10/09/2025

ARRÊT N° 25/312

N° RG 23/02871

N° Portalis DBVI-V-B7H-PUCB

NA – SC

Décision déférée du 21 Janvier 2020

TJ ALES – 18/00589

ADD EXPERTISE

RENVOI MEE DU 09.04.2026

Grosse délivrée

le 10/09/2025

à

M^e Jacques MONFERRAN

M^e Jannick CHEZE

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [N] [G]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Madame [O] [H] épouse [G]

[Adresse 9]

[Localité 5]

(Demandeurs à la saisine de renvoi après cassation)

Représentés par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Isabelle MOURET MICHEL, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

INTIMES

Monsieur [S] [B]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Madame [M] [F] épouse [B]

[Adresse 8]

[Localité 5]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DEVOIS, représenté par son administrateur provisoire Madame [V]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentés par M^e Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats C. IZARD

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu les 26 janvier et 11 février 1976, Mme [A] [C] a vendu des parcelles d’une superficie totale de 3ha10ca, situées au lieudit [Adresse 13], à [Localité 15]. L’acte comporte un état descriptif de division, l’ensemble immobilier vendu étant soumis au régime de la copropriété.

Selon l’acte de vente :

— le premier lot comportant le droit d’utiliser et de construire sur une surface de 9.528 m² et 3.424 dix millièmes de la propriété du sol ont été cédés à M. [T] [D],

— le deuxième lot, comportant le droit d’utiliser et de construire sur une surface de 9.147 m² et 3.288 dix millièmes de la propriété du sol ont été cédés à M. [S] [B] et son épouse, Mme [M] [F],

— le troisième lot, comportant le droit d’utiliser et de construire sur une surface 9.147 m² et 3.288 dix millièmes de la propriété du sol ont été cédés à M. [N] [G] et son épouse, Mme [O] [H].

Chacun des acquéreurs a également acquis le tiers indivis d’un chemin commun d’une surface de 993 m².

L’acte a institué une servitude réciproque de passage, sur les lots 2 et 3, dont M.et Mme [G] et M.et Mme [B] sont propriétaires. La servitude de passage a été établie sur une largeur de 2 mètres prise sur chacun des lots (à la limite sud du lot 2, et à la limite nord du lot 3), et une longueur de 75 mètres.

Par acte notarié du 10 octobre 1984, les copropriétaires ont cédé le chemin indivis, dit [Adresse 12], seule partie commune de la copropriété, à la commune de [Localité 15].

Par ordonnance du 6 mai 2014, rectifiée le 5 novembre 2014, le président du tribunal de grande instance d’Alès a désigné un administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 13], avec pour mission de procéder au vote de la dissolution de la copropriété et, à défaut d’unanimité, au vote du retrait de la copropriété de M. et Mme [B], propriétaires du lot n°2, et de M.[D] et sa fille Mme [P] née [D], propriétaires du lot n°1.

Le 16 mars 2015, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont accepté le retrait du lot des époux [B], et du lot de M.[D] et Mme [P], et ont désigné M. [U], géomètre-expert, pour 'cadastrer’ les lots et Me [Z], notaire à [Localité 10], pour rédiger les actes nécessaires.

Par ordonnance du 12 septembre 2017, le président du tribunal de grande instance d’Alès a désigné un administrateur provisoire avec mission de signer, pour le compte du syndicat des copropriétaires, les actes notariés de retrait en application des résolutions prises par l’assemblée générale du 16 mars 2015.

Les époux [G] ont soutenu que les plans établis par le géomètre-expert pour le retrait de la copropriété n’étaient pas conformes aux plans dressés par le cabinet [R] au moment de la création de la copropriété, ce dont il résultait un déplacement de la limite entre les propriétés [G] et [B] au détriment de la première d’environ 1,50 m au Nord, 4 m au Sud et 2,20 m au droit d’un garage, et le positionnement de l’assiette de la servitude d’accès, initialement fixée à cheval sur la limite séparative de leur lot et de celui des époux [B], entièrement sur leur fonds.

Sur convocation de l’administrateur provisoire, l’assemblée générale des

copropriétaires a cependant approuvé, le 5 mars 2018 :

— les documents d’arpentage établis par le cabinet [U] le 31 août 2015 (résolution n °2),

— et le projet d’acte notarié rédigé par Me [Z] (résolution n° 3).

Par acte d’huissier du 4 mai 2018, M. [N] [G] et Mme [O] [H] épouse [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Devois, M. [S] [B] et Mme [M] [B] devant le tribunal judiciaire d’Alès, en annulation des résolutions 2 et 3, adoptées le 5 mars 2018, et de toutes les décisions subséquentes, et en expertise destinée à positionner sur le terrain les limites du plan [R] de 1975.

Par jugement du 21 janvier 2020, le tribunal judiciaire d’Alès a :

— débouté M. [N] [G] et Mme [O] [G] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [N] [G] et Mme [O] [G] à payer la somme de 3.000 euros à M. [S] [B] et Mme [M] [B] à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. [N] [G] et Mme [O] [G] aux dépens distraits au bénéfice de Scp Legros Julien Blondeaut Dat, avocat,

— condamné in solidum M. [N] [G] et Mme [O] [G] à payer la somme de 2.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à M. [S] [B] et Mme [M] [B], et la somme de 2.500 euros à Selarl Saint Rapt et Bertholet, administrateur provisoire représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13].

Par déclaration du 4 février 2020, M. et Mme [G] ont relevé appel de ce jugement, en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes.

Par arrêt du 13 janvier 2022, la cour d’appel de Nîmes a :

— confirmé la décision déférée, sauf en ce qu’elle a condamné M. [N] [G] et Mme [O] [H] épouse [G] à payer à M. [S] [B] et Mme [M] [B] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant du chef infirmé,

— débouté M. [S] [B] et Mme [M] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Y ajoutant,

— débouté M. [S] [B] et Mme [M] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamné M. [N] [G] et Mme [O] [H] épouse [G] à payer à M. [S] [B] et Mme [M] [B] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] [G] et mme [O] [H] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires Le Devois la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] [G] et Mme [O] [H] épouse [G] aux dépens d’appel.

Pour rejeter la demande d’annulation des résolutions n° 2 et 3 de l’assemblée générale du 5 mars 2018, l’arrêt retient que M. et Mme [G], à qui il appartient de démontrer l’existence de motifs d’annulation au regard des règles de forme ou de fond de la loi du 10 juillet 1965, se bornent à invoquer des anomalies affectant le document d’arpentage, mais n’invoquent aucune violation des règles de convocation et de tenue de l’assemblée elle-même ni aucune violation des formalités prescrites par la loi, et qu’ils n’allèguent ni ne prouvent le défaut de respect d’une règle de fond résultant d’un excès de pouvoir dans la détermination des majorités requises pour le vote ou d’un abus de majorité ou de minorité.

M. et Mme [G] ont formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 13 janvier 2022 par la cour d’appel de Nîmes.

Par arrêt du 20 avril 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 janvier 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyé devant la cour d’appel de Toulouse,

— condamné M. et Mme [B] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par M. et Mme [B] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13] et les a condamnés à payer à M. et Mme [G] la somme globale de 3.000 euros,

— dit que sur les diligences du procureur général près la cour de cassation, le présent arrêt sera transfmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

La cour de cassation retient qu’en statuant comme elle l’a fait, alors que M. et Mme [G] soutenaient que les copropriétaires réunis en assemblée générale ne pouvaient porter atteinte à leurs droits sur leurs parties privatives et invoquaient donc en substance la violation de l’article 26, alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a violé les articles 12 du code de procédure civile et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par déclaration de saisine du 2 août 2023, M. [N] [G] et Mme [O] [G] ont saisi la cour d’appel de Toulouse aux fins d’obtenir l’annulation ou la réformation des chefs du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Alès le 21 janvier 2020 en ce qu’il a :

'- confirmé la décision déférée en ce qu’elle a :

' débouté M. [N] [G] et Mme [O] [G] de l’ensemble de leurs demandes,

' condamné in solidum M. [N] [G] et Mme [O] [G] aux dépens distraits au bénéfice de la Scp Legros Julien Blondeau Dat avocat,

' condamné in solidum M. [N] [G] et Mme [O] [G] à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M. [S] [B] et Mme [M] [B] et la somme de 2.500 euros à la Selarl de Saint Rapt et Bertholet,

' débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— condamné M. [L] [G] et Mme [O] [G] à payer à M. [S] [B] et Mme [M] [B] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] [G] et Mme [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires Le Devois la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] [G] et Mme [O] [G] aux dépens d’appel. (sic)'.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 octobre 2024, M. [N] [G] et Mme [O] [G], appelants, demandent à la cour de :

— annuler le jugement du tribunal judiciaire d’Alès du 21 janvier 2020,

Et statuant à nouveau il est demandé à la cour d’appel de Toulouse :

— d’annuler purement et simplement les 2e et 3e résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires Le Devois portant validation des documents d’arpentage établis par le cabinet [U] le 31 août 2015 et validation du projet d’acte notarié rédigé par Me [W] [Z] en ce qu’il a été rédigé sur la base de ces documents d’arpentage ainsi que de toutes les autres délibérations subséquentes, ces délibérations portant une atteinte grave aux intérêts légitimes comme aux droits de M. et Mme [G] tels qu’ils résultent de leur titre de propriété,

— condamner M. et Mme [B] à indemniser M. et Mme [G] à hauteur de 6.000 euros pour leur préjudice de jouissance durant 10 ans, 6.000 euros pour préjudice moral,

— condamner M. et Mme [B] et le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [G] les sommes de 2.500 euros chacun ainsi que les entiers dépens devant la cour d’appel de Nîmes,

— les condamner aux sommes de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens exposés devant la cour d’appel de Toulouse,

Subsidiairement,

Si toutefois au regard du présent dossier la décision du tribunal judiciaire d’Alès n’était pas annulée en totalité,

— annuler le jugement du tribunal judiciaire d’Alès en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise,

Et statuant à nouveau,

Vu les articles 143, 144, 232 et 263 code de procédure civile par jugement avant dire droit,

— ordonner une expertise judiciaire confiée à tel géomètre expert qu’il plaira avec pour mission de :

' rechercher et définir les limites de la parcelle AV [Cadastre 1] telle qu’elle doit exister selon le plan [R] publié à la conservation des hypothèques et annexé à l’acte authentique '1975 et 1976" après avoir recueilli et analysé tous les éléments d’informations et précisions utiles,

' rechercher et définir sur place l’emprise de la servitude de passage telle qu’elle est inscrite à l’acte authentique des propriétés des 26 janvier et 11 février 1976,

' réaliser une division de cette parcelle [Cadastre 1] en deux parcelles en suivant la limite commune exacte des lots 2 et 3 telle qu’elle résulte des plans [R] 1976, 1977 et 1987,

' planter les bornes ou réimplanter les bornes en présence des propriétaires ou de leurs représentants qualifiés à chacun des points précis des lignes séparatives,

' dresser le plan coté, descriptif desdites opérations,

' établir le procès-verbal de bornage signé de tous,

' ordonner telle publication aux services de la publicité foncière,

— 'renvoyer pour le reste les parties devant le juge de la mise en état',

— surseoir à statuer sur les demandes complémentaires dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise que les parties pourront donc formuler en ouverture du rapport,

— réserver le sort des frais et dépens.

M.et Mme [G] soutiennent que les limites fixées par le plan du cabinet [U], pour la scission des lots [G] et [B], ne respectent pas leurs droits tels qu’ils résultent du plan de M.[R] annexé à l’acte de vente de 1976, qu’elles devraient être placées plus au Nord de 1,07 m, de sorte que l’assiette de la servitude n’est plus à cheval sur les deux fonds [B] et [G], et que la superficie de leur parcelle est réduite.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juin 2025, M. et Mme [S] et [M] [B], et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Devois représenté par Mme [V], administrateur provisoire, parties intimées, demandent à la cour, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

À titre principal,

— confirmer le jugement du 21 janvier 2020 en ce qu’il a :

' débouté M. [G] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes,

' condamné in solidum M. [G] et Mme [G] à payer la somme de 3.000 euros à M. [B] et Mme [B] à titre de dommages et intérêts,

' condamné in solidum M. [G] et Mme [G] aux dépens,

' condamné in solidum M. [G] et Mme [G] à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 au profit de M. et Mme [G] et du syndicat des copropriétaires,

Et, statuant à nouveau,

— débouter M. [N] [G] et Mme [O] [G] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [N] [G] et Mme [O] [G] à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13] à titre de dommages intérêts pour procédure abusive en sus des condamnations de première instance,

— condamner in solidum M. [N] et Mme [O] [G] à payer à M. [S] et Mme [M] [B], la somme de 6.000 euros au titre de dommages intérêts pour préjudice moral,

— condamner in solidum M. [N] et Mme [O] [G] à payer à M. [S] et Mme [M] [B], la somme de 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance de leur bien,

À titre subsidiaire,

— constater que les concluants formulent protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée,

— ordonner que l’expertise judiciaire soit aux frais exclusifs de M. et Mme [G],

— surseoir en conséquence à statuer sur les demandes complémentaires que les parties pourront formuler en ouverture du rapport de l’expert désigné,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [N] [G] et Mme [O] [G] au paiement de la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13] et de la somme de 5.000 euros à M. [S] et Mme [M] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile comprenant le remboursement de l’article 700 payé dans le cadre de la procédure devant la cour de cassation,

— condamner in solidum M. [N] et Mme [O] [G] au paiement de la totalité des frais de copropriété résultant de la présente procédure, comprenant le coût de l’administrateur provisoire ainsi que des frais d’avocat,

— condamner in solidum M. [L] [G] et Mme [O] [G], aux entiers dépens de l’instance avec droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

M.et Mme [B] et le syndicat des copropriétaires soutiennent que la contestation de M.et Mme [G] n’est pas fondée sur le plan établi par M.[R] en 2015, mais sur le plan cadastral, qui n’a pas vocation à définir les limites de propriété, que les plans établis par MM.[R] et [U] sont identiques, et que tous les géomètres intervenus depuis 1975, M.[R] en 1975 et 1991, M.[Y] en 1984, M.[X] en 2012, M.[J] en 2012 et enfin M.[U] ont retenu les mêmes points permettant de déterminer les limites de propriété. Ils en concluent que les résolutions en cause n’ont pas affecté la jouissance des parties privatives de M.et Mme [G].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 23 juin 2025.

MOTIFS

Il appartient à la présente juridiction de rechercher si les résolutions n° 2 et 3 votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 5 mars 2018, dont M.et Mme [G] poursuivent l’annulation, et spécialement le document d’arpentage établi par la société Cabinet [U], société de géomètres-experts, et approuvé par la résolution n°2, portent ou non atteinte aux droits de M.et Mme [G] sur leurs parties privatives, en violation de l’article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965.

Le lot n°2 appartient à M.et Mme [B].

Le lot n°3 a été divisé en un lot n°10 vendu à M.et Mme [NZ], et un lot n°11 demeurant la propriété de M.et Mme [G].

Les parties s’accordent sur le fait que la délimitation des deux lots initiaux n° 2 et 3 doit être conforme au plan daté du 4 décembre 1975, dressé par M.[XT] [R], géomètre-expert, et annexé à l’acte de vente des 26 janvier et 11 février 1976, comportant l’état descriptif de division.

M.et Mme [B] soutiennent que le document d’arpentage établi par la société Cabinet [U] est conforme au plan dressé par M.[R] le 4 décembre 1975.

M.et Mme [G] le contestent, en soutenant notamment que le point F du plan dressé par la société Cabinet [U], situé à l’entrée du chemin de servitude grevant les deux lots, ne correspond pas au point 20 défini par M.[R].

Il appartient à l’homme de l’art d’éclairer la juridiction sur ce point.

Une expertise judiciaire est donc ordonnée avant dire droit sur l’ensemble des demandes, aux frais avancés de M.et Mme [G], qui sollicitent cette mesure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Avant dire droit au fond sur l’ensemble des demandes, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et désigne pour y procéder :

M.[FF] [K]

Sarl Relief GE – [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

et en cas d’empêchement :

Mme [I] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, situés à [Localité 15], [Adresse 14]), en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, et leurs conseils avisés ;

— entendre les parties et se faire remettre tous documents utiles, et notamment prendre connaissance de l’acte de vente des 26 janvier et 11 février 1976, comportant en annexe le plan daté du 4 décembre 1975, dressé par M.[XT] [R], géomètre-expert, ainsi que du rapport de scission de copropriété établi par la société Cabinet [U], société de géomètres-experts, daté du 20 octobre 2015;

— déterminer s’il existe des différences entre le plan annexé au rapport de scission de copropriété établi par la société Cabinet [U], daté du 20 octobre 2015, et le plan daté du 4 décembre 1975, dressé par M.[XT] [R], annexé à l’acte de vente des 26 janvier et 11 février 1976, établissant les droits des parties;

— dans l’affirmative, proposer la délimitation entre le lot n°2 appartenant à M.et Mme [B] et le lot n°3 (actuels lots n°10 appartenant à M.et Mme [NZ] et n°11 appartenant à M.et Mme [G]), et établir un plan de division de l’actuelle parcelle AV n°[Cadastre 1], figurant la limite séparative entre le lot n°2 et les lots n°10 et 11 demeurant soumis au régime de la copropriété, et figurant l’assiette de la servitude de passage prévue par l’acte authentique des 26 janvier et 11 février 1976 ;

— donner tous éléments permettant à la juridiction de trancher le litige existant entre les parties quant à la délimitation de leurs lots respectifs et quant aux préjudices de jouissance invoqués;

— répondre aux dires et observations des parties auxquelles seront communiquées préalablement toutes les informations sur l’état de ses investigations;

— plus généralement donner toutes informations utiles à la solution du litige ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre de tout technicien ou homme de l’art, dans un domaine distinct de sa spécialité ;

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un pré-rapport, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en leur impartissant un délai qui ne pourra être inférieur à 15 jours pour présenter leurs observations ;

Dit que l’expert devra déposer au service expertises de la cour d’appel de Toulouse un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de QUATRE MOIS à compter de l’avis de versement de la totalité de la consignation qui leur sera donné par le greffe et qu’il adressera copie complète de ce rapport – y compris la demande de fixation de rémunération – à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M.et Mme [G] par chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d’appel, accompagné des références du dossier (n° RG) au service des expertises de la cour d’appel de Toulouse avant le 15 novembre 2025 ;

Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque ;

Précise que l’expert adressera une copie du rapport à l’avocat de chaque partie ;

Précise que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

Désigne M^me Asselain, conseillère, à l’effet de contrôler le déroulement de la mesure d’expertise ordonnée ;

Réserve les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état dématérialisée du 9 avril 2026 pour vérification du dépôt du rapport d’expertise.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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