24/09/2025

ARRÊT N° 25/ 336

N° RG 23/02802

N° Portalis DBVI-V-B7H-PTZZ

MD – SC

Décision déférée du 06 Juillet 2023

TJ de [Localité 10] – 22/01372

V. TAVERNIER

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 24/09/2025

à

M^e Nicolas DALMAYRAC

M^e Marie-Laure DUPRAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [M] [K]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON (plaidant)

INTIMEES

Société CHATEAU MADRON

[Adresse 1]

[Localité 4]

Sans avocat constitué

S.A.S.U. IZIMMO

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie-Laure DUPRAT, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Philippe L’HOSTIS de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, avocat au barreau D’AVIGNON

(plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile de construction vente (Sccv) Chateau Madron a été créée en vue de la réalisation d’une promotion immobilière sur [Adresse 11] sous le nom de [Adresse 7], s’agissant d’une résidence étudiante éligible aux dispositifs fiscaux dits 'Scellier'.

La commercialisation de cette opération a été réalisée par diverses sociétés ou conseillers indépendants, dont la société Izimmo, laquelle exerce notamment une activité d’acquisition, vente, administration et exploitation de biens immobiliers.

Le 24 septembre 2012, Mme [M] [K] a conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement T1 de cette résidence, sans emplacement de parking, pour le prix de 90.720 euros.

Par acte authentique 11 décembre 2012, Mme [K] a procédé à l’achat définitif de ce bien, achat dont le financement a été assuré par la souscription d’un emprunt auprès du Ccm de [Localité 8] à hauteur de 47.700 euros.

Le bien a été livré et le premier locataire est entré dans les lieux le 3 avril 2013.

Ce bien a été estimé le 1er juillet 2021 par l’agence Adl immobillier, pour une valeur comprise entre 56.420 euros et 59.150 euros.

— :-:-:-:-

Par actes d’huissier des 21 et 22 mars 2022, Mme [M] [K] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Sccv Chateau Madron et la Sasu Izimmo aux fins de condamnation à l’indemniser des préjudices subis.

Par conclusions d’incident, la Sasu Izimmo a soulevé l’irrecevabilité de l’action de Mme [K] pour cause de prescription.

— :-:-:-:-

Par ordonnance du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— reçu la société Izimmo en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— déclaré irrecevable Mme [M] [K] en ses demandes formées à l’encontre de la société Izimmo et de la société Chateau Madron,

— constaté que l’action de Mme [M] [K] est devenue sans objet,

— condamné Mme [M] [K] aux entiers dépens de l’incident,

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— :-:-:-:-

Par déclaration du 31 juillet 2023, Mme [M] [K] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— reçu la société Izimmo en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— l’a déclarée irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de la société Izimmo et de la société Chateau Madron,

— constaté que son action est devenue sans objet,

— l’a condamnée aux entiers dépens de l’incident.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 janvier 2024, Mme [M] [K], appelante, demande à la cour, au visa des articles 9, 122, 700 et 789 du code de procédure civile, 1144 et 2224 du code civil de :

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 6 juillet 2023,

— infirmer l’ordonnance critiquée, en ce qu’elle a jugé ses demandes irrecevables comme prescrites,

— infirmer l’ordonnance critiquée en ce qu’elle l’a condamnée à payer les dépens,

Statuant de nouveau,

— juger qu’elle n’a été en mesure de découvrir ses préjudices que le 1er juillet 2021, date à laquelle elle a été informée de la perte de valeur de son bien,

— juger recevable comme non prescrite son action en responsabilité,

— débouter la société Izimmo et la Sccv Chateau Madron de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum la société Izimmo et la Sccv Chateau Madron à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions et après avoir indiqué dans l’exposé des faits qu’elle est la compagne de M. [U] qui a bénéficié du dispositif de défiscalisation et qu’ils ont 'géré conjointement leurs deux appartements, de sorte qu’ils ont attendu la fin du dispositif fiscal pour procéder à une estimation de leur valeur', l’appelante soutient que :

— en matière de dol et, en vertu de l’article 1144 du code civil, le délai de prescription de l’action en nullité a pour point de départ le jour de découverte de l’erreur, et la date à laquelle la victime a eu connaissance de son préjudice,

— en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve doit être supportée par celui qui invoque la prescription de l’action,

— en cas de manquement à l’obligation d’information et de conseil, le point de départ du délai de prescription de l’action est le jour où s’est manifesté le dommage, qui ne peut résulter que de faits susceptibles de révéler à l’acquéreur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat,

— la Cour de cassation a fixé le point de départ du délai de prescription à compter de la fin du dispositif Scellier,

— la valeur de revente promise par le professionnel lors de la simulation ne peut se vérifier qu’à l’issue du dispositif fiscal, intervenu 9 ans après l’acquisition, et le délai de prescription de l’action ne commence à courir qu’à l’issue de cette période,

— il ne peut être fait reproche à l’acquéreur de ne pas s’être renseigné lui-même avant la vente,

— le devoir de vigilance de l’acquéreur s’apprécie au regard de sa qualité de profane, a fortiori lorsqu’il a été démarché par un commercial se présentant comme un spécialiste en gestion de patrimoine,

— même en disposant d’une information complète quant au prix moyen du mètre carré, à l’achat comme à la revente, l’acquéreur ne pouvait raisonnablement pas prévoir la possibilité d’une moins-value de près de la moitié du prix de cession promis,

— lors de la vente, le prix payé au mètre carré n’avait rien d’anormal,

— la perte de valeur à la revente n’a jamais été annoncée ni envisagée lors du montage de l’opération alors que le commercialisateur était débiteur d’une telle information,

— c’est seulement à la fin du dispositif Scellier, date à laquelle l’investisseur entreprend des démarches en vue de la mise en vente de son appartement que ce dernier est en mesure de déceler son préjudice,

— le produit vendu à l’époque n’était pas une simple acquisition immobilière mais bien un investissement défiscalisant sur plusieurs années,

— il n’y a aucune corrélation entre la souscription d’un contrat d’assurance loyers impayés et la conscience du risque de faire une moins-value importante à l’issue du plan d’investissement mis en place par le professionnel,

— la simulation financière revêt une valeur contractuelle et caractérise un comportement dolosif de son auteur.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 janvier 2024, la Sasu Izimmo, intimée, demande à la cour, au visa des articles 122 et 789, 6° du code de procédure civile et 2224 du code civil, de :

I – confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 6 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse,

II – débouter Mme [M] [K] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Izimmo,

Y ajoutant,

III-condamner Mme [M] [K] à payer à la société Izimmo la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, l’intimée soutient que :

— cette acquisition ne s’inscrit dans aucun dispositif de défiscalisation, de sorte que Mme [K] pouvait revendre son bien dès le début de l’année 2013, sans incidence fiscale puisque l’acquisition n’était pas assortie d’un dispositif d’économie d’impôts,

— Mme [K] avait la possibilité de faire évaluer le logement dès sa livraison en 2013 et d’avoir connaissance de la prétendue surévaluation du prix de vente,

— l’article 1304 ancien et 1144 nouveau du code civil ne s’appliquent qu’aux actions en nullité et non à l’action indemnitaire qui relève du droit commun,

— il n’est pas justifié que le promoteur aurait garanti la valeur du bien durant dix ans,

— il était loisible à l’acquéreur de s’informer sur le prix au mètre carré avant la vente et il ne pouvait ignorer que le secteur immobilier est soumis à un aléa et des fluctuations de prix, inhérents à tout achat immobilier,

— il a été proposé aux acquéreurs de souscrire une assurance couvrant le risque de moins-value en cas de revente,

— le point de départ du délai de prescription ne saurait être différé au seul gré du demandeur.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte d’huissier à la Sccv Chateau Madron, intimée, le 14 septembre 2023, selon les formalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile. Cette partie n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’action en responsabilité dirigée contre la Sccv Chateau Madron et la Sasu Izimmo :

1. En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ressort de l’assignation figurant au dossier de première instance que Mme [K] a sollicité devant le premier juge l’engagement de la responsabilité délictuelle de la Sasu Izimmo pour manquement à ses obligations d’information et de conseil et manoeuvres dolosives l’ayant convaincu de souscrire une opération risquée et non rentable, ainsi que celle de la Sccv Chateau Madron qui aurait mandaté la Sasu Izimmo en lui confiant une mission de commercialisation des lots et serait responsable des fautes commises par elle.

Elle fonde son action sur l’article 1382 ancien du code civil et l’article L.121-23 ancien du code de la consommation selon lequel les opérations de démarchage doivent faire l’objet d’un contrat remis au client qui doit comporter à peine de nullité plusieurs mentions, dont la désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens et services proposés.

Elle soutient que la société Izimmo a sciemment présenté de manière flatteuse un investissement dont la rentabilité était douteuse, ne l’a pas informée de tous les tenants et aboutissants de l’opération, dont le fait que le prix de vente englobait en réalité tous les frais de vente et ne pourrait pas être compensé lors de la revente, ni ne l’a mise en garde contre le risque de perte à la revente lié aux ventes concomitantes à venir à l’issue de l’opération de défiscalisation. Elle soutient enfin que la société Izimmo a commis des manoeuvres afin de la tromper sur la valeur du bien tant lors de la vente initiale que lors d’une éventuelle revente.

Elle allègue avoir subi un préjudice de perte de chance de faire un investissement plus rentable, lui-même composé des préjudices suivants :

— la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur actuelle,

— un préjudice tenant au paiement de fonds supplémentaires relatifs aux charges et taxes foncières de 2013 à 2020,

outre un préjudice moral.

Il ne peut être statué, au stade de l’analyse de la recevabilité de l’action, sur l’obligation d’information relativement à la valeur du bien vendu qui pèserait sur le vendeur ou sur l’existence d’un devoir de l’acquéreur de s’informer sur la valeur réelle du bien en vente, ni sur le caractère certain ou seulement éventuel du préjudice allégué par le demandeur, ou encore sur une prétendue information relative à une assurance couvrant le risque de moins-value en cas de revente, l’étude de ces points relevant de l’analyse du bien-fondé de l’action, et de l’existence d’une faute et d’un lien de causalité avec le préjudice allégué.

2. S’agissant d’une action en responsabilité civile, le délai de prescription commence à courir au jour où le demandeur a eu connaissance du dommage dont il se prétend victime et devant s’entendre comme comprenant tous les éléments propres à en demander la réparation à savoir également le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Ch. mixte, 19 juillet 2024, pourvoi n° 20-23.527).

La cour relève que Mme [K] ne se plaint nullement de la perception de loyers plus faibles que ceux annoncés, elle reconnaît au contraire, dans l’assignation, avoir perçu des loyers 'presque toujours au-dessus du montant mensuel garanti'.

Elle allègue un préjudice tenant à la différence entre le prix de vente du bien et la valeur actuelle du bien, soutenant ne pas avoir été mise en garde contre un risque de perte à la revente lié au fait que la majorité des appartements de la résidence seraient mis en vente simultanément pour avoir été acquis au même moment dans un but majoritaire de défiscalisation.

Or, s’agissant d’un cas dans lequel il n’y a pas eu de processus de défiscalisation, Mme [K] expliquant dans son assignation ne pas être éligible puisque ne payant pas d’impôt, et ne produisant pas la simulation financière réalisée par la société Izimmo qui aurait motivé son acquisition, le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité ne saurait être reporté au terme de la période de défiscalisation de son prétendu compagnon ayant acquis simultanément un bien immobilier au sein de la même résidence dans le cadre du dispositif fiscal '[9]'. Il ne s’agissait pour Mme [K] que de l’acquisition d’un bien immobilier dans un but de constitution d’un patrimoine immobilier et de location, opération déconnectée de toute obligation de conservation dudit bien pendant une certaine durée.

S’agissant du préjudice tenant au paiement de charges et taxes foncières supplémentaires, Mme [K] se prévaut des informations données dans la plaquette commerciale à propos du montant des charges et de la taxe foncière, étant précisé que dès 2013, les charges alléguées ont été de 1149 euros au lieu des 302 euros prévus selon ses dires, et que la taxe foncière en 2015 a dépassé le montant prévu (428 euros au lieu de 320 euros).

Mme [K] se prévalant d’un préjudice de perte de chance unique qui englobe ces différents éléments, le point de départ de son action en responsabilité dirigée contre la société Izimmo et la Sccv Chateau Madron doit être fixé au plus tard au 20 octobre 2015, date limite de paiement de la taxe foncière supérieure de 25% au montant prévu.

Au regard des assignations délivrées par actes des 21 et 22 mars 2022 à l’encontre de la Sccv Chateau Madron et la Sasu Izimmo, l’action est prescrite.

L’ordonnance rendue le 6 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse sera en conséquence confirmée.

— Sur les dépens et frais irrépétibles :

3. L’ordonnance dont appel sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles et Mme [K] sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera également condamnée à payer à la société Izimmo la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel et déboutée de sa demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition, par défaut et en dernier ressort,

Confirme, en toutes ses dispositions dévolues à la cour, l’ordonnance rendue le 6 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse.

Et y ajoutant,

Condamne Mme [M] [K] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [M] [K] à payer à la Sasu Izimmo la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Rejette la demande de Mme [M] [K] au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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