20/05/2025

ARRÊT N°268/2025

N° RG 24/02063 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QJM5

SG/IA

Décision déférée du 06 Mai 2024

Juge des contentieux de la protection de MONTAUBAN

( )

V.LAGARRIGUE

[X] [L]

C/

Etablissement Public TARN ET GARONNE HABITAT

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [X] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas ANTONESCOUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-11186 du 05/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉE

TARN ET GARONNE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assignée le 11.7.2024 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrats des 28 et 29 août 2014 prenant effet le 29 août et le 1er septembre 2014, Tarn-et-Garonne Habitat, office public départemental, a donné à bail à Mme [X] [L] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 4] (82), et un garage situé à la même adresse.

Le 1er avril 2022, les parties ont conclu un nouveau bail pour le même logement, suite à un jugement rendu par le tribunal d’instance de Montauban le 19 octobre 2016 résiliant le bail initial, à l’apurement de la dette locative et au paiement régulier des indemnités d’occupation.

Le 17 janvier 2023, Tarn-et-Garonne Habitat a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer la somme de 951,91 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, et une sommation de justifier de l’occupation effective du logement.

Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 18 janvier 2023.

Par acte délivré le 20 juin 2023, Tarn-et-Garonne Habitat a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé, en vue de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [L] à payer :

* une provision de 2 199,37 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 31 mai 2023,

* une provision au titre des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, indexée comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

* la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Par ordonnance contradictoire du 6 mai 2024, le juge des référés a :

— constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 18 mars 2023,

— ordonné, faute de départ volontaire de Mme [L] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamné Mme [L] à payer au bailleur :

* une provision de 391,91 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer,

* une provision de 630,04 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de janvier et février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,

* une provision de 2 820,71euros au titre de l’indemnité d’occupation due au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* à compter du 1er mars 2024, une provision mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté Mme [L] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

— débouté Tarn et Garonne Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification au préfet.

Par déclaration en date du 18 juin 2024, signifiée à l’office public départemental Tarn et Garonne Habitat avec l’avis de fixation à bref délai devant la cour par exploit de commissaire de justice du 11 juillet 2024, Mme [X] [L] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [X] [L] dans ses dernières conclusions en date du 10 juillet 2024, signifiées à l’office public départemental Tarn et Garonne Habitat par exploit de commissaire de justice du 11 juillet 2024, demande à la cour au visa de l’article 1343-5 du code civil et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— rejeter toutes conclusions comme injustes et mal fondées,

— infirmer l’ordonnance de référé du 6 mai 2024 du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’elle a :

* ordonné, faute de départ volontaire de Mme [L] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

* condamné Mme [L] à payer au bailleur :

** une provision de 391,91 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer,

** une provision de 630,04 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de janvier et février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,

** une provision de 2 820,71euros au titre de l’indemnité d’occupation due au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

** à compter du 1er mars 2024, une provision mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

* débouté Mme [L] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

* condamné Mme [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification au préfet,

statuant à nouveau,

— accorder des délais de paiement à Mme [L] sur une durée de deux années en application des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi n°89-492 du 6 juillet 1989,

— ordonner la suspension des effets de la clause de résolution de plein droit pendant le cours des délais accordés à Mme [L],

— juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que chaque partie supportera la charge de ses propres frais et dépens,

— débouter Tarn et Garonne Habitat de l’ensemble de ses demandes.

L’office public départemental Tarn et Garonne Habitat n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour rejeter la demande de délais de paiement formée par Mme [L], le premier juge a relevé qu’il ressortait du décompte produit par la société bailleresse qu’à l’exception du mois de mai 2023 et de l’échéance du mois de janvier 2024, la locataire n’avait pas réglé l’intégralité des sommes mensuellement dues, ce dont il a été déduit qu’elle n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il ne pouvait lui être accordé des délais de paiement.

À hauteur d’appel, Mme [L] sollicite dans le dispositif de ses écritures une infirmation large de la décision, portant sur l’expulsion ordonnée à son encontre, ainsi que sa condamnation au paiement de diverses provisions au bailleur, au rejet de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et à sa condamnation aux dépens. Le principe de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire n’est en revanche pas critiqué.

L’appelante développe au soutien de ses prétentions un seul moyen de droit tendant à l’obtention de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en exposant que le premier juge a apprécié sa situation de façon erronée en retenant qu’elle n’avait pas repris le paiement de son loyer, alors que malgré la suspension des aides personnelles au logement dont elle bénéficiait, elle a repris le paiement du loyer courant ainsi que le démontrent les paiements qu’elle a effectués par virements et chèques entre le 06 février et le 03 juillet 2024, s’étonnant du fait que la société Tarn et Garonne Habitat n’ait pas encaissé son dernier chèque du mois de juin 2024.

Mme [L] précise qu’elle exerce la profession d’assistante sociale, que son salaire s’élève à la somme de 1 700 euros brut par mois, complété d’une rémunération pour l’accueil d’enfants en relais le week-end, raison pour laquelle elle a besoin de conserver son logement. Elle ajoute avoir supporté les frais d’obsèques de sa grand-mère puis de sa mère et qu’un héritage à venir lui permettra de solder sa dette.

Sur ce,

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [L] verse aux débats un extrait de compte bancaire dont il ressort que le 06 février 2024, elle a fait un virement au bailleur d’un montant de 599 euros.

Le 04 mars 2024, un chèque (N°57) d’un montant de 250 euros a été encaissé. Il est justifié de ce que ce chèque a été adressé au bailleur par le conseil de l’appelante le 28 février 2024.

Mme [L] justifie d’un virement au bailleur d’un montant de 605 euros le 02 avril 2024, de l’encaissement de deux chèques de 250 euros chacun les 15 avril et 13 mai 2024, ainsi que d’un virement d’un montant de 600 euros le 10 mai 2024, puis d’un virement de 1 000 euros le 02 juillet 2024.

Mme [L] n’est pas à l’origine des délais d’audiencement de son appel et le bailleur, régulièrement avisé de la déclaration d’appel et des prétentions de Mme [L] devant la cour n’a pas fait valoir de moyen réfutant les paiements dont il est justifié. Mme [L] démontre en outre avoir adressé à Tarn et Garonne Habitat un quatrième chèque de 250 euros.

Il en résulte que, Mme [L], qui a eu intérêt à régler le loyer courant pour prétendre au bénéfice de délais de paiement, justifie qu’au jour de ses écritures devant la cour elle avait repris le paiement du loyer courant.

Le montant de la dette locative tel que déterminé par le premier juge, qui s’élève à la somme totale de 3 842,66 euros, n’est pas contesté par l’appelante.

Dans le cadre de son emploi d’assistante sociale auprès de la Sauvegarde de l’Enfance du Tarn et Garonne, ses revenus mensuels nets avant impôts s’élèvent désormais à environ 3 000 euros, incluant une rémunération pour l’accueil d’enfants. Elle produit également un courrier que lui a adressé Me [C] [W], notaire à [Localité 4] le 14 septembre 2023 suite aux décès successifs de sa mère et de sa grand-mère mentionnant l’existence d’un bien immobilier dont la valeur doit être estimée, qui démontre qu’elle va percevoir deux successions.

Au regard de ces éléments, il est justifié d’accorder à Mme [L] des délais de paiement sur une durée de 24 mois, durant laquelle elle devra, en sus du loyer et des charges courants, verser la somme de 170 euros par mois pour solder sa dette. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Il reprendront leur plein effet dès le premier impayé de loyer ou d’une seule des échéances destinées à l’apurement de la dette.

La décision, qui n’est pas autrement critiquée sera dès lors confirmée sauf en ce qu’elle a débouté Mme [L] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Les délais de paiement étant accordés dans l’intérêt exclusif de Mme [L], elle supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme l’ordonnance rendue le 06 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection de Montauban statuant en référé, sauf en ce qu’elle a débouté Mme [X] [L] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau :

— Autorise Mme [X] [L], en sus du paiement des loyers et charges courants, à se libérer de sa dette de loyers, charges et indemnités d’occupation telle que déterminée à titre provisionnel dans ladite ordonnance, par le versement de 23 mensualités de 170 euros chacune et d’une dernière mensualité soldant la dette,

— Dit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— Dit que cette suspension prendra fin dès le premier impayé en loyer et charges courantes ou dès lors que la locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixés,

— Dit que si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet,

— Laisse les dépens d’appel à la charge de Mme [X] [L].

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET