Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11313 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCGC6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2019 -Tribunal d’Instance de Paris – RG n° 1119010986

APPELANTS

Monsieur [K] [D] décédé le 15 août 2020

Ayants-droit en intervention volontaire :

Madame [E] [D]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Cécilia TARDIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0438

Madame [M] [D]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Cécilia TARDIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0438

Madame [Y] [X]

Monsieur [V] [J]

INTIMEE

Madame [C] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/035512 du 29/10/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Marie MONGIN, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail du 31 juillet 2004, l’indivision [D] constituée de M. [K] [D], Mme [E] [D] et Mme [M] [D] a loué à Mme [C] [N] un appartement sis [Adresse 4].

Par acte d’huissier du 30 janvier 2019, M. [K] [D], Mme [E] [D] et Mme [M] [D] ont fait délivrer à Mme [C] [N] un congé pour motif légitime et sérieux constitué par des sous-locations du bien loué sans autorisation des bailleurs.

Par exploit d’huissier du 29 août 2019, M. [K] [D], Mme [E] [D] et Mme [M] [D] ont fait assigner Mme [C] [N] aux fins d’obtenir :

— la validation du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30/01/2019 pour le 31/07/2019 en application de l’article 15-1 de la loi du 06/07/1989

— la constatation de l’occupation sans droit ni titre du défendeur et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— le paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer soit la somme de 2060 euros,

— condamner le défendeur à verser aux bailleurs la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre des sous loyers perçus au mépris de la lettre du contrat,

— condamner le défendeur à communiquer aux demandeurs et ce sous astreinte les documents suivants :

*ses déclarations de revenus annuels de 2014 à 2018

*ses avis annuels d’imposition de 2014 à 2019

*les relevés de l’ensemble de ses comptes bancaires

*ses déclarations en vue de l’établissement et paiements de la taxe de séjour de la ville de [Localité 8], les calendriers d’occupation par site internet de sous location

— condamner le défendeur à payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

— l’exécution provisoire,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 décembre 2019, le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Valide le congé délivré le 30/01/2019 et prononce la résiliation du bail en date du 31/07/2019 ;

Constate l’occupation sans droit ni titre de Mme [C] [N] ;

Accorde à Mme [C] [N] un délai de 6 mois pour partir qui court à compter de la décision présente ;

Dit qu’à défaut de son départ à l’issue du délai accordé, ordonne l’expulsion des lieux du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef et ce avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

Rejette les demandes sollicitées au titre des fruits civils,

Condamne le défendeur à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer,

Condamne le défendeur à communiquer aux bailleurs les éléments suivants :

— pour le site Homeaway et Homelydays le calendrier d’occupation et la liste intégrale de réservation ayant Mme [C] [N] comme propriétaire avec mentions de sommes encaissées à compter du 1er janvier 2012,

— pour le site AIRBNB le calendrier d’occupation et la liste intégrale des réservations ayant Mme [C] [N] comme propriétaire avec mentions de sommes encaissées à compter du 1er janvier 2013,

— pour le site Abritel le calendrier d’occupation et la liste intégrale des réservations ayant Mme [C] [N] comme propriétaire avec mention des sommes encaissées à compter du 1er janvier 2016,

Rejette la demande d’astreinte sollicitée pour la communication des documents ;

Condamne le défendeur à payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

Dit y avoir lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le défendeur à payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le défendeur aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 29 juillet 2020 par M. [K] [D], Mme [E] [D] et Mme [M] [D],

M. [K] [D] est décédé le 15 août 2020. Mme [Y] [X] et M. [V] [J], héritiers de M. [K] [D] aux côtés de Mmes [E] et [M] [D], interviennent volontairement à l’instance.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 septembre 2023 par lesquelles Mme [E] [D], Mme [M] [D], Mme [Y] [X] et M. [V] [J] demandent à la cour de :

Prendre acte de la constitution et de l’intervention volontaire de Mme [Y] [X] et de M. [V] [J],

Dire et juger Mme [E] [D], Mme [M] [D], Mme [Y] [X] et M. [V] [J] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a rejeté les demandes des consorts [D] au titre des fruits civils,

Confirmer le jugement attaqué pour le surplus,

En conséquence,

Condamner Mme [C] [N] à verser à Mme [E] [D], Mme [M] [D], Mme [Y] [X] et M. [V] [J] la somme de 20 705,56 euros au titre des fruits civils par accession en application des articles 546 et 547 du code civil,

Assortir cette condamnation à payer des intérêts légaux avec capitalisation annuelle des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 29 août 2019 sur la somme de 10 000 euros, puis à compter du 25 octobre 2019 sur la somme arrêtée à 18 700,34 euros, puis à compter du 12 septembre 2023 sur la somme arrêtée à 20 705,56 euros,

Confirmer le jugement attaqué notamment en ce qu’il a condamné Mme [C] [N] à payer à Mme [E] [D], Mme [M] [D] et feu M. [K] [D], la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles de la première instance,

Dire et juger Mme [C] [N] irrecevable et mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

L’en débouter,

Condamner Mme [C] [N] à verser à Mme [E] [D], Mme [M] [D], Mme [Y] [X] et M. [V] [J] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

Condamner Mme [C] [N] aux entiers dépens de la procédure au titre de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés directement par M^e Cécilia Tardieu, avocate.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 janvier 2021 au terme desquelles Mme [C] [N] demande à la cour de :

IN LIMINE LITIS

Dire et juger que les demandes concernant la période antérieure au 29 août 2016 sont prescrites,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes des consorts [D] au titre des fruits civils et au titre de l’astreinte,

Confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

Débouter les Consorts [D] de l’intégralité de leurs demandes ainsi que de leur sommation de communiquer, les documents ayant d’ores et déjà été transmis,

Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [K] [D] étant décédé en cours d’instance, il convient de recevoir Mme [Y] [X] et M. [V] [J], héritiers de M. [K] [D] aux côtés de Mmes [E] et [M] [D], en leur intervention volontaire à l’instance.

L’appel des bailleurs est limité à la condamnation de Mme [N] au paiement des fruits civils dont ils ont été déboutés en première instance.

Sur le remboursement des fruits civils issus de la sous-location illicite

Selon l’article 546 du code civil, 'la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle droit d’accession'.

L’article 547 dispose que 'les fruits civils (…) appartiennent au propriétaire par droit d’accession'.

Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cass. Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18-20.727).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [N] a sous-loué le bien sans l’accord des bailleurs, cette sous-location étant prohibée tant par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que par l’article 7 du bail liant les parties. Les bailleurs indiquent l’avoir appris par le voisinage et par la découverte d’annonces Internet concernant le bien à partir du 11 décembre 2017.

* Sur la prescription des demandes

Mme [N] soutient qu’une partie des demandes de ses bailleurs serait prescrite en application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les appelants font valoir à juste titre que l’action du propriétaire en restitution des fruits civils constitués par les sous-loyers de sous-locations interdites ne dérive pas du contrat de bail, mais du droit de propriété sur l’immeuble, en ce qu’elle est régie par les articles 546 et 547 précités.

Il en résulte que la prescription applicable est la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil et qu’elle ne court qu’à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, soit en l’espèce à compter du 11 décembre 2017, de sorte que l’action, qui porte sur une première sous-location illicite datant du 28 mars 2015, n’est pas prescrite.

* Sur le bien fondé de la demande

A la suite de la communication de pièces ordonnée par le conseiller de la mise en état, les appelants ont pu établir que Mme [N] avait obtenu le règlement de la somme de 17.979 euros via le site Airbnb, ainsi que de la somme de 2.726,56 euros via le site Homeway, soit la somme totale de 20.705,56 euros, au titre des sous-locations de l’appartement litigieux, lesquelles ne prennent pas en compte le second bien loué par Mme [N] à une autre adresse.

Il convient dès lors de la condamner au paiement de la somme de 20.705,56 euros au titre de la restitution des fruits civils.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 29 août 2019, date de l’assignation, sur la somme de 10 000 euros réclamée à cette date, et à compter du 12 septembre 2023, date des dernières conclusions des appelants réclamant cette somme, pour le surplus.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [N], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, ainsi qu’au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Reçoit Mme [Y] [X] et M. [V] [J], héritiers de M. [K] [D] aux côtés de Mmes [E] et [M] [D], en leur intervention volontaire à l’instance,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Condamne Mme [C] [N] à payer à Mme [E] [D], Mme [M] [D], Mme [Y] [X] et M. [V] [J] la somme de 20.705,56 euros au titre de la restitution des fruits civils, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 29 août 2019 sur la somme de 10 000 euros, et à compter du 12 septembre 2023 pour le surplus,

Et y ajoutant,

Dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

Condamne Mme [C] [N] à payer à Mme [E] [D], Mme [M] [D], Mme [Y] [X] et M. [V] [J] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [N] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière La Présidente