26/03/2025

ARRÊT N° 179/2025

N° RG 24/03083 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QO4E

JCG/IA

Décision déférée du 26 Août 2024

Juge des contentieux de la protection de Montauban

( 23/00224)

F.DESBONNEZ

[Z] [M]

[H] [C]

C/

[V] [U]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [Z] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Morgane MORIN, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-15463 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Monsieur [H] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Morgane MORIN, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-15462 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉE

Madame [V] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laure SERNY de la SELARL SPBS AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2021, Mme [V] [U] a donné à bail à M. [H] [C] et Mme [Z] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Ce logement est une dépendance attenante à son habitation principale.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, Mme [U] a donné congé à ses locataires afin de vendre le logement, se prévalant des dispositions de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, M. [H] [C] et Mme [Z] [M] ont fait assigner Mme [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, afin d’entendre :

— requalifier le bail d’habitation conclu entre Mme [U] et ses locataires M. [H] [C] et Mme [Z] [M], ayant pris effet le 2 octobre 2021, en contrat de bail d’un logement vide,

— déclarer les congés pour vente délivrés à M. [C] et Mme [M] le 16 mai 2023 pour le 1er octobre 2023 nuls et de nul effet,

— constater le caractère non-décent du logement loué par M. [C] et Mme [M],

— condamner Mme [U] à effectuer les travaux de mise en conformité avec les normes de décence prescrites par Urbanis dans son rapport, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Mme [U] au paiement de :

* 2 000 euros à chacun des locataires en réparation de leur préjudice de jouissance,

* 1 015 euros en réparation du préjudice financier de M. [C] et Mme [M], soit 507,50 euros à payer à chacun des locataires,

* 1 000 euros à chacun des loctaires en réparation de leur préjudice moral,

— condamner Mme [U] à verser la somme de 1 890 euros à M^e Morin en application del’article 700 2° du code de procédure civile.

M. [C] et Mme [M] ont libéré les lieux loués suivant procès-verbal de constat en date du 14 décembre 2023.

Par jugement en date du 26 août 2024, le tribunal a :

— rejeté la demande de requalification du contrat de bail,

— rejeté la demande de nullité du congé,

— débouté M. [H] [C] et Mme [Z] [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouté M. [H] [C] et Mme [Z] [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier,

— débouté M. [H] [C] et Mme [Z] [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

— condamné M. [H] [C] et Mme [Z] [M] à payer à Mme [V] [U] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

— débouté M. [H] [C] et Mme [Z] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] [C] et Mme [Z] [M] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 9 septembre 2024, M. [H] [C] et Mme [Z] [M] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2025.

A l’audience du 27 janvier 2025, les parties se sont accordées sur le rabat de l’ordonnance de clôture et la fixation de la clôture à la date de l’audience avant l’ouverture des débats.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 21 janvier 2025, M. [H] [C] et Mme [Z] [M], appelants, demandent à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de l’article 1719 du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile,

de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. [C] et Mme [M] ;

y faisant droit,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué du 26 août 2024 rendu par le juge des

contentieux de la protection de Montauban ;

statuant à nouveau,

— requalifier le bail d’habitation conclu entre Mme [U] et ses locataires M. [C] et Mme [M], ayant pris effet le 2/10/2021, en contrat de bail d’un logement vide ;

— déclarer les congés pour vente délivrés à M. [C] et Mme [M] le 16 mai 2023 pour le 1er octobre 2023 nuls et de nul effet ;

— constater le caractère non-décent du logement loué par M. [C] et Mme [M] ;

— condamner Mme [U] au paiement de :

* 2 000 euros à chacun des locataires en réparation de leur préjudice de jouissance ;

* 1 015 euros en réparation du préjudice financier de M. [C] et Mme [M], soit 507,50 euros à payer à chacun des locataires ;

* 1 000 euros à chacun des locataires en réparation de leur préjudice moral ;

— débouter Mme [U] de tout demande de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [U] à verser la somme de soit 2 851 euros à M^e Morin en application de l’article 700 2° du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 janvier 2025, Mme [V] [U], intimée et appelante incidente, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 26 août 2024 en ce qu’il a :

* rejeté la demande de requalification du contrat de bail,

* rejeté la demande de nullité du congé,

* débouté M. [H] [C] et Mme [Z] [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

* débouté M. [H] [C] et Mme [Z] [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier,

* débouté M. [H] [C] et Mme [Z] [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

* débouté M. [H] [C] et Mme [Z] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 26 août 2024 en ce qu’il a :

* condamné M. [H] [C] et Mme [Z] [M] à payer à Mme [V] [U] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

et statuant à nouveau,

— condamner M. [H] [C] et Mme [Z] [M] à payer à Mme [V] [U] la somme de 1'000 euros au titre de son préjudice moral,

et y ajoutant,

— débouter M. [H] [C] et Mme [Z] [M] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. [H] [C] et Mme [Z] [M] à payer à Mme [V] [U] la somme de 2 000 euros au titre de la procédure abusive,

— condamner M. [H] [C] et Mme [Z] [M] à payer à Mme [V] [U] la somme de 5 000 euros d’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de requalification du contrat de bail

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2021, Mme [V] [U] a donné à bail à M. [H] [C] et Mme [Z] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Ce contrat porte sur la location d’un logement meublé.

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme :

'Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret'.

M. [C] et Mme [M] soutiennent que de nombreux équipements essentiels pour permettre une jouissance normale des locaux d’habitation étaient manquants.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 6 octobre 2021signé par le locataire que le logement comprenait les divers éléments énumérés à l’article 2 du décret du 31/07/2015, et notamment une armoire et une commode, une machine à laver, une plaque de cuisson, un lave-vaisselle, un réfrigérateur, un four et un plan de travail.

L’état des lieux de sortie et les photographies y annexées confirment la présence des éléments de cuisine et d’autres éléments tels qu’étagères, canapé, fauteuil, lits et matelas, traversin, table, salon de jardin.

La décision dont appel doit en conséquence être confirmée en ce qu’il a été jugé que le logement comportait les éléments nécessaires à la vie courante et que la demande de requalification du contrat de bail en contrat de bail d’un logement vide devait être rejetée.

Sur la demande de nullité du congé pour vendre délivré aux locataires

La demande de nullité de ces congés a été rejetée au motif qu’il résultait du congé donné par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023 que celui-ci avait été délivré plus de trois mois avant la fin du bail en conformité avec les dispositions de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de nullité formée par M. [C] et Mme [M] est fondée sur la violation de règles impératives concernant les locations de logements non meublés, violation du délai de préavis de six mois et violation du droit de préemption des locataires.

Dès lors que la demande de requalification du contrat de bail est rejetée, la demande subséquente de nullité du congé doit être rejetée.

Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance pour non-décence du logement loué

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien des locaux loués.

Les locataires produisent un rapport de visite en date du 5 avril 2023 aux termes duquel l’organisme Urbanis a décrit le logement et relevé divers désordres :

— installation électrique comportant quelques anomalies ;

— ventilation du logement insuffisante, présence de moisissures et remontées capillaires sur le mur entre la maison et la grange, présence d’infiltrations d’eau sur le plafond du séjour ;

— chauffage principal (chaudière à fioul) non fonctionnel aux dires des locataires, tout en précisant que d’après la propriétaire la chaudière ne présenterait pas d’anomalies et serait fonctionnelle ;

— hauteur sous plafond d’une chambre et de la salle de douches inférieure à 2,20 mètres.

Urbanis a préconisé quelques travaux :

— mise à disposition d’une installation électrique conforme ;

— recherche des causes de l’humidité, réparation des infiltrations et des remontées capillaires, mise en place d’une ventilation suffisante ;

— modification de la hauteur sous-plafond des deux pièces concernées.

Mme [U] justifie de la mise à disposition des locataires d’un logement sain par la production de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties, faisant état d’un logement qualifié selon les pièces de bon ou très bon, et de plusieurs attestations de personnes ayant précédemment occupé le logement. Elle s’est en outre montrée réactive en faisant l’acquisition d’une hotte trois semaines après le rapport d’Urbanis.

L’état des lieux d’entrée établit que le logement est équipé d’un système de chauffage comprenant une chaudière au fuel tandis que les locataires n’apportent aucun éléments de preuve de nature à justifier un dysfonctionnement de la chaudière nécessitant l’emploi de modes de chauffage alternatifs. Il est constant que le chauffage d’un logement par un poêle à pétrole dégage une humidité importante qui ne peut être régulée que par l’aération des lieux. Or, la fermeture quasi-permanente des fenêtres et volets relevée dans plusieurs des attestations produites par la bailleresse fait obstacle à l’aération nécessaire au maintien du bon état du logement.

Il apparaît ainsi que si quelques désordres existent dans le logement, ils ne résultent pas du seul manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien mais aussi du comportement des locataires qui ont contribué à l’apparition des désordres et à leur propre préjudice. Les anomalies électriques minimes et l’insuffisance de hauteur sous plafond de deux pièces ne justifient pas quant à elles que le logement soit qualifié de non-décent.

Le rejet de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance doit être confirmé.

Sur le préjudice financier

Le préjudice allégué est relatif à l’absence d’un compteur électrique distinct dans le logement.

Le contrat de bail prévoyait :

— dans le paragraphe sur les charges récupérables, que celles-ci faisaient l’objet d’un paiement périodique sans provision;

— dans le paragraphe sur les modalités de paiement, que l’eau et l’électricité faisaient partie des charges récupérables ;

— dans le paragraphe sur la clause résolutoire, que le contrat serait résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges ou de la régularisation annuelle des charges.

Il en résulte que les dépenses courantes d’électricité entraient dans la catégorie des charges locatives.

Mme [U] a évalué le montant des dépenses d’électricité au prorata du nombre de personnes présentes dans le logement. Elle justifie de ses démarches aux fins d’installation d’un compteur autonome dans le logement loué et que ces démarches n’ont pu aboutir en raison de l’absence de souscription par les locataires d’un contrat d’énergie chez le fournisseur de leur choix.

Les locataires ont bénéficié de la fourniture d’électricité et sont tenus de s’acquitter d’une somme équivalente à cette prestation, calculée de manière très raisonnable par la bailleresse.

Le rejet de la demande de réparation de leur préjudice financier doit être confirmé.

Sur le préjudice moral des locataires

Les locataires font valoir qu’ils se sont retrouvés dans l’incertitude la plus totale, contraints d’envisager un déménagement alors que Mme [M] était enceinte de six mois et que cette situation a été vécue comme une injustice et a généré beaucoup de stress.

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du courrier émanant de Mme [U] en date du 30 juin 2022 par lequel elle donnait congé à ses locataires, du bail et du courriel adressé par la mairie de [Localité 5] à la bailleresse que les locataires étaient informés de son souhait de mettre fin au bail et avaient débuté des recherches très actives en vue de leur déménagement. De plus, Mme [U] avait fait délivrer un second congé aux fins de vente du logement, lequel respectait le délai de préavis de trois mois prévu à l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de M. [C] et Mme [M] est pour l’essentiel fondée sur la requalification du bail et la nullité du congé, prétentions dans lesquelles ils ne sont pas suivis par le tribunal et par la cour. Aucune faute n’étant établie à l’encontre de [U], le rejet de cette demande de dommages et intérêts doit être confirmé.

Sur le préjudice moral de [U]

Mme [U] fait valoir que les locataires avaient toujours affirmé depuis de nombreux mois et bien avant la délivrance du congé, être à la recherche d’un nouveau logement, et qu’ils sollicitent désormais des indemnités de manière scandaleuse après avoir abusé de la faiblesse d’une personne retraitée vivant seule. Elle indique que cette attitude n’a pas manqué de générer un stress important constaté par plusieurs personnes et par son médecin.

Il ressort des éléments versés au dossier que Mme [U] avait initialement accepté de venir en aide à M. [C] et Mme [M] en les logeant à titre provisoire mais que les relations entre les parties se sont ensuite envenimées. Cela étant les attestations établies par le fils de Mme [U] et l’une de ses amies et le certificat médical établi par son médecin traitant qui s’est contenté de relater ses dires ('Aux dires de Mme [U], cet état est directement secondaire au stress subi de par ses 'locataires') sont insuffisants pour démontrer avec certitude un lien de causalité entre l’attitude des locataires et l’état de stress allégué.

La demande de dommages et intérêts de Mme [U] sera rejetée. Le jugement dont appel doit être infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Mme [U] ne justifie ni du caractère abusif de la procédure engagée par M. [C] et Mme [M], lesquels se sont contentés de faire usage des voies de droit mises à leur disposition, ni du préjudice qui a pu en résulter.

Cette demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [C] et Mme [M], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Leur conseil ne peut prétendre à une indemnité sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 26 août 2024 sauf en ce que M. [C] et Mme [M] ont été condamnés à payer des dommages et intérêts à Mme [U] en réparation de son préjudice moral.

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Déboute Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Déboute Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamne M. [C] et Mme [M] aux dépens d’appel.

Condamne M. [C] et Mme [M] à payer à Mme [U] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Maître Morin de sa demande formée au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET