18/12/2025

ARRÊT N° 635/2025

N° RG 25/00815 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q4D7

SG/KM

Décision déférée du 06 Février 2025

Juge des contentieux de la protection de Toulouse

( 24/03458)

GRAFFEO

[H] [D]

[I] [L]

C/

[S] [X]

confirmation partielle

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [H] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Coralie VAZEIX, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Coralie VAZEIX, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Anne-laure DERRIEN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 02 janvier 2024, M. [S] [X] a donné à bail à M. [H] [D] et Mme [I] [L] un logement à usage d’habitation, avec jardin et deux places de parking (N°V05) situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer de 850 euros et un provision pour charges de 30 euros.

Par courrier recommandé du 20 mai 2024 dont il a été accusé réception le lendemain, le bailleur a adressé aux locataires une mise en demeure de payer la somme de 880 euros au titre d’un impayé de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, M. [S] [X] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [H] [D] et à Mme [I] [L] pour un montant principal de 1 760 euros à solder dans un délai de six semaines.

Par exploit de commissaire de justice du 27 août 2024, dénoncé à la préfecture de la Haute-garonne le 28 août 2024, M. [S] [X] a fait assigner M. [H] [D] et Mme [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat par le jeu de la clause résolutoire,

Par conséquent :

— ordonner l’expulsion de M. [H] [D] et Mme [I] [L] ainsi que de tous occupants et tous objets se trouvant dans les lieux, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— dire que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991 sera supprimé,

— l’autoriser, en cas d’abandon du logement par les locataires à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement et de les faire entreposer dans tel local qu’il plaira aux frais des expulsés,

— condamner solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à lui payer par provision la somme de 1 320 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 février 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— débouté M. [S] [X] de sa demande de constatation de résiliation du bail,

— condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à verser à M. [S] [X] à titre provisionnel la somme de 1 170 euros, avec intérêts au taux légal compter de la présente décision,

— condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à verser M. [S] [X] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— débouté M. [S] [X] de tout demande plus ample ou contraire,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 7 mars 2025, M. [H] [D] et Mme [I] [L] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à verser à M. [S] [X] à titre provisionnel la somme de 1 170 euros, avec intérêts au taux légal compter de la présente décision,

— condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à verser M. [S] [X] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du ode de procédure civile,

— condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [H] [D] et Mme [I] [L] dans leurs dernières conclusions en date du 02 octobre 2025, demandent à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— rejeter l’intégralité des demandes de M. [S] [X],

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 6 février 2025 s’agissant du montant de l’arriéré de loyer,

En conséquence,

— juger que M. [H] [D] et Mme [I] [L] sont à jour du montant du loyer et des charges dus au titre du bail d’habitation signé avec M. [S] [X],

— condamner M. [S] [X] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

M. [S] [X], dans ses dernières écritures en date du 03 octobre 2025, demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à verser à M. [S] [X] une somme d’argent à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à verser à M. [S] [X] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à verser à Monsieur [S] [X] à titre provisionnel la somme de 1 170 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* debouté M. [S] [X] de sa demande de constatation de résiliation du bail, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étant pas réunies,

Statuer à nouveau sur les points suivants :

— constater la résiliation du contrat de location du 2 janvier 2024 par le jeu de la clause

résolutoire,

— condamner solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à verser à M. [S] [X] à titre provisionnel la somme de 1 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamner solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à verser à M. [S] [X] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en constat de la résiliation du bail

En application de l’article 24 I. alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant toutefois que lorsque le bail prévoit des conditions de mobilisation de la clause résolutoire dans un délai plus favorable pour les locataires, la stipulation contractuelle prime sur la loi, même d’ordre public, en vertu des principes de liberté contractuelle et de force obligatoire du contrat.

L’article 1342-10 du code civil sus-visé prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, pour débouter M. [X] de sa demande de constatation de résiliation du bail au motif que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies, le premier juge a retenu que le bail contient une clause contractuelle prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration d’un délai de deux mois laissé au locataire pour solder l’arriéré locatif après la délivrance d’un commandement de payer. Le juge des référés a tiré de l’analyse du décompte produit par le bailleur et arrêté au 06 décembre 2024 que la somme de 1 760 euros en arriéré locatif visée au commandement de payer ayant été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte, la clause résolutoire n’avait pas joué.

Pour conclure par voie d’appel incident à l’infirmation de la décision entreprise, le bailleur expose que le loyer du mois de mai et la moitié de celui du mois d’août étant restés impayés, le solde du commandement de payer n’était pas réglé dans le délai de deux mois, ce qui aurait dû conduire la juridiction à constater la résiliation du bail.

Les locataires ne concluent pas sur ce point.

La cour observe que le commandement de payer du 11 juin 2024 portait sur une somme de 1 760 euros en principal, correspondant au non paiement des loyers et charges des mois de mai et juin 2024.

Le loyer était payable à terme à échoir au plus tard le 05 de chaque mois.

L’existence de la clause prévoyant un délai de deux mois pour régler une dette locative à l’issue de la délivrance d’un commandement de payer se vérifie à la lecture du bail. Le bail comporte également une clause expresse de solidarité (p5/6).

Tant le décompte annexé à l’assignation du 27 août 2024 que celui produit lors de l’audience de première instance qui s’est tenue le 06 décembre 2024 font apparaître

l’imputation de paiements d’un montant unitaire de 880 euros au titre des mois de juin et juillet 2024 et un paiement d’un montant de 440 euros au titre du mois d’août 2024, soit une somme totale de 2 200 euros versée par les locataires entre le 11 juin et le 27 août 2024.

Bien que la date de ces paiements soit inconnue, à lui seul, le fait que le bailleur ait imputé à deux reprises la somme de 880 euros au titre du paiement des loyers de juin et juillet 2024 démontre que ces paiements sont intervenus antérieurement au mois d’août 2024 et a fortiori avant le 11 août 2024, date d’expiration du commandement.

En application de l’article 1342-10 du code civil précité, dans la mesure où il n’est produit aux débats aucun élément par lequel les locataires auraient spécialement indiqué à quel loyer ils entendaient affecter ces versements, il doit être retenu qu’ils sont intervenus en paiement des dettes échues, que les consorts [D]-[L] avaient le plus intérêt à solder pour échapper à l’effet du commandement. Ainsi, la somme totale de 1 760 euros versée au cours des mois de juin et juillet 2024 est venue solder les causes du commandement, ainsi que l’a à bon droit retenu le premier juge.

La décision entreprise doit en conséquence être confirmée en ce qu’elle a débouté M. [S] [X] de sa demande de constat de la résiliation du bail.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

En l’espèce, le premier juge a condamné les locataires au paiement de la somme de 1 170 euros au titre d’un arriéré de loyer au vu d’un décompte produit par le bailleur arrêté au 06 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse.

Les écritures des parties devant la cour sont toutefois concordantes quant au fait qu’au mois de décembre 2024, la dette locative ne s’élevait qu’à la somme de 1 000 euros, les locataires s’appuyant sur des relevés de compte pour en justifier et le bailleur indiquant que son décompte comportait une 'coquille’ portant sur la somme de 170 euros, erreur qu’il impute au fait que les locataires étaient sans cesse en retard pour régler leur loyer. Il indique qu’il y a lieu de corriger le montant de l’arriéré locatif en ce sens.

De fait, les consorts [D] [L] versent aux débats trois attestations de virements SEPA démontrant qu’ils ont versé à M. [X] la somme de 900 euros le 1er octobre 2024, et celle 1 030 euros le 1er novembre 2024, toutes deux non prises en compte par ce dernier dans le décompte qu’il a produit devant le premier juge arrêté au 06 décembre 2024, seule une somme de 150 euros ayant été imputée pour le mois de décembre 2024.

Au soutien de leur affirmation selon laquelle ils sont à jour du paiement des loyers, les consorts [D]- [L] exposent avoir continué de verser la somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant de sorte qu’ils ont apuré la dette locative.

La cour rappelle qu’il appartient au débiteur qui se prétend libéré de sa dette par un paiement d’en rapporter la preuve. À cette fin, les appelants versent aux débats un avis de virement SEPA du 04 février 2025 d’un montant de 1 030 euros sur lequel il est expressément indiqué qu’il est effectué en paiement du loyer du 04 février 2025. Les

consorts [D]- [L] qui ont manifesté leur intention de régler le loyer dû pour ce mois précisément ne sauraient valablement soutenir qu’ils ont par ce virement soldé la dette antérieure arrêtée au 06 décembre 2024, ni qu’ils seraient à jour du paiement de leurs loyers au jour de leurs dernières écritures à défaut de toute autre preuve de paiement postérieure à février 2025.

Il s’ensuit que par voie d’infirmation de la décision entreprise, M. [D] et Mme [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 1 000 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 06 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à la demande de M. [X].

3. Sur les mesures accessoires

Parties perdant le procès en appel, les consorts [D]- [L] en supporteront solidairement les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à M. [X] la charge des frais qu’il a exposés en appel et les consorts [D]- [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 06 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf en ce qu’elle a condamné solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à payer à M. [S] [X] à titre provisionnel la somme de 1 170 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Statuant à nouveau du chef infirmé :

— Condamne solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à payer à M. [S] [X] la somme provisionnelle de 1 000 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au 06 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse,

— Condamne solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] aux dépens d’appel,

— Condamne solidairement M. [H] [D] et Mme [I] [L] à payer à M. [S] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET