Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 15 DECEMBRE 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10988 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFF4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 1119-13063

APPELANTE

Société d’Economie Mixte ELOGIE SIEMP

RCS 552 038 200

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

INTIMES

Monsieur [P] [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Monsieur [W] [L]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assisté par M^e Sophie ERIGNAC GODEFROY de la SCP UGGC Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P261

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 14 décembre 1988, la société Cogehal, aux droits de laquelle vient la société anonyme d’économie mixte Elogie-Siemp (ci après la SA Elogie-Siemp), avait donné en location à M. [P] [S] un appartement, trois pièces, situé [Adresse 5] à [Localité 6], quatrième étage sur rue.

M. [W] [L] est devenu co-titulaire de ce bail à raison de son pacte civil de solidarité avec M. [P] [S], courant 2005.

Par acte du 12 juillet 2018, la SA Elogie-Siemp a fait délivrer à M. [P] [S] et à M. [W] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et faisant état d’impayés à hauteur de 9075,90 euros.

Par acte du 17 septembre 2019, la SA Elogie-Siemp a assigné M. [P] [S] et M. [W] [L] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, en tout état de cause, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [P] [S] et de M. [L],

— à défaut de libération volontaire dans le mois de la signification du jugement, l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

— le paiement de la somme de 42.455,56 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu’à la reprise effective des lieux.

Enfin, la SA Elogie-Siemp a réclamé une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [P] [S] et M. [W] [L], au principal, ont conclu au débouté de l’ensemble des demandes de la SA Elogie-Siemp.

A titre subsidiaire, M. [P] [S] et M. [W] [L] ont invoqué la nullité du commandement de payer à l’origine du jeu de la clause résolutoire.

Très subsidiairement, M. [P] [S] et M. [W] [L] ont sollicité des délais de paiement sur trois ans.

Enfin, estimant l’action de la société bailleresse comme téméraire et déloyale, ils ont réclamé

une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA Elogie-Siemp a conclu à la condamnation de M. [P] [S] et de M. [W] [L] au paiement d’une somme actualisée de 60.878,28 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle a maintenu l’ensemble de ses autres demandes initiales, portant toutefois sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 1.500 euros.

Par jugement contradictoire entrepris du 19 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute la société Elogie Siemp de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de M. [P] [S] et de M. [W] [L],

Déboute M. [P] [S] et M. [W] [L] du surplus de leurs demandes reconventionnelles,

Condamne la société Elogie Siemp aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 27 juillet 2020 par la SA Elogie-Siemp,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 octobre 2020 par lesquelles la SA Elogie-Siemp, appelante, demande à la cour de :

Vu les articles L.353-7, L.353-19 et L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Débouter M. [P] [S] et M. [W] [L] de l’ensemble de leurs demandes,

Infirmer le jugement rendu le 19 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection de Paris,

En conséquence,

Dire et juger que M. [P] [S] et M. [W] [L] sont redevables d’un supplément de loyer de solidarité à compter du 1er mai 2018,

Condamner M. [P] [S] et M. [W] [L] à payer la somme de 88682,60 euros au titre du supplément de loyer de solidarité pour la période allant du 1er mai 2018 au 10 octobre 2020,

Condamner M. [P] [S] et M. [W] [L] à payer à Elogie Siemp la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 janvier 2021 au terme desquelles M. [P] [S] et M. [W] [L] demandent à la cour de :

A titre principal,

Vu les articles 1134 ancien et 1103, 1193 et 1104 nouveaux du code civil,

Vu l’article 353-7 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu la convention conclue le 12 décembre 2008 entre l’Etat et la SGIM,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Elogie Siemp de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Vu les articles L.353-16 et R.353-16 du Code de la construction et de l’habitation,

Débouter Elogie Siemp de sa demande en paiement,

A titre très subsidiaire,

Vu l’article 24 – V de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Dire que M. [P] [S] et M. [W] [L] pourront se libérer de leur dette locative sur une durée de 3 ans,

En tout état de cause,

Condamner Elogie Siemp à payer à M. [P] [S] et M. [W] [L] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens et autoriser la SCP Perllerin de Maria Guerre, agissant par M^e Luca de Maria, avocat constitué, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par de nouvelles conclusions signifiées le 21 septembre 2022, la SA Elogie-Siemp maintient l’intégralité de ses demandes, et, y modifiant, sollicite de condamner M. [P] [S] et M. [W] [L] à payer la somme de 134.673,78 euros au titre du supplément de loyer de solidarité pour la période allant du 1er mai 2018 au 31 décembre 2021.

Par ordonnance entreprise du 22 septembre 2022, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire devant la cour pour être plaidée le 28 octobre 2022.

Postérieurement à l’ordonnance de clôture, M. [P] [S] et M. [W] [L] ont remis au greffe le 19 octobre 2022 des conclusions au terme desquelles ils demandent à la cour de :

A titre principal,

Révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 22 septembre 2022,

Admettre aux débats les conclusions notifiées sur le fond concomitamment par MM.[P] [S] et [W] [L],

Subsidiairement, si par impossible la clôture était maintenue au 22 septembre dernier,

Rejeter des débats les dernières conclusions notifiées et pièces communiquées le 21 septembre 2022 par la société Elogie Siemp, veille de l’ordonnance de clôture,

Débouter la société Elogie Siemp de toutes demandes contraires.

M. [P] [S] et M. [W] [L] ont remis au greffe le 19 octobre 2022 des conclusions récapitulatives au fond aux termes desquelles ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 803 du code de procédure civile : "L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal."

En l’espèce, les intimés font valoir que l’appelante a notifié des conclusions la veille de la clôture, auxquelles ils souhaitent répliquer, et sollicitent de voir admettre aux débats leurs nouvelles conclusions notifiées le 19 octobre 2022, en révoquant l’ordonnance de clôture ; à titre subsidiaire, ils sollicitent de voir rejeter des débats les dernières conclusions et pièces communiquées par l’appelante la veille de la clôture.

Alors que la cour est saisie de ce dossier depuis plus de deux ans, l’appelante, qui n’avait pas conclu depuis près de deux ans, a remis des conclusions au greffe le 21 septembre 2022, soit la veille de la clôture intervenue le 22 septembre 2022, alors que l’avis de fixation datait du 18 juillet 2022. Il convient de juger que ces conclusions sont tardives et il y a donc lieu de ne pas les admettre aux débats au regard du principe de la contradiction et des articles 15 et 16 du code de procédure civile, de même que les pièces complémentaires n°8 à 19 visées au bordereau de communication de pièces de ces écritures.

Ces conclusions tardives de l’appelante n’ayant pas été admises aux débats, il convient de dire qu’aucun motif grave ne justifie la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, qui sera rejetée, la cour statuant sur les écritures suivantes des parties :

— conclusions de la SA Elogie-Siemp notifiées le 26 octobre 2020,

— conclusions de MM. [P] [S] et [W] [L] notifiées le 25 janvier 2021.

Sur l’application d’un surloyer au bail liant les parties

Selon l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 (logements locatifs sociaux) le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ».

Pour les locataires ayant conclu initialement un bail relevant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dont le logement est ensuite devenu la propriété d’un bailleur social, un régime dérogatoire est prévu, déterminé par l’existence d’une convention entre le bailleur et l’Etat relativement à l’attribution de l’aide personnalisée au logement.

Le régime juridique des logements locatifs conventionnés est régi par les articles L.353-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, comportant des dispositions générales (articles L.353-2 à L. 353-13, section 1) et des dispositions particulières (articles L.353-14 à L.353-22, section 2), dont celles applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes HLM.

En vertu de l’article L.353-7, dans sa version issue de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, "lorsqu’à la date d’entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l’objet d’un bail en cours de validité ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l’occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l’exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l’absence de travaux prévus par la convention, à la date de l’acceptation du bail par le locataire ou l’occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l’aide personnalisée dans des conditions définies par décret.

Le locataire dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail. S’il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n’est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n’a pas droit à l’aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu’à l’expiration du bail".

Toutefois, par dérogation à l’article L.353-7, l’article L.353-16 dispose « qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la convention ou de la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé ».

L’article L.353-19 prévoit que « pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé ».

En l’espèce, le bail souscrit par M. [S] initialement auprès de la société Cogehal date du 14 décembre 1988 ; compte tenu des dispositions de l’article L.353-16 précité, un surloyer pouvait être exigible, dans les limites toutefois des termes de la convention.

La convention APL conclue entre l’Etat et la SGIM (devenue la SA Elogie-Siemp) le 12 décembre 2008 stipule en son article 9 bis que, "lorsque l’opération faisant l’objet de la présente convention est une opération d’acquisition ou n’est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l’article R.331-12 du code de la construction et de l’habitation pour l’attribution des logements sociaux ou n’ayant pas fourni d’informations sur le niveau de ses ressources à compter de l’acceptation du bail ou de l’achèvement des travaux lorsque la convention en prévoit, par dérogation, et à titre transitoire, reste calculé selon les termes du bail en vigueur. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l’article 17d de la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut avoir pour effet d’autoriser, au moment de l’entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10% du loyer acquitté par le locataire, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé par l’article 8 de la présente convention.

Selon l’article 10 bis, "lors de l’envoi du projet de bail prévu aux articles 10, 11 et 12 de la présente convention, le bailleur informe les locataires ou les occupants de bonne foi, en place au moment de l’acquisition qu’ils disposent d’un délai de 6 mois à compter de la réception de l’information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l’attribution des logements sociaux et que ceux disposant des ressources inférieures au plafond prévu à l’article R.331-12 du code de la construction et de l’habitation pour l’attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de l’entrée en vigueur du nouveau bail dans les conditions de l’article 11 et 12 de la présente convention, un nouveau loyer dans la limite du maximum fixé au document prévu par l’article 1er de la convention (…) Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l’article R.331-12 du code de la construction et de l’habitation au moment de l’acquisition ou qui n’a pas fourni d’informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder le loyer maximum fixé par l’article 9bis.

Il convient de constater, ainsi que l’a fait avec pertinence le premier juge, que la convention sur laquelle se fonde la SA Elogie-Siemp pour justifier l’application d’un surloyer tend au contraire à maintenir les loyers, pour les contrats de bail relevant de la loi du 6 juillet 1989, aux montants exigibles en application de cette loi. A cet égard, l’article 10bis prévoit l’information du locataire en place, lors de la proposition d’un nouveau bail, de la possibilité de se voir appliquer un nouveau loyer. L’absence de toute proposition de bail de la part de la SA Elogie-Siemp indique qu’elle a bien pris en compte les termes de la convention.

A cet égard, la SGIM, devenue la SA Elogie-Siemp, écrivait aux locataires sans ambiguïté le 23 janvier 2012, soit plus de trois ans après la signature de la convention APL : « je vous confirme bien volontiers que votre bail a été signé en 1989, s’est renouvelé automatiquement par tacite reconduction et qu’il est toujours en cours aujourd’hui. Ce n’est effectivement pas un bail social et vous n’êtes pas soumis aux règles du surloyer de solidarité ».

Il en résulte que la SA Elogie-Siemp échoue à rapporter la preuve qu’un surloyer serait applicable à MM. [S] et [L] en l’espèce. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SA Elogie-Siemp de l’intégralité de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il est équitable d’allouer à MM. [S] et [L] une indemnité de procédure de 1.500 euros.

La SA Elogie-Siemp, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture du 22 septembre 2022,

Ecarte des débats les conclusions de la SA Elogie-Siemp notifiées le 21 septembre 2022 ainsi que les pièces complémentaires n°8 à 19 visées au bordereau de communication de pièces de ces écritures,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant ,

Condamne la SA Elogie-Siemp à payer à MM. [P] [S] et [W] [L] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Elogie-Siemp aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président