26/11/2025

ARRÊT N° 591/2025

N° RG 24/00024 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P5H4

SG/MT

Décision déférée du 22 Décembre 2023

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 23/02786)

[L][M]

[O] [U]

C/

S.A. HLM DES CHALETS

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [O] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-00205 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.A. HLM DES CHALETS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseillère

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, présidente, et par K. MOKHTARI greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

La SA HLM des Chalets a consenti à Mme [O] [U] épouse [G] la location d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à compter du 23 septembre 2021, pour un loyer mensuel de 804,31 euros charges comprises.

La SA HLM des Chalets indique avoir égaré le bail.

Par acte du 13 décembre 2022, la SA HLM des Chalets a fait signifier un commandement de payer des loyers demeurés impayés.

Le premier commandement de payer étant demeuré infructueux et des loyers restant impayés, la SA HLM des Chalets a fait signifier un second commandement de payer par huissier le 7 avril 2023.

Par acte du 11 juillet 2023, la SA HLM des Chalets a fait assigner Mme [O] [U] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse aux fins de :

— constater la mauvaise foi évidente de la locataire pour défaut de paiement de loyers sans motif fondé,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Mme [O] [U] épouse [G] pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner sans délai l’expulsion de Mme [O] [U] épouse [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner cette dernière au paiement :

* de la somme de 2 968,02 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 juillet 2023, quittancement du mois de juin 2023 inclus,

* des loyers et charges à compter de juillet 2023 sur la base du loyer en cours (869,28 euros) et ce jusqu’au jugement à intervenir,

* à compter de la décision à intervenir, d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux soit la somme de 869,28 euros,

* de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des commandements de payer en date des 13 décembre 2022 et 7 avril 2023,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement réputé contradictoire en date du 22 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation du bail verbal liant la SA HLM des Chalets, d’une part, et Mme [O] [U] épouse [G], d’autre part, depuis le 23 septembre 2021 concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], aux torts exclusifs de la défenderesse et à la date du présent jugement,

— ordonné en conséquence à Mme [O] [U] épouse [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [O] [U] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM des Chalets pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

— débouté la SA HLM des Chalets de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [O] [U] épouse [G] à verser à la SA HLM des Chalets la somme de 1 091,83 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 24 octobre 2023 (mensualité de septembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— débouté la SA HLM des Chalets de sa demande plus ample au titre de l’arriéré locatif,

— condamné Mme [O] [U] épouse [G] à verser à la SA HLM des Chalets une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 869,28 euros, à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— condamné Mme [O] [U] épouse [G] à verser à la SA HLM des Chalets une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] [U] épouse [G] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que malgré un règlement significatif effectué le 13 juin 2023 par la locataire, il résultait des décomptes produits que le paiement irrégulier ou insuffisant des loyers depuis plus d’un an et demi constituait un manquement suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de la locataire.

Par déclaration en date du 3 janvier 2024, Mme [O] [U] épouse [G] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 mai 2025, Mme [O] [U] épouse [G], appelante, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 700 du code de procédure civile, de :

— réformer et infirmer 'l’ordonnance de référé’ rendue le 22 décembre 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

* prononcé la résiliation du bail verbal liant la SA HLM des Chalets, d’une part et Mme [O] [U] épouse [G] d’autre part depuis le 23 septembre 2021 concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], aux torts exclusifs de la défenderesse et à la date du présent jugement,

* ordonné en conséquence à Mme [O] [U] épouse [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

* dit qu’à défaut pour Mme [O] [U] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM des Chalets pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* condamné Mme [O] [U] épouse [G] à verser à la SA HLM des Chalets la somme de 1 091,83 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 24 octobre 2023 (mensualité de septembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* condamné Mme [O] [U] épouse [G] à verser à la SA HLM des Chalets une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 869,28 euros, à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

* condamné Mme [O] [U] épouse [G] à verser à la SA HLM des Chalets une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [O] [U] épouse [G] aux dépens,

— déclarer l’appel recevable

et à titre principal,

— débouter la SA HLM des Chalets de l’intégralité de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— octroyer à Mme [U] les plus larges délais afin d’apurer sa dette,

— suspendre le prononcé de la résiliation du bail dans l’attente du paiement de l’intégralité de la dette,

— juger qu’il serait inéquitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

Mme [U] fait valoir qu’elle n’a jamais reçu le moindre contrat de bail mais seulement un document intitulé 'sommes facturées à la date d’effet du bail'. Elle conteste le montant de sa dette aux motifs qu’un versement d’APL n’apparaîtrait pas au décompte, que les provisions pour charges ne seraient pas justifiées et n’auraient pas fait l’objet d’une régularisation et que le loyer aurait été révisé alors que la révision n’était pas contractuellement prévue.

À titre subsidiaire, elle expose qu’elle a saisi la commission de surendettement qui a estimé que sa situation était irrémediablement compromise et a effacé l’arriéré locatif au mois d’avril 2024. Pour la période postérieure, elle soutient que c’est uniquement en raison d’une déclaration erronée du bailleur à la CAF qu’elle n’a pas été en mesure de régler l’intégralité du loyer.

Au regard de la régularité de ses paiements, de la mauvaise foi procédurale de la SA HLM des Chalets et de l’incohérence des sommes facturées par le bailleur, elle demande à la Cour de prononcer la suspension de la résiliation du bail et de lui octroyer les plus larges délais de paiement pour apurer son éventuelle dette.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 16 mai 2025, la SA HLM des Chalets, intimée, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L1343-5 du code civil, de :

— débouter Mme [O] [U] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse du 22 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [O] [U] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

y ajoutant en cause d’appel,

— condamner Mme [O] [U] au paiement de la somme de 2 491,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 mai 2025, quittancement du mois d’avril 2024 inclus,

— condamner Mme [O] [U] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [O] [U] au paiement des entiers dépens d’appel.

La SA HLM des Chalets fait valoir que si la dette de Mme [U] a été effacée au 25 avril 2024, l’intégralité de cette dette était néanmoins justifiée et que la locataire n’a en outre pas repris le paiement des loyers et charges courants postérieurement à cet effacement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 04 juin 2025 à laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, prorogé au 22 octobre 2025. Par avis avant dire droit par simple mention aux dossier, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de modification de la composition de jugement.

À l’audience de réouverture du 03 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aucun bail écrit par les parties, n’est produit, la SA HLM des Chalets indiquant que ce bail a été égaré et Mme [U] soutenant n’avoir jamais reçu le moindre contrat de bail tout en admettant avoir reçu un document mentionnant un loyer hors charges de 589,89 euros et des provisions pour charges d’un montant de 214,42 euros comprenant 121,28 euros de charges générales, 45 euros de provisions sur l’eau chaude et 48,14 euros de provisions chauffage.

La SA HLM des Chalets a versé aux débats en première instance la fiche locataire et les décomptes locatifs attestant de la perception de fonds par prélèvements ou versements de la part de Mme [U] ainsi que la perception des allocations de la CAF dont le numéro d’allocataire était fourni.

En tout état de cause, l’existence d’un écrit n’est pas indispensable à la validité d’un contrat de location et Mme [U] ne conteste pas être lié à la la SA HLM des Chalets par un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et aux dispositions générales du bail prévu au Code civil. Par ailleurs, elle ne remet pas en cause le montant du loyer réclamé par la bailleresse.

Le premier juge a ainsi pu constater que la preuve du bail était rapportée et que ce bail était régi par la loi du 6 juillet 1989 même si aucune partie n’avait introduit d’instance en vue de sa régularisation.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

Le paiement du loyer et des charges étant une obligation essentielle du contrat de location, l’absence de paiement du loyer constitue un manquement contractuel grave.

Mme [U] conteste le montant de sa dette aux motifs qu’un versement d’APL n’apparaîtrait pas au décompte, que les provisions pour charges ne seraient pas justifiées et n’auraient pas fait l’objet d’une régularisation et que le loyer aurait été révisé alors que la révision n’était pas contractuellement prévue.

Contrairement à ce que soutient Mme [U], il ressort du décompte produit par le bailleur que les allocations APL et RLS versées en octobre 2021 ont bien été prises en compte au crédit du compte locatif (pièce n° 16).

S’agissant des charges locatives, le bail verbal litigieux est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment à son article 23 aux termes duquel les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

De surcroît, en l’espèce, Mme [U] produit elle-même un document intitulé 'Sommes facturées à la date d’effet du bail', signé par elle le 23/09/2021 et comportant la ventilation des provisions sur charges facturées dès l’origine (Pièce n° 2 de Mme [U]).

Contrairement là encore à ce que soutient Mme [U], le bailleur lui a adressé le décompte de régularisation des charges pour les années 2021 et 2022 dont il ressort que des trop-perçus de 61,97 euros et 431,77 euros lui ont été restitués (pièces n° 16 et 17).

En revanche, Mme [U] soutient à juste titre que la révision annuelle du loyer ne pouvait lui être appliquée. En cas de bail verbal, il est en effet impossible de réviser le loyer en l’absence de la clause de révision exigée par les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le loyer hors charge devait donc rester fixé au montant initial de 589,89 euros, nonobstant les révisions opérées chaque année par le conseil d’administration de la société HLM.

Cela étant, même en déduisant des décomptes locatifs le montant minime des révisions, l’analyse du premier juge selon laquelle il résultait des décomptes produits, et plus précisément du décompte du 24 octobre 2023, que le paiement irrégulier ou insuffisant des loyers depuis plus d’un an et demi constituait un manquement suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de la locataire, était justifiée à la date à laquelle il a statué.

Par la suite, la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a décidé dans sa séance du 25 avril 2024 d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et effacé les dettes de Mme [U], et notamment une dette de 3 773,66 euros à l’égard de la SA HLM des Chalets (pièces n° 23 et 24 du bailleur).

La SA HLM des Chalets soutient que Mme [U] n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants depuis la validation des mesures imposées.

Le relevé de compte du 2 mai 2025 mentionnant un solde débiteur de 3 277,76 euros concerne la totalité de la période du 22 septembre 2021 au 30 avril 2025 et prend en compte l’effacement de la dette locative pour 3 773,66 euros le 11 juin 2024, le solde débiteur se trouvant ainsi ramené à la somme de 146,21 euros.

A compter de cette date, il apparaît que les règlements mensuels de Mme [U], limités à 190 euros par mois, sont redevenus irréguliers et que le solde débiteur s’est élevé à la somme de 3 277,76 euros au 30 avril 2025 au vu de ce relevé de compte.

La somme globale imputée chaque mois inclut le montant du loyer révisé alors qu’il aurait dû être fixé à la somme de 589,89 euros et les charges, d’un montant de 214,42 euros. Ainsi, entre le mois de juin 2024, mois suivant l’effacement de la dette antérieure et le mois d’avril 2025 inclus, soit 11 mois, Mme [U] s’est trouvée redevable de la somme totale de 8 904,37 euros incluant un rappel de charges de 56,96 euros, tandis que ses règlements par virement et les versements et rappels effectués au titre d’APL et RLS se sont élevés à la somme totale de 7 485,32 euros, laissant subsister un montant impayé de 1 419,05 euros.

Il en résulte que, même si les quittancements mensuels comprennent les révisions de loyer indues et que les frais de procédure imputés à hauteur de 786,01 euros le 10 avril 2025 n’entrent pas dans la dette locative, ce solde démontre que les manquements graves et répétés aux obligations de la locataire ont perduré et traduit l’incapacité de la locataire à assumer le montant du loyer malgré l’effacement intégral de la dette antérieure dont elle a bénéficié.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement dont appel en ce qui concerne la résiliation du bail, la libération des lieux et la restitution des clés.

La condamnation de Mme [U] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, doit également être confirmée, le bailleur devant toutefois chiffrer cette indemnité d’occupation sans tenir compte des révisions du bail appliquées depuis l’origine, conformément aux motifs ci-dessus.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Le jugement dont appel doit être infirmé en ce qui concerne la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 1091,83 € au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 24 octobre 2023, cette somme étant comprise dans la dette effacée par la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne dans sa séance du 25 avril 2024.

Sur la base du relevé de compte du 2 mai 2025 d’un montant de 3277,76 € arrêté au 30 avril 2025, il doit être considéré que le reliquat de 146,21 euros subsistant au 11 juin 2024 après effacement de la dette antérieure est constituée de sommes résultant de la révision du loyer.

Déduction faite des frais de procédure, la dette locative de Mme [U] s’élève à la somme de 1 419,05 euros.

Elle doit être condamnée au paiement de cette somme et déboutée de sa demande de délais de paiement, dans la mesure où le montant du loyer et des charges apparaît trop élevé par rapport à ses revenus , constitués des minima sociaux selon les attestations établies par la CAF qu’elle verse aux débats.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [U], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 22 décembre 2023 sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au paiement des loyers et charges échus et impayés et le montant de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [U] à payer à la Sa HLM des Chalets la somme de 1 419,05 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 30 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus,

Condamne Mme [O] [U] épouse [G] à verser à la SA HLM des Chalets une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sans tenir compte des révisions du bail appliquées depuis l’origine, à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Condamne Mme [U] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Condamne Mme [U] à payer à la Sa HLM des Chalets la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

K. MOKHTARI E. VET