01/04/2025

ARRÊT N°196/2025

N° RG : N° RG 24/00370 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P7LV

EV/IA

Décision déférée du 25 Juin 2019 – Tribunal paritaire des baux ruraux de BRIGNOLES (51-16-0569)

E.BERTRAND

[E] [U] DIVORCEE [D]

[V] [D]

C/

S.C.I. [Adresse 6]

INFIRMATION ET EXPERTISE AVANT DIRE DROIT

RENV MEE 25.10.2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

SAISINE SUR RENVOI APRES CASSATION

DEMANDEURS A LA SAISINE

APPELANTS A LA PROCEDURE D’APPEL

Madame [E] [U] divorcée [D]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [V] [D]

chez Mme [E] [U] – [A], [Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE A LA SAISINE

INTIMÉE A LA PROCEDURE D’APPEL

S.C.I. [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par M^e Marie-anne COLLING de la SELARL M. A.C. CONSEILS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945.1 du Code de procédure civile, après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURES

Par acte authentique du 4 septembre 2009, passé devant Maître [V] [Y], notaire à [Localité 5], la SCI [Adresse 6] a consenti pour une durée de cinq ans renouvelable par tacite reconduction et à effet à compter du 1er avril 2009 à M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] une convention de pâturage portant sur diverses parcelles situées sur la commune de [Localité 8], d’une superficie de 164 ha 64 a 03 ca et comportant un hangar, un poulailler, une bergerie et un bâtiment d’habitation.

Par acte du 21 juillet 2015, la SCI [Adresse 6] a fait délivrer aux époux [D] un procès-verbal de constat aux fins de résiliation de la convention les liants.

Par acte du 25 août 2016, les époux [D] ont fait assigner la SCI [Adresse 6] devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles statuant en référé aux fins de voir :

À titre principal,

— condamner la SCI [Adresse 6] à procéder à des réparations,

— autoriser les époux [D] à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour le paiement des loyers,

et, à titre subsidiaire,

— ordonner la consignation des sommes relatives au loyer d’habitation dans l’attente du relogement des époux [D] ou de la réalisation des travaux nécessaires par la SCI [Adresse 6].

A l’audience de référé du 27 septembre 2016, le président a renvoyé l’affaire au fond.

A l’audience de conciliation du 29 novembre 2016, le tribunal a constaté l’absence de conciliation entre Ies parties et a renvoyé l’affaire à une audience de jugement.

En parallèle, par acte du 25 septembre 2017, la SCI du [Adresse 6] a donné congé aux preneurs en application de l’articIe 21 de la convention.

Par jugement contradictoire du 25 juin 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles a :

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande de M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] de requalifier la convention pluriannuelle de pâturage du 4 septembre 2009 en un bail rural,

— débouté M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] de leurs demandes de condamnation de la SCI du [Adresse 6] à leur payer diverses sommes au titre des loyers ainsi que des factures de Me [Y] et de M. [H],

— débouté M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] de leur demande d’annulation du congé qui leur a été délivré le 25 septembre 2017,

— constaté que par l’effet de ce congé, M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] sont occupants sans droit ni titre des terres de la SCI du [Adresse 6] depuis le 16 avril 2019,

— dit que M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] et tout occupant de leur chef devront quitter Ies lieux dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement en application de l’article 891 du code de procédure civile,

— ordonné, à défaut de départ dans ce délai, l’expulsion de M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— déclaré irrecevable pour défaut de droit d’agir la demande de la SCI du [Adresse 6] de résiliation des contrats conclus entre M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] et des tiers, notamment M. [C] [W] et M. [C] [I],

— débouté la SCI du [Adresse 6] de sa demande indemnitaire sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— débouté la SCI du [Adresse 6] de sa demande de condamnation de M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] à la prise en charge des frais de réparation de barrières détruites par la force,

— déclaré sans objet, et, en tant que de besoin, rejeté toutes les autres demandes des parties qui ne sont pas reprises au dispositif du jugement ;

— condamné conjointement M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 1 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 18 juillet 2019, M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] ont relevé appel de la décision.

Par arrêt contradictoire du 1er avril 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— con’rmé le jugement dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamné M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] à payer une indemnité d’occupation à hauteur du montant du dernier loyer dû, depuis le 1er avril 2019 jusqu’à libération complète des lieux,

— rejeté les demandes en paiement de M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] de 2 x 12 000 ' à titre de dommages-et-intérêts pour le trouble de jouissance, et de 2 000 ',

— rejeté leur demande de remboursement de 70 015 ' au titre des loyers payés, de 1 720 ' au titre de la facture de Me [Y] (notaire) et de 956,80 ' au titre de la facture de M. [H],

— rejeté la demande en paiement de 10 000 ' à titre de dommages-et-intérêts de la SCI de la Tour,

— condamné M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] aux dépens et à payer 2 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile, au total pour la procédure de première instance et d’appel.

M. [V] [D] et Mme [E] [U] divorcée [D] ont formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt en date du 16 novembre 2023, la cour de cassation a, au visa de l’article 2224 du Code civil :

— cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de requalification, rejeté la demande en annulation du congé, ordonné l’expulsion de M. et Mme [D], les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation, rejeté leur demande en remboursement de diverses sommes, y compris les loyers, et en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

— remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse,

— condamné la société civile immobilière du [Adresse 6] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société civile immobilière du [Adresse 6] et l’a condamnée à payer à M. et Mme [D] la somme globale de 3 000 ' ,

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, l’arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Par déclaration du 24 janvier 2024, Mme [U] et M. [D] ont saisi la cour d’appel de Toulouse.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [V] [D] et Mme [E] [U] dans leurs dernières conclusions du 28 janvier 2025, demandent à la cour au visa des articles L.411-1 et L.481-1 du code rural et de la pêche maritime, de :

— recevoir Mme [E] [U] et M. [V] [D] en leurs appels,

— infirmer le jugement du 25 juin 2019 du tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles en ce qu’il a déclaré irrecevable les consorts [D]-[U] en leur demande de requalification et les déboute de l’ensemble de leur demande,

Statuant à nouveau,

— les déclarer recevables en leur demande de requalification de la convention pluriannuelle de pâturage du 4 septembre 2009,

— prononcer la requalification de la convention du 4 septembre 2009 en bail rural soumis au statut du fermage en application de l’article L 411-1 du code rural,

— juger que ce bail arrivait à expiration normalement au 1er avril 2027,

— prononcer la nullité de la clause de fermage portant sur le loyer d’habitation,

— condamner la SCI du [Adresse 6] à leur rembourser les sommes suivantes:

** 70.015 ', au titre des loyers du bâtiment d’habitation,

** 1.720 ' au titre de la facture de Me [Y],

** 956,80 ' au titre de la facture de M. [H],

— annuler le congé délivré le 25 septembre 2017,

— condamner la SCI [Adresse 6] à la somme suivante :

* 192.000 ' au titre de la perte nette de production,

* 394.000 ' de perte de primes liées à la politique agricole commune,

* 20.300 ' au titre de la perte des DPB en capital,

* 8.000 ' de frais de déménagement,

* 6.300 ' de frais de gardiennage du troupeau,

* 50.000 ' de préjudice moral à Mme [U] et à M. [D] chacun,

À titre subsidiaire,

Et par arrêt avant-dire-droit quant aux préjudices,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour aux fins de chiffrer le préjudice subi dans son ensemble par le couple [U] [D] du fait de leur éviction,

— allouer une indemnité provisionnelle de 150.000 ' à valoir sur le préjudice définitif,

Sur l’appel incident,

— déclarer irrecevables les procès-verbaux de constat :

* du 16 janvier 2017 (pièce adverse n°11)

* du 27 avril 2015 (pièce adverse n°22)

* du 28 septembre 2015 (pièce adverse n°33)

* du 26 décembre 2016 (pièce adverse n°34)

* et plus généralement toutes pièces constats et photographies établies non contradictoirement (cf. pièces n° 24'25'26'28'29'31 et 35).

— débouter la SCI du [Adresse 6] de son appel incident et de l’ensemble de ces demandes,

— condamner la SCI du [Adresse 6] aux entiers dépens d’instance et d’appel, ainsi qu’à une somme de 5.000 ' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI du [Adresse 6] dans ses dernières conclusions du 23 janvier 2025, demande à la cour au visa des articles L411-31 alinéa 2 et L411-35 du code rural et de la pêche maritime, les articles 1732 et 1231-1 du code civil et l’article 700 du code de procédure civile, de :

— débouter les appelants de leur demande requalification de la convention pluriannuelle de pâturage renouvelée le 1er avril 2014,

— juger valide et de plein effet le congé délivré le 25 septembre 2017,

En l’état,

— débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes,

Subsidiairement,

Si la requalification était accueillie,

— juger irrecevables comme prescrites les demandes de remboursement des frais notariés et d’expertise liés à la conclusion de l’acte notarié du 4 septembre 2009,

— juger irrecevable et infondée la demande de remboursement des loyers du bâtiment d’habitation,

— débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires en l’absence de preuve du préjudice invoqué ainsi que de leur demande d’expertise,

Plus subsidiairement, s’il était fait droit à la demande d’expertise,

— dire n’y avoir lieu à versement d’une indemnité provisionnelle,

À titre incident, si la demande de la requalification était accueillie et le congé délivré le 25 septembre 2017 annulé,

— juger recevables les procès-verbaux de constat en date de 27 avril et 28 septembre 2015, 26 décembre 2016 et 16 janvier 2017, ainsi que les constats et photographies produits aux débats par la concluante,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail unissant les parties à compter du mois de mai 2021 ou à tout le mois à compter de l’arrêt à intervenir en l’état des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,

— condamner si besoin est les appelants au paiement de l’intégralité des loyers dus entre le mois de mai 2021 et la date de résiliation judiciaire du bail,

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner les appelants au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 100.000' au bénéfice de la concluante,

— condamner les appelants au paiement d’une indemnité de 5.000,00 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur les demandes en requalification de la convention liant les parties et d’indemnisation M. [V] [D] et Mme [E] [U] :

L’arrêt de la cour d’appel d’Aix a été cassé aux motifs que :

' les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer,

' le bail tacitement reconduit est un nouveau bail, distinct du bail initial,

' en conséquence, si l’action en requalification en bail rural de la convention pluriannuelle de pâturage initiale se prescrit à compter de sa conclusion, l’action en requalification de chaque convention née ensuite par tacite reconduction se prescrit à compter de sa prise d’effet,

' en l’espèce pour déclarer prescrite l’action en reconnaissance d’un bail rural, laquelle s’analyse en une action en requalification de la convention en cours, l’arrêt a retenu, par motifs adoptés, que le délai de prescription court, sauf fraude, à compter de la date de la conclusion du contrat initial, nonobstant sa tacite reconduction.

Les consorts [U]-[D] qui sollicitent la requalification de la convention du 4 septembre 2009 font valoir que :

' en application de l’article L 481-1 du code rural et de la pêche cette convention était irrégulière dans la mesure où l’arrêté préfectoral du 10 janvier 2000 fixant le statut des conventions pluriannuelles dans le Var ne prévoit aucune possibilité d’application d’un loyer spécifique pour les bâtiments d’habitation de sorte que le fermage était illégal,

' la convention ne concernait pas une période saisonnière limitée alors que l’article L 481-1 du code rural qui concerne les terres à vocation pastorale et saisonnière ne sont pas applicables à une jouissance continue des terres, comme en l’espèce

' la convention prévoyait de nombreuses dispositions ne pouvant concerner qu’un bail rural et que le locataire bénéficiait d’un droit de jouissance tout au long de l’année sans discontinuité

' les dispositions du code rural visées par la bailleresse ne s’appliquent qu’en l’absence d’un arrêté préfectoral et ne peuvent donc être appliquées en l’espèce, l’absence de prévision d’une valeur locative pour d’éventuels bâtiments d’habitation ne constituant pas une omission mais manifestant la volonté de ne pas majorer le prix global d’une convention de pâturage avec ou sans bâtiment d’habitation, contrairement à ce qui est prévu dans d’autres départements,

En conséquence de la requalification, ils sollicitent :

' la restitution des loyers payés et le remboursement des honoraires du notaire et de l’expert, aucune prescription ne pouvant leur être opposée en application du principe selon lequel la fraude corrompt tout,

' le congé délivré le 25 septembre 2017 doit être annulé au regard de la requalification de la convention,

' leur éviction doit être indemnisée conformément au rapport d’expertise amiable qu’ils produisent puisqu’en conséquence du commandement de quitter les lieux ils ont dû cesser toute exploitation et vendre leurs troupeaux, se trouvant sans revenus, ils ne sont plus en mesure de recréer une exploitation agricole d’élevage et sollicitent donc seulement leur indemnisation la période 2021/2027 date de la fin normale du bail.

La SCI du [Adresse 6] oppose que :

' l’expert désigné lors de la signature du bail ayant constaté que l’arrêté préfectoral n’apportait aucune précision concernant les bâtiments d’habitation a utilisé le mode de détermination de la valeur locative dans le cadre des baux à ferme en fonction de l’arrêté le plus récent conformément aux dispositions de l’article L 411-11 troisième alinéa du code rural, l’absence de référence faite par l’arrêté préfectoral aux bâtiments d’habitation laissant aux parties la liberté de fixer le loyer les concernant selon leur convenance et ne pouvant conduire à une gratuité totale,

' la présence continue des preneurs est insuffisante pour autoriser la requalification,

' l’article 20 de la convention prévoyait la faculté d’une jouissance alternative permettant une utilisation distributive des parcelles,

' dans l’hypothèse d’une requalification du contrat, les demandes d’indemnisation pour une période antérieure au 1er avril 2014 sont prescrites en l’absence de fraude démontrée,

' si le contrat était requalifié le congé ne répondrait pas aux conditions légales ce qui ne pourrait cependant justifier l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de 625'600 ', le rapport produit par les appelants présentant un certain nombre d’incohérences (surface culturale, rendements').

Sur ce

1- sur la demande de requalification de la convention pluriannuelle de pâturage signée le 4 septembre 2009:

La cour constate que la SCI du [Adresse 6] ne sollicite pas la confirmation du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de requalification de la convention du 4 septembre 2009 et n’évoque aucun argumentaire à ce titre dans la motivation de ses conclusions.

En conséquence, la décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de M. [D] et Mme [U] de requalifier la convention pluriannuelle de pâturage du 4 septembre 2009 en bail rural.

L’article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : «Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

— de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

— des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.»

L’article L 481-1 du même code prévoit: « Les terres situées dans les régions définies en application de l’article L. 113-2 du code rural et de la pêche maritime peuvent donner lieu pour leur exploitation :

a) Soit à des contrats de bail conclus dans le cadre du statut des baux ruraux ;

b) Soit à des conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage. Ces conventions peuvent prévoir les travaux d’aménagement, d’équipement ou d’entretien qui seront mis à la charge de chacune des parties. Elles sont conclues pour une durée minimale de cinq ans. Un arrêté du représentant de l’Etat dans le département pris après avis de la chambre d’agriculture peut porter cette durée minimale jusqu’à neuf ans. Elles sont conclues pour un loyer inclus dans les limites fixées pour les conventions de l’espèce par arrêté du représentant de l’Etat dans le département pris après avis de la chambre d’agriculture. En l’absence d’un tel arrêté, ces conventions sont conclues pour un loyer conforme aux maxima et minima exprimés en monnaie fixés selon les modalités prévues au troisième alinéa de l’article L. 411-11.

Hors des zones de montagne, le représentant de l’Etat dans le département détermine, par arrêté pris après avis de la chambre d’agriculture, les espaces pour usage de pâturage extensif saisonnier ainsi que la durée et le loyer des conventions conclues conformément aux termes du b.

L’existence d’une convention pluriannuelle d’exploitation agricole ou de pâturage ou d’un bail rural ne fait pas obstacle à la conclusion par le propriétaire d’autres contrats pour l’utilisation du fonds à des fins non agricoles pendant, notamment, la période continue d’enneigement ou d’ouverture de la chasse, dans des conditions compatibles avec les possibilités de mise en valeur pastorale ou extensive.

Le loyer est actualisé chaque année selon les modalités prévues au quatrième alinéa de l’article L. 411-11. ».

En application de l’article L 411-2 de ce code, le statut des baux ruraux n’est pas applicable « aux conventions conclues en application de dispositions législatives particulières», telles les conventions pluriannuelles de pâturage.

Enfin, si les parties peuvent conclure des conventions dérogeant au statut du fermage c’est sous réserve que soient strictement satisfaites les conditions définies par la loi. Ainsi, le statut dérogatoire des conventions pluriannuelles de pâturage impose qu’elles soient conclues pour une durée minimale et que le loyer convenu soit inclus dans les limites fixées par arrêté du préfet du département concerné.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les parcelles étaient bien éligibles au bail pastoral.

De plus, la SCI du [Adresse 6] ne conteste pas que, conformément aux affirmations des appelants, la convention de pâturage était soumise à l’arrêté du préfet du Var du 10 janvier 2000.

Enfin, la convention pluriannuelle de pâturage, instituée par la loi du 3 janvier 1972 relative à la mise en valeur des zones de montagne, avait pour finalité l’organisation d’une utilisation distributive des terres selon les saisons et permettre rapidement un changement de leur affectation.

En conséquence, lorsque la convention pluriannuelle procure au locataire une jouissance continue les parcelles, elle doit être requalifiée en bail rural.

En l’espèce, l’article 20 de la convention prévoyait que la bailleresse se réservait la faculté de conclure «d’autres contrats» avec toute autre personne physique ou morale pour l’utilisation des biens donnés à bail à des fins non agricoles.

Cependant, aucune convention de ce type n’a jamais été conclue depuis l’origine et les locataires ont bénéficié d’une jouissance continue du fonds. Par ailleurs, la nature des autres contrats pouvant être conclus n’était pas définie.

En tout état de cause il était prévu que le bailleur ne laisserait conférer aucun droit au profit de tiers de nature à préjudicier à la jouissance du locataire dont il était prévu à l’article 22 de la convention qu’ellees’étendrait tout au long de l’année sans discontinuité.

Au surplus, la convention prévoyait en son article 6 que le locataire devait maintenir en bon état les chemins d’accès des biens loués ainsi que les clôtures vides ou sèches et les fossés ou rigoles existants, nécessaires à l’irrigation ou à l’écoulement des eaux et, en son article 17, imposait au locataire une obligation d’entretien des biens donnés à bail en parfait état.

Et, si l’article L 481-1b) du code rural permet de prévoir de mettre à la charge de chacune des parties des travaux d’aménagement, d’équipements et d’entretien, en l’espèce, l’obligation d’entretien prévue est imposée au seul locataire et n’est pas limitée dans le temps au regard notamment d’une période d’estive.

Enfin, s’agissant du loyer, l’article 24 de la convention prévoit: «Conformément aux dispositions de l’arrêté pris par Monsieur le Préfet du département du Var le 12 janvier 2000, la valeur locative déterminée par l’expert Monsieur [H] le 25 mars 2009 s’établit à 11'798,50 ' pour l’année 2009;

Se décomposant :

— pour les terres et parcours à hauteur de 5429,50 '

— pour les bâtiments d’exploitation, à hauteur de 3032 ',

— pour le logement à hauteur de 3337 '.».

Il poursuit en précisant que compte tenu d’importants travaux effectués dans le logement après le 25 mars 2009, son loyer serait porté à 7001,50 ', soit un loyer total de 18'800 '.

L’expert a retenu que l’arrêté préfectoral n’apportant aucune précision il se référait au mode de détermination de la valeur locative des bâtiments d’habitation dans le cadre des baux à ferme, conformément à l’arrêté préfectoral du 1er octobre 2008 fixant le maxima de la valeur locative à 3337 ' pour un logement type dans la région Var Nord auquel il impliquait un abattement de 50 % la somme de 3337 ', soit 1668 '.

Or, il résulte de l’article L 481-1 du code rural que lorsque, comme en l’espèce, existe un arrêté préfectoral, le loyer doit être inclus dans les limites fixées par cet arrêté.

Et l’arrêté préfectoral du 10 janvier 2000 prévoyant les modalités de définition du loyer en fonction de la nature des parcelles avec des modalités de majoration ne fait aucune référence à une possibilité de majoration de loyer résultant de l’existence d’un bâtiment d’habitation, alors que le préfet ne pouvait ignorer cette hypothèse de majoration, les appelants produisant à ce titre les arrêtés d’autres préfectures la prévoyant.

Ainsi, la SCI du [Adresse 6] a mis à la disposition des locataires un domaine rural avec bâtiment d’exploitation et bâtiment d’habitation selon une convention pluriannuelle d’exploitation pour cinq ans moyennant un loyer qui était largement supérieur au maximum prévu par l’arrêté préfectoral relatif aux conventions pluriannuelles (18'800 ' au lieu de 8461,50 ').

En conséquence, la convention signée entre les parties, à défaut de respecter l’article L. 481-1 du Code rural prévoyant un prix inclus dans les limites arrêtées par le préfet (Civ 3ème 19 décembre 2000) et imposant au locataire une obligation d’entretien sans aucune limitation dans le temps cette convention doit être requalifiée en bail rural.

2- sur les demandes résultant de la requalification du bail :

* sur la restitution des loyers versés à hauteur de 70'015 ' :

Les appelants sollicitent la restitution des loyers ne serait-ce qu’au titre de l’habitation, cette majoration n’ayant pas lieu d’être et font valoir, en réponse au moyen tiré de la prescription de l’action, que la fraude résultant du fait que la convention a été établie dans le seul intérêt de la bailleresse qui voulait contourner le statut du fermage, a suspendu le délai de la prescription

La SCI du [Adresse 6] oppose :

' avoir fait réaliser des travaux justifiant la majoration du loyer relatif aux bâtiments d’habitation et que, retenir que le loyer doit être limité aux dispositions de l’arrêté préfectoral reviendrait à octroyer au locataire la gratuité de l’occupation du bâtiment d’habitation,

' que dans l’hypothèse d’une requalification de la convention en bail rural le montant du loyer fixé dans la convention est conforme aux dispositions légales relatives au fermage,

' que l’action est irrecevable comme n’ayant pas été formée dans les délais légaux.

Sur ce

Ce n’est que lorsque la fraude du cocontractant a empêché son adversaire d’exercer son action que le point de départ est reporté au jour où il a effectivement connu son droit d’agir.

En l’espèce, aucun agissement frauduleux de la SCI du [Adresse 6] n’a empêché les locataires d’agir dans le délai légal.

En application de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans.

Il résulte de la procédure dont dispose la cour que la première demande présentée par les locataires en remboursement des loyers a été formée selon conclusions du 30 avril 2019. En conséquence, leur demande pour la période antérieure au 30 avril 2014 doit être déclaré prescrite.

Pour la période non prescrite, la convention liant les parties ayant été requalifiée en bail rural, il appartient aux appelants de démontrer que le montant du loyer tel que convenu était en infraction avec les dispositions relatives au bail rural.

Or, les appelants ne font aucune référence à l’article L 411-11 du code rural aux termes duquel le prix du fermage est déterminé en prenant en compte le montant du loyer des terres agricoles, des bâtiments d’exploitation et du loyer des bâtiments d’habitation. En effet, ils ne critiquent le montant des loyers qu’au regard des dispositions relatives aux conventions pluriannuelles de pâturage dont il a été dit qu’elles n’étaient pas applicables.

À défaut de démontrer que le montant réclamé à titre de loyer était en infraction avec le texte visé, les appelants seront déboutés de leurs réclamations en remboursement des loyers pour la période non prescrite.

* sur la demande de remboursement des honoraires du notaire et de M. [H] :

La SCI du [Adresse 6] soulève la prescription de ces demandes, ce à quoi les appelants opposent le principe selon lequel la fraude corrompt tout entraînant une suspension du délai de la prescription.

Ainsi qu’il a été dit, les appelants n’ont pas démontré d’agissements frauduleux de la part de la bailleresse les ayant empêché d’agir et justifiant la suspension du délai de la prescription quinquennale.

Or, les frais dont il est réclamé le remboursement ont été engagés au moment de la signature du contrat c’est-à-dire le 4 septembre 2009.

En conséquence, cette demande est irrecevable comme prescrite.

* sur la validité du congé délivré le 25 septembre 2017 :

Les appelants font valoir que le congé n’a pas été délivré 18 mois au moins avant l’expiration du bail qui, du fait de la requalification s’est renouvelé pour des durées de neuf ans, qu’il ne mentionne pas expressément les motifs allégués par la bailleresse et ne reproduit pas les dispositions de l’article L 411-54 1er alinéa du code rural.

La SCI du [Adresse 6] reconnaît que la requalification entraîne de facto une irrégularité du congé délivré le 25 septembre 2017.

Sur ce

L’article L 411-47 du code rural et de la pêche dispose : «Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. ».

En l’espèce, la convention liant les parties ayant été requalifiée en bail rural s’est renouvelée par période de neuf ans et non de cinq ans. En conséquence, le commandement n’a pas été délivré 18 mois avant l’expiration du bail. Par ailleurs il ne reproduisait pas les termes de l’alinéa premier de l’article L 411-54 du code rural.

Il doit donc être déclaré nul.

* sur les demandes en paiement résultant de la nullité du congé :

Les locataires font valoir qu’ils ont quitté les lieux suite au commandement de quitter les lieux qui leur a été délivré le 19 avril 2021 et que, n’ayant aucune solution de repli, ils ont été obligés de cesser toute exploitation ce qui entraîne pour eux d’importantes pertes financières.

Ils sollicitent en conséquence l’indemnisation du préjudice subi pour la période 2021/2027, date de fin normale du bail après requalification et produisent à cette fin un rapport amiable établi par Mme [K].

La bailleresse oppose que le rapport produit par ses adversaires souffre d’incohérences et produit une note technique établie par M. [P] [O].

Sur ce

Les locataires ont subi un préjudice financier résultant de leur départ des lieux suite au commandement qui leur a été délivré le 19 avril 2021 en application du congé déclaré nul, alors qu’en application des dispositions du code rural le bail avait été renouvelé jusqu’au 1er avril 2027.

Le rapport chiffrant leur préjudice produit par les appelants est contesté par la bailleresse s’agissant de la surface des terres cultivées, de leur rendement, de la période de référence retenue pour fixer la perte des revenus du troupeau etc.

Au regard du caractère technique de l’analyse permettant une indemnisation correspondant à la réalité du préjudice financier subi, la cour ordonnera une expertise selon des modalités prévues au dispositif et aux frais avancés des appelants demandeurs à l’indemnisation.

Par ailleurs, il sera sursis à statuer sur les autres demandes d’indemnisation (frais de déménagement et préjudice moral) dans l’attente du dépôt du rapport.

Enfin, la réalité du préjudice étant établie en ce que leur départ a privé les locataires de leurs moyens de subsistance, à tout le moins dans l’immédiat et les a contraints à déménager il leur sera octroyé une provision de 40'000 '.

Sur l’appel incident :

La SCI du [Adresse 6] fait valoir que :

' les locataires ont libéré les lieux en mai 2021 et qu’en conséquence à cette date les parties n’étaient plus liées par aucun contrat, justifiant que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée,

' en tout état de cause les locataires ont commis des infractions au bail justifiant cette résiliation.

Les appelants opposent que:

' ils n’ont quitté les lieux qu’en raison du commandement qui leur a été délivré le 19 avril 2021, et que s’ils ne sollicitent plus leur réintégration, la résiliation ne peut être reportée au mois de mai 2021, le bail devant être considéré comme s’étant renouvelé au 1er avril 2018 jusqu’au 1er avril 2027,

' les procès-verbaux de constat produits doivent être déclarés irrecevables de même que les clichés photographiques réalisés par le garde assermenté.

Sur ce

* sur la demande en résiliation du bail et la demande en paiement de loyers:

La cour constate que les locataires ont quitté les lieux en mai 2021. De plus, les locataires ne sollicitent pas leur réintégration. Donc, il doit être considéré qu’à cette date les parties n’étaient plus liées par le bail rural, ce qui ne fait pas obstacle à l’indemnisation des locataires pour la période allant jusqu’à sa fin théorique en application des dispositions sur le bail rural, le 1er avril 2027 dès lors que leur départ est exclusivement lié à l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel d’ Aix-en-Provence du 1er avril 2021.

Les locataires ayant quitté les lieux en exécution du commandement de quitter les lieux qui leur a été délivré à l’initiative de la SCI du [Adresse 6] le 19 avril 2021, il n’y a pas lieu d’ordonner le paiement de loyers postérieurement au mois de mai 2021.

* sur la demande de dommages-intérêts de la SCI du [Adresse 6] :

L’arrêt rendu le 1er avril 2021 a été cassé seulement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de requalification, rejeté la demande en annulation du congé, ordonné l’expulsion des locataires, les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation, a rejeté leur demande remboursement de diverses sommes, y compris les loyers et en ce qu’il a statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence n’a pas été cassé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de 10'000 ' à titre de dommages-intérêts présentée par la SCI du [Adresse 6] « en invoquant de nombreuses violations persistantes et la mauvaise foi des époux [D] » alors que les nombreuses violations invoquées n’étaient pas précisées.

La décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence étant définitive sur ce point, la cour d’appel de Toulouse n’est pas saisie et il n’y a pas lieu de statuer sur la réalité ou non des nombreux manquements désormais précisés par la bailleresse comme pouvant justifier sa demande d’octroi de dommages-intérêts.

Sur les demandes annexes :

Il sera sursis à statuer sur les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Infirme le jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande de M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] de requalifier la convention pluriannuelle de pâturage du 4 septembre 2009 en un bail rural,

— débouté M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] de leurs demandes de condamnation de la SCI du [Adresse 6] à leur payer diverses sommes au titre des loyers ainsi que des factures de Me [Y] et de M. [H],

— débouté M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] de leur demande d’annulation du conge qui leur a été délivré le 25 septembre 2017,

— constaté que par l’effet de ce congé, M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] sont occupants sans droit ni titre des terres de la SCI du [Adresse 6] depuis le 16 avril 2019,

— dit que M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] et tout occupant de leur chef devront quitter Ies lieux dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement en application de l’article 891 du code de procédure civile,

— ordonné, à défaut de départ dans ce délai, l’expulsion de M. [V] [D] et Mme [E] [U] épouse [D] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :

Déclare recevable la demande de M. [V] [D] et Mme [E] [U] en requalification de la convention pluriannuelle des pâturages du 4 septembre 2009 en bail rural,

Requalifie la convention signée le 4 septembre 2009 en bail rural,

Déclare prescrites les demandes de M. [V] [D] et Mme [E] [U] – en restitution des loyers du bâtiment d’habitation antérieurs au 30 avril 2014,

— en remboursement des factures de Maître [Y] et de M. [H],

Rejette les demandes de M. [V] [D] et Mme [E] [U] en restitution des loyers du bâtiment d’habitation pour la période postérieure au 30 avril 2014,

Déclare nul le congé délivré le 25 septembre 2017,

Dit que le bail aurait dû se poursuivre jusqu’au 1er avril 2027,

Constate que le bail a été résilié suite au départ définitif de M. [V] [D] et Mme [E] [U] en mai 2021,

Ordonne une expertise avant-dire droit sur les demandes indemnitaires liées à leur éviction présentées par M. [V] [D] et Mme [E] [U]

Commet en qualité d’expert :

Mme [F] [G]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

mèl : [Courriel 10]

à défaut:

Mme [N] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

mèl : [Courriel 4]

Avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, notamment le rapport établi par Mme [K] et la note technique rédigée par M. [P] [O], avoir entendu les parties ainsi que tous sachants de :

— se rendre sur les parcelles visées au bail, préciser l’assiette du bail et les bâtiments visés au bail,

— décrire les parcelles et les bâtiments dans leur état actuel et lors de la conclusion du bail,

— fournir tous renseignements utiles permettant à la juridiction de calculer le préjudice économique subi par M. [V] [D] et Mme [E] [U] pour la période de mai 2021 au 1er avril 2027, par la communication de tous documents, bilans, déclarations fiscales, les pièces relatives aux primes de la PAC et avis d’imposition utiles à l’accomplissement de sa mission,

— dit que l’expert se prononcera notamment sur les demandes des locataires portant sur:

* la perte nette de production au regard de la superficie exploitable en fourrage,

* les revenus du troupeau,

* les pertes liées aux aides PAC,

* les pertes des droit à paiement de base,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix à charge d’en informer préalablement le juge commis ci-après,

Fixe à 3000 ' le montant de la somme qui devra être consignée au greffe de la cour par M. [V] [D] et Mme [E] [U] dans le mois du prononcé de la présente décision, à titre provisoire, à valoir sur la rémunération de l’expert, sauf s’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle, somme à verser sous la forme d’un chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et recettes de la cour d’appel adressé avec les références du dossier (N° de RG) au service des expertises de la cour d’appel de Toulouse,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de l’effet imparti,

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et que tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts ;

Dit que l’expert devra déposer au service expertises de la cour d’appel de Toulouse un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de SIX MOIS à compter de l’avis de versement de la consignation qui lui sera donné par le greffe et qu’il adressera copie complète de ce rapport – y compris la demande de fixation de rémunération – à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure Civile,

Précise que l’expert adressera une copie du rapport à l’avocat de chaque partie, et mentionnera dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé,

Dit que l’expert devra répondre à l’ensemble des dires des parties conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, après leur avoir communiqué son pré-rapport, sauf dispense unanime des parties,

Désigne le Président de la chambre pour contrôler les opérations d’expertise,

Condamne la SCI du [Adresse 6] à verser à M. [V] [D] et Mme [E] [U] une provision de 40'000 ' au total soit 20'000 ' chacun,

Sursoit à statuer sur les demandes :

— de M. [V] [D] et Mme [E] [U] de condamnation à des dommages-et-intérêts au titre de leur préjudice moral, des frais de déménagement et frais de gardiennage,

— de condamnation des parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 25 octobre 2025 à 9 H 00,

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET