Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 3 avril 2025, n° 24/01141

CA Douai
Confirmation 3 avril 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a confirmé que le bail a été résilié de plein droit suite au décès de la locataire, rendant l'occupation de Mme [Y] [I] illégale.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que Mme [Y] [I] devait payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, augmentée des charges, pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que Mme [Y] [I], partie perdante, devait supporter les dépens de l'appel.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que Mme [Y] [I] devait verser une somme à la société pour couvrir les frais d'avocat et autres frais liés à la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 8 sect. 4, 3 avr. 2025, n° 24/01141
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	24/01141
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique HENNEUSEChristelle MATHIEU
Parties :	SA Societe Immobiliere Grand Hainaut ( SIGH ), son représentant légal

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/04/2025

****

N° de MINUTE : 25/291

N° RG 24/01141 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VNPE

Jugement (N° 11-23-0004) rendu le 22 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANTE

Madame [Y] [I]

née le 06 Juin 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christelle Mathieu, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉE

SA Societe Immobiliere Grand Hainaut (SIGH) prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Dominique Henneuse, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 mars 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sylvie Colliere, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024

****

Par acte sous seing privé du 22 avril 1983, la SA d’HLM DU HAINAUT, aux droits de laquelle se trouve la SA SIGH (Société Immobilière Grand Hainaut), a donné à bail à Mme [W] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 696,01 francs, outre une provision sur charges de 22,39 francs par mois.

La locataire est décédée le 18 mars 2022, sa fille Mme [Y] [I] occupe le logement.

Après l’avoir sommée de quitter les lieux par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2023 délivré à étude, la SA SIGH a fait assigner Mme [Y] [I], devant le juge des contentieux de la protection de VALENCIENNES afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

juger que Mme [Y] [I] est occupante sans droit ni titre du logement,

ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

ordonner la séquestration dans tel local ou dans tel garde meuble au choix du poursuivant, et aux frais de l’expulsée, des meubles et objets mobiliers qui pourraient encore être dans les lieux lors de l’expulsion,

condamner Mme [Y] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 mars 2022 et jusqu’à la libération des locaux et de la fixer à la somme de 579,42 euros,

condamner Mme [Y] [I] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [Y] [I] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais d’expulsion.

Suivant jugement en date du 22 février 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Débouté Mme [Y] [I] de sa demande en transfert du bail signé le 22 avril 1983 par [W] [P], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Constaté la résiliation de plein droit de ce contrat par l’effet du décès de [W] [P] survenu le 18 mars 2022 ;

Dit que Mme [Y] [I] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] depuis cette date ;

Ordonné l’expulsion de Mme [Y] [I] et de tous les occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 mars 2022, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s’était poursuivi,

Condamné Mme [Y] [I] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Débouté Mme [Y] [I] de sa demande de délai d’expulsion ;

Condamné Mme [Y] [I] à payer à la SA SIGH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [Y] [I] aux dépens ;

Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Mme [Y] [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 8 mars 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SA Société Immobilière Grand Hainaut a constitué avocat le 18 mars 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, Mme [Y] [I] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de VALENCIENNES en date du 22 février 2024 en ce qu’il a rendu la décision suivante :

Déboute Mme [Y] [I] de sa demande en transfert de bail signé le 22 avril 1983 par [W] [P] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Constate la résiliation de plein droit de ce contrat de bail par l’effet du décès de [W] [P] survenu le 18 mars 2022 ;

Dit que Mme [Y] [I] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] depuis cette date ;

Ordonne l’expulsion de Mme [Y] [I] et de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 mars 2022 à une somme égale au montant du loyer augmentée des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation si le bail s’était poursuivi,

Condamne Mme [Y] [I] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute Mme [Y] [I] de sa demande de délai d’expulsion ;

Condamne Mme [Y] [I] à payer à la SA SIGH la somme de 300 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [I] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau :

Débouter la Société Immobilière Grand Hainaut (SIGH) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal, Juger que Mme [Y] [I] bénéficie du transfert du bail relatif au logement situé [Adresse 1] [Localité 3], suite au décès de sa mère, Mme [W] [P] survenu le 18 mars 2022 et ce, aux mêmes conditions que celle-ci ;

A titre subsidiaire et si par impossible, le Juge considère que le bail n’a pas été transféré à Mme [Y] [I],

Accorder à Mme [Y] [I] les plus larges délais pour quitter les lieux ;

Condamner la Société Immobilière Grand Hainaut (SIGH) à verser à Mme [Y] [I], la somme de 1 500 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Société Immobilière Grand Hainaut (SIGH) aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, la SA Société Immobilière Grand Hainaut demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près du tribunal de VALENCIENNES le 22 février 2024 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [Y] [I] au paiement à la Société Immobilière du Grand Hainaut de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Y] [I] aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le transfert du bail au profit de Mme [Y] [I]

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit le transfert du contrat de bail aux descendants du locataire décédé qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Cette condition est remplie et non contestée dès la première instance par la société immobilière du Grand Hainaut (SIGH) s’agissant de Mme [Y] [I], qui vivait depuis plusieurs dizaines d’années avec sa mère dans le logement en cause.

Aux termes de l’article 40 de cette même loi, et s’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, le transfert ne peut toutefois s’opérer que si deux conditions cumulatives sont remplies et caractérisées.

L’article 14 leur est en effet applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

La première des conditions n’est pas discutée par la SA SIGH, le premier juge ayant parfaitement caractérisé que les ressources de cette dernière lui permettaient de relever d’un logement social.

La seule discussion en cause d’appel porte sur l’autre condition, à savoir la taille du logement qui doit être adapté à la famille, conformément aux dispositions de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation : « Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables. »

C’est par des motifs pertinents du premier juge que la cour adopte, qu’il a été considéré qu’étant seule à occuper un logement d’une superficie de 105 mètres carrés et disposant de 5 pièces, Mme [Y] [I] ne pouvait se prévaloir de son droit à reprise tel que visé par l’article 14 précité, les deux conditions de ressources et de logement adapté étant en effet expressément cumulatives.

Il sera ajouté par la cour, quant aux arguments évoqués au titre de la vente ou de logements vendus à des locataires dans le même secteur, que ces éléments ne sauraient remettre en cause le droit du bailleur social de gérer son parc locatif comme il le souhaite, étant précisé que les circonstances sont différentes d’un logement et d’un locataire à l’autre, n’ayant nulle obligation de vendre quand bien même cela aurait été proposé, et qu’en l’espèce elle ne remplissait pas davantage les critères légaux.

Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé s’agissant de l’occupation sans droit ni titre, l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais pour quitter le logement

Suivant les dispositions des articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Au soutien de sa demande de délais pour quitter le logement, Mme [Y] [I] avance qu’elle vit dans ce domicile depuis plusieurs dizaines d’années, qu’elle a subi des deuils successifs et que son état psychologique attesté par son médecin psychiatre contrindique qu’elle quitte ce logement.

Or, par des motifs pertinents, adaptés et motivés au sens des textes précités, que la cour ne peut qu’adopter, il est établi que Mme [Y] [I] se maintient dans les lieux depuis le décès de sa mère intervenu en mars 2022, soit depuis maintenant trois ans, alors qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre, dans un logement social non adapté à sa situation, et alors même qu’elle n’a engagé aucune démarche pour se reloger depuis.

Les éléments médicaux fournis ne sont dès lors pas suffisants pour établir que l’expulsion aurait pour elle des conséquences d’une exceptionnelle dureté, sachant qu’elle a largement bénéficié de tels délais du fait de la durée de la procédure et de son maintien dans les lieux depuis, alors même que son état psychologique dégradé qui perdure sera identique à l’issue même des délais sollicités.

Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de délais formulée par Mme [Y] [I].

Sur les autres demandes

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer la décision entreprise de ces chefs.

Mme [Y] [I], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens.

Elle sera condamnée à verser à la SA SIGH la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Condamne Mme [Y] [I] à payer à la SA Société Immobilière Grand Hainaut la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne Mme [Y] [I] aux dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN