26/02/2025

ARRÊT N° 84/25

N° RG 23/00322

N° Portalis DBVI-V-B7H-PHEA

CR – SC

Décision déférée du 12 Décembre 2023

TJ de TOULOUSE- 22/00595

L.A. MICHEL

[M] [A]

[V] [N]

C/

[W] [S]

[J] [S]

[R] [S]

[G] [B]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 26/02/2025

à

M^e Aurélien DELECROIX

M^e Pierre DUNAC

M^e Laurent SABOUNJI

M^e Nicolas LARRAT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [M] [A]

Chez M. [Y] – Sis [Adresse 17]

[Localité 20]

Madame [V] [N]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentés par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [W] [S]

[Adresse 3]

[Localité 2] – ESPAGNE

Représenté par M^e Pierre DUNAC, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par M^e Franck ALBERTI, avocat au barreau de CARCASSONNE (plaidant)

Madame [J] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentées par M^e Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître [G] [B]

[Adresse 13]

[Localité 19]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 avril 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats A. RAVEANE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 23 avril 2021, instrumenté par Maître [G] [B], notaire à [Localité 19], M. [M] [A] et Mme [V] [N] d’une part, et M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] d’autre part, ont régularisé une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation et des parcelles de terres situées lieu dit d'[Localité 16] à [Localité 20] (09), moyennant le prix de 199.900 euros net vendeurs.

La promesse de vente a été consentie pour un délai expirant à 16 heures le 23 juillet

2021 et sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un ou plusieurs prêts par les acquéreurs devant intervenir au plus tard le 23 juin 2021.

Par avenant daté du 25 juin 2021, signé par M. [M] [A] et Mme [V] [N] le 25 juin 2021, et par Mme [J] [S] et Mme [R] [S] les 27 et 28 juin 2021, il a été convenu de proroger jusqu’au 20 juillet 2021 le délai d’obtention du prêt par les acquéreurs et, en conséquence, jusqu’au 20 août 2021 le délai pendant lequel ces derniers pourraient demander la réalisation de la promesse dans les conditions initialement retenues.

M. [W] [S] n’a pas signé cet avenant.

Le 18 août 2021, celui-ci a adressé un courriel à Maître [G] [B] indiquant : « vous m’avez signifié très clairement que la promesse de vente relative à la vente d’Artenac était caduque puisque la date butoir du 23 juillet, date à laquelle nous devions recevoir la confirmation d’une offre de prêt acceptée par le potentiel acheteur n’avait pas été respectée. De plus, je n’ai pas pour ma part signé la prorogation, ou avenant à ce projet de contrat ce qui est de nature à empêcher la ou les banques d’instruire le dossier d’emprunt au-delà de la date butoir, La promesse de vente est donc de fait caduque. Pouvez-vous faire en sorte que toutes les parties en soient informées ' ».

M. [M] [A] et Mme [V] [N] ont versé le prix de la vente au notaire le 20 août 2021.

— :-:-:-

Le 23 août 2021, Maître [G] [B] a écrit à M. [A] et Mme [N] que «l’avenant de prorogation n’ayant pas été signé par M. [W] [S], la promesse de vente visée en objet [s’était] poursuivie en l’état initial et [était] donc caduque depuis le 23 juillet 2021».

Après y avoir été autorisés par ordonnance de M. le premier vice-président du tribunal judiciaire de Toulouse du 19 novembre 2021, M. [M] [A] et Mme [V] [N] ont, par acte d’huissier du 11 janvier 2022, fait assigner M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S], à jour fixe, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir l’exécution forcée de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

Le 19 juillet 2022, M. le premier vice-président du tribunal judiciaire de Toulouse a autorisé M. [W] [S] à faire assigner Maître [G] [B].

— :-:-:-

Par jugement du 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

ordonné la jonction, sous le numéro unique de répertoire général 22/0595, des affaires enrôlées sous les numéros de répertoire général 22/0595 et 22/3882,

débouté M. [M] [A] et Mme [V] [N] de leur demande tendant à ordonner la suspension de toute vente pouvant être conclue par M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] concernant l’ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation située au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] (09) figurant au cadastre aux références sect E, n°[Cadastre 5], lieudit [Localité 16], 07a61ca, sect E, n°[Cadastre 6], lieudit [Localité 16], 18a07ca, sect E, n°[Cadastre 10], lieudit [Localité 16], 06a61ca, ainsi que les parcelles situées au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] référencées sect E, 4, lieudit [Localité 16], 35a70ca et sect E, n°[Cadastre 11], lieudit [Localité 16], 20a82ca ainsi que les parcelles situées au lieudit [Localité 18] à [Localité 8] (31) figurant au cadastre sous les références sect J, n°[Cadastre 14], lieudit [Localité 18], 46ca et sect J, n°[Cadastre 15], lieudit [Localité 16], 07a84ca,

débouté M. [M] [A] et Mme [V] [N] de leur demande tendant à ordonner contre M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] l’exécution forcée de la vente de l’ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation située au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] (09) figurant au cadastre aux références sect E, n°[Cadastre 5], lieudit [Localité 16], 07a61ca, sect e, n°[Cadastre 6], lieudit [Localité 16], 18a07ca, sect E, n°[Cadastre 10], lieudit [Localité 16], 06a61ca, ainsi que du quart indivis (25%) en pleine propriété des parcelles situées au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] référencés sect E, 4, lieudit [Localité 16], 35a70ca et sect E, n°[Cadastre 11], lieudit [Localité 16], 20a82ca ainsi que des deux parcelles situées au lieudit [Localité 18] à [Localité 8] figurant au cadastre sous les références sect J, n°[Cadastre 14], lieudit [Localité 18], 46ca et sect J, n°[Cadastre 15], lieudit [Localité 16], 07a84ca au prix de 199 900 euros,

débouté M. [M] [A] et Mme [V] [N] de leur demande tendant à ordonner contre Mme [J] [S] et Mme [R] [S] l’exécution forcée de la vente de l’ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation située au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] (09) figurant au cadastre aux références sect E, n°[Cadastre 5], lieudit [Localité 16], 07a61ca, sect E, n°[Cadastre 6], lieudit [Localité 16], 18a07ca, sect E, n°[Cadastre 10], lieudit [Localité 16], 06a61 ca, ainsi que du quart indivis (25%) en pleine propriété des parcelles situées au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] référencés sect E, 4, lieudit [Localité 16], 35a70ca et sect E, n°[Cadastre 11], lieudit [Localité 16], 20a82ca ainsi que des deux parcelles situées au lieudit [Localité 18] à [Localité 8] (31) figurant au cadastre sous les références sect J, n°[Cadastre 14], lieudit [Localité 18], 46ca et sect J, n°[Cadastre 15], lieudit [Localité 16], 07a84ca au prix de 199.900 euros,

débouté M. [M] [A] et Mme [V] [N] de leur demande tendant à condamner M. [W] [S], Mme [J] [S]. et Mme [R] [S] à leur payer la somme de 13.085 euros au titre de leur préjudice économique,

débouté M. [M] [A] et Mme [V] [N] de leur demande tendant à condamner M. [W]. [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] à leur payer la somme de 20.000 euros au titre de leur préjudice moral,

condamné in solidum M. [M] [A] et Mme [V] [N] aux entiers dépens, à l’exception de ceux qui ont été engagés pour attraire en la cause Maître [G] [B],

condamné M. [W] [S] au paiement des dépens engagés pour attraire en la cause Maître [G] [B],

condamné in solidum M. [M] [A] et Mme [V] [N] à payer à Mme [J] [S] et Mme [R] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [M] [A] et Mme [V] [N] à payer à M. [W] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [W] [S] à payer à M. [G] [B] la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu qu’au 23 juillet 2021 à 16 heures M.[M] [A] et Mme [V] [N] ne remplissaient pas les conditions fixées à la promesse de vente, n’étant en capacité ni de verser la provision sur les frais d’acte et le prix de vente ni de justifier d’une offre de prêt acceptée et de verser le montant d’un apport personnel, de telle sorte qu’ils ne pouvaient lever l’option et qu’aucune réitération de la vente ne pouvait être envisagée ; que si l’invocation de la caducité faute d’obtention de prêt nécessitait une mise en demeure de la part des promettants, ce préalable n’était pas exigé en cas de non- respect du délai butoir pour la levée de l’option, la seule non réalisation des évènements conditionnant la réalisation de la promesse dans le délai fixé au 23 juillet 2021 entraînant la caducité de celle-ci dès l’arrivée du terme prévu et la réalisation de la condition suspensive postérieurement à cette date étant indifférente. Il a retenu que la prorogation des délais consentis pour la réalisation de la promesse nécessitait un accord unanime s’agissant d’un acte de disposition et que le projet consistant en la vente de l’immeuble indivis à un tiers nécessitait le consentement unanime des coïndivisaires à la vente, la cession des quotes-parts de certains indivisaires n’ayant jamais été évoquée et répondant à une procédure particulière, de sorte que ne pouvait davantage être ordonnée la cession forcée des quotes-parts de Mme [J] [S] et de Mme [R] [S]

ll a écarté toute faute ou man’uvre de la part des consorts [S].

— :-:-:-

Par déclaration du 27 janvier 2023, M. [M] [A] et Mme [V] [N] ont relevé appel de ce jugement pris en toutes ses dispositions, intimant M. [W] [S], Mme [J] [S], M.[F] [S] et M.[G] [B].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 avril 2024, M. [M] [A] et Mme [V] [N] appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1113 et suivants, 1121 et suivants, 1240 et 1241, 1583 et suivants, 1583 du code civil, de :

Réformer jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 décembre 2022 (RG n°22/0595)

en ce qu’il :

a débouté M. [M] [A] et Mme [V] [N] de leur demande, « en avant dire droit », à ce qu’il soit ordonné la suspension de toute vente pouvant être conclue M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] concernant l’ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation située au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] figurant au cadastre aux références Sect E, n°[Cadastre 5], Lieudit [Localité 16], 07a61ca, Sect E, n°[Cadastre 6], Lieudit [Localité 16], 18a07ca, Sect E, n°[Cadastre 10], Lieudit [Localité 16], 06a61ca, ainsi que les parcelles situés au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] référencés Sect E, 4, Lieudit [Localité 16], 35a70ca et Sect E, n°[Cadastre 11], Lieudit [Localité 16], 20a82ca ainsi que les parcelles situées au lieudit [Localité 18] à [Localité 8] figurant au cadastre sous les références Sect J, n°[Cadastre 14], Lieudit [Localité 18], 46ca et Sect J, n°[Cadastre 15], Lieudit [Localité 16], 07a84ca,

a débouté M. [M] [A] et Mme [V] [N] de leur demande, à titre principal, à ce qu’il soit ordonné l’exécution forcée de la vente de l’ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation située au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] figurant au cadastre aux références Sect E, n°[Cadastre 5], Lieudit [Localité 16], 07a61ca,Sect E, n°[Cadastre 6], Lieudit [Localité 16], 18a07ca, Sect E, n°[Cadastre 10], Lieudit [Localité 16], 06a61ca, ainsi que du quart indivis (25%) ne pleine propriété des parcelles situés au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] référencés Sect E, 4, Lieudit [Localité 16], 35a70ca et Sect E, n°[Cadastre 11], Lieudit [Localité 16], 20a82ca ainsi que des deux parcelles situées au lieudit [Localité 18] à [Localité 8] figurant au cadastre sous les références Sect J, n°[Cadastre 14], Lieudit [Localité 18], 46ca et Sect J, n°[Cadastre 15], Lieudit [Localité 16], 07a84ca au prix de 199.900euros avec M. [M] [A] et Mme [V] [N],

a débouté M. [M] [A] et Mme [V] [N] de leur demande, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit ordonné à Mme [J] [S] et Mme [R] [S] l’exécution forcée de la vente de l’ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation située au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] figurant au cadastre aux références Sect E, n°[Cadastre 5], Lieudit [Localité 16], 07a61ca, Sect E, n°[Cadastre 6], Lieudit [Localité 16], 18a07ca, Sect E, n°[Cadastre 10], Lieudit [Localité 16], 06a61ca, ainsi que du quart indivis (25%) ne pleine propriété des parcelles situés au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] référencés Sect E, 4, Lieudit [Localité 16], 35a70ca et Sect E, n°[Cadastre 11], Lieudit [Localité 16], 20a82ca ainsi que des deux parcelles situées au lieudit [Localité 18] à [Localité 8] figurant au cadastre sous les références Sect J, n°[Cadastre 14], Lieudit [Localité 18], 46ca et Sect J, n°[Cadastre 15], Lieudit [Localité 16], 07a84ca au prix de 199.900 € avec M. [M] [A] et Mme [V] [N],

en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [M] [A] et Mme [V] [N] « condamner » de M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] à leur payer la somme de 33.085euros de dommages et intérêt correspondant :

13.085 euros au titre du préjudice économique « dû » leur habitation temporaire,

20.000 euros au titre du préjudice moral,

en ce qu’il a rejeté leurs demandes de condamnation de M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens,

— Constater leur désistement de leurs demandes tendant,

A titre principal à ce qu’il soit :

ordonné à M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] l’exécution forcée de la vente de l’ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation située au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] figurant au cadastre aux références Sect E, n°[Cadastre 5], Lieudit [Localité 16], 07a61ca, Sect E, n°[Cadastre 6], Lieudit [Localité 16], 18a07ca, Sect E, n°[Cadastre 10], Lieudit [Localité 16], 06a61ca, ainsi que du quart indivis (25%) ne pleine propriété des parcelles situés au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] référencés Sect E, 4, Lieudit [Localité 16], 35a70ca et Sect E, n°[Cadastre 11], Lieudit [Localité 16], 20a82ca ainsi que des deux parcelles situées au lieudit [Localité 18] à [Localité 8] figurant au cadastre sous les références Sect J, n°[Cadastre 14], Lieudit [Localité 18], 46ca et Sect J, n°[Cadastre 15], Lieudit [Localité 16], 07a84ca au prix de 199.900 euros avec M. [M] [A] et Mme [V] [N],

À titre subsidiaire à ce qu’il soit :

ordonné à Mme [J] [S] et Mme [R] [S] l’exécution forcée de la vente de l’ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation située au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] figurant au cadastre aux références Sect E, n°[Cadastre 5], Lieudit [Localité 16], 07a61ca, Sect E, n°[Cadastre 6], Lieudit [Localité 16], 18a07ca, Sect E, n°[Cadastre 10], Lieudit [Localité 16], 06a61ca, ainsi que du quart indivis (25%) en pleine propriété des parcelles situés au lieudit [Localité 16] à [Localité 20] référencés Sect E, 4, Lieudit [Localité 16], 35a70ca et Sect E, n°[Cadastre 11], Lieudit [Localité 16], 20a82 ca ainsi que des deux parcelles situées au lieudit [Localité 18] à [Localité 8] figurant au cadastre sous les références Sect J, n°[Cadastre 14], Lieudit [Localité 18], 46ca et Sect J, n°[Cadastre 15], Lieudit [Localité 16], 07a84ca au prix de 199.900 euros avec M. [L] [A] et Mme [V] [N],

En revanche :

condamner M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] à payer à M. [M] [A] et Mme [V] [N] la somme de 33.085 euros de dommages et intérêt correspondant :

13.085 euros au titre du préjudice économique « dû » leur habitation temporaire,

20.000 euros au titre du préjudice moral,

condamner M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] à payer à M. [M] [A] et Mme [V] [N] la somme de 5.000 € au titre des articles 700 du code de procédure civile, ainsi que leur condamnation aux entiers dépens,

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 avril 2024, M. [W] [S], intimé, demande à la cour, de :

rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

confirmer le jugement dont appel,

À titre principal,

constater que la promesse de vente établie par Maître [G] [B] du 23 avril 2021, portant sur l’ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation et de parcelles de terres situées lieu dit d'[Localité 16] à [Localité 20] (09), n’a pas été réitérée à défaut pour M. [A] et Mme [N], bénéficiaires, d’avoir obtenu leur financement au 23 juin 2021 et d’avoir levé l’option au plus tard le 23 Juillet 2021 à 16 heures,

constater que la promesse de vente est caduque depuis le 23 Juillet 2021,

constater que cette caducité a été expressément constatée et signifiée par le notaire sus visé à l’ensemble des parties dès les 23 et 24 août 2021,

En conséquence,

« dire et juger » que les demandes de M. [A] et Mme [N] destinées à s’opposer à toutes ventes du bien immobilier en litige et à entendre ordonner et imposer à M. [W] [S], Mme [J] [S] et Mme [R] [S] l’exécution forcée de la vente à leur profit, est irrecevable et totalement injustifiée et infondée,

« dire et juger » que les demandes de M. [A] et Mme [N] destinées à entendre ordonner et imposer à Mesdames [J] et [R] [S] l’exécution forcée de leurs droits à leur profit, est irrecevable et totalement infondée,

débouter les requérants de l’intégralité de leurs demandes,

condamner les appelants à payer à M. [W] [S] une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique 11 avril 2023, Mme [J] [S] et Mme [R] [S], intimées, demandent à la cour, au visa des articles 1101, 1124, 1192, 1193 et 1240 du code civil, de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 12 décembre 2022,

débouter M. [M] [A] et Mme [V] [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

condamner solidairement M. [M] [A] et Mme [V] [N] à payer à Mme [R] [S] et à Mme [J] [S] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Maître [G] [B], intimé, a constitué avocat mais n’a pas notifié d’écritures par voie électronique.

SUR CE, LA COUR :

1°/ Sur l’étendue de l’objet du litige

Au regard des désistements notifiés par les appelants dans leurs dernières écritures du 10 avril 2024, la cour n’est plus saisie de demandes tendant à l’exécution forcée de la vente immobilière à l’encontre de l’un quelconque des intimés, seule restant en débat les demandes de dommages et intérêts des appelants .

Nonobstant l’étendue de la déclaration d’appel, les appelants dans leurs dernières écritures qui seules lient la cour, ne formulent aucune prétention ni ne développent aucun moyen relativement à leur demande, rejetée par le premier juge, tendant, avant dire droit, à ce que soit ordonnée la suspension de toute vente pouvant être conclue par M.[W] [S] et Mme [J] [S] quant aux biens immobiliers objets de la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2021. En conséquence cette disposition ne peut qu’être confirmée sans examen au fond.

Par ailleurs, il convient de relever qu’aucune demande n’est formée par quiconque en cause d’appel à l’encontre de Me [G] [B], intimé constitué qui n’a pas conclu.

2°/ Sur les demandes de dommages et intérêts

Invoquant un comportement déloyal des promettants, tant de Mesdames [S] qui leur auraient laissé croire en signant l’avenant la poursuite de la vente sans les avoir alertés sur l’absence de certitude de l’accord de tous les indivisaires, que de M.[S] auquel ils reprochent de ne pas les avoir informés, dans un délai raisonnable, de son refus de poursuivre la vente alors qu’ils étaient en pourparlers depuis près d’un an, n’ayant manifesté ce refus que la veille du rendez-vous de signature alors que leur banque avait déjà versé les fonds sur le compte du notaire et qu’ils se retrouvaient sans domicile pour avoir donné leur préavis de leur précédent logement, les appelants soutiennent avoir subi un préjudice financier résultant des frais de locations saisonnières qu’ils ont dû exposer en pure perte, ainsi qu’un préjudice moral résultant de la pression psychologique liée à la crainte de ne pas pouvoir conclure la vente, celle de ne plus pouvoir devenir propriétaires à défaut de pouvoir obtenir un autre financement, et à la précarité subséquente qui a fini par conduire à leur séparation.

Les conventions légalement formées font la loi des parties et doivent s’exécuter de bonne foi.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2021, objet du litige, a été faite par M.[W] [S], Mme [J] [S], et Mme [R] [S], en qualité de successeurs de Mme [C] [K], propriétaires indivis en pleine propriété à hauteur de 1/3 chacun, à M.[M] [A], Mme [V] [N] et M.[U] [A], avec faculté de substitution par le ou les bénéficiaires sous réserve notamment que le bénéficiaire reste tenu avec le substitué des obligations nées de la promesse jusqu’à sa réitération par acte authentique et que l’acte de substitution soit notifié par lettre recommandée avec accusé de réception au promettant s’il n’intervient pas à un acte authentique pour l’accepter.

Aux termes de cette promesse, les promettants promettaient de vendre et par suite conféraient d’une manière ferme et définitive aux bénéficiaires la faculté d’acquérir si bon leur semblait, aux conditions et délais fixés, les biens objets de la promesse, les promettants s’interdisant pendant toute la durée de la validité de la promesse de rétracter leur engagement de vendre. Les bénéficiaires acceptaient cette promesse en tant que telle, disposant de la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Il était spécifiquement convenu que faute par le(s) bénéficiaire(s) d’avoir réalisé l’acquisition dans les formes et délais fixés, il serait déchu du droit d’exiger la réalisation de la promesse, celle-ci étant considérée comme nulle et non avenue, sauf, s’il y a lieu, les effets de la clause d’indemnité d’immobilisation, les promettants recouvrant par l’échéance du terme leur entière liberté.

La promesse était ainsi consentie pour un délai expirant à 16 heures le 23 juillet 2021. Des possibilités de prorogation de plein droit étaient énoncées limitativement en page 4 de l’acte, pour une durée maximale de un mois à compter du 23 juillet 2021, en cas de retard dans la communication au notaire instrumentaire des origines de propriété, d’un renseignement hypothécaire hors formalité, d’une note de renseignement d’urbanisme, ou de la justification de la purge de tout droit de préemption.

La réalisation de la promesse était subordonnée à la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, ou par la manifestation du bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente notifiée par exploit d’huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé auprès du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente, cette levée d’option, pour être valable, devant être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire, de l’intégralité de l’apport personnel visé à l’acte (en l’espèce néant) et d’une copie des offres de prêt émises et acceptées, auquel cas la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard 15 jours suivant la date de la levée de l’option. En contrepartie de la promesse faite par les promettants aux bénéficiaires, ces derniers s’engageaient à verser la somme de 19.990 € à titre d’indemnité d’immobilisation aux promettants au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la réalisation de l’acte authentique de vente dans l’éventualité où les bénéficiaires ne donneraient plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

La promesse était en effet signée sous le bénéfice de diverses conditions suspensives au profit des bénéficiaires, notamment l’obtention d’un prêt ou de prêts d’un montant global de 215.000 €, correspondant à l’intégralité du prix d’acquisition, frais de notaire inclus, d’une durée maximale de 20 ans avec un taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties de 2 %, l’obtention du ou des prêts devant intervenir au plus tard le 23 juin 2021, les bénéficiaires s’engageant à adresser au notaire copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci.

L’acte prévoyait en page 9 qu’en tout état de cause, la renonciation à une condition suspensive non accomplie ou défaillie par le bénéficiaire ne pourrait entraîner une prorogation du délai dans lequel devrait être réalisé l’acte authentique de vente.

Il est acquis qu’à la date du 23 juillet 2021, date d’échéance contractuelle de la promesse unilatérale de vente, l’option n’avait pas été levée par les bénéficiaires de la promesse dans les conditions prévues à celle-ci, ni l’obtention d’un prêt justifiée.

Le 25 juin 2021 a été établi un acte sous-seing-privé sous l’égide du notaire instrumentaire, intitulé «Avenant à avant contrat immobilier » ayant pour objet la prorogation de la promesse de vente, aux termes duquel était prévue d’une part, la substitution de M.[M] [A] et de Mme [V] [N] à M.[U] [A] dans l’acquisition à laquelle ce dernier déclarait ne plus vouloir donner suite, d’autre part, la prorogation jusqu’au 20 juillet 2021 du délai d’obtention du prêt par les bénéficiaires et de celle du délai pendant lequel le bénéficiaire pourrait demander la réalisation de la promesse jusqu’au 20 août 2021. Cet acte prévoyait sa signature par l’ensemble des parties à la promesse à savoir M. [W] [S], Mme [J] [S], Mme [R] [S], M.[M] [A], Mme [V] [N] et M.[U] [A]. Il ne comportait aucune promesse de porte-fort par Mmes [J] et [R] [S] de signature de l’avenant par leur coïndivisaire M.[W] [S].

Il est acquis que M.[W] [S] n’a pas signé cet avenant portant prorogation de la promesse de sorte que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque à l’échéance du 23 juillet 2021 à défaut de levée de l’option, caducité dont il s’est prévalu auprès du notaire le 18 août 2021. La nécessité de sa signature de l’avenant en qualité de promettant et propriétaire indivis ne pouvait être ignorée par M.[A] et Mme [N]. Aucun abus ou déloyauté dans l’exercice de ses droits de promettant et copropriétaire indivis n’est caractérisé à l’encontre de M.[S], alors qu’il n’est nullement justifié qu’il ait été sollicité d’une quelconque manière quant à son éventuelle position relativement au projet d’avenant sollicité du notaire par les consorts [A] et [N].

Mmes [J] [S] et [R] [S] lors de la signature par leurs soins de cet avenant ne se sont ni engagées pour M. [W] [S], ni portées fort de sa signature, ni n’ont déclaré promettre de céder leurs seuls droits indivis. Elles ne peuvent être déclarées responsables de l’absence de signature de M.[W] [S] ni être considérées comme ayant eu un comportement déloyal ou trompeur à l’égard de M.[A] et Mme [N].

Aucune rupture abusive de « pourparlers » ne peut par ailleurs être invoquée à l’encontre des consorts [S] alors que les parties étaient d’ores et déjà engagées dans les termes clairs et précis d’une promesse unilatérale de vente dont les conditions avaient été acceptées par toutes les parties et que la modification des délais contractuellement imposés aux bénéficiaires pour la levée de l’option imposait la participation de tous les signataires à la promesse initiale.

En l’absence de tout comportement fautif des consorts [S], les consorts [A] et [N] ne peuvent solliciter la réparation de quelque préjudice que ce soit résultant de l’inefficacité de l’avenant susvisé ou de la caducité de la promesse unilatérale de vente à son échéance contractuelle.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a débouté M.[M] [A] et Mme [V] [N] de leurs demandes de dommages et intérêts.

Les dispositions du jugement entrepris quant aux dépens de première instance et aux indemnités allouées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance doivent être confirmées.

Succombant en appel, M.[M] [A] et Mme [V] [N] supporteront in solidum les dépens d’appel. Ils se trouvent redevables d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Prend acte du désistement de M.[M] [A] et Mme [V] [N] de leurs demandes initiales, principale et subsidiaire, tendant à l’exécution forcée de la vente immobilière objet de la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2021 tant à l’égard de M.[W] [S], de Mme [J] [S] et de Mme [R] [S] pris ensemble, qu’à l’égard de Mmes [J] et [R] [S] prises ensemble,

Confirme le jugement entrepris en ce que le premier juge a débouté M.[M] [A] et Mme [V] [N] de leurs demandes tendant à la suspension de toute vente pouvant être conclue par M.[W] [S], Mme [J] [S], et Mme [R] [S] relativement aux biens immobiliers objets de la promesse unilatérale de vente du 23 avril 2021 et à l’octroi de dommages et intérêts, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et aux indemnités allouées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M.[M] [A] et Mme [V] [N] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer, au titre de la procédure d’appel et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à M.[W] [S] la somme de 3.500 €, et à Mmes [J] [S] et [R] [S] prises ensemble la somme de 5.000 €,

Déboute M.[M] [A] et Mme [V] [N] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

La greffière La présidente

M. POZZOBON C. ROUGER

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