et les divers décomptes qu’elle a versés aux débats présentent des incohérences quant au montant de la dette locative. Elle fait valoir que le mois de juin 2024 est le seul pour lequel une difficulté de paiement est apparue, qu’elle impute au fait que l’agence chargée de la gestion locative n’a pas présenté son chèque à l’encaissement. Elle sollicite en conséquence l’octroi de délais rétroactifs aux motifs que sa dette locative est désormais soldée, que ses revenus lui permettent de régler le loyer courant et que la clause résolutoire doit être réputée ne jamais avoir joué. À titre subsidiaire, elle demande des délais de paiement de trois mois pour solder sa dette.

Mme [K] admet que Mme [U] a apuré une partie importante de sa dette, mais indique qu’elle éprouve toujours des difficultés dans le paiement du loyer courant, ce qui jette un doute sur sa capacité à assumer la charge mensuelle de son loyer. La bailleresse fait valoir que le dernier décompte établi par l’agence immobilière fait état d’un arriéré de 1 708 euros. Elle précise qu’étant âgée de 86 ans, le loyer constitue pour elle un complément de revenus. Quant à la demande de délais de paiement, Mme [K], qui expose ne pas avoir mis à exécution la décision de première instance, indique que la locataire bénéficie déjà des délais légaux à l’issue du commandement de quitter les lieux et du bénéfice de la trêve hivernale.

Sur ce,

En application de l’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 applicable au litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [U] qui a comparu en personne en première instance a exposé avoir fait des efforts pour apurer le montant de sa dette locative qui avait diminué de 3 900 euros au jour du commandement à 990,54 euros à celui de l’audience, au cours de laquelle Mme [U] n’a pas formellement sollicité des délais de paiement, sans qu’elle n’ait alors contesté ni ne démontre devant la cour le caractère erroné de cette somme.

À hauteur d’appel, elle justifie d’efforts incontestables pour se maintenir dans l’emploi, ainsi que de versements réguliers, parfois conséquents, repris dans le dernier décompte locatif du 29 novembre 2024 (pièce N°9) pour réduire sa dette locative depuis la délivrance du commandement de payer (3 150 euros en août 2023, 2 200 euros en octobre 2023, 2 000 euros en janvier 2024, 1 850 euros en juillet 2024 pour les sommes les plus importantes). Depuis novembre 2023, elle ne perçoit aucune allocation d’aide au logement. Certes l’arriéré n’a jamais été intégralement soldé depuis deux ans, mais Mme [U] a fait preuve d’un souci constant de résorber sa dette et de régler son loyer courant qui s’élève à 650 euros par mois.

Les paiements dont elle justifie par la production d’une part de la copie d’un chèque du 26 juin 2024 venant régulariser le rejet du prélèvement du loyer de mai 2024, d’autre part de ses relevés de compte bancaire ont bien été imputés par l’agence gestionnaire au décompte locatif.

Si Mme [U] affirme ne plus être redevable d’aucune somme, elle n’allègue cependant pas que le décompte de l’agence, qu’elle produit tout comme Mme [K], serait erroné ou incomplet.

Dès lors et peu important la fluctuation de la dette depuis le premier jugement, il est établi qu’elle n’a jamais été entièrement soldée et ne l’est pas au jour de l’audience d’appel, le dernier décompte arrêté au 29 novembre 2024, loyer de novembre 2024 inclus portant trace d’un solde restant dû de 1 708 euros.

Par voie d’infirmation de la décision, Mme [U] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2024, date des conclusions portant cette demande.

Au regard des efforts de résorption de sa dette fournis par l’appelante et compte tenu de la capacité de remboursement qu’elle démontre pouvoir mobiliser en sus du paiement du loyer courant, il lui sera accordé les délais de paiement de trois mois qu’elle sollicite, à l’issue desquels, à condition qu’elle ait résorbé l’entier retard en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et à défaut de quoi Mme [K] pourra poursuivre l’expulsion.

Les dépens seront à la charge de l’appelante qui versera en outre à l’intimée la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 05 mars 2024, par le juge des contentieux de la protection de Castres statuant en référé sauf en ce qu’elle a condamné Mme [C] [U] à payer à Mme [D] [K] la somme de 990,54 euros au titre des impayés de loyers, charges, indemnités d’occupation avec intérêts aux taux légal outre une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ,

Statuant à nouveau de ce chef,

— Condamne Mme [C] [U] à payer à Mme [D] [K] la somme de 1 708 euros au titre des impayés de loyers, charges, indemnités d’occupation avec intérêts aux taux légal à compter du 02 décembre 2024,

— Accorde à Mme [C] [U] un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt pour se libérer de sa dette en sus du paiement du loyer courant,

— Dit que si Mme [C] [U] se libère de sa dette dans le délai imparti, la clause résolutoire prévue au bail conclu le 09 octobre 2019 sera réputée ne jamais avoir joué,

— Dit qu’à défaut pour Mme [C] [U] de se libérer de sa dette dans le délai imparti, Mme [D] [K] pourra reprendre l’expulsion, selon les termes de la décision déférée,

— Condamne Mme [C] [U] aux dépens d’appel,

— Condamne Mme [C] [U] à payer à Mme [D] [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET