27/05/2025

ARRÊT N°291/2025

N° RG 24/01124 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QEBR

SG/IA

Décision déférée du 08 Mars 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 23/03806)

[T] [C]

[O] [K]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL LOYER MODERE

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [O] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Laura ALVAREZ, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-6294 du 17/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME

S.A. CDC HABITAT SOCIAL LOYER MODERE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

La SA CDC Habitat Social a donné à bail à M. [O] [K] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 8], par contrats du 21 juillet 2022, moyennant :

— un loyer mensuel de 411,08 euros pour l’habitation et 15 euros pour le parking,

— une provision sur charges de 43,02 euros pour l’habitation et 2,58 euros pour le parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC Habitat Social a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire suivant exploit de commissaire de justice du 10 mars 2023.

Par acte du 18 octobre 2023, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat par le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement par provision de la somme de 2 619,30 euros correspondant aux loyers et charges dus au 30 septembre 2023, outre la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 8 mars 2024, le juge des référés a :

— dit que la demande est recevable,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux (habitation et parking) conclus le 21 juillet 2022 entre la SA CDC Habitat Social et M. [O] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés respectivement [Adresse 8] sont réunies à la date du 11 mai 2023,

— ordonné en conséquence à M. [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [O] [K] à verser à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 2 619,30 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2023, incluant la mensualité de septembre), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 sur la somme de 1 308,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné M. [O] [K] à payer à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 439,96 euros,

— condamné M. [O] [K] à verser à la SA CDC Habitat Social une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 2 avril 2024, M. [O] [K] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail entre les parties,

— ordonné l’expulsion de M. [O] [K] de son logement situé [Adresse 5],

— condamné M. [O] [K] à payer à titre provisionnel la somme de 2 619,30 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2023, incluant la mensualité de septembre), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 sur la somme de 1 308,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné M. [O] [K] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 439,96 euros,

— condamné M. [O] [K] à verser à la SA CDC Habitat Social une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] [K] aux entiers dépens.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [O] [K] dans ses dernières conclusions en date du 17 février 2025, demande à la cour au visa des articles 543 et suivants du code de procédure civile et de l’article 1343-5 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 8 mars 2024 sous le n° RG 23/03806 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse,

et statuant à nouveau,

— prendre acte de la libération des lieux par M. [O] [K] au 6 septembre 2024,

— accorder un délai de paiement de 36 mois à M. [O] [K] pour se libérer de sa dette, celui-ci devant s’acquitter de la somme de 130 euros pendant 35 mois et la 36ème mensualité devant solder la dette,

— dire que chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles engagés du fait de la présente procédure et la moitié des dépens.

La SA CDC Habitat Social dans ses dernières conclusions en date du 6 décembre 2024, demande à la cour au visa des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989, 1343-5 du code civil, 564, 565, et 566 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse du 8 mars 2024 en toutes ses dispositions,

y ajoutant en cause d’appel,

— débouter M. [O] [K] de l’ensemble de ses demandes,

sur les demandes reconventionnelles de la SA CDC Habitat Social,

— voir condamner M. [O] [K] par provision au paiement de la somme de 4 750,03 euros au titre du solde de tout compte, se décomposant comme suit :

* loyers, charges, indemnités d’occupation impayés au 6 septembre 2024 : 5.118,10 euros

sous déduction :

** dépôt de garantie logement : 353,07 euros,

** dépôt de garantie parking : 15 euros,

— condamner M. [O] [K] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [K] au paiement des entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de souligner que le litige entre les parties a évolué en ce que M. [K] a libéré le logement et le parking suite à la notification d’un commandement de quitter les lieux du 19 mars 2024. Un procès-verbal de reprise du logement, ainsi qu’un constat d’état des lieux de sortie ont été dressés le 26 septembre 2024 par Me [J] [L], commissaire de justice à [Localité 7]. De ce fait, M. [K] ne sollicite plus la suspension de la clause résolutoire.

La cour est saisie en premier lieu d’une demande de condamnation provisionnelle au montant de la dette résultant du décompte de sortie par voie d’appel incident de la SA CSC Habitat. À cette fin, la société intimée produit un décompte arrêté au 20 novembre 2024 prenant en considération les loyers et charges impayés, ainsi que les indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de septembre 2024 au prorata du temps d’occupation. Les dépôts de garantie ont été déduits. Il en ressort que M. [K] est débiteur de la somme de 4 750,03 euros, ce qu’il admet dans ses écritures.

Par voie d’infirmation de la décision, M. [K] sera en conséquence condamné par provision au paiement de cette somme.

La cour est en second lieu saisie par l’appelant d’une demande de délais de paiement, celui-ci indiquant qu’après avoir rencontré des difficultés financières passagères, il est désormais employé au sein de la société [Localité 6] Palettes et perçoit à ce titre un salaire de 1 500 euros par mois. Il ajoute qu’il règle un loyer mensuel de 615 euros pour son nouveau logement, outre 177 euros pour les dépenses d’énergie et qu’il a un enfant, qu’il accueille une semaine sur deux. Il propose de s’acquitter de sa dette en réglant 130 euros par mois sur 36 mois.

La société intimée s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que M. [K], qui a manqué à son obligation de paiement des loyers et n’a pas respecté un plan d’apurement convenu entre eux est de mauvaise foi, qu’il ne justifie pas de ses difficultés financières, qu’il ne peut bénéficier de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer courant et que ses capacités financières ne lui permettent pas de solder la dette.

Aux termes de l’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Ces dispositions dont se prévaut M. [K] et qui permettent au juge d’octroyer des délais de paiement sur une durée de 36 mois ne sont applicables qu’au locataire, qualité dont l’appelant ne bénéficie plus du fait de la résiliation du bail et de la libération des lieux.

Dès lors, seules les dispositions de droit commun de l’article 1343-5 du code civil sont applicables au cas d’espèce, selon lesquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Outre le fait que la somme d’environ 200 euros par mois, nécessaire pour solder la dette dans le délai de 24 mois prévu par ce texte excède la proposition de paiement de M. [K], il ressort des pièces qu’il produit qu’il a occupé un emploi au sein de la SAS Expertises Palettes à [Localité 6] durant les mois de mai et juin 2024 en vertu d’un contrat à durée déterminée dont la prolongation n’est pas démontrée. Sa situation professionnelle actuelle est incertaine, ce qui ne permet pas de retenir qu’il disposerait d’une capacité financière suffisante pour solder la dette dans le délai légal.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement formée par l’appelant sera rejetée.

M. [K] perdant le procès en appel, il en supportera les dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SA CDC Habitat la charge des frais qu’elle a exposés en appel et la société intimée sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Infirme l’ordonnance rendue le 08 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en ce qu’elle a condamné M. [O] [K] à payer à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 2 619,30 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2023 incluant la mensualité de septembre),

Statuant à nouveau du chef infirmé :

— Condamne M. [O] [K] à payer à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 4 750,03 euros (décompte arrêté au 20 novembre 2024 constituant un décompte de sortie),

Y ajoutant :

— Condamne M. [O] [K] aux dépens d’appel,

— Déboute la SA CDC Habitat de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFE LE PRESIDENT

I.ANGER E. VET