24/09/2025

ARRÊT N° 25/ 361

N° RG 23/02843

N° Portalis DBVI-V-B7H-PT6T

MD – SC

Décision déférée du 01 Juin 2023

TJ de TOULOUSE – 22/01393

S. GIGAULT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 24/09/2025

à

M^e Nicolas DALMAYRAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [U] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Monsieur [T] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON (plaidant)

INTIMEE

SCCV CHATEAU MADRON

[Adresse 1]

[Localité 2]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sccv Chateau Madron a été créée en vue de la réalisation d’une promotion immobilière sur [Localité 6] (31), [Adresse 5] sous le nom de [Adresse 5], s’agissant d’une résidence étudiante éligible aux dispositifs fiscaux dits 'Scellier'.

Le 29 octobre 2010, Mme [U] [M] et M. [T] [V] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement T2 de cette résidence, sans emplacement de parking, pour le prix de 125 595 euros.

Par acte authentique du 8 mars 2011, ils ont procédé à l’achat définitif de ce bien, achat dont le financement a été assuré par la souscription d’un emprunt auprès du Crédit mutuel à hauteur de 138 138,61 euros.

Le bien a été livré le 12 juillet 2012 et le premier locataire est entré dans les lieux le 24 août 2012.

Ce bien a été estimé le 11 juin 2021 par Iad France pour une valeur comprise entre 87 000 et 99 000 euros.

Le bien a été revendu par acte notarié du 13 juin 2022 pour un prix de 80 000 euros.

— :-:-:-

Par acte d’huissier du 23 mars 2022, Mme [U] [M] et M. [T] [V] ont fait assigner la Sccv Chateau Madron devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil ainsi que les articles L.121-21 et suivants du code de la consommation.

— :-:-:-

Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté [U] [M] et [T] [V] de leurs demandes en dommages et intérêts tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

— rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

— condamné [U] [M] et [T] [V] aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a considéré qu’il ne pouvait pas soulever d’office de fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action.

Il a considéré que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que le fait que les frais annexes compris dans le coût global de leur achat ne pourraient être compensés qu’au bout d’une période plus ou moins longue de détention du bien était une information qui ne pouvait être ignorée de candidats acquéreurs.

Il a estimé que le risque de perte de valeur vénale du bien acquis était inhérent à tout achat immobilier et ne pouvait être ignoré des acquéreurs.

— :-:-:-

Par déclaration du 1er août 2023, Mme [U] [M] et M. [T] [V] ont fait appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme [U] [M] et M. [T] [V] de leurs demandes en dommages et intérêts tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

— condamné Mme [U] [M] et M. [T] [V] aux entiers dépens de l’instance.

Le 6 septembre 2023, un avis de fixation à bref délai de l’affaire a été émis par le président de la chambre saisie.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 21 septembre 2023, Mme [U] [M] et M. [T] [V], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 9, 122, 700 et 789 du code de procédure civile, 1116, 1134, 1147, 1382 anciens du code civil, et R. 261-26 et suivants du code de la consommation, de :

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Mme [M] et M. [V] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 1er juin 2023,

— infirmer le jugement critiqué, en ce qu’il a

' débouté [U] [M] et [T] [V] de leurs demandes en dommages et intérêts tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

' rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

' condamné [U] [M] et [T] [V] aux entiers dépens d’instance,

Statuant de nouveau,

— juger que la société Chateau Madron engage sa responsabilité en raison des agissements et des écrits de son mandataire, la société Cap G. invest,

— condamner la société Chateau Madron à verser à Mme [U] [M] et M. [T] [V], à titre de dommages-intérêts :

' la somme de 60 352,20 € au titre du préjudice de perte de chance de ne pas réaliser un investissement rentable,

' la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral subi ensuite des conséquences de l’opération,

— condamner la société Chateau Madron à verser à Mme [U] [M] et M.[T] [V] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner la même aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que :

— la société Chateau Madron et de la société Cap G invest avaient l’intention de les tromper, afin de leur faire réaliser un investissement auquel ils n’auraient pas souscrit s’ils avaient disposé d’informations exactes,

— la vente a été conclue dans le cadre d’un démarchage,

— la société Cap G invest est intervenue en qualité de mandataire de la société Chateau Madron,

— elle a déployé un stratagème trompeur pour le compte de son mandant, en faisant une présentation idyllique de la résidence, en mettant en avant des qualités professionnelles devant susciter la confiance des prospects, en établissant une simulation personnalisée donnant l’impression d’une fine analyse, en mettant en place un process de vente désintéressant les appelants de leur investissement,

— même en disposant d’une information complète, les acquéreurs ne pouvaient prévoir la possibilité d’une moins-value aussi colossale que celle subie,

— le prix de vente au mètre carré était cohérent, au jour de la vente,

— les acquéreurs ont perçu des loyers proches de ceux annoncés,

— le conseiller aurait dû prévoir une revente au prix hors taxes et une revente à perte,

— il ne fait pas de doute que la société Chateau Madron savait que son mandataire n’avait pas mis en garde les différents acquéreurs sur les risques de l’opération et la possibilité d’absence d’atteinte de la rentabilité promise,

— la commercialisation agressive mise en place ne peut lui avoir été cachée,

— l’absence d’aléa était déterminante du consentement des acquéreurs,

— ils ont vendu leur bien le 13 juin 2022 pour un prix de 80 000 euros,

— ils ont subi un préjudice équivalent à la différence entre le montant de l’acquisition et la valeur de cession du bien, outre l’absence de plus-value envisagée par la simulation et non réalisée, outre un préjudice moral,

— leur préjudice consiste en un préjudice de perte de chance de ne pas avoir contracté l’opération litigieuse.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte d’huissier à la Sccv Chateau Madron, intimée, le 14 septembre 2023, selon les formalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile. Cette partie n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur l’action en responsabilité dirigée à l’encontre de la Sccv Chateau Madron,

1. Aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat litigieux, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol repose sur la preuve, par celui qui se prétend victime, d’un élément matériel consistant en des mensonges, manoeuvres ou une réticence dolosive et d’un élément moral consistant dans l’intention de tromper.

Le dol peut être le fait du représentant du cocontractant, et en tant que tel être imputé à ce dernier.

En l’espèce, Mme [M] et M. [V] prétendent que la Sccv Chateau Madron est responsable des informations mensongères transmises par son mandataire, la société Cap G invest, et engagerait sa responsabilité pour dol, outre sa responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Mme [M] et M. [V] soutiennent que la société Cap G invest a agi comme mandataire de la Sccv Chateau Madron. C’est à Mme [M] et M. [V] qui souhaite rendre responsable la Sccv Chateau Madron des comportements de la société Cap G invest de prouver le contrat de mandat et qu’il englobait également les projections financières et la défiscalisation sur support immobilier.

Si le fait que figure les coordonnées de la société Cap g invest sur la brochure commerciale constitue un indice de son intervention en qualité de mandataire de la société Chateau Madron, en revanche les acquéreurs ne prouvent pas l’étendue de celui’ci.

Si le dol peut être commis par un tiers complice du cocontractant, ayant aidé le vendeur dans l’accomplissement du dol, il n’est toutefois pas démontré par Mme [M] et M. [V] que le commercialisateur aurait, en l’espèce, agi de connivence avec le promoteur.

En outre, le vendeur, qui serait contractuellement lié au commercialisateur d’un bien par un mandat, n’est pas tenu responsable des fautes civiles personnellement commises par son mandataire à raison d’obligations qui sont propres à ce dernier vis-à-vis des tiers au mandat comme Mme [M] et M. [V], devenus acquéreurs.

2. Dès lors, il doit être retenu que la Sccv Chateau Madron n’a agi qu’en qualité de promoteur-vendeur sans qu’il soit démontré qu’elle aurait elle-même élaboré la méthode de commercialisation du bien litigieux et du montage financier.

Or, si tout vendeur professionnel de biens doit mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien, la violation de cette obligation précontractuelle d’information, accompagnée d’une intention dolosive, pouvant générer un dol, le vendeur n’est toutefois pas tenu d’informer les acquéreurs potentiels de la valeur réelle du bien immobilier ni de s’assurer de l’adéquation du prix de vente au prix du marché. Il n’est pas non plus tenu d’informer les acquéreurs des évolutions possibles de la valeur vénale du bien immobilier au fil du temps.

La Sccv Chateau Madron ne devait informer les acquéreurs potentiels que des caractéristiques essentielles du bien immobilier et ne devait pas les mettre en garde contre les risques de l’opération d’investissement.

Aucune faute ne saurait donc être retenue à son encontre.

L’action en responsabilité de Mme [M] et M. [V] dirigée à l’encontre de la Sccv Chateau Madron sera en conséquence rejetée.

— Sur les dépens et frais irrépétibles,

3. Mme [M] et M. [V], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux dépens d’appel et le jugement confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance.

Leur demande présentée au titre des frais irrépétibles exposés en appel sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition, par défaut et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse.

Et y ajoutant,

Condamne Mme [U] [M] et M. [T] [V] aux dépens d’appel.

Rejette leur demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX.