RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

(n° / 2026 , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14471 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFL3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 16]- RG n° 11-23-000279

APPELANTE

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE

Immatriculé au R.C.S. de [Localité 15] sous le numéro B 785 769 555

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

INTIMÉ

Monsieur [P] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Défaillant

Signification ayant été faite à étude en date du 14 novembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Madame Laura TARDY, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Anne-Laure MEANO, présidente, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Fanny MARCEL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 07 décembre 1987 à effet du même jour, l’Office public d’aménagement et de construction du [Localité 17], aux droits de laquelle vient Valophis Habitat – OPH du Val-de-Marne, a donné à bail à [T] [N] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6], à [Localité 13].

Par avenant du 5 avril 2011, suite au décès de la locataire, Valophis Habitat – OPH du Val-de-Marne a consenti au transfert du bail au bénéfice de son fils, M. [P] [N].

suivant acte sous seing privé du 8 juillet 2013, Valophis Habitat – OPH du Val-de-Marne a donné à bail à M. [P] [N] un emplacement de stationnement sis [Adresse 1], à [Localité 13].

Des loyers étant demeurés impayés, Valophis Habitat – OPH du Val-de-Marne a, par acte d’huissier du 7 octobre 2022, fait signifier à M. [P] [N] une sommation de payer la somme en principal de 2 030,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, Valophis Habitat – OPH du Val-de-Marne a fait citer M. [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Nogent-sur-Mame aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation et du bail d’emplacement de stationnement aux torts de M. [P] [N], pour manquement à son obligation de payer le loyer, conformément aux dispositions de l’article 1224 du Code civil ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [P] [N] et de tous occupants de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement susmentionnés avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du même code, s’agissant du sort des meubles laissés sur place ;

— condamner M. [P] [N] au paiement de la somme de 3 161,91 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 8 février 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 2 030 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date du jugement à venir ;

— condamner M. [P] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer normalement appelé, à compter du jugement à venir et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— condamner M. [P] [N] à payer le montant des charges afférentes à l’occupation du logement et de l’emplacement de stationnement, jusqu’ à la libération des lieux ;

— condamner M. [P] [N] au paiement de la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;

— condamner M. [P] [N] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. [P] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer.

M. [P] [N], comparant en personne, a reconnu la dette locative en son principe et son montant et proposé des versements mensuels à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant aux fins d’apurer son arriéré.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué :

DEBOUTE Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne de sa demande de résiliation judiciaire du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 13] ainsi qu’à l’emplacement de stationnement sis [Adresse 1], à [Localité 13] conclu entre le demandeur et M. [P] [N] ;

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne la somme de 3 527,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’avril 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 030,11 euros à compter du 7 octobre 2022 et du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [P] [N] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité sera payable le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées pat le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne de sa demande de paiement de dommages et intérêts à titre de résistance abusive au paiement ;

REJETTE la demande formée par Valophis Habitat OPH du Val-de-Marne au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [N] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 7 octobre 2022 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 17 août 2023 par Valophis Habitat – OPH du Val-de-Marne,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 novembre 2023 par lesquelles Valophis Habitat – OPH du Val-de-Marne, demande à la cour de :

Infirmer la décision dont appel sur tous les chefs faisant grief à Valophis Habitat, OPH du Val de Marne

Statuant de nouveau,

— Constater que M. [P] [N] n’est pas occupant de bonne foi du logement n°1263 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8] ainsi que de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 2] (niveau 0), ne respectant pas son obligation essentielle qui est le règlement des loyers, conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, et prononcer la résiliation judiciaire des contrats de location vu les manquements par le locataire à ses obligations, conformément aux dispositions de l’article 1224 du Code Civil.

— En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [P] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°1263 situé à [Adresse 14] ainsi que de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 2] (niveau 0), si besoin avec l’assistance du commissaire de Police et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux.

— Condamner M. [P] [N] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, la somme de 3 707.39 euros représentant le montant des loyers et charges arriérés au 13 novembre 2023, et ce avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer à hauteur de la somme de 2 030 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date de 'l’arrêt jugement’ à intervenir,

— Fixer aux montants des loyers normalement appelés les montants des indemnités d’occupation, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil,

— Condamner M. [P] [N] au paiement mensuel desdites indemnités d’occupation à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner M. [P] [N] à payer le montant des charges afférentes à l’occupation du logement et de l’emplacement de stationnement, jusqu’à la libération des lieux,

— Condamner M. [P] [N] à payer entre les mains de Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne la somme de 450 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

— Condamner M. [P] [N] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner M. [P] [N] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, qui comprendront en outre le coût de la sommation de payer en date du 07 octobre 2022.

M. [P] [N] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées le 14 novembre 2023, à étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation des contrats de location

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de résiliation des contrats de location, Valophis Habitat la réitère devant la cour, ainsi que ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, en faisant valoir que M. [N] ne respecte pas son obligation principale de paiement du loyer et des charges depuis de nombreux mois, justifiant que la résiliation judiciaire soit prononcée. Il souligne qu’au 13 novembre 2023, la dette locative s’élève à la somme de 3707,39 euros, représentant approximativement 7 mois d’impayés.

Selon l’article 1741 du code civil, 'le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements'.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il résulte du décompte en date du 13 novembre 2023 produit par Valophis Habitat que le solde locatif est débiteur depuis le mois de mai 2022, et que la dette locative s’élève à la somme de 3707,39 euros au 13 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, représentant plus de sept mois de loyers impayés.

Ce manquement du locataire à l’obligation essentielle de paiement des loyers et charges est suffisamment grave pour justifier la résiliation des contrats, le montant de la dette étant en hausse.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de prononcer la résiliation des contrats de location du logement et de l’emplacement de stationnement.

Il y a lieu dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef, suivant les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.

Il convient également de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dûs si les contrats de location s’étaient poursuivis, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a condamné M. [N] au paiement de la somme de 3527,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’avril 2023 inclus, et lui a octroyé des délais de paiement à hauteur de 23 mensualités de 100 euros et le solde le 24ème mois, Valophis Habitat sollicite la condamnation de M. [N] au paiement de la somme de 3707,39 euros au titre des loyers et charges échus au 13 novembre 2023, avec intérêts de droit, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date du présent arrêt.

En l’espèce, il résulte du décompte précité que M. [N] demeure redevable de la somme de 3707,39 euros arrêtée au 13 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Il convient dès lors, actualisant le jugement entrepris sur ce point, de condamner M. [N] au paiement de la somme de 3707,39 euros, au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022, date de la sommation de payer, sur la somme de 2030,11 euros, et à compter du 14 novembre 2023, date de signification des conclusions d’appelant, pour le surplus. Il convient en outre, ajoutant au jugement entrepris, de le condamner au paiement des loyers et charges échus à compter du terme de novembre 2023 et jusqu’au présent arrêt prononçant la résiliation des contrats de location.

En l’absence d’élément sur la situation personnelle et financière du locataire, il ne sera pas octroyé de délais de paiement à M. [N], infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur les dommages et intérêts

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Valophis Habitat la réitère devant la cour, sans développer de moyens au soutien de sa demande.

Selon l’article 1231-6 aliéna 3 du code civil, 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Valophis Habitat, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que Valophis Habtat ne démontrait ni la mauvaise foi de M. [N], ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Valophis Habitat de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

M. [N], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— débouté Valophis Habitat – OPH du Val de Marne de sa demande de paiement de dommages et intérêts à titre de résistance abusive au paiement,

— rejeté la demande formée par Valophis Habitat – OPH du Val de Marne au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Prononce la résiliation des contrats de location portant sur le logement n°1263, [Adresse 4] et sur l’emplacement de stationnement situé [Adresse 3],

Ordonne en conséquence l’expulsion de M. [P] [N] et de tous occupants de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement précités, par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [P] [N] à payer à Valophis Habitat – OPH du Val de Marne la somme de 3707,39 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 13 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022 sur la somme de 2030,11 euros, et à compter du 14 novembre 2023 pour le surplus, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à compter du terme de novembre 2023 et jusqu’au présent arrêt,

Condamne M. [P] [N] à payer à Valophis Habitat – OPH du Val de Marne une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dûs si les contrats de location s’étaient poursuivis, et ce à compter de la résiliation desdits contrats et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Déboute M. [P] [N] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement,

Condamne M. [P] [N] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffiere La présidente de chambre