COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 24 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03553 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QXCX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 AVRIL 2025

Tribunal Judiciaire de BEZIERS N° RG 24/00507

APPELANTE :

Madame [L] [X]

née le 24 Février 1988 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e RICHAUD substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-005088 du 03/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMEE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 273 400 010, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e DUBOIS substituant M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 30 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 8 août 2016, avec prise d’effet au 23 août 2016, l’EPIC Office public de l’habitat du département de l’Hérault-Hérault Logement, a donné à bail à Mme [L] [X] un bien à usage d’habitation, situé lot. [Adresse 3] à [Localité 5] (34), pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 516,99 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 32,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault-Hérault Logement, a délivré à Mme [X], un commandement de payer la somme principale de 1 614,74 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, il l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux

Le 20 décembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault a informé Mme [X] de la recevabilité de son dossier, lui adressant le 7 février suivant, l’état détaillé des dettes.

Par ordonnance de référé en date du 29 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé a :

— déclaré recevable l’action en référé,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 août 2016 avec effet le 23 août 2016, entre d’une part, Hérault Logement et d’autre part, Mme [L] [X] concernant un bien usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initiale de 516,99 euros hors charges et taxes, sont réunies à la date du 19 février 2024 en raison du non-paiement des loyers,

— ordonné, en conséquence, à Mme [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Hérault Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné à titre provisionnel Mme [L] [X] à payer à Hérault Logement une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné à titre provisionnel Mme [L] [X] à verser à Hérault Logement la somme de 6 320,76 euros (six mille trois cent vingt euros et soixante-seize centimes) arrêtée au 18 mars 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges,

— débouté Mme [L] [X] de sa demande de délais,

— débouté Hérault logement du surplus de ses demandes,

— condamné Mme [L] [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX,

— dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [L] [X],

— débouté Hérault Logement de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Par déclaration reçue le 8 juillet 2025, Mme [X] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 21 août 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 6 janvier 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 28 octobre 2025, Mme [X] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions,

— prendre acte de ce qu’elle a apuré sa dette vis-à-vis de l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault, pris en la personne de son représentant légal en exercice,

— juger qu’elle reste locataire de l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault et qu’elle peut continuer à occuper le logement litigieux,

— rejeter les demandes formulées par l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault contraires aux siennes,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— elle a toujours payé sans difficulté ses loyers jusqu’à son accident de la route. Elle a tout fait depuis pour régulariser les impayés.

— elle a soldé l’intégralité de dette locative en faisant trois paiements, elle a pu rembourser ces sommes grâce à un prêt d’argent qui lui a été consenti par une amie,

— l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault confirme qu’elle a soldé sa dette.

Par conclusions du 13 octobre 2025, l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault-Hérault Logement demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— statuer ce que de droit sur les mérites de l’appel de Mme [X],

— à tout le moins, confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné [L] [X] aux dépens,

— y ajoutant, condamner [L] [X] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Il expose en substance que :

— l’appelante est à jour du paiement des arriérés de loyers, compte tenu de paiement substantiels intervenus,

— elle a relevé appel uniquement pour se ménager le temps d’apurer sa dette, ce qui n’interviendra que mi-juillet 2025 alors que le commandement visant la clause résolutoire est délivré le 18 décembre 2024,

— il n’a pas à conserver à sa charge les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 30 décembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

Si Mme [X] a relevé appel, dans la déclaration d’appel et le dispositif de ses premières conclusions, de tous les chefs de dispositif de l’ordonnance critiquée, elle ne développe de moyens qu’à l’appui d’une demande de délais de grâce.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article III page 7) et le commandement de payer en date du 18 décembre 2023 la reprend.

L’Office public de l’habitat du département de l’Hérault-Hérault Logement verse aux débats trois décomptes, arrêtés au 1er août 2024 (- 4 564,52 euros), 18 mars 2025 (- 6 320,76 euros) et 31 août 2025 (- 689,84 euros).

Au vu du décompte arrêté au 1er août 2024, le commandement de payer en date du 18 décembre 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, étaient, ainsi, réunies à la date du 19 février 2024.

Il en résulte que Mme [X], qui ne le conteste pas, est occupante sans droit, ni titre du logement depuis la résiliation. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée, en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à Mme [X] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault-Hérault Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

2- sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée par le premier juge, sans que cela ne soit contesté, à un montant mensuel égal à celui des loyers et provisions sur charges applicables au jour de la résiliation.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’à la date du 18 mars 2025 (terme de février 2025 inclus), Mme [X] était redevable d’une somme de 6 320,76 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, ce que cette dernière ne conteste pas.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée quant à la condamnation à titre provisionnel de la locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif, arrêté au 18 mars 2025 (terme de février 2025 inclus) et à verser une indemnité mensuelle d’occupation.

3- sur les délais de grâce

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte, arrêté au 31 août 2025 (terme d’août 2025 inclus), que la dette locative est soldée depuis le 16 juillet 2025 suite à deux règlements à hauteur de 1 999 euros le 30 juin 2025 et 4 782 euros le 16 juillet 2025, seul restant dû, à cette date, le loyer courant. Par ailleurs, Mme [X] avait repris le paiement du loyer en septembre 2024.

Le diagnostic social et financier, en date du 4 octobre 2024, indique que Mme [X] souhaite se maintenir dans le logement, ayant repris le paiement du loyer depuis un mois après avoir connu des problèmes de santé ayant entraîné une perte de revenus.

Le délai d’appel a permis l’apurement de la dette locative, sans nouvel impayé allégué depuis lors. La dette locative étant éteinte depuis le 16 juillet 2025, Mme [X] démontre sa capacité à la régler dans les délais de paiement légaux, qui lui seront accordés rétroactivement jusqu’à cette date. A ce titre, l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault-Hérault Logement ne conteste nullement l’extinction de la dette, s’en rapportant sur la demande de délais.

Ces délais ayant, d’ores et déjà, été respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et il n’y a plus lieu de prononcer l’expulsion de Mme [X], de statuer sur le sort des biens et de la condamner à titre provisionnel au versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés.

L’ordonnance déférée sera infirmée de ces chefs.

4- sur les autres demandes

Mme [X], qui succombe principalement, seule sa dette locative étant à l’origine de la procédure diligentée par le bailleur, sera condamnée aux dépens d’appel sans que ni l’équité, ni aucune considération d’ordre économique, celle-ci bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

— Infirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable l’action en référé, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 août 2016 avec effet le 23 août 2016, sont réunies à la date du 19 février 2024 et a condamné Mme [X] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 février 2024, ainsi que la somme provisionnelle de 6 320,76 euros arrêtée au 18 mars 2025 (terme de février 2025 inclus) et les dépens et a rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Accorde à Mme [L] [X] un délai de paiement jusqu’au 16 juillet 2025 pour s’acquitter de la dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— Constate que Mme [L] [X] s’est intégralement acquittée de l’arriéré locatif et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges locatives à cette date ;

— Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

— Dit n’y avoir lieu à prononcer la libération des lieux loués et, à défaut, l’expulsion de Mme [L] [X], à statuer sur le sort des biens et à la condamner à titre provisionnel au versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Mme [L] [X] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente