Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 11 septembre 2025, n° 23/02077

CA Toulouse
Confirmation 11 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation de l'obligation de jouissance paisible
La cour a constaté que les nuisances étaient bien imputables à l'appelant, qui a lui-même été l'auteur de troubles de voisinage, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Rejeté
Préjudice de jouissance
La cour a jugé que l'appelant ne prouvait pas un préjudice suffisamment caractérisé à l'égard du bailleur, qui avait tenté d'apaiser la situation.
Rejeté
Obligation de relogement
La cour a noté que l'appelant n'avait pas précisé les caractéristiques du logement souhaité et qu'il avait été proposé plusieurs options de relogement, sans réponse de sa part.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que l'appelant, étant partie perdante, ne pouvait prétendre à une indemnité pour frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 11 sept. 2025, n° 23/02077
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	23/02077
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile DEVYNCKJean-Manuel SERDAN
Cabinet(s) :	CABINET J.M. SERDAN

Texte intégral

11/09/2025

ARRÊT N°432/2025

N° RG 23/02077 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PQBU

PB/KM

Décision déférée du 05 Avril 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

( 22/01156)

TORRES

[S] [Z]

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT USAINE – [Localité 10] METROPOLE HABITAT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001681 du 12/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIME

[Localité 10] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE et par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, président , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 juin 2014, la SA [Localité 10] Métropole Habitat a donné à bail à M. [S] [Z], un appartement de type T3 situé [Adresse 7], à [Localité 11], moyennant paiement d’un loyer de 328,51 euros provisions pour charges comprises.

À compter de juin 2019, M. [S] [Z] s’est plaint du tapage de voisins lesquels se sont plaints à leur tour de nuisances de M. [S] [Z] s’accompagnant d’actes de dégradation.

Par acte du 14 mars 2022, la SA Toulouse Habitat a fait assigner M. [S] [Z] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail en date du 23 juin 2014 consenti par la SA [Localité 10] Métropole Habitat à M. [S] [Z] pour l’appartement n°371 sis [Adresse 5], en raison des violations graves et réitérées de son obligation d’user paisiblement du logement loué,

— condamner M. [S] [Z] à payer à la SA [Localité 10] Métropole Habitat à compter du jour où sera ordonnée son expulsion une indemnité d’occupation de 348,48 euros jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’aux frais éventuels de son expulsion,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [Z] et de tout occupant introduit de son chef dans ledit appartement avec l’assistance de M. le Commissaire de Police et de la force publique si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de fixer et ce aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner M. [S] [Z] au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [Z] a formé des demandes reconventionnelles.

Par jugement contradictoire en date du 5 avril 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté M. [S] [Z] de l’ensemble des demandes formulées à titre reconventionnel,

— prononcé la résiliation du bail en date du 23 juin 2014 consenti par la SA [Localité 10] Métropole Habitat à M. [S] [Z] pour l’appartement n°371 sis [Adresse 3] à [Localité 11] en raison des violations graves et réitérées de son obligation d’user paisiblement du logement loué et ce à compter du présent jugement,

— ordonné en conséquence à M. [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Monsieur [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Localité 10] Métropole Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rejeté la demande d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision en lien avec cette expulsion,

— ordonné la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans le garde-meubles que M. [S] [Z] désignera ou à défaut celui choisi par la SA [Localité 10] Métropole Habitat, et ce aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamné M. [S] [Z] à payer à la SA [Localité 10] Métropole Habitat les frais éventuels de son expulsion,

— condamné M. [S] [Z] à verser à la SA [Localité 10] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 avril 2023 d’un montant de 348,48 euros, payable avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— débouté la SA [Localité 10] Métropole Habitat de sa demande de paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] [Z] à payer les dépens de l’instance,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 9 juin 2023, M. [S] [Z] a relevé appel de la décision en ce que elle a :

— ordonné en conséquence à M. [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— condamné M. [S] [Z] à payer à la SA [Localité 10] Métropole Habitat les frais éventuels de son expulsion,

— débouté M. [S] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [S] [Z] à payer les dépens de l’instance.

M. [S] [Z], dans ses dernières conclusions en date du 27 novembre 2024, demande à la cour au visa des articles 1231-1, 1719 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 5 avril 2023 en toutes ses dispositions,

— statuer à nouveau,

— juger que la SA [Localité 10] Métropole Habitat a gravement manqué à ses obligations de garantir à M. [S] [Z] la jouissance paisible des lieux loués,

— en conséquence,

— condamner la SA [Localité 10] Métropole Habitat à verser à M. [S] [Z] la somme de 13.116 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner la SA [Localité 10] Métropole Habitat à verser à M. [S] [Z] une indemnité de réparation du préjudice subi sur quatre ans équivalent à la totalité des salaires qu’il aurait dû percevoir issu de son activité d’auto entrepreneur des mois de janvier 2019 jusqu’à la date de la décision, sur la base de 3 300 euros par mois au titre de son préjudice économique,

— condamner la SA [Localité 10] Métropole Habitat à reloger M. [S] [Z] dans un logement décent et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SA [Localité 10] Métropole Habitat au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais que M. [S] [Z] aurait été contraint d’exposer s’il n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle et dont M^e Cécile Devynck sera autorisée à poursuivre le recouvrement en contre partie de sa renonciation à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat,

— condamner la SA [Localité 10] Métropole Habitat aux entiers dépens.

La SA [Localité 10] Métropole Habitat, dans ses dernières conclusions en date du 16 décembre 2024, demande à la cour au visa de l’article 1719 du code civil, et des articles 6 et 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et en conséquence :

*débouter M. [S] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

*prononcer la résiliation du bail en date du 23 juin 2014 consenti par la SA [Localité 10] Métropole Habitat à M. [S] [Z] pour l’appartement n° 371 sis [Adresse 4] [Localité 11] en raison des violations graves et réitérées de son obligation d’user paisiblement du logement loué,

*ordonner en conséquence à M. [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés,

*dire qu’à défaut pour M. [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Localité 10] Métropole Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

*ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans le garde meubles que M. [S] [Z] désignera où à défaut celui choisi par la SA [Localité 10] Métropole Habitat, et ce aux frais, risques et périls du défendeur,

*condamner M. [S] [Z] à payer à la SA [Localité 10] Métropole Habitat les frais éventuels de son expulsion,

*condamner M. [S] [Z] à verser à la SA [Localité 10] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 avril 2023 d’un montant de 348,48 euros, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

*condamner M. [S] [Z] à payer les dépens de l’instance,

— et y ajoutant,

— condamner M. [S] [Z] à verser à SA [Localité 10] Métropole Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Sorel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’appelant fait valoir qu’il n’a commis aucun trouble de voisinage, que les voisins s’étant plaints de son comportement sont les mêmes qui l’importunent depuis plus de trois ans et occasionnent des nuisances, notamment des bruits nocturnes et des dégradations.

Il expose que les premières nuisances qu’il a subis ont concerné le logement n°370 puis se sont étendues avec l’attribution de logements à des salariés originaires du Bangladesh, qu’il a sollicité l’attribution d’un nouveau logement en urgence et été contraint de former un recours devant le tribunal administratif contre la décision lui refusant une mutation.

Il ajoute que le bailleur ne rapporte pas, en dehors de témoignages partiaux, l’existence des troubles de voisinage qui lui sont imputés.

L’intimée fait valoir que les nuisances sont caractérisées, qu’elles ont entrainé le départ de plusieurs locataires, que les nouveaux entrants se sont également plaints du comportement de M.[Z], lequel a porté des coups à deux de ses voisins et est l’auteur de plusieurs altercations.

Elle ajoute que l’appelant a installé une caméra dans les parties communes avant d’être sommé de la retirer, qu’un accompagnement social a été proposé à M. [Z] qui l’a refusé et que la multiplicité des témoignages atteste, de manière concordante, du comportement de l’appelant que certains voisins ont qualifié de dangereux.

Au visa de l’article 1224 du Code civil, la résolution ou la résiliation d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé (…) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Il répond à ce titre des troubles de jouissance subis par les colocataires et émanant d’un autre colocataire.

Aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé (…) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, les plaintes déposées par MM [K], [U], et [M] contre l’appelant pour des dégradations de leurs portes d’entrée et de volets, qui ont donné lieu à audition des victimes, le signalement fait au bailleur par l’avocat de M. [U], la pétition collective du 16 octobre 2021 de six voisins de M. [S] [Z] mentionnant des détériorations de parties communes, de bris de porte d’entrée, de tapages nocturnes, les attestations de M. [Y] mentionnant des dégradations à son préjudice, de M. [D] pour des nuisances sonores, établissent les manquements reprochés à M. [S] [Z] à son obligation de jouissance paisible du logement qu’il occupe.

Si les suites pénales des plaintes ne sont pas connues, la multiplicité des témoignages produits, parfois accompagnées de photographies, tous concordants entre eux sur le comportement de M. [S] [Z], émanant de locataires ayant emménagé à des dates différentes, démontre, comme à bon droit relevé par le premier juge, les troubles de voisinage imputés à l’appelant.

À ces manquements, s’ajoute l’installation par l’appelant d’une caméra dans les parties communes, dont il a été indiqué par les services de la police municipale qu’elle n’était pas factice (pièce n°13), contrairement aux premières déclarations de M. [S] [Z], dans un courrier du 9 juillet 2021 (pièce n°12), ce qui constitue un manquement grave justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Aucun élément n’établit, comme le soutient l’appelant, une quelconque concertation entre les voisins alors que les altercations qu’a pu avoir M. [S] [Z] avec d’anciens colocataires se sont poursuivies avec de nouveaux locataires.

C’est donc à bon droit que le premier juge a, considérant les troubles graves de voisinage imputables à M. [S] [Z], prononcé la résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par l’appelant

L’appelant fait valoir un préjudice de jouissance résultant du comportement de ses voisins à son égard.

La cour observe que si M. [S] [Z] a également porté plainte contre certains de ses voisins, pour des faits de tapages nocturnes, de violences ou de dégradations, l’appelant ne donne aucun élément sur les suites pénales données à ses plaintes et les multiples attestations qu’il produit ne peuvent avoir de caractère probant en ce qu’il en est l’auteur.

Par ailleurs, comme le soutient le bailleur, certaines des violences qu’il impute à ses voisins, ainsi qu’il le reconnaît lui même dans une audition du 5 janvier 2021, résultent de violences initiales de sa part, notamment de gifles portées à deux d’entre eux, suite à une altercation pour tapages nocturnes (pièce n°3 de l’intimée).

Le bailleur justifie de diligences pour parvenir à un apaisement de la situation puisqu’un courrier a été adressé à M. [Z] le 8 avril 2021 (pièce n°7 de l’intimée) pour une réunion en vue de recueillir ses doléances, qu’une visite à son domicile lui a été proposée le 21 juin 2021 qui a été refusée par l’appelant (pièce n°20).

Les courriers qu’il a adressés à son bailleur ont fait l’objet de réponses qu’il produit lui même, notamment la proposition de saisir un conciliateur (pièce n°46).

Dès lors, en l’absence de faute suffisamment caractérisée à l’égard du bailleur, c’est à bon droit que le premier juge a débouté M. [S] [Z] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande de relogement

L’appelant fait valoir qu’il appartient à son bailleur de le reloger dans un logement décent, sans autre précision.

En premier lieu, l’appelant ne précise pas les caractéristiques du logement qu’il sollicite.

En second lieu, il ne conteste pas que le bailleur lui a proposé, suivant courrier de son conseil du 2 décembre 2021 (pièce n°17) trois offres de relogement, pour deux maisons à [Localité 10] et [Localité 12] et un appartement à [Localité 9], pour lesquelles il ne justifie pas avoir donné suite.

Dès lors, c’est également à bon droit que le premier juge a écarté cette demande.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef également.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, M. [S] [Z] supportera les dépens d’appel.

C’est à bon droit, en considération de l’équité, que le premier juge a statué en allouant une somme de 1000 € à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine les frais irrépétibles d’appel exposés.

Il convient de lui allouer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie perdante, M. [S] [Z] ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 5 avril 2023 du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [Z] aux dépens d’appel.

Condamne M. [S] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles d’appel exposés, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA