05/03/2025

ARRÊT N° 131/2025

N° RG 24/01461 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QF7T

EV/KM

Décision déférée du 27 Mars 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( )

LEBON

[P] [X]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 14 février 2023, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à M. [P] [X] un appartement à usage d’habitationsitué au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 637,43 € et 98,90 € de provision sur charges.

Par acte du 7 juin 2023, la SA CDC Habitat Social a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 6 ocobtre 2023, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [P] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— ordonner sans délai l’expulsion de M. [P] [X],

— et le condamner au paiement :

* de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3824,58 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

* de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoiredu 27 mars 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2023 entre la SA CDC Habitat Social et M. [P] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 août 2023,

— débouté M. [P] [X] de sa demande en délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à M. [P] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— débouté la SA CDC Habitat Social de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M. [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [P] [X] à verser à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 5136,87 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 25 janvier 2024, incluant une dernière facture de décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— condamné M. [P] [X] à payer à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 août 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 25 janvier 2023 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

— condamné M. [P] [X] à verser à la SA CDC Habitat Social une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamné M. [P] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture,

— dit que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

— rejeté les demandes contraires de M. [P] [X] au titre des mesures accessoires.

Par déclaration en date du 28 avril 2024, M. [P] [X] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble de ses dispositions sauf en cequ’elle a débouté la SA CDC Habitat Social de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [P] [X] dans ses dernières conclusions du 16 janvier 2025 demande à la cour au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

Prononcer le report de l’ordonnance de clôture et dire et juger que les présentes conclusions « soient retenues au contradictoires» à l’audience de plaidoirie fixée le 20 janvier 2025 à 9 h,

Sur le fond

— réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du 27 mars 2023, en ce qu’il a :

* débouté M. [X] de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seraient réunies,

* ordonné à M. [X] de libérer les lieux et de restituer les clés,

* dit qu’à défaut pour M. [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* condamné M. [X] à verser au bailleur la somme de 5136,87 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 25 janvier 2024, incluant une dernière facture de décembre 2023);

* condamné M. [X] à payer au bailleur une indemnité d’occupation équivalente au loyer si le contrat s’était poursuivi à compter du 8 août 2023 et jusqu’à libération des lieux,

* condamné M. [X] à payer au bailleur la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— constater le caractère temporaire et exceptionnel des dettes réclamées à M. [X],

— dire et juger que la situation financière de M. [X] s’est maintenant stabilisée,

— dire et juger que le jeu de la clause résolutoire est suspendu, et débouter la SA CDC Habitat Social de sa demande d’expulsion de M. [X],

— dire et juger que M. [X], est autorisé à s’acquitter du paiement de sa dette de 542,52 €, avec un échelonnement sur une durée de 24 mois, soit 20 € par mois, la dernière échéance étant constituée du solde.

La SA CDC Habitat Social dans ses dernières conclusions en date du 4 juillet 2024, demande à la cour de :

— débouter M. [P] [X] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse le 27 mars 2024,

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner M. [P] [X] au paiement de la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [P] [X] aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Le locataire fait valoir que :

— ' il a été embauché comme agent de médiation inter-quartier en contrat à durée déterminée depuis le 1er décembre 2023,

' il a repris le paiement et sa dette qui ne s’élève plus qu’à 549,52 € et pourra être prise en charge par l’action sociale Klesia.

En cause d’appel, il a abandonné son argumentaire sur l’état du bien.

La bailleresse oppose que :

' le locataire a rencontré des difficultés de paiement des loyers dès son entrée dans les lieux et que les démarches amiables qu’elle a engagées sont demeurées vaines,

' les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai légal,

' le locataire n’a jamais été de bonne volonté dans l’exécution de ses obligations en ne la contactant pas pour mettre en place un échéancier, que les impayés sont sans rapport avec la perte de son emploi puisqu’ils ont débuté en février 2023 et qu’il n’a perdu son emploi qu’au mois de mai suivant, qu’au surplus n’a pas repris le versement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience et demeurait redevable de la somme de 6921,13 € au mois de juillet 2024

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvenet toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la même loi le bail contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayés locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 14 février 2023, comprend une clause résolutoire en son article 7 des conditions particulières.

La bailleresse à fait délivrer au locataire le 7 juin 2023 un commandement de payer la somme principale de 1921,29 € visant la clause résolutoire.

A défaut pour M. [X] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 7 août 2023, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 7 août 2023, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement.

En cet état, M. [X] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA CDC Habitat Social depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SA CDC Habitat Social est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

La décision déférée doit donc être confirmée en ce que, constatant le jeu de la clause résolutoire elle a ordonné l’expulsion du locataire et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

La bailleresse produit un décompte des sommes dues arrêté au 3 juillet 2024 faisant apparaître un arriéré d’un montant de 6 921,13 € (quittancement de juillet 2024 inclus), 7736,21 € en incluant les frais de contentieux.

Pour solliciter des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire,

M. [X] fait valoir que:

* il a subi des difficultés financières en raison de la perte de son travail,

* il a repris le paiement du loyer dès qu’il a retrouvé un travail,

* l’arriéré locatif s’élève selon le décompte du 20 décembre 2024 à la somme de 549,52 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.».

La cour constate que contrairement,à la bailleresse, le locataireproduit un décompte actualisé au 20 décembre 2024 faisant apparaître un solde de 549,52 €.

Le montant du principal dû par le locataire a donc largement diminué depuis la délivrance du commandement de payer et il résulte de l’historique qu’il a repris le paiement des échéances.

La décision déférée doit donc être infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire présentée par M. [X] débiteur à hauteur de 549,52 € auquel des délais de paiement seront octroyés selon des modalités prévues au dispositif.

Les dépens de première instance seront confirmés et M. [X] gardera la charge des dépens d’appel.

L’équité commande de confirmer la décision sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la bailleresse en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme la décision déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire de M. [P] [X] et sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Condamne M. [P] [X] à payer à la SA CDC Habitat Social une provision de 549,52 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement, mensualité de décembre 2024 comprise,

Dit que M. [P] [X] devra s’acquitter du paiement de l’arriéré tel que fixé par mensualités de 60 €, exigibles chaque mois en plus du loyer courant, jusqu’au parfait règlement de la dette,

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et de toute procédure d’exécution engagée et dit qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit que, faute pour M. [P] [X] de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l’envoi par la bailleresse d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise à la date du 7 août 2023,

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [P] [X] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, le sort des meubles restés dans les lieux relevant des dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et condamne M. [P] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux,

Rejette la demande de la SA CDC Habitat Social au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. [P] [X] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET